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43条但し書き道路（43条2項2号許可）とは「基準を満たし建築審査会の同意が得られれば建て替え可能となる道」
国が定めた一定の基準（次項で解説します）を満たし、建築審査会の同意を得ることで、建て替え可能となる道のことを「43条但し書き道路（43条2項2号許可）」といいます。
建築主事（建築確認を行う権限をもつ、地方公務員のこと）を置いている各都道府県や各市町村に設置される組織のこと。
なぜ建築審査会の同意が必要になるのか、その理由を解説します。
前提として国は建築基準法第42条（下記参照）によって、原則道幅が4m以上あるものを建築基準法上の「道路」として定義しています。
建築基準法第42条（道路の定義）
「道路」とは、次の各号の一に該当する幅員四メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。
そして、建築基準法第43条により、上記の建築基準法上の道路と2m以上接している土地ではないと新たな建物は建てられないと規定されています。これを接道義務といいます。
建築基準法第43条（敷地等と道路との関係）
建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。
つまり、仮に建物の敷地が道路と2m以上接していたとしても、その道路が上述した「建築基準法上の道路」ではない場合（私道や農道など）、接道義務を満たしていないため、建て替えることができないということです。
接道義務は1981年に建築基準法が改定された時に規定されたため、それより前に建てられた建物の中には、接道義務を満たしておらず、建て替えができない建物（既存不適格物件）が多くあります。
そのような、土地が建築基準法上の道路に接していないため、建て替えができない土地を救済するために設けられたのが「43条但し書き道路（43条2項2号許可）」です。
ただ、43条但し書き道路（43条2項2号許可）は「建築基準法上の道路」には該当しないため（建築基準法上の道路はあくまでも建築基準法第42条に該当するもの）、「43条但し書き道路」として建て替え可能になるためには、建築基準法43条2項の1号か2号のいずれかに当てはまる道路である必要があります（1号と2号の詳しい内容は次項以降で解説します）。
建築基準法43条2項1号の条件を満たす場合は、建築審査会の同意を得なくても例外的に建て替えが認められます。ただし2号の場合は建て替えが認められるには建築審査会の許可が必要です。
もしご自身が所有する不動産と接している道が43条但し書き道路（43条2項2号許可）に該当するのか分からないときは、役所に行くと調べられます。
なお、再建不可物件の調べ方については、こちらの記事でも解説していますのでご確認ください。
土地が幅員4m以上の道と2m以上接していて一定の基準を満たせれば同意は不要
ご自身が所有する不動産が幅員4m以上の道と2m以上接しており、なおかつ国土交通省が定める基準を満たしていれば、建築審査会の同意は不要です。
実際、建築基準法第43条第2項第1号に以下の内容が記載されています。
建築基準法第43条2項1号（敷地等と道路との関係）
その敷地が幅員四メートル以上の道（道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通省令で定める基準に適合するものに限る。）に二メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの
なお、国土交通省が定める基準は以下の2つです。
-
- 農道その他これに類する公共の用に供する道であること。
- 令第百四十四条の四第一項各号に掲げる基準に適合する道であること。
基準の1つ目に「農道その他これに類する公共の用に供する道であること」とありますが、農道のほか、港湾道路や公的機関が管理する道を指すとされます。
また、基準の2つ目の「令第百四十四条の四第一項各号に掲げる基準」とは、建築基準法施行令第144条の4第1項各号に定める基準のことで、具体的には以下のような基準となります。
- 両端が他の道路と接続していること
- 接続する道路と交わる部分に隅切り（上図参照）がされていること
- 砂利敷を敷くなどぬかるみにならないこと
- 縦断勾配が12％以下で階段状ではないこと
- 側溝や街渠など、排水設備を設けることなど
参照元：e-Gov法令検索「建築基準法第144条第4項」（道に関する基準）
所有する不動産に面する道路の幅員が4m以上で、敷地が2m以上接しているにも関わらず、面している道路が私道などの理由で建て替えできない場合は、建築基準法43条2項1号により建て替え可能にできないか、一度役所に問い合わせてみるといいでしょう。
一定の基準を満たせても、接道義務を満たしていない場合は同意が必要
もし上述の国土交通省が定める基準を満たしていても、所有する不動産と接している道の幅員が4m未満の場合は、建築審査会の同意が必要になります。
実際、建築基準法第43条第2項第2号にも建築審査会の同意が必要である旨が記載されています。
建築基準法第43条第2項第2号（敷地等と道路との関係）
その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
つまり、接道義務を満たしていなくても、建物の周囲に広い空き地がある場合は、建築審査会の同意を得られれば、再建築可能になるということです。
「広い空き地」とは建築基準法施行規則第10条によると「公園、緑地、広場等」を指します。
参照元：建築基準法施行規則 第10条の3第4項 （敷地と道路との関係の特例の基準）
建築審査会は各都道府県もしくは各市町村に設けられています。
ですから、建築審査会の審査を受けるには、まずご自身が住んでいる地域の自治体に問い合わせましょう。
包括同意基準の要件をクリアすると手続きを簡略化できる
各自治体には、建築審査会を開く手間を減らすために「包括同意基準」というものが設けられています。
各自治体が建築基準法43条2項2号許可を行う際の事務処理を迅速にするために、あらかじめ建築審査会が一定の基準を充たすものについて同意を与えるものとして扱う基準のこと。
参照元：包括同意基準とはなんですか
包括同意基準の内容は各自治体ごとで異なるので、詳しくはご自身が住んでいる地域の自治体へ問い合わせましょう。
なお、43条但し書き道路（43条2項2号許可）の申請を行う際の具体的な流れは、「但し書き申請の手順」の章で解説しています。
ここまで述べてきたように、43条但し書き道路として建て替え可能にするためには、厳しい国の基準や審査をクリアする必要があります。
もし43条但し書き道路に面する不動産を、労力や時間をかけずに手放したいとお考えの場合は、専門の不動産買取業者にそのままの状態で売却することをお勧めします。
専門の不動産買取業者であれば、建て替え可能にするために申請などが必要な不動産であってもそのままの状態で買い取れます。
弊社Albalinkも但し書き道路に面する建物や土地を積極的に買い取っておりますので、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
43条但し書き道路（43条2項2号許可）で想定される4つのトラブル
43条但し書き道路（43条2項2号許可）で想定されるトラブルは以下の4つです。
- 国の基準を満たしていても建て替え可能になるとは限らない
- 敷地が接する道を共有で所有している場合、共有者全員の合意が得られないと申請が行えない
- 購入時の住宅ローン審査が下りづらい
- 通常の物件より売却価格を安価にしなければ売却できない
上記を知らずに43条但し書き道路（43条2項2号許可）の認可が必要な物件を売却しようとしたり、認可を得るための申請（43条但し書き申請）を行おうとすると、思わぬトラブルに巻き込まれる恐れがありますので、しっかり確認してください。
なお、これからお伝えするトラブルに巻き込まれる可能性をゼロにしたい方は、早めに専門の不動産買取業者へ売却してしまうことをお勧めします。
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基準を満たしていても必ず建て替えできるとは限らない
あなたが所有する不動産の敷地が接する道路が、前章で解説した国土交通省が定める基準を満たしていていも、100％建て替え可能になるわけではありません。
前章でお伝えした通り、所有する不動産と接している道の幅員が4m未満なら、建築審査会の同意が必要だからです。
審査の結果、同意が得られず、再建築が認められないことも十分あり得ます。
ですから、仮に、建築審査会の同意を得ないまま、所有する不動産を売却してしまうと、万一、建築審査会の同意が得られなかった場合、買主からクレームが入り、トラブルに発展する恐れがあります。
もし、建築審査会の同意が得られていないことを買主に伝えていなかった場合、契約不適合責任を問われ、買主から契約解除や損害賠償請求をされる恐れがあります。
物品の売買において、売却後に契約書に記載のない不具合が生じた場合に、売主が買主に負う責任
ですから但し書き申請（43条2項2号許可申請）を行わないと建て替えができない不動産を売却するのであれば、前もって建築審査会の同意が下りることを確認したうえで、「再建築が可能な物件として」売却活動を行いましょう。
なお、契約不適合責任についてより詳しく知りたい方は以下の記事もご確認ください。
弊社が提携する弁護士が監修した、信頼性の高い記事となっております。
道の共有者全員が合意しないと但し書き申請が行えないことがある
土地によっては、以下の図のように、現状の道をご自身を含む複数の所有者で所有しているケースもあります。
このように、道を複数で共有している場合、但し書き申請を行うためには、共有者全員の合意が必要としている自治体もあります。
実際、横浜市では道の権利者（共有者）全員の同意を得て申請することを基本としています。
参照元：横浜市建築局（建築基準法第４３条第２項 の規定による許可・認定 ご案内
もし日頃から道の共有者と良好な人間関係を築けていないと、同意を得るのは困難でしょう。
同意が得られなければ、申請が行えず、ずっと建て替えできないままになってしまいます。
そのため、日頃から道の共有者同士で良好な人間関係を築けていない場合は、現状のまま専門の不動産買取業者に売却することも視野に入れましょう。
具体的な売却方法に関しては、「トラブルの生じた但し書き申請が必要な物件は専門の買取業者へ相談」の章で解説しています。
弊社Albalinkにご依頼頂けば、共有状態の道と敷地が接していて、再建築不可の物件であっても問題なく買い取れます。
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購入時の住宅ローン審査が下りづらい
再建築可能にするために、43条但し書き申請（43条2項2号申請）が必要な物件は、購入時の住宅ローン審査が下りづらくなります。
前述した通り、43条但し書き申請が必要な物件は、実際に建て替え可能になる保証がないため、金融機関も担保評価額を低く見積もるためです。
- 担保
- 債務者が債務を果たさない場合の、債権者の損害を補うために設けられたもの。具体的には債権者の不動産や車などが担保となる。「抵当」や「かた」とも呼ばれる。
- 担保評価額
- 住宅ローンなどの融資に担保として設定する不動産の評価金額
不動産としての担保評価額が低くなると、金融機関は代わりに買主の年収や借入時の年齢など、その他の項目をより厳しく審査することになります。
このように、43条但し書き申請が必要な物件は、購入時の住宅ローン審査が下りづらいため、売却しようとしても一般の買手へはなかなか売却できません。
再建築不可物件の住宅ローンについては、以下の記事で詳しく解説しています。
一般の市場相場より安価にしなければ売れない
43条但し書き申請（43条2項2号許可申請）を行わないと建て替えができない物件は、上記のように様々なトラブルが発生する恐れがあります。
そのためどうしても通常の物件より売却価格が安くなってしまいます。
わざわざリスクがある物件を購入しようという人はいないためです。しかも、売却価格を下げたからといって、売れる保証はありません。
ですから、もし43条但し書き申請（43条2項2号許可申請）を行わないと建て替えができない物件を速やかに、なるべく高額で売却したいのであれば、専門の不動産買取業者に依頼することをお勧めします。
弊社Albalinkも訳アリ物件専門の不動産買取業者として、但し書き申請が必要な道路に接する物件を多数買い取ってきた実績があります。
ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）
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なお、専門の不動産買取業者に売却する具体的な方法については、「トラブルの生じた但し書き申請が必要な物件は専門の買取業者へ相談」の章で解説しています。
43条但し書き申請（43条2項2号許可申請）の手順
ここからは、43条但し書き申請（43条2項2号許可申請）を行う方に向けて申請時の流れを解説します。
43条但し書き申請（43条2項2号許可申請）を行う際の手順は、大きく以下の3ステップです。
- 自治体に問い合わせし道を確認してもらう
- 必要書類の提出
- 自治体による審査
以下では、各手順ごとの詳細を解説します。
自治体に問い合わせして道を確認してもらう
まずは建築主事を置いている各都道府県もしくは各市町村の自治体へ、該当物件と接している道が建築基準法上の道路であるかを確認してもらうために問い合わせをします。
建築基準法第4条の規定により建築確認を行うため地方公共団体に設置される公務員
建築主事を置いている自治体が、都道府県か市町村のどちらにあるかは、人口によって左右されます。実際に、建築基準法第4条第1項に以下の内容が記載されています。
建築基準法第4条第1項（建築主事）
政令で指定する人口二十五万以上の市は、その長の指揮監督の下に、第六条第一項の規定による確認に関する事務をつかさどらせるために、建築主事を置かなければならない。
ご自身が住んでいる市が人口25万人以上であれば、市に建築主事が置かれているため、迷わず市を統括する自治体に問い合わせをしましょう。
ただし、人口が25万人未満の市であっても建築主事を置くことができます。
ですから、ご自身の住んでいる地域が人口25万人未満の場合は、建築主事が都道府県と市のどちらに置かれているか確認する必要があります。
建築主事を置いている自治体は「全国建築審査協議会 特定行政庁一覧」で確認できます。
お住いの市町村が特定行政庁一覧に掲載されていればお住いの市町村に、掲載されていなければ都道府県に建築主事が置かれていることになります。
必要書類を提出する
自治体に問い合わせをし、道が建築基準法上の道路でないことを確認できたら、必要書類を自治体に提出します。
必要となる書類は各自治体ごとで異なりますが、参考までに新潟県柏崎市で43条但し書き（43条2項2号許可申請）申請を行う際に必要となる主な書類を下記に記載します。
- 申請書
- 委任状（申請手続についての代理業務を委託している場合）
- 申請理由書
- 配置図
- 各階平面図
- 立面図
- 断面図 など
参照元：建築基準法第43条第2項（旧43条ただし書き） 認定・許可申請の手引き
自治体による審査
自治体に必要書類をすべて提出すると、建築審査会が開かれて審査が行われます。
建築審査会の審査が通ると、43条但し書き申請（43条2項2号許可）が得られ、再建築も可能になります。
ただし実際に建て替えを行う際は、43条但し書き申請（43条2項2号許可）とは別にその自治体へ「建築確認申請」を行わなくてはなりません。
また、建築確認申請を怠ると、建築基準法第99条（e-Gov法令検索）により1年以下の懲役又は百万円以下の罰金が科せられます。
再建築不可物件のリフォーム可能な範囲については、以下の記事で詳しく解説しています。
トラブルの生じた43条但し書き申請（43条2項2号許可）が必要な物件は専門の買取業者へ相談
これまでお伝えしてきた通り、43条但し書き申請（43条2項2号許可）を行う必要がある道と接している土地は、建築審査会の同意が必要となるため、確実に再建築が可能であるとは保証できない土地となります。
それゆえ、43条但し書き申請（43条2項2号許可）を行う必要がある道と接している土地は、一般の不動産業者に相談しても、売却できなかったり、そもそも取り扱いを拒否される恐れがあります。
しかし、ご安心ください。
専門の不動産買取業者なら、43条但し書き申請（43条2項2号許可）を行う必要がある道と接している土地およびその上に建つ建物を現状のまま売主から買い取ることができます。
その理由を一言でいうと、専門の買取業者は売主から買い取った不動産を独自に商品化して再販売するためのルートを豊富に持ち合わせているからです。
詳しくは以下の記事で解説していますので、よろしければそちらも併せてご覧ください。
弊社Albalinkも以下のように但し書き道路に面した建物を買い取った実績があります。
相続した家を売却しようとしたら、建て替えできない物件なので扱えないと言われてしまいました。調べたら、家の前の道が私道で、建て替えするには「但し書き申請」を行う必要があるとのことでした。
しかし、申請には様々な書類が必要で、申請が認められるまでに時間もかかりそうでした。そのため、なんとか現状の状態で売却できないかとネットで色々探し、Albalinkさんに辿り着きました。
Albalinkさんは「訳アリ物件専門」なだけあって、但し書き申請が必要な物件でも問題なく買い取ってくれました。
また、担当者の対応も丁寧で、こちらも質問にも速やかに答えて下さり、とても気持ち良くやり取りできました。
Albalinkさんのおかげで、売れない家をすみやかに売却でき、とても感謝しています。
また、下記の画像のように、前面道路の幅員が2m未満で接道義務を果たしていない再建築不可物件を600万円で買い取った買取事例もございます。
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ですから、「再建築不可物件の売却など初めてで不安なことばかり」という方こそ、弊社にご依頼いただければと思っております。
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まとめ
今回の記事では、43条但し書き道路（43条2項2号許可）で起こりえるトラブルを4つ解説しました。
お伝えしてきた通り、43条但し書き申請（43条2項2号許可）を行わないと建て替えができない土地は、さまざまなトラブルが発生する恐れがあるため、一般の買主から購入を避けられる傾向にあります。
ですが、専門の買取業者に売却を依頼すれば、余計なトラブルに巻き込まれることなく、安心して43条但し書き申請（43条2項2号許可）を行わないと建て替えができない土地を売却できます。
専門の買取業者は、43条但し書き申請が必要な土地など、訳ありな土地や物件を運用・再販するノウハウに長けているためです。
弊社「株式会社Albalink（アルバリンク）」も、訳アリ物件専門の買取業者として、日々、日本全国で買取りを行っております。
「43条但し書き道路によるトラブルに巻き込まれたくない」「トラブルから逃れたい」という方は、ぜひ一度、弊社の無料買取査定をご利用ください。
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