株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
【基本編】不動産の共有名義を解消する7つの方法
不動産の共有名義を解消する基本的な方法は、以下の7つです。
不動産の共有名義を解消する方法
ただし、どの方法も他の共有者との話し合いや合意が必須です。
もう他の共有者とかかわりたくないのであれば、専門の不動産買取業者に直接売却するべきです。
詳しくは「共有者とかかわらずに共有名義を抜け出す唯一の方法」でご説明します。
では、基本的な共有名義の解消方法をご紹介します。
不動産（土地）を物理的に分割して単独で所有する
共有している不動産を物理的に分割（分筆）し、共有者がそれぞれ単独で所有する方法です。
このような分割方法を「現物分割」といいます。
たとえば、100㎡の土地を、兄と弟の2人でそれぞれ1/2ずつ所有しているなら、土地を50㎡と50㎡に分け、それぞれ単独の所有者として登記します。
ただ、この方法には、以下のような難点があります。
不動産を分割して所有する際の難点
- 共有者全員の合意がなければ実現できない
- 共有している不動産が主に「土地」でなければ実現できない
当然、この方法は、共有者全員の合意がなければ実現できません。
共有者どうしの話し合いの際には、「誰がどの部分をもらうか」「どれくらいもらうか」が争点となり、トラブルに発展するおそれもあります。
また、共有している不動産が、主に「土地」でなければ、分割できないのも難点です。
つまり、共有している不動産が一般的な戸建て住宅である場合は、この方法では共有名義を解消できません。
不動産を換金して分割する
共有している不動産を一括で売却して、共有関係を解消する方法です。
このように、共有名義不動産の売却代金を各共有者で分け合う分割方法を「換価分割」といいます。
たとえば、兄と弟が1/2ずつで共有していた不動産が2,000万で売却できたら、兄と弟がそれぞれ1,000万円ずつ受け取ります。
ただし、この方法には以下2つの難点があります。
不動産を現金化して分割する難点
- 物件の所有者の一人がそこに住んでいる場合に売却を拒否する可能性がある
- 将来的にその物件に住みたい共有者がいる場合も同様に交渉が決裂しやすい
全員の許可が無ければ一括売却は行えないため、共有者の誰か一人でも反対すると実行できない方法となります。
共有者に持分を売却する
共有者に持分を売却して、共有名義から抜ける方法です。
例えば、2,000万円の価値のある不動産を兄弟2人で所有しているとしましょう。
長男が弟に自身の持分を1,000万で売ることで、共有していた不動産は弟の単独所有となり、共有関係が解消されます。
ただし、この方法は持分の売買なので、当然、共有者双方の合意がないと実現しません。
また、持分を買い取る共有者には、相応の支払い能力も必要です。
もし、適正価格よりも著しく低い金額で取引を行うと、｢低額譲渡｣とみなされ、贈与税が課せられる恐れがあります。
共有者の持分を買い取る
前述した「共有者への持分を売却する」の反対で、「共有者から持分を買い取る」という方法もあります。
たとえば、上記の画像のようにA・B・Cが共有者の場合、Cが持分を買い取れば、A・Bの片方、もしくは両方と共有関係を解消できます。
ただし、共有持分を買い取るだけの資金がCになくては成立しません。
また、共有者に売買の話し合いができるほど関係性が良好で、かつ売却の意思をもっているのが実行の前提条件となります。
もし、上記の資金・関係性・合意に問題がない場合、共有持分の買取を共有者に打診するのも一つの手段です。
共有持分の取引相場については、以下の記事でも詳しく解説しています。
共有者と持分を交換する
共有している土地が2つある場合、「自身の持分」と「共有者の持分」を交換することで、共有状態の解消が可能です。
たとえば、上記の画像のようにX市の土地・Y市の土地を、共有者A・Bがそれぞれ1/2ずつ共有している例を挙げます。
この場合、互いに共有持分を交換することでX市は共有者A・Y市は共有者Bといったように、それぞれが単独所有に切り替えられます。
共有持分の交換は2つの不動産があれば成立するため、土地に家屋が建っている場合も同様の分け方が可能です。
ただし、2つの共有持分の価額がほぼ同じでなければ、不公平な取引となります。
くわえて、共有持分の価額の差が大きければ、得をしたほうに贈与税が課税される可能性があるため、税金の発生の有無を確認しておく必要があります。
共有持分を放棄する
｢もう面倒ごとに巻き込まれたくない｣｢お金はいらないから手放したい｣という方は、持分放棄を検討することもできます。
(持分の放棄及び共有者の死亡)
民法第二百五十五条 共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する。
民法によると、土地や不動産の共有持分を放棄した場合、放棄された持分は他の共有者に帰属する、つまり他の共有者の物になります。
複数の共有者がいる場合は、それぞれの持分割合に基づいて計算し分配されます。
たとえば3兄弟で以下のように不動産を共有しているとしましょう。
- 長男 50%(5/10)
- 次男 30%(3/10)
- 三男 20%(2/10)
兄が50%の持分を放棄する場合、これを次男と三男の持分比率(3:2)で分配しますので、兄が30%、弟が20%をそれぞれ受け取ることになります。
- 次男は元々所有していた30%と長男の30%=60%
- 三男は元々所有していた20%と長男の20%=40%
上記のように共有者の一人が持分を放棄すると、他の共有者へ分配されます。
ただし、不動産を共有している状態で自分の持分を放棄する場合は、持分放棄を登記理由として、所有権移転登記を申請しなければなりません。
所有権移転登記には共有者全員の印鑑が必要なので、共有者と仲が悪い、共有者が遠方にいる等の場合は、共有持分の放棄は困難でしょう。
共有持分の放棄については、以下の記事で詳しく解説しています。
相続後に遺産分割協議をする
相続後に遺産分割協議を行い、共有している不動産を単独所有にする方法です。
遺産分割協議とは、共有者同士で相続財産の分配について話し合うことです。
相続時に遺産分割協議が行われていないのなら、登記理由を遺産分割協議として、対象物件を単独所有に変更できます。
ただ、遺産分割協議には、当然ながら、共有者の協力が必要になります。
円満に遺産分割協議を進められなかったり、上手く話し合いがまとまらないのであれば、共有名義を解消するのは困難です。
「買取」なら共有者とかかわらずに共有名義解消できる
共有名義の解消方法7つをご紹介しましたが、どの方法も、共有者との話し合いや合意が必須です。
共有者とかかわらずに共有名義関係を解消する唯一の方法は、自身の持分のみを売却し、共有名義関係から脱却することです。
個人の買手は、他人の権利関係が複雑に絡み合った共有持分を購入したがりませんが、専門の不動産買取業者であれば、共有持分にも金額をつけて買い取れます。
専門の買取業者は、共有持分を買い取った後に共有者と交渉をおこない、単独名義にして価値を高めたうえで再販する業者であるためです。
くわえて、弁護士などの士業と連携をとりながら安全に買取・再販をおこなうため、共有者同士の関係性が悪化する心配もありません。
「もう共有者と話し合いたくない」「話し合いの手間も時間も、労力ももったいない」と感じている方は、ぜひ弊社にご相談ください。
弊社AlbaLinkは、共有持分などの訳あり不動産に特化した買取業者です。
ご相談のみのご依頼も、数多く承っております。
不動産業界にありがちと思われる強引な営業等は行っておりませんので、安心してお問い合わせください。
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弊社Albalinkの共有持分の買取事例
共有者と関わらず共有関係を解消する方法は、「専門の買取業者への売却」であるとお伝えしました。
そこでこの章では、弊社Albalinkを例にとり、実際の共有持分の買取事例を紹介します。
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような複雑に利権が絡まる共有持分を多数買い取ってきました。
実際、弊社は下記のように全国各地の共有持分を買い取っており、中には1000万円以上で買い取ったこともあります。
ただ、上記のような買取事例だけを見せられてもピンとこない方もいるでしょう。
そこで、弊社が共有持分を買い取ったお客様からいただいた、直筆のメッセージも紹介します。
引用元：お客様の声（Albalink）
このお客様は共有者である親族と折り合いが悪く、話し合いができる関係ではありませんでした。
そのため、弊社が共有持分を買い取ったことで「（共有者と）やり取りをしなくて済むようになり、気持ちが楽になった」というメッセージをお寄せくださいました。
上記のお客様以外にも、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して共有持分を売却し、共有関係から解放されたい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（売却前提の問い合わせでなくても構いません）
【裁判編】共有名義解消の最終手段「共有物分割請求」
共有持分を所有したまま、共有関係のみを解消したい場合は、共有物分割請求訴訟を起こして分割方法を決める手段もあります。
この章では、共有物分割請求訴訟の概要・流れ・費用について解説します。
共有物分割請求訴訟の概要については、以下の記事で紹介しているので、併せてご確認ください。
共有物分割請求とは?
共有物分割請求とは、共有名義を解消するための手続きです。
共有持分の所有者は、他の共有者に対して共有物の分割(つまり共有状態をやめる)を求める権利を持っています。
他の共有者と話し合いをしても売却や贈与に合意してもらえない場合に共有物分割請求を行います。
第256条 各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。(後略)
共有しているうちの誰かひとりでも共有物分割請求を行った場合、これを他の共有者は無視できません。
共有者全員が分割に向けた協議を行う必要があります。
これにより、今まで協議を拒否していた共有者も動かざるを得ない状況になるため、強制的に共有状態の解消ができるのが利点です。
ただし必ずしも訴訟人の希望通りに話がまとまるとは限りません。
請求を行った本人にとって不満な結果となる可能性もあるため、前もって弁護士へ相談することをおすすめします。
共有物分割請求の流れ
共有物分割請求は、初めに共有不動産の所在地もしくは訴訟相手となる共有者の住所を管轄している家庭裁判所へ訴訟を申し立てるところからスタートします。
呼出状が届き裁判が開始され、裁判官による適切な分割方法の判決が下される、というのが大まかな共有物分割請求の流れとなります。
ただし裁判は1年～2年ほどかかるため、長期戦を覚悟する必要があります。
判決結果に納得がいかない場合、物件は競売となってしまう場合が多いでしょう。
何年もかけて争ったあげくに安い競売になる可能性があり、｢こんなことになるなら最初から専門業者に買取してもらえばよかった｣と後悔する方も少なくありません。
共有物分割請求訴訟にかかる費用
共有物分割請求訴訟を行う際には印紙代と弁護士費用が掛かります。
印紙代は共有不動産の固定資産税評価額から算出される｢訴額｣により変動します。
訴額が10万円以下だと印紙代が1,000円、90万～100万円未満であれば1万円というように状況によって差があります。
弁護士費用として初めに発生する着手金の相場は約30万円、さらに報酬として共有物分割で得られた資産の約5%を渡すのが一般的です。
たとえば、弁護士に委任した訴訟によって、1,000万円の共有持分が無事に売却できた場合、「1,000万円 × 5%」の50万円が報酬となります。
共有状態解消を弁護士に相談する費用等については、以下の記事で詳しく解説しています。
【特殊ケース編】認知症／死亡／行方不明／失踪／離婚が絡む場合は？
一般的な共有持分の解消方法を9つご紹介しましたが、場合によっては特殊なケースが発生し、前述の方法では解決できないことも考えられます。
この章では、特殊なケースで共有名義を解消する方法について、以下の順番で解説します。
- 共有者が認知症を発症している
- 共有者が死亡している
- 共有者が失踪などで行方不明になっている
- 共有者と離婚している
共有者が認知症を発症しているなら｢成年後見制度｣を利用する
少子高齢化が進行する昨今、認知症の問題は身近な話題となりつつあります。
不動産の売却においても問題になることが多く、その理由は共有者が認知症になってしまうと不動産の売却ができなくなるためです。
もしも共有者のひとりが認知症になってしまった場合は、｢成年後見制度｣を利用することをおすすめします。
成年後見制度とは、認知症を含む判断能力が十分でない方を法律の観点から保護する制度です。
成年後見制度の利用を検討する場合の相談先として以下のような機関があります。
成年後見制度の利用相談先
- 公益社団法人｢成年後見センター・リーガルサポート｣
- 日本司法支援センター｢法テラス｣
- 地域の｢社会福祉協議会｣もしくは｢地域包括支援センター｣
成年後見制度には認知症などで判断能力が低下する前に後見人を選定しておく｢任意後見制度｣と、認知症が発症した後に親族が申請する｢法定後見制度｣の2種類があります。
成年後見制度については、以下の記事でも詳しく解説しています。
任意後見制度とは
認知症などで判断・意思決定能力が低下する前に、「後見人」と「後見人に代行してもらいたい事務内容」をあらかじめ契約しておく制度を｢任意後見制度｣と言います。
簡単に言うと｢今はまだ元気で判断できるけど、後々自分が認知症になったら家族を困らせてしまうだろう｣と事前に後見人を選んでおく制度です。
手続きの流れは、信用できる親族や友人(後見人になってもらう人)を連れて、必要であれば弁護士や司法書士と一緒に公証人役場へ行き、任意後見契約を締結して登記されると完了となります。
｢任意後見契約｣を締結後、本人が認知症を発症して意思決定・判断能力が低下した場合は、家庭裁判所で「任意後見監督人専任の申し立て」を行い、家庭裁判所の監督の元で後見人が代理業務を行えるようになります。
任意後見制度を利用することで、権利所有者が認知症になったとしても家族や親戚、共有者を困らせる可能性がなくなる点は大きなメリットと言えるでしょう。
法定後見制度とは
認知症で本人の意思決定・判断能力が低下した後に、後見人を定めて代理業務を行うことを｢法定後見制度｣と呼び、後見人を選ぶのは家庭裁判所です。
本人の症状の度合いによって後見者の代理業務の範囲が異なり、軽い順から｢補助｣｢補佐｣｢後見｣の3つのレベルに分けられます。
先ほど解説した｢任意後見制度｣は本人があらかじめ後見人を準備しておく制度ですが、｢法定後見制度｣は本人のご家族や親戚の方が申請して利用する制度です。
共有者が死亡した場合の共有名義の解消法
共有者が亡くなったら、原則として、共有者の法定相続人に持分が引き継がれると、民法255条で定められています。
ただし、共有者の相続人は自身と関りが薄い人物である可能性があります。
くわえて、相続人が複数いた場合、共有者が増え、合意形成はさらに難しくなります。
そのため、共有者が亡くなり、相続が発生した場合は、共有者の相続人に持分を譲ってもらえないか交渉してみましょう。
もしくは、あなたが共有持分を手放してもいいと思っているなら、共有者の相続人に、持分を譲ってしまう方法もあります。
生死が分からない場合の解消法
共有名義においては、共有者と連絡がとれないケースも少なくありません。
共有者の生死がわからない場合の共有状態の解消法は、以下の2つです。
- 「不在者財産管理人」を選任する
- 生死が7年以上不明の場合は｢失踪宣告｣を申し立てる
それぞれ解説します。
「不在者財産管理人」を選任する
共有者が失踪し、行方不明な場合は「不在者財産管理人」の選任が必要です。
不在者財産管理人とは、行方不明な方の代わりに財産を管理する人です。
不在者の従前の住所地、もしくは居所地の家庭裁判所に申立をおこなえば、第三者・専門家などを管理人として選任してもらえます。
不在者財産管理人が選任された後、裁判所に売却の許可をとれば、行方不明の共有持分の売却ができます。
売却の許可をもらう際の書式は、裁判所の不在者の財産管理人の権限外行為許可の申立書でダウンロードが可能です。
共有者が7年以上行方不明である場合、「不在者財産管理人の選任」にくわえて、｢失踪宣告｣という選択肢も増えます。
生死が7年以上不明の場合は｢失踪宣告｣を申し立てる
共有者の生死すらわからない状況が、最後に連絡が取れた日から7年以上続いている場合は、家庭裁判所で｢失踪宣告｣の申し立てができます。
参照元：裁判所｜失踪宣告
申し立てが成立すると不在者は死亡したものとみなされ、相続(遺産分割)で共有名義を解消できます。
ちなみに、失踪した理由やきっかけが戦争・震災・船の沈没などに該当する場合は生死不明となって1年で失踪宣告の申し立てが可能です。
共有者同士で離婚した場合の解消法
共有者同士で離婚があった場合、共有名義不動産は「財産分与」によって原則折半で分配します。
具体的な折半の方法は、現物分割・換価分割によって分け合うケースが一般的です。
現物分割では、夫が不動産と車・妻が現金といったように、価値が均等になるように財産を分割します。
ただし、均等に分けられるだけ財産がなければ、財産分与は成立しません。
財産を均等に分けられない場合は、多く財産を受け取った方が、もう一方に代償金を支払う「代償分割」の方法があります。
たとえば、現物分割によって差額が300万円ほどあった場合、多く財産を受け取った方が、もう片方に現金で300万円を支払う形で不足分を補います。
換価分割は先述したように、共有名義不動産を売却し、売却金を共有者同士で均等に分ける方法です。
現金で分け合うため、換価分割による分配は公平感を保ちやすいメリットがあります。
一方で、共有者の片方が、売却に反対していたり住み続けたりする場合には、採用できない分割方法です。
共有物の分割方法については、以下の記事でも紹介しているので併せてご確認ください。
共有名義を解消した方がいい4つの理由
共有名義を解消した方がいい理由は、以下の4つです。
- 共有名義不動産をめぐり他の共有者とトラブルになりやすい
- 固定資産税がかかり続ける
- 共有名義を解消しないと共有者が増え権利関係が複雑になる
- 赤の他人と共有関係になる可能性がある
それぞれ解説します。
共有名義不動産をめぐり他の共有者とトラブルになりやすい
共有名義不動産は、不動産の利活用をめぐるトラブルが発生しやすい傾向にあります。
単独名義の不動産と異なり、共有名義不動産は各共有者が独断でおこなえる行為に制限があるためです。
たとえば、共有名義不動産を分筆・売却などをする場合、共有者全員の合意が必要です。
共有者のうち、誰か一人でも売却に反対する者がいた場合、共有名義不動産は売却できません。
次項で解説しますが、共有名義不動産の固定資産税は共有者が持分割合に応じて負担し合うため、意見の対立が起こりやすくなります。
共有名義不動産に各共有者がおこなえる行為については、以下の記事で詳しく解説しています。
固定資産税がかかり続ける
共有名義不動産を利活用をしていなくても、固定資産税は持分割合に応じて負担する必要があります。
地方税法第10条2項により、共有名義不動産の固定資産税には連帯納税義務があるからです。
そのため、共有名義不動産に居住していなくても、毎年固定資産税がかかり続けます。
固定資産税の徴収は毎年4月～6月頃に共有者の代表者一人に納付書が送付され、代表者が一旦立て替えて納税するのが一般的です。
支払わない共有者がいれば、不足分を他の共有者が補わなければならない点も、共有名義でトラブルが発生しやすい理由です。
もし、利活用していない共有名義不動産の固定資産税の納付が負担であれば、前述した「専門の買取業者への売却」をおすすめします。
専門の買取業者は業者が直接の買主となるため、売主の依頼から1ヶ月程度で売却が可能です。
なお、弊社AlbaLinkでも、共有持分のスピード買取に対応しているため、不要な税負担からすぐに離脱できます。
強引な勧誘等は一切ありませんので、共有持分の維持費にお悩みの方は一度ご相談ください。
>>【共有持分のみで高額売却・トラブル解消】無料で買取査定を依頼する
共有名義の固定資産税の納税義務については、以下の記事で詳しく解説しています。
共有名義を解消しないと共有者が増え権利関係が複雑になる
共有名義を解消しないまま相続が発生すると、さらに共有者が増え権利関係が複雑になります。
相続が発生する度に、亡くなった共有者の共有持分は、その相続人へと受け継がれていくためです。
たとえば、不動産を共有していたA・Bのうち、Aが亡くなる例を挙げます。
Aの相続人にC・Dの2人がいれば、共有者はB・C・Dの3人となり、Bが亡くなればその相続人も新たに共有者として加わります。
このように、相続が繰り返されるうちに面識がない共有者も増え続け、共有名義不動産の売却などの合意形成が難しくなるのです。
赤の他人と共有関係になる可能性がある
他の共有者が共有持分を売却することで、面識がない第三者と共有状態になるケースもあります。
共有持分のみの売却は、各共有者が自由なタイミングでおこなえるからです。
赤の他人と共有関係になると、合意形成の難易度が上がり。共有名義不動産の利活用はさらに難しくなります。
また、共有名義不動産に自身が居住していた場合、新たに共有者となった第三者から唐突に賃料を請求される可能性があります。
民法249条第2項により、別段の合意があるケースを除き、自己の持分を超える使用者に対価（賃料）を請求できる規定があるためです。
共有持分を所有している限り、維持費の負担・利活用の方向性をめぐるトラブルからは解放されません。
まとめ
共有名義（共有関係）の解消法についてご説明しました。
不動産の共有名義は、何かとトラブルに発展しやすいので、早急に解消するべきです。
このまま放っておくと、共有者が死亡し、持分が相続人に引き継がれることで、共有関係はより一層複雑になります。
共有者と顔を合わせたり話し合ったりするストレスなく共有名義から脱却したいのであれば、専門の不動産買取業者に直接売却するのが賢明でしょう。
弊社AlbaLinkは、共有持分に強い専門の不動産買取業者であるため、共有持分のスピード買取に対応可能です。
わずらわしい共有名義から脱却して、ぜひ肩の荷を下ろし、心配事のない人生を送ってください。
我々が少しでも皆さんのお力になれれば幸いです。
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