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共有名義と共有持分
共有名義とは、ひとつの不動産を複数人で所有していることを指し、共有者それぞれの所有割合を共有持分といいます。
では共有名義や共有持分とは、どのような内容なのでしょうか？
不動産の所有は、ひとりが所有者とは限らない場合もあります。共有名義で不動産を持つ事例としては、夫婦が不動産を共有して購入するケースや相続によって相続人同士が共有するケースが挙げられます。
また、不動産を3人で共有名義にする際には、均等に分割しなければいけないのでしょうか?
共有する不動産において、ひとりが50%、残りふたりが25%ずつといった持分割合にするのも可能です。
この所有形態を共有持分と呼びますが、共有持分は均等である必要はなく「相続割合」や「遺産分割協議」、または「遺言」などに応じて持分を自由に設定することができます。
自身の共有持分のみなら単独で売却可能
不動産に対する自分の持分割合に関しては、自由に売却することが可能です。
共有名義の不動産を売却する場合、不動産全体を売却するには共有名義者全員が同意しなければ売却することはできません。
しかし自分の持分に関しては、完全な所有権を持っています。
どうしても共有名義者の同意が取れず、不動産そのものを売却するのが難しい場合は、自分の持分のみの売却を検討してもいいでしょう。
共有持分のみならば自由に売却が可能ですが、共有不動産への行為によって必要な共有者の同意は異なります。
行為の名前や、できること、必要な持分割合を下記の表にまとめました。
| 行為の名前 | できること | 必要な共有者の同意 |
| 変更 | 売却や賃貸、建て替えなど | 全員の同意が必要 |
| 管理・利用 | ・共有物の使用方法を決定
・借地借家法の適用を受けない賃貸借契約など |
過半数の同意が必要 |
| 保存 | 修繕や無権利者への明け渡し要求 | 単独で行うことが可能 |
参照元：e-Gov法令検索「民法第251条・252条」
このようにいくつかの行為により同意の割合が異なりますので注意しておきましょう。
共有名義のまま放置することのデメリット
共有名義の不動産は単独で所有する不動産とは異なり、さまざまな制限があるのでデメリットが多いといわれています。
基本的にメリットはなくデメリットしかありません。
では、共有不動産を放置しておくと、どのようなデメリットがあるのでしょうか?
ここからは共有名義の不動産を放置しておくことのデメリットについて解説します。
自由に売却出来ない
共有名義の不動産全体をひとりの共有名義者が売却したいと考えても、他の共有名義人が売却したくなければ第三者に売却できません。
売却のケースでは過半数の同意ではなく共有名義人全員の同意が必要です。
例えば売却したいと考えている人が70%、売却したくない人が30%の持分割合だった場合でも、売却することはできません。
単独名義との最も大きな違いのひとつです。
自由に貸せない
共有名義の不動産を賃貸で貸し出す場合においても、共有名義者全員の同意が必要です。
共有名義者のひとりが賃貸で貸し出したいとなっても、全員が同意しなければ貸し出すことができません。
ただし、短期賃貸借の範囲を超えない賃貸借や借地借家法の適用を受けない賃貸借であれば、過半数の同意により賃貸借契約を締結することが可能です。
短期賃貸借の範囲は、「山林10年、山林以外の土地5年、建物3年」となっています。
参照元：e-Gov法令検索「民法第602条」
将来の財産分与で共有者がさらに増える
共有名義者のひとりが亡くなった場合、共有名義の持分は法定相続人に相続されます。
例えば40%の持分を持つ共有名義者が亡くなり、法定相続人が配偶者と子供2人のケースを見てみましょう。
この場合20%が配偶者、10%ずつを子供が持つことになりますので、さらに共有名義者が増えてしまい、権利関係が複雑になってしまいます。
共有名義の不動産は名義者が多ければ多いほど、同意がとりにくくなり活用に制限がかかります。
これもデメリットとして挙げられるでしょう。
共有名義不動産に起こりがちな相続トラブルについては、以下の記事で詳しく解説しています。
離婚時の財産分与で揉める
共有名義の不動産は離婚時の財産分与で揉めやすいことも挙げられます。
基本的に、離婚時の財産分与は折半です。
例えば3,000万円のマンションを夫が90%にあたる2,700万円、妻が10%にあたる300万円を出して購入したとしても、財産分与では折半となるため揉める要因となってしまいます。
さらに、離婚したのに共有名義の不動産があるために関係が続いてしまう点も、後々のトラブル要因となるでしょう。
離婚時に共有名義の不動産を財産分与する方法は以下の記事にまとめておりますので、併せてご参照ください。
共有持分の買取パターン4選
共有不動産を解消する方法として、共有持分の買取が考えられます。
では共有持分の買取にはどのような事例や、事例に対するメリット、デメリットがあるのでしょうか?
買取パターン4選とメリットやデメリットについて説明します。
他の共有者の持分を買取る
買取パターンのひとつとして挙げられるのが他の共有者の持分を買取る方法です。
相手が共有持分の売却を検討しているときなどは購入するチャンスといえます。
メリットデメリット
他の共有者の持分を買取るメリットとしては、持分を増やすことにより、共有不動産の運用において同意が得やすくなる点です。
他の共有名義者の持分を買取り、持分割合が半分を超えると、保存行為だけではなく管理行為ができるようになりますので、共有不動産に関する権利が少し強くなります。
反面、デメリットとしては、持分全部が買取できないのならば、単独不動産よりも運用方法に制限がかかってしまう点が挙げられるでしょう。
買取相場とオススメのシチュエーション
持分の買取相場を調べる場合、まずは売買事例などによりどの程度の金額で売却されているかを調べましょう。
例えば、不動産ポータルサイトなどで募集されている近隣物件などは参考になります。
その価格から坪単価を算出し持分割合で計算します。
ただし、ポータルサイトで募集されている不動産はほとんどが仲介で募集されていますので買取の場合、計算した坪単価の7割~8割程度の価格となるのが一般的です。
他の共有者が不動産に興味を持っていない場合などは安い金額で買取ることができるチャンスといえるでしょう。
あなたの共有持分を他の共有者に買取って貰う
あなたの持分を売却する場合に他の共有者に買取ってもらう方法が次の事例です。
あなたが売却を検討している場合には、売主として他の共有者に買取ってもらうこともできます。
メリットデメリット
メリットとしては、最も不動産を有効活用しやすくなる人たちに売却できるという点です。
他の共有名義者は、身内であることが多いので今後の関係性を考えると赤の他人に売却するよりも関係性が悪くなる可能性は低いでしょう。
デメリットとしては、交渉次第になりますが相場より低い価格でしか売却できないかもしれない点です。
前述しましたが、共有部分の持分割合が増えても単独名義よりできることには制限がかかります。
あなたの持分を購入したところで全部の持分を取得できない場合は、安い価格でしか買取らないかもしれません。
買取相場とオススメのシチュエーション
買取相場も、既に売主と買主候補者はいるわけですから、買取相場というよりはお互いが合意できる金額で売買できるかということになります。
ただし、注意点としてお互いが合意したとしても売買価格が市場の相場と大幅に乖離している場合、贈与税の対象となりますので注意する必要があります。
不動産の取得を強く希望する共有者がいれば高く売れるでしょう。
あなたの持分を買取ると単独で所有することができるようなケースでは高値売却も期待できます。
他の共有者と協力して不動産全体を業者に買取って貰う
共有名義者全員が共有不動産を売却したい場合は、買取業者に買い取りしてもらう方法が次の事例です。
買取業者とは、共有不動産を専門に買取る業者のことですが、共有不動産は、権利関係が複雑になるケースも多く、買取専門の業者に相談するとよいでしょう。
メリットデメリット
メリットは、専門の不動産業者ですので安心して取引がしやすくなる点が挙げられます。
自分たちで共有名義の売買を行ってしまうと思わぬトラブルになりやすいのですが、実績と知識のある買取業者との売買ならよりリスクが軽減できるでしょう。
デメリットとしては、買取業者に売却するとどうしても価格が安くなる点です。
一般的には不動産相場の7~8割程度だといわれていますので、高額の取引は期待できにくいのがデメリットといえます。
買取相場とオススメのシチュエーション
不動産売買には買取と仲介の2種類がありますが、買取は相場の7~8割程度の価格でしか売却できません。
買取業者の購入目的は転売であり、相場並みで売却するために7~8割の価格で不動産を仕入れます。
しかし、買取は仲介とは異なり、すぐに売却できる点や仲介手数料がかからないといったメリットがありますが、それでも仲介よりは安い価格での売却です。
他の共有者との関係性が良好で、お互いに協力ができるなら、より高額売却の可能性が高い仲介を選びましょう。
しかし、金額よりもとにかく早く現金化したい場合などは買取を活用すると良いでしょう。
共有持分専門の買取業者に買取ってもらう
他の共有名義者は購入する意思がなく、あなた自身は共有持分を売却したいと考えている場合は、共有持分専門業者に買取ってもらう方法が挙げられます。
実は共有持分の売却は、通常売買といわれる仲介ではほとんど売却できないのが現状です。
というのも共有持分のみ購入しても、制限が多いため自由に活用ができません。
つまり一般の人が手を出しにくい不動産であるといえます。
共有持分を専門で買取る業者に売却するのがベストです。
メリットデメリット
共有持分を売却するメリットとしては煩わしいことから逃れられるという点が挙げられます。
共有名義の不動産は、先ほどから述べているように権利関係も複雑になり、行いたいことは自由に行えず、単独で何かをやる場合でも他の共有名義者への連絡など配慮が必要です。
言い換えると非常に面倒な財産だともいえます。
買取専門業者に買取ってもらうことより、現金化することが可能です。
面倒な共有関係から逃れられることができるでしょう。
デメリットはこれも価格面です。
どうしても買取業者に買取ってもらうとなると価格面において通常売買よりも安くなってしまいます。
転売目的の買取業者は、次の売却を考えているためあまり高い金額で買取ることはできません。
買取相場とオススメのシチュエーション
では実際に自分の持分のみを売却するとなるとどの程度の買取価格になるのでしょうか?
一般的には相場の5割程度といわれています。
買取業者が売却のターゲットとしているのは他の共有者です。
共有者以外の人にはなかなか売却は難しく、もし他人に売却したとしても他の共有者とトラブルになりやすく、最悪の場合は裁判というリスクがあります。
そのため、粘り強く共有者と交渉する必要があるのです。
他の共有者との関係性が悪く、顔も見たくないほどの不仲であるとすれば買取業者へ買取ってもらう方法はおすすめのシチュエーションといえるでしょう。
共有名義の解消方法についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事もご参照ください。
優良な共有持分専門の買取業者を選ぶ方法
ここまでは、買取パターンについて解説しました。
自分の持分売却以外は、全て共有者との合意形成や、話し合いが必要で、相当に良好な関係でなければ難しいのが現状です。
つまり共有持分のみを業者に売るのが現実的な方法といえます。
買取業者に少しでも高く買取ってもらうためには、優良な共有持分専門の買取業者を選ぶ必要があります。
ここからは、優良な共有持分専門の買取業者を選ぶ方法について解説します。
専門で扱っている
共有持分の買取は、一般的に不動産会社がおこなうと思われていますが、共有持分を買取る不動産会社はあまり多くありません。
買取ったとしても権利関係が複雑で買取った持分を転売する実績も知識もあまり持ち合わせていないことが理由として挙げられます。
つまりリスクを恐れるあまり非常に安い金額でしか買取らないのが現状です。共有持分の買取実績のない不動産会社に依頼しても対応してもらえないことがほとんどです。
共有持分の買取は買取を専門に行う専門業者の方がノウハウも持っているため比較的高値で買取る傾向が強いといえます。
買取実績が豊富
買取実績が豊富かどうかも、買取業者を選ぶ重要なポイントのひとつです。共有不動産は権利関係が複雑になりがちで、経験が少ない買取業者は、リスクを恐れて安値での購入を行いがちです。
実績が豊富な買取業者はさまざまなノウハウを蓄積しています。
インターネットなどで検索してみるといくつかの買取業者が買取を募集しており、比較サイトなどでも買取業者を比較しています。
各社のホームページを参考に買取り実績が豊富とみられるいくつかの買取業者へ査定依頼などを行いましょう。
弁護士との業務提携をしている
共有不動産は、不動産に複数の名義人がいますので比較的トラブルも多くなってしまいます。
共有持分の買取は単独で可能ですので、特に他の共有者に知らせる必要がありません。
しかし、勝手に売却したと禍根が残るケースがトラブルとして考えられます。
このように法的には問題ない取引であっても、共有名義者との感情的なしこりなどがありトラブルに発展するケースもあるでしょう。
法的には問題ないからと、買取後はあまりトラブル解消に積極的ではない買取業者もなかにはあります。
トラブル解消に積極的な買取業者には顧客も集まり、結果的に案件が増えますので、信頼を掴みやすいといえるでしょう。
弁護士と提携している業者は、売却前に共有解消のための適切なアドバイスを貰えて、売却後は丸投げできるので安心です。
査定金額の根拠が明確
査定の根拠も買取業者選びのポイントです。
物件や役所の調査、固定資産税評価額や相続税評価額からの算出および近隣の買取事例などさまざまな角度から査定し、根拠が明確と思われる買取業者を選びましょう。
近隣の買取事例などは、やはり実績がなければ提示することはできません。
しっかりした査定書などを基に買取を行う買取業者だと、自分の売却した金額にも納得感が出ます。
担当者が信頼できるか
共有不動産の売買は、一般の不動産会社ではあまり取り扱いしません。
不動産会社の社員であっても共有不動産の知識が豊富な人は、そう多いわけではないのです。
特に、共有不動産の持分を購入することなどはほとんどないため、初めて取引するといった担当者も多いといえます。
共有不動産の持分を買取ってもらう場合は、担当者が共有不動産の知識が豊富で、誠実だと思える担当者がいる買取業者を選ぶとよいでしょう。
なお、共有持分の買取を専門としている優良な買取業者は以下の記事でまとめてご紹介しています。併せてご参考ください。
共有持分を不動産会社に高い価格で売却するテクニック
共有持分での買取によるデメリット部分で価格面について触れました。
共有持分の売却とはいえ、少しでも高い金額で売却したいのですが買取の性質上、相場より安くなってしまうので、高額な買取にはテクニックが必要です。
少しでも高い価格で買取してもらうテクニックについて解説します。
高く売る方法 持分を過半数以上にする
持分が過半数以上あると高い金額で売却しやすくなります。
共有不動産の活用において過半数以上の持分を持つと貸し出しなどが単独でできます。
活用に幅が出ますので、高値で売却しやすくなるでしょう。
高く売る方法 共有者全員の情報を正確に把握
共有名義者の人数や持分を明確にしておくこともポイントです。
買取業者が共有名義者に転売する際に事前に持分や住所や氏名、性別や職業などの情報もわかっていると交渉しやすいからです。
共有名義者への売却や買取の交渉がやりやすい状況だと、あなたの持分買取において高額な買取に期待が持てます。
高く売る方法 複数の不動産会社に見積りを依頼
買取の価格は買取業者によってさまざまです。
それぞれ調査を行い、査定価格を提示します。
1社だけの査定価格だと、提示された買取額が妥当なのかがわかりません。
見積もりは複数社に依頼し、現金化のスピード、必要書類の手配や売却後のフォローなど、最もコストパフォーマンスがよいと思われる買取業者を選択しましょう。
買取業者へ依頼した場合の流れ
共有持分の不動産買取についてひととおり解説しましたが、どのような流れで共有不動産の持分売却を買取業者にいらいすればいいのでしょうか?
ここからは、共有不動産の持分買取の流れについて解説します。
自身の持分割合を把握
自身の持分割合をきちんと把握しておかなければいけません。
持分に関する書面を見つけておくか、見つからなければ登記簿などで持分を把握しておきましょう。
共有者全員の情報を把握
あわせて共有者全員の情報も事前に把握しておきます。
連絡先まで把握しておくと、売買契約が成立したのち、買取業者は連絡しやすくなりますので、買取価格にも影響が出る可能性も考えられるでしょう。
複数の専門業者に査定依頼
前述したように、査定依頼は複数の買取業者に依頼しましょう。
複数の買取業者に依頼することで提示された買取価格を比較することができます。
高い買取価格を提示した買取業者を選択することもできますし、サービス内容が適した業者を選択することも可能です。
高い買取価格で売却するには必須ともいえます。
合意
査定価格に納得すると合意となり契約へと進みます。
売買契約
査定額に納得できたら売買契約です。
売買契約時には手付金を受け取りますが、買取価格の10~20％程度を受け取ります。
買取の場合は契約と決済を同時に行う場合もありますので、その場合手付金は発生せず、一括で買取金額を受け取ることになります。
決済・引渡
決済とは、所有権の移転と同時に買取金額の全額を受け取ることです。
決済まで進むと共有持分の売却は完了です。
確定申告
確定申告の必要がある場合は、売却した翌年の2月16日~3月15日までに確定申告を行います。確定申告が必要なケースとしては以下が挙げられます。
- 共有持分売却時に取得時よりも利益が出た場合
- 3,000万円控除を使いたい場合（居住用不動産の場合）
- 他の所得と合算して損益通算したい場合
持分売却はさまざまな控除や特例が利用できて、譲渡所得税が課税されない場合がほとんどです。
上記以外の場合は税金が発生しないので確定申告の必要はありません。
買取業者依頼時の費用
買取業者に依頼し共有持分を買取ってもらった場合、あなたにはどのような費用がかかるのかも押さえておきたいポイントです。
しかし買取において一般的に費用を負担するものがある場合、費用に関しては全て買取業者が負担します。
但し、ローンを一括返済する場合の事務手数料や、専門家に依頼した場合の手数料などは売主負担となりますので注意しておきましょう。
仲介の場合は費用負担あり
不動産売却で一般的に利用されているのは仲介です。
先ほど買取の場合、依頼時の費用について解説しました。
では、この売却が仲介だった場合はどのような費用がかかるのでしょうか?
主にかかる費用としては、仲介手数料、抵当権の抹消手数料などです。
特に仲介の場合、費用負担が多くなるのが仲介手数料です。
仲介手数料の上限は宅建業法で定められていますが、仲介手数料の額は売却価格によって異なります。
例えば共有持分が1,000万円で売却できた場合の仲介手数料は、36万円(税別)となり、決して安い費用負担ではありません。
買取と仲介の違いにおける最も大きな違いのひとつです。
まとめ
共有名義の不動産は、どちらかといえばデメリットが多い財産といえます。
売却により現金化するか、持ち分全部を買取って所有者をあなただけにすると通常の不動産と何ら変わりはありません。
共有不動産の売却は他の名義人との関係性が大きく影響します。
共同で不動産全体を売却できない場合は、買取専門業者に依頼しましょう。買取専門業者なら共有持分でもスピーディーに買い取ってくれます。また共有持分を適正価格で売却したいなら、共有持分の買取実績が豊富な買取業者に依頼することがポイントです。
共有名義者との関係性が希薄であったり不仲であったりして、共有持分の処遇にお困りなら、持分買取が専門の弊社AlbaLink（アルバリンク）へご相談ください。
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