欠陥住宅をできる限り高額で売却する3つのテクニック【専門家が解説】

その他

「どのような状況が欠陥住宅になるんだろう?
「欠陥住宅売却の方法が知りたい」
「不動産業者の選び方を教えてほしい」

相続した実家や、現在住んでいる住宅に異常がある場合、その物件の売却を検討しますよね。

しかし、欠陥住宅は売却までの手順が多く判断も難しいです。

そのため、一般的な不動産売却と同様の手順を踏むと売主に大きな負担が掛かってしまいます。

この記事では欠陥住宅を売却したいと考えている方に向け、以下の内容を解説します。

  • 欠陥住宅とはどのような状態か
  • 売却時の注意点(告知義務について)
  • 専門の不動産業者の選び方
  • おすすめの不動産業者3社

欠陥住宅を確実に売却したいのであれば、欠陥住宅の取り扱いに長けた不動産買取業者に直接買い取ってもらいましょう。違法物件専門の買取業者なら、買手がつかない欠陥住宅も確実に買い取り、現金化できます。

なお、弊社AlbaLink(アルバリンク)は欠陥住宅をはじめとする「訳アリ不動産」に特化した不動産買取業者です。

日本全国どんな欠陥住宅にもきできる限り高い金額をつけて買い取っておりますので、お気軽にご相談ください。もちろん相談や査定のみのご依頼も大歓迎です。

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欠陥住宅とは「当然あるべき性能が欠如した住宅」のこと

欠陥住宅とは、設計・施工ミスや手抜き工事が原因で「当然あるべき性能が欠如した住宅」のことを指します。

また、欠陥住宅と「違法建築」が混同されることもありますが、違法建築は建築基準法に適合しない物件のことなので趣旨が違います。

違法建築が気になる方は下の記事を見てください。

違法物件(違法建築物)は売却可能!確実に売る方法や既存不適格との違いも解説
違法物件でも売却できます。現況、若しくは既存建物を解体する方法です。また、売却は不動産業者への買取か不動産仲介で売買します。しかし、違法物件の仲介売却は困難となるケースが多々あるのです。買い手が住宅ローンを組めない、告知義務がある、再建築不可であるケースや建替え時に同規模の建物が建築できないなど、懸念点が多くあり売却は容易ではありません。よって、違法物件の売却は買取がおすすめです。

それではどのような時に欠陥住宅と判断されるのか、よくある例を紹介します。

  • 基礎や壁に亀裂が入っている
  • 雨漏りが起きている
  • 建物が傾いている
  • 住宅素材が法令に適していない
  • 水道や配線など付帯設備の不具合がある
  • シロアリ被害により新たに欠陥が生じる

上記6つの事例について解説していきます。

欠陥の多くは基礎の部分にあるので、普段は隠れて見えません。事例をみて、自身の物件が欠陥住宅に該当するのか確認しましょう。

ケース1:基礎や壁に亀裂が入っている

壁や天井にひび割れなどの亀裂が入っている場合に欠陥住宅とみなされる事があります。

外壁のひび割れ

なぜなら、ひび割れや亀裂の原因は住宅の基礎に何かしらの不具合がある可能性が高いからです。

基礎とは建物を支えるために地面に設置される構造物のことで、建物の上に乗せる構造物である「柱」と地面をつなぐ「基礎の土台」から構成されています。

そのため、表面上の亀裂やひび割れの状態だけでは、欠陥住宅とは判断できません。売却を検討している住宅にひび割れがあれば、専門業者に依頼し、欠陥住宅か見分けてもらうとよいでしょう。

欠陥住宅と判断されない程度の亀裂やひび割れであれば、比較的安価に補修できるケースもあります。

ケース2:雨漏りが起きている

雨漏りが起きているケースも、欠陥住宅と判断される可能性があります。

雨漏りが起こっている原因は表面上の割れ目などではなく、住宅内部木部や柱の腐食が考えられるからです。雨漏りを放置しておくと、住宅内部の腐食が進み、住宅自体の安全性が失われてしまいます。

表面上の補修をすれば済む場合であれば、費用も抑えられますが、住宅の内部を改修するとなると数百万円の費用が掛かる可能性もあります。

このように、雨漏りが起きていると欠陥住宅と判断される場合があります。

もし、売却を検討している物件があれば、天井や壁、屋根裏に雨漏りの跡やシミがないか確認しましょう。

ケース3:建物が傾いている

建物が傾いている場合も欠陥住宅と判断されます。

建物が傾いている

状態によっては居住者は気が付かない場合があるので要注意です。

個人でも建物の傾きを計測する方法としては以下の方法があります。

  • 水平器を使う
  • スマホアプリを活用する
  • ビー玉を転がす
  • 素足で歩いてみる

上記の方法では、正確な数値を測るのは難しいです。とはいえ、業者に相談するかどうかの判断材料にはなりますよ。

また、建物の傾きで欠陥と判断される基準は国土交通省で決められています。

参照元:国土交通省「住宅紛争処理の参考となるべき技術的基準」

  • 「勾配が3/1000未満」は構造部分に瑕疵がある可能性が低い。
  • 勾配が3/1000以上~6/1000未満」は構造部分に瑕疵がある可能性が一定程度ある。
  • 「勾配が6/1000以上」は構造部分に瑕疵がある可能性が高い

以上の事から、建物の傾きは欠陥住宅と判断される場合があります。

まずは、建物が傾いているか確認し、専門業者に相談しましょう。

ケース4:住宅素材が法令に適していない

住宅の素材が法令に適してない場合も欠陥住宅に該当します。

健康に被害を及ぼす恐れがあるという理由で、特にアスベストはかつて大きな問題になりました。

住宅の素材で法律に適さないものは、次のようなものがあります。

  • アスベスト:がんや呼吸器疾患の原因になる
  • CCA処理木材:子供の手や口に触れた場合に健康被害を引き起こすおそれがある
  • ホルムアルデヒド含有建材:発がん性や呼吸器疾患の原因になる
  • 硝化セルロース系断熱材:断熱性が高いが、火災の際に有害ガスを発生させる

このような素材は、住宅に使用できないか、使用が制限されている可能性があります。

売却を検討している物件に法令に適していない素材が使われていないか、専門業者に相談しましょう。

ケース5:水道や配線など付帯設備の不具合がある

水道の配管や電線など付帯設備に不具合があると、欠陥住宅となる可能性があります。

多少の水漏れだけで、欠陥住宅と判断されるわけではありません。しかし、不具合の種類や程度によっては、住宅そのものに影響が出る可能性があります。

たとえば、水漏れが頻繁に発生すると壁や床に水が染み込むため、住宅の腐食やカビの発生にもつながるでしょう。そうすると結果として欠陥住宅と判断されてしまいます。

そのため、水漏れや、照明器具やスイッチが上手く作動しないという状態には注意が必要です。

また、水道の配管や電線は天井裏や壁の中を通ることが多いので、補修するのであれば、専門業者に相談しなくてはいけません。

ケース6:シロアリ被害により新たに欠陥が生じる

建築当初は問題がなくても、一度でもシロアリ被害が発生すれば、欠陥住宅に該当する恐れがあります。

シロアリ被害がひどいと、住宅内部の柱や基礎にまで腐食し、最悪の場合は建物が倒壊する可能性もあります。

このように、シロアリ被害があるかないかで、住宅の評価が大きく変わるので、発生した場合は補修後の売却も検討しなくてはいけません。

ただし、補修には住宅内部の柱や土台、床材を交換する必要があるので、多額の費用がかかります。くわえて、駆除や予防のための薬剤散布も定期的に行う費用があり、一時の費用ではなく継続的な費用もかかるので注意しましょう。

以上のことから、シロアリ被害は、住宅の評価にも影響があり、対策も難しい問題だと分かります。

欠陥住宅の売却時は売主に告知義務が生じる

欠陥住宅を売却する場合、売主は法律上、欠陥を説明する「告知義務」があります。

告知義務がある理由としては、買主と売主で持っている情報に差があるからです。

買主は物件の状態や欠陥、修繕履歴をくわしく知るのは難しいため、契約後に問題がおこらないように告知義務が設けられています。

不動産の欠陥や問題点を「瑕疵」と言い、瑕疵の種類には「物理的瑕疵」「心理的瑕疵」「環境的瑕疵」「法的瑕疵」の4種類です。

欠陥住宅は物件そのものに欠陥があるので、「物理的瑕疵」に該当します。

物理的瑕疵を告知するには、広告や契約書、重要事項説明書などに「告知事項あり」等と表記して、交渉の際に具体的な瑕疵の説明をしましょう。

告知を怠ると契約不適合責任に問われる危険がある

物件に欠陥があるにも関わらず、告知義務を怠ると、売主は「契約適合責任」に問われる危険性があります。

契約不適合責任とは、不動産を売買した際、物件に欠陥や問題がある事を事前に伝えなかった場合、買主が被った損害について売主が責任を負うことです。

告知義務を怠った場合、買主は物件の欠陥や問題点を理由に売買契約の取り消しや損害賠償を求めることができます。

ただし、不動産業者に直接欠陥住宅を売却する場合は、契約不適合責任が免責になるため、新たに欠陥が出ても、売主は責任を求められません。売却交渉時に、不動産業者が物件の欠陥や問題を調査して不具合を事前に把握するからです。

基本的には告知義務を適切に履行して、正しい売買を心掛けましょう。

欠陥住宅の売却価格は欠陥の程度によって左右される

欠陥住宅は欠陥の大小によって、修繕費用や補償金額が上下するため、売却金額が変わります。

例えば、壁を一部剥がして断熱材を入れれば改善される軽微なものもあれば、基礎部分などに重大な欠陥が見つかり更地にする必要があるものもあるでしょう。

また、欠陥住宅の売却においては、法律的な問題やリスクが伴うことがあるため、欠陥の程度に関係なく、買主側からの交渉や査定において、売主が価格を下げざるを得ないことがあります。

したがって、不動産会社に査定を依頼し、正確な評価やアドバイスを受けるのがおすすめです。

なお、弊社は欠陥住宅のような訳あり物件に強い専門の買取業者です。

年間600件以上(※2023年1月~10月の実績)の売買実績を元に、欠陥住宅の価格を正確に算出できますので、査定をご希望の際はお気軽に弊社へお声かけください。

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欠陥住宅の売却は専門の不動産買取業者へ相談

欠陥住宅の売却は専門の不動産業者に相談するのがおすすめです。

一般の不動産業者では売却できない欠陥住宅もそのまま売却が可能で、売主の負担も軽減できますよ。

一般の不動産では売却が難しい理由や、専門の不動産買取業者に相談するとメリットが多い理由を解説していきます。

欠陥住宅の売却を考えていて、どこに相談すべきか悩んでいる方は参考にしてみて下さい。

一般の不動産業者に相談しても売れない

欠陥住宅は一般の不動産業者で相談しても売れない可能性があります。

個人の買主はマイホームの購入が目的のため、欠陥住宅はそもそも選択肢にないからです。

結局買手がつかず、売れ残ってしまうケースも少なくありません。

このように、一般の不動産に相談しても買主が見つからない場合を考えると、専門の不動産買取業者に相談した方が交渉もスムーズに進むのでおすすめです。

欠陥を修復してから売却する方法もあるが赤字リスクが大きい

一般の不動産業者に依頼して欠陥住宅を売却する際の選択としては、欠陥を修復してから売却するという選択肢もあります。

理由は欠陥を修復すれば、通常の物件として売却できるからです。

欠陥住宅のままでは買い手が見つからないリスクがあるため、修復してから売り出すことで、買手が付きやすくなる可能性があります。

ただし、欠陥によっては大きな費用がかかる可能性があるので、要注意です。欠陥住宅を修復するには数十万円から数百万円もの費用が掛かります。

そのうえ、欠陥部分を修復したとしても必ず売却できる訳ではありません。もし、売却できなければ、修復にかかった費用は赤字になってしまいます。

このように、欠陥住宅を個人で修復して売却するという手段は赤字リスクが大きいため、そのままの状態で買取業者に売却した方がよいでしょう。

専門の買取業者なら欠陥住宅も売却可能

専門の不動産業者ならば欠陥住宅でもそのままの状態で買い取れます。

一般の不動産業者が個人の住宅向けの物件を扱うのに対して、専門業者は買い取った後に修繕をして物件に付加価値を付け商品化し、賃貸利用や再販売するのが目的です。

不動産業者が事業として商品化するので、コスパの良い修繕や再活用のためのノウハウが有ります。さらに、専門業者独自のネットワークがあるため、需要の少ない欠陥住宅でも適正価格での買い取りが期待できます。

また、その他にも下記のようなメリットがあります。

  • 現金化までがスピーディー
  • 売主の契約不適合責任が免責になる
  • とにかく売主の負担が軽い

といったメリットもあるので、詳細を後述しますね。

欠陥住宅で悩みがある場合は、初めから専門の不動産業者に相談しましょう。欠陥住宅の売却は負担が少なく、スムーズに進められますよ。

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現金化までがスピーディ

専門の不動産業者であれば、現金化までがスピーディです。

一般の不動産業者であれば、買い手が見つかるまで現金化できません。

その点、専門の不動産業者では、直接業者が物件を購入します。したがって、売主と買主の双方が合意して、書類を揃えれば、すぐに契約決済が可能です。

扱いに困っている物件も専門の不動産業者ですぐに現金化できますよ。

・売主の契約不適合責任が免責

専門の不動産買取業者に買い取ってもらえば、特約によって「契約不適合責任」が免責になります。

通常、欠陥住宅を売却する場合、告知義務を怠ると売主は契約不適合責任に問われる危険性があります。

しかし、専門業者で不動産を売却すれば告知義務漏れを心配する必要がありません。不動産業者が物件状態をわかった上で購入しているからです。

買主が物件の欠陥や問題を分かった上で購入している場合は売主には契約不適合責任は発生しません。

このように、専門業者に売却すれば、後々トラブルになるような契約不適合責任を気にする必要がないのでおすすめです。

とにかく売主の負担が軽い

専門の買取業者に依頼して欠陥住宅を売却すれば、とにかく売主の負担が軽くなります。

欠陥住宅を売却する場合、判断するものが多く売主の負担が大きくなります。

本当に欠陥住宅なのか、修復して売却するのか、更地にしたほうがよいのか、そもそも買い手が見つかるのか、など少し例をあげてみても負担が大きいですよね。

対して、専門の不動産業者は欠陥住宅でもそのまま買取するため、修繕費用を請求されることもなく、仲介手数料をとられることもありません。

売主は最低限必要な書類の取得をすれば、売却が可能です。そのため、欠陥住宅の売却に悩んでいるのであれば、まずは専門の不動産買取業者に相談することをおすすめします。

ただし、中には黙って色んな費用を上乗せしてくるような悪徳業者も要るので、業者選びは慎重に行いましょう。

不動産業者の選び方は次の章で解説しているので、参考にしてくださいね。

欠陥住宅をより高額で売却できる不動産業者の選び方3選

欠陥住宅でも売却できるとなれば、少しでも高く買い取ってもらいたいと誰しも思うものです。

というわけで、この章では、欠陥住宅をより高額で買い取ってくれる不動産買取業者の選び方をご紹介します。

具体的には、次の3ステップで最適な不動産業者を選びましょう。

  • 買取実績の豊富な業者をピックアップ
  • 複数社に査定を依頼する
  • 査定額の根拠を聞く

以上3つを意識すると欠陥住宅をより高額で売却できますよ。詳しく解説していくので、ぜひ参考にしてください。

買取実績の豊富な業者をピックアップ

まずは買取実績の豊富な業者をピックアップしましょう。

実績が豊富な業者ほど、ノウハウが豊富です。物件を買い取った後の活用方法が明確になっているため、強気な金額で交渉ができます。

それとは逆に、たとえば創立から1年未満で実績が少ない不動産業者に査定を依頼しても、買取金額が安くなる傾向にあります。

なぜなら、物件買取後の選択肢が少なく、活用方法に確証がもてないからです。したがって、売れ残ってしまうリスクを考慮する必要があり、その分査定価格が低くなるのです。

より高額な査定価格を提示してくれる業者を選ぶために、まずは業者のHPで実績を確認しましょう。

HPで確認することは以下のとおりです。

  • 会社の創業何年か
  • 実績が明確に表示されているか
  • ネットワークの紹介があるか
  • 売却までの流れが提示されているか
  • 依頼したい地域に対応してるか

一度に最適な不動産買取業者を見つける必要はありません。まずは、実績が豊富な不動産業者を意識して、候補をピックアップしましょう。

複数社に査定依頼する。

不動産売却で査定を依頼する時は複数社(3社以上)に見積を依頼しましょう。

少しでも高額で売却するには、相見積もりは必須です。なぜなら、売却したい不動産の相場観を把握できるからです。

また、一番高額な査定を基に他の不動産業者と交渉すれば、さらに高額で売却できる可能性があります。

できれば、ピックアップした不動産業者すべてに査定依頼を行うのがベストです。見積もりの数が多いほど不動産の価格を把握できるので、交渉もしやすくなります。

複数の不動産業者に査定依頼

複数社に依頼するのは手間ですが、より高額で売却するためには相見積もりは必須です。

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査定額の根拠を聞く

複数社から相見積もりを取ったら、査定額の根拠を聞きましょう。

査定額の根拠を聞くことで、価格交渉がしやすくなります。また、査定額の根拠を聞くことで信頼できる不動産業者か判断が可能です。

不動産業者の中には、適当に高額な金額を提示して話を進めて、実際に契約の段階で何かと理由をつけて金額を下げてくるような業者もいます。

このように、不動産業者の査定額を鵜呑みにして根拠を聞かずに交渉を進めると、不利になるケースがあるので注意しましょう。

信頼できる業者の担当者であれば、過去の取引事例などの確かなデータを元に、査定額の根拠を説明してくれるはずです。

査定額の根拠が分かったら、再度複数社と交渉をしましょう。地道な作業ですが、交渉を重ねることで、納得できる価格で物件を売却できます。

専門の買取業者ならここへ相談!優良買取業者3選

前章では、欠陥住宅をより高額で買い取ってくれる業者の選び方を解説しました。

とはいっても、「自分でピックアップした会社に自信がない」「おすすめの業者を具体的に教えてほしい」という方もいることでしょう。

そこで、この章では、次の3社をおすすめの不動産買取業者として紹介します。

  • 株式会社AlbaLink
  • 株式会社BLD Real Estate
  • 株式会社中央プロパティ

欠陥住宅の売却をどこの業者に依頼したら良いか悩んでいる方は、まずは上記3社に査定を依頼してみてはいかがでしょうか。

株式会社AlbaLink

アルバリンク

弊社「株式会社AlbaLink(アルバリンク)」は訳アリ物件の買取に定評のある不動産買取業者です。

買取実績が600件を超えており(※2023年1月~10月の実績)、買取から運用までのノウハウが豊富にあります。

加えて、日本全国の物件に対応しているので、買い手が見つかりにくい物件にも対応可能です。

アルバリンクは買い取ったマンションを事業として運用しています。こういった背景から、販売先となる不動産投資家とのつながりや、最低限必要な修繕箇所の把握にも強いです。

そのため、中古マンションの中でも買い手が見つからない物件でも適正価格で買い取ることができますよ。

売却についての相談や査定のみのお問い合わせも歓迎しているので、お困りの際はぜひお気軽にご相談ください。

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会社名 株式会社 Alba Link
本社所在地 東京都江東区富岡2-11-18 リードシー門前仲町 6F
営業時間 10:00~19:00 (日曜日 定休)
電話番号 0120-683-422
宅建番号 国土交通大臣(1)第10112号
公式ホームページ https://albalink.co.jp

BLD Real Estate

株式会社BLD Real Estate

「株式会社BLD Real Estate」は首都圏に密着した買取業者です。

地域に密着しているため、土地の性質・特徴・相場を熟知しています。そのような理由から首都圏で不動産売却を考えている方には非常におすすめの買取業者です。

会社独自の流通ルートも確立していて、高価買取も期待できるでしょう。

無料査定も首都圏内限定でしているので、エリアがマッチしていれば検討をおすすめします。

会社名 株式会社BLD Real Estate
本社所在地 東京都中央区八丁堀2-22-5 大島屋ビル7F
営業時間 9:00~18:00
電話番号 03-6262-8997
宅建番号 東京都知事(1)第103032号
公式ホームページ https://bldgroup.co.jp/real-estate/strength.html

中央プロパティ

中央プロパティ

株式会社中央プロパティは、訳アリ物件の買取に強い不動産業者です。

全国の921店舗のセンチュリー21加盟店のネットワークがあるので、安心して依頼できます。

不動産買取だけでなく、弁護士、税理士、司法書士、土地家屋調査士などの紹介も可能です。そのため、兄弟、親族との間でこじれがちな不動産共有問題にも対応しています。

中央プロパティはご自身の物件に対しての悩みをまるごと相談にのってくれるのでおすすめです。

会社名 株式会社中央プロパティー
本社所在地 東京都立川市幸町3-17-4 理想空間ビル1階
営業時間 9:00~18:00
電話番号 080-0919-2121
宅建番号 東京都知事(2)第96350号
公式ホームページ https://www.c21-accidentrealestate.com/

まとめ

この記事では欠陥住宅の売却について解説しました。

内容をまとめると以下のとおりです。

  • 欠陥住宅と判断されるケースは複数ある
  • 欠陥住宅を売却するときには告知義務があり、怠ると契約不適合責任を負う
  • 専門の不動産業者への売却がおすすめ
  • 専門業者の選び方
  • おすすめの専門業者3選

欠陥住宅と判断されても、売却をあきらめる必要はありません。

ただし、欠陥住宅を売却する際は注意点が多く、そのままの状態での売却は難しいケースもあります。

  • 欠陥住宅の改修に費用をかけたくない
  • そのままの状態で確実に手放したい

そのような方は、訳アリ物件専門の買取業者への相談をおすすめします。

なお、弊社は欠陥住宅のような特殊な物件に強い専門の買取業者です。

年間600件以上の買取実績(※2023年1月~10月の実績)とノウハウを元に、欠陥住宅をできる限り高く買い取っており、「フジテレビ」を始めとする各メディアにも取り上げられています。

イットで紹介されました

弊社は「全国対応」、査定や相談は「無料」ですので、少しでも買取を検討していましたら、まずは弊社へ一度ご相談ください。

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※無料相談はサービスの一環であり、買取を前提とするものではありませんので、お気軽にご利用ください。

欠陥住宅の売却に関するよくある質問

どんな物件を「欠陥住宅」と言いますか?
欠陥住宅には、以下の6種類があります。 ・基礎や壁に亀裂が入っている ・雨漏りが起きている ・建物が傾いている ・住宅素材が法令に適していない ・水道や配線など付帯設備の不具合がある ・シロアリ被害により新たに欠陥が生じる 詳しい内容は、当記事で解説していますので参考にしてみてください。
欠陥住宅でも高く売却できますか?
欠陥住宅でもできる限り高い価格で売却することは可能です。高く売りたい場合は、「専門の買取業者」に売却することをおすすめします。詳細については当記事で詳しく解説していますので、参考にしてみてください。
欠陥住宅の売却価格はやはり安くなるのでしょうか?
欠陥住宅は欠陥の大小によって、修繕費用や補償金額が上下するため、売却金額が変わります。例えば、壁を一部剥がして断熱材を入れれば改善される軽微なものもあれば、基礎部分などに重大な欠陥が見つかり更地にする必要があるものもあるでしょう。よって、欠陥住宅の正確な価格を知りたい場合は、不動産会社に査定を行うしかありません。優良業者に査定を依頼する方法については、当記事で紹介していますので、参考にしてみてください。
監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二です。同社は地方の空き家などの売れにくい不動産に特化して買取再販を行う不動産業者です。同社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取ナビ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社です。

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