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雑種地とは
雑種地とは不動産登記法によって定められた地目の1つです。
地目は不動産登記規則によって、以下の23種類に分類されています。
地目は、田や畑などの農地、住宅を建てるための宅地、公衆用道路や公園といった目的に応じて分類されますが、とくに利用目的が定められていない土地が雑種地です。
具体的には、ゴルフ場、遊園地、運動場、競馬場、野球場、発電敷地、テニスコート、駐車場、資材置場などが雑種地に該当します。
土地の表示に関する登記の登記事項には、地目のほかに、「土地が所在する市、区、郡、町、村」「地番」「地積（面積）」があります。
地目を確認する方法
土地における地目の確認方法は、以下の3つです。
それぞれの方法について解説します。
登記事項証明書を確認する
土地における地目は、登記事項証明書で確認できます。
【登記事項証明書 見本】
引用元：法務省｜登記事項証明書の例
登記事項証明書の表題部の「②」に地目が記載されています。
登記事項証明書は法務局の窓口で取得できますが、郵送やオンライン請求でも取得可能です。
所有する土地が遠方にある場合は、法務局の登記情報提供システム（オンライン請求）を利用すれば、法務局まで出向くことなく、郵送で登記事項証明書が取得できます。
固定資産評価証明書を確認する
土地における地目は、固定資産評価証明書でも確認できます。
【固定資産評価証明書 見本】
固定資産評価証明書とは所有する不動産の評価額を証明する書類で、現況地目を見ればわかります。
固定資産評価証明書は、所有している不動産のある市町村役場の窓口で取得可能です。
また、固定資産税課税明細書でも土地における地目は確認できます。
【固定資産税課税明細書 見本】
固定資産税課税明細書とは固定資産税・都市計画税の課税対象となった不動産に対する課税内容が記載された書類です。
自治体から毎年4月頃に送付される納税通知書に同封されています。
目視で判断する
地目は現地を目視で確認して判断する方法もあります。
地目は大きく分けて、「登記地目」と「現況地目」に分類されます。
登記地目とは、法務局に登記されている地目のことです。
一方、現況地目とは、実際の土地がおかれている状況のことです。
固定資産税や相続税を算出する際には、現況地目で行われるため、課税地目ともいいます。
現況地目は役所の職員が現在の使われ方を考慮したうえで、現地を目視で確認するため、土地の所有者でも現地確認することで、おおよその判断は可能でしょう。
登記と現況が異なる場合もある
現況地目と登記地目は一致しているのが一般的ですが、登記と現況が異なるケースも存在します。
登記地目が雑種地になっている場合でも、実際に現地を確認すると住宅用地として利用されているケースがあるのです。
固定資産税や相続税を算出するときの不動産評価は現況地目で行われますが、売却する際も登記上の地目ではなく現況で判断されます。
雑種地のデメリット
雑種地を相続した場合は、相続税はもちろん、毎年固定資産税や都市計画税もかかります。
さらに、雑種地は建物が建っていない場合が多いため、固定資産税も高くなります。
住宅が建っていれば住宅用地の特例によって固定資産税が軽減されていますが、建物が建っていない雑種地には適用されないのです。
住宅用地における固定資産税の軽減措置のこと
参照元：国土交通省｜土地の保有に係る税制
また、雑種地でも建物を建てられますが、リスクがあります。
詳細は後述しますが、雑種地が市街化調整区域にある場合は、自治体の許可が必要になり、許可が下りないケースもあるのです。
一般的には宅地よりも雑種地のほうが評価額が低い傾向にあるため、売却においてはデメリットになるでしょう。
また、雑種地に限ったことではありませんが、相続した土地を放置すると、近隣住民から損害賠償を請求される恐れがあります。
土地の所有者には適切に管理する責任があるため、管理を怠ったことが原因で発生したことに対して損害を補償する責任が生じるのです。
また、田舎の空き地はゴミを捨てられることも少なくないため、放置しているとゴミの不法投棄場所となる恐れもあります。
実際に茨城県の民家の私道では3.97トンもの産業廃棄物が不法投棄され、廃棄物処理法違反(不法投棄)の疑いで、男性2名が逮捕されています。
参照元：Yahoo!ニュース｜民家私道に産廃3.9トン不法投棄 容疑で男2人逮捕 茨城県警
不法投棄されるのは、産業廃棄物だけでなく可燃ごみも含まれるため、大量に可燃ごみが捨てられている場合は放火されるリスクもあるでしょう。
雑種地のメリット
雑種地は多様な活用ができることがメリットです。
たとえば、相続した土地の地目が農地である場合、農地法によって活用方法が制限されます。
しかし、雑種地には厳しい制限がないため、駐車場にしたり、トランクルームや太陽光発電を設置したりとさまざまな活用ができます。
雑種地の詳しい活用方法については後述しますが、相続した雑種地が遠方にある場合は放置せずに活用しましょう。
雑種地に家を建てることはできる？
雑種地に家を建てられるかについて詳しく解説します。
市街化区域内であれば建てられる
都市計画区域は、すでに市街地になっている区域や計画的に市街地にしていく区域を「市街化区域」、市街化を抑制する区域として「市街化調整区域」に分けられています。
市街化区域でも市街化調整区域でもない区域は非線引き区域に指定されており、将来的に都市開発が進められる予定のエリアです。
市街化区域はおおむね10年以内に市街化を図る地域として積極的に住宅や店舗などを建てるため、雑種地が市街化区域にある場合は家を建てることは可能です。
一方、市街化調整区域は市街化を防ぐ目的で住宅建築にはさまざまな制限が設けられているため、雑種地が市街化調整区域にある場合に家を建てる際は自治体の許可が必要になります。
そのため、家を建てる許可が下りない雑種地は、売却が難航する可能性があるでしょう。
用途地域を確認する
用途地域とは都市計画法によって定められた、用途に応じて13地域に分けられたエリアのことです。
用途地域は大きく住居系、商業系、工業系に分けられ、以下のように13種類あります。
第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、田園住居地域
近隣商業地域、商業地域
準工業地域、工業地域、工業専用地域
計画的な市街地を形成するために、用途地域ごとに建物への制限が設けられています。
建築可能な建物は、用途地域ごとに設定されており、建ぺい率や容積率、高さなども遵守する必要があるのです。
地目を変更する
地目が雑種地の場合は建物を建てる際の制限がありませんが、土地の地目を宅地に変更してから家を建てるのが一般的です。
雑種地から宅地に変更する際には、地目変更登記の申請をします。
地目変更登記の申請は、法務局で所有する土地の登記事項証明書を取得して、土地地目変更登記申請書を提出します。
土地の面積も記載する必要があるため、地積測量図も同時に取得しておきましょう。
地目変更登記の申請手続きは自分ですることも司法書士などの専門家に依頼することも可能です。
なお、住宅ローンを利用して家を建てる場合は地目を宅地に変更するよう金融機関から指摘されるケースが多いため、売却する場合は地目を変更することをおすすめします。
雑種地に家を建てる際の注意点
雑種地に家を建てる際の注意点として、地盤調査を行うことが挙げられます。
以前に田んぼや池だった場合は、軟弱な地盤の可能性があるからです。
法務局で「登記事項要約書」や「登記事項証明書」を取得して過去の地目を調べることも可能ですが、家を建てる場合は地盤調査を行うことが確実な方法といえます。
軟弱な地盤である場合は、地盤改良を行ってから家を建てましょう。
雑種地にかかる税金
雑種地を相続した場合は、以下の3つの税金がかかります。
それぞれの税金について詳しく解説します。
固定資産税
固定資産税とは、住宅やマンション、土地などの固定資産を所有する人にかかる税金のことです。
固定資産税の税率は、原則として固定資産税評価額の1.4％と定められていますが、市区町村によって税率が異なる場合もあります。
固定資産税評価額は役所で取得できる固定資産税評価証明書や、市町村役場から送付される固定資産税の納税通知書に同封されている固定資産税課税明細書で調べることが可能です。
また、雑種地が市街化区域内にある場合は、原則として固定資産税評価額の0.3%の都市計画税が加算されます。
固定資産税の納税額を算出するための評価額は、先述のとおり、現況地目によって決まります。
相続税
相続によって雑種地を取得した場合は、相続税がかかります。
相続税とは亡くなった人から預貯金や不動産などの財産を相続した場合にかかる税金のことです。
雑種地に限らず、土地を相続した場合は、基本的に固定資産税評価額をもとに税額が算出されます。
相続した土地が雑種地かわからない場合
登記地目は、法務局で取得できる登記事項要約書や登記事項証明書で確認できますが、相続税評価額の算出に使用されるのは現況地目です。
先述のとおり、登記地目と現況地目が異なっているケースも少なくありません。
たとえば、登記地目が宅地であっても家が建っていなかったり、畑となっていても畑として使用していなかったりと現実には多く存在します。
登記地目と現況地目が異なっているケースでは現況地目で税額が決まるため、相続した土地が雑種地かわからない場合は現地を確認することをおすすめします。
相続した土地が遠方にある場合は、固定資産税納付通知書に記載されている現況地目で確認しましょう。
贈与税
雑種地の贈与を受けた場合も贈与税がかかります。
贈与税とは個人から年間110万円を超える財産をもらった場合にかかる税金のことです。
相続税と同様に固定資産税評価額をもとに税額が算出されます。
雑種地を相続した際の評価方法
雑種地を相続した際は、「市街化区域にある場合」と「市街化調整区域にある場合」で評価方法が異なります。
市街化区域にある場合
相続した雑種地が市街化区域にある場合は、さらに「路線価地域」か「倍率地域」によっても評価方法が異なります。
路線価地域
路線価地域とは路線価が定められているエリアのことです。
雑種地であっても市街地にある場合は路線価が定められているため、宅地と同様の評価を行います。
路線価地域における雑種地の土地の評価額は、以下の計算式で算出できます。
路線価1㎡あたりの価格は、国税庁のサイト「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で誰でも調べることが可能です。
土地の評価額は形状や県している道路の数が影響するため、奥行価格補正率・間口狭小補正率・不整形地補正率などの補正率をかける必要があります。
1㎡あたりの雑種地の土地の評価額がわかるため、土地の面積をかければ、相続時における土地の評価額が算出できます。
倍率地域
一方、倍率地域とは路線価が定められていないエリアのことです。
路線価が定められていない場合は、固定資産税評価額と評価倍率表から算出することが可能です。
倍率地域における雑種地の土地の評価額は、以下の計算式で算出できます。
固定資産税評価証明書や固定資産税課税明細書で調べられる固定資産税評価額に、国税庁のサイト「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で調べられる雑種地周辺の宅地比準（倍率）をかけます。
算出した1㎡あたりの価額に土地面積をかけると、相続時における土地の評価額が計算できます。
市街化調整区域にある場合
市街化調整区域は建物の建築を抑制しているエリアのため、市街化調整区域にある雑種地には建物を建てられないケースが多く、路線価が設定されていないことがほとんどです。
市街化調整区域にある雑種地の土地の評価額は倍率を使用して算出します。
市街化調整区域には宅地が少なく農地、山林などの地目が多いため、宅地比準は使用しないのが一般的です。
市街化調整区域における雑種地の土地の評価額は、以下の計算式で算出できます。
雑種地の現況に似ている地目の倍率を使用するため、農地比準、原野比準などから適切な比準を選択して評価額を算出します。
ただし、市街化調整区域における雑種地であっても、建物が建てられるエリアでは宅地比準を使用して評価額を算出するのが一般的です。
なお、市街化調整区域における雑種地を宅地比準で計算する際には、しんしゃく割合も考慮する必要があります。
宅地比準によって雑種地の評価をする際の建築制限に関係する減額要素のこと
雑種地の活用方法
相続した雑種地を活用する方法は、以下の5つです。
それぞれの活用方法について解説します。
アパート経営する
雑種地の活用方法として、アパート経営が挙げられます。
雑種地から住宅用宅地へ転用してアパート経営をすると相続税が節税できます。
アパートなどの人に貸す建物が建つ貸家建付地は、相続税評価額は低くなるからです。
ただし、建物が建てられる雑種地の必要があるため、市街化区域内にあるか、市街化調整区域にあっても許可が取れるかなど確認しておきましょう。
また、アパートを建築するためにはまとまった費用がかかり、リスクも高いため、収益が確保できる土地かどうか賃貸需要などを入念に調べておくことをおすすめします。
駐車場経営する
雑種地で駐車場経営することも活用方法の1つです。
駐車場経営は初期費用が安いため、比較的始めやすい活用方法で、地目変更することなく雑種地のまま活用できます。
コインパーキングか月極駐車場を経営するかで初期費用や運営会社が変わりますが、手間がかからないこともメリットです。
また、駐車場経営は車1台からでも可能なため、相続する雑種地が狭い場合でも対応可能です。
ただし、雑種地がある立地によっても異なりますが、一般的には収益性が低い傾向にあり、建物が建っていないため、固定資産税が高くなるデメリットがあります。
初期費用や毎月のコスト、収益を考慮したうえで慎重に検討することをおすすめします。
トランクルーム経営する
雑種地での活用方法には、トランクルーム経営や倉庫の貸し出しもあります。
コインパーキングや月極駐車場などの駐車場経営は、需要に大きく左右されます。
そのため、相続した雑種地が田舎にある場合は、駐車場経営自体難しいこともあるでしょう。
比較的広い面積がある雑種地で国道など大きな道路に面している場合は、トランクルーム経営で成功する可能性があります。
ただし、トランクルームや倉庫を設置するための費用がかかり、収益性があまり高くないことがデメリットです。
太陽光発電を設置する
雑種地では太陽光発電を設置して活用することも可能です。
ソーラーパネルを設置して太陽光で発電した電気を売電する方法です。
雑種地がある周辺環境にもよりますが、日照条件が良ければ安定した収入が得られるでしょう。
ただし、電気の買取価格が年々下がっているため、田舎にある雑種地であっても固定資産税の負担で収益が思うように上がらない可能性があります。
また、2024年現在では田舎の太陽光発電施設を狙った窃盗が多発しているため、セキュリティに関しても気を配る必要もあります。
売却する
相続した雑種地を活用する予定がない場合は、売却することも選択肢の1つです。
雑種地を売却する方法は、以下の2つです。
それぞれの売却方法について詳しく解説します。
なお、雑種地の売却におすすめな業者については、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
地目を宅地に変更して売却する
地目が雑種地のままでは不動産仲介業社に売却を依頼しても売れにくいでしょう。
不動産仲介業社は購入してくれる人を探すことになりますが、一般の買い手は家を建てる宅地を探しているため、雑種地の需要が少ないからです。
そのため、地目を雑種地から宅地に変更すれば、売却しやすくなります。
ただし、不動産仲介業社はあくまで購入してくれる人を探して売買契約をサポートすることが仕事なため、地目変更の手続きは自分でする必要があります。
また、一般の買い手は住宅を建てるための宅地を探しているため、需要がある立地でなければいけません。
相続した雑種地が田舎にある場合は、不動産会社に売却を依頼しても断られる可能性があるでしょう。
市街化調整区域にある場合
相続した雑種地が市街化調整区域にある場合は、先述のとおり、家を建てる際は自治体の許可が必要になります。
自治体からの建築許可が下りずに宅地に地目変更できないケースも少なくありません。
そのため、雑種地が市街化調整区域にある場合は、雑種地のまま売却することを検討しましょう。
なお、市街化調整区域については、以下の記事でも詳しく解説しています。
農地の場合
相続した雑種地が農地の場合は、地目を宅地に変更することは困難です。
農地から宅地に変更する際は、農業委員会の許可が必要になります。
農地は日本の食料自給率に関わる重要な土地であるため、土地の用途を自由に変えられないように農地法で規制されているのです。
農地法第4条では、農地を宅地などの農地以外の土地に変更する場合に都道府県知事や農業委員会の許可が必要なことについて定められています。
また、農地転用に売却などの所有権移転がともなう場合の許可についても、農地法第5条において都道府県知事の許可が必要となります。
農地を宅地に地目変更して売却するには、都道府県知事や農業委員会の許可が必要で手続きも困難なため、地目変更せずにそのままの状態での売却を検討しましょう。
なお、農地の売却については、以下の記事で詳しく解説しています。
不動産買取業者に売却する
相続した雑種地の売却が難しい場合は、専門の不動産買取業者に売却することをおすすめします。
専門の不動産買取業者であれば売れない雑種地であっても、直接買い取ってくれます。
専門の不動産買取業者は、売れない雑種地を商品化して利益を上げるノウハウを持っているからです。
たとえば、市街化調整区域にある雑種地の場合は、自治体からの許可を得て収益物件を建て投資家に売却したり、収益物件として所有したりと活用できます。
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仲介と買取の違いについては、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
雑種地のデメリットが多いと感じた場合はアルバリンクへ売却
相続した雑種地を活用する予定がない場合や、相続した雑種地が田舎にあって売却を依頼しても売れない場合はアルバリンクへ売却しましょう。
弊社アルバリンクは売れない雑種地などを含めた訳あり物件専門の買取業者として、他社では断られるような物件なども多数買い取ってきました。
以下は、弊社が実際に「買取を行った田舎の土地」の事例です。
【買取した田舎の土地の概要】
| 物件の所在地 | 熊本県球磨郡 |
|---|---|
| 物件種別 | 土地 |
| 買取価格 | 400万円 |
| 買取時期 | 2022年7月 |
【お客様のお声】
遠方に住んでいた親が亡くなったため、相続人である私が田舎の土地を譲り受けることになりましたが、毎年発生する固定資産税も負担に感じるようになり、手放すことを決意しました。
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売却金額も納得でしたし、すぐにでも田舎の土地を手放したかったので二つ返事で売却を決めました。
上記の方以外にも、多くのお客様から感謝のお言葉をいただいております（下記Googleの口コミ参照）。
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なお、アルバリンクの評判や口コミについては、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
まとめ
今回は、雑種地のデメリットについて詳しく解説しました。
雑種地でも市街化区域内であれば家を建てられ、活用することも可能です。
しかし、相続した雑種地がある地域によっては活用自体難しいケースもあります。
相続した雑種地の活用が難しい場合は、宅地へ転用して売却することも選択肢の1つです。
ただし、雑種地が市街化調整区域にある場合や農地の場合は宅地への転用が難しいため、専門の不動産買取業者に売却することをおすすめします。
専門の不動産買取業者であれば、売れない雑種地でも1週間から1ヶ月の短期間で現金化することが可能です。
なお、弊社アルバリンクも売れない雑種地などの訳あり不動産を全国から積極的に買い取っている業者で、「フジテレビ」をはじめとする各メディアにも取り上げられた実績があります。
相続した雑種地が売却できずにお困りの方は、査定のみ、相談のみのお問い合わせでも受け付けておりますので、お気軽にご相談ください。
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