親子間で共有名義から単独名義に変更する5つの方法を紹介！手続きの流れも解説

たとえば、3人の共有者がそれぞれ3分の1の持分を持っている場合、以下のように記録されます。

親子間で共有名義から単独名義にするメリット・デメリット

共有名義から単独名義にするメリットは、不動産を自由に処分できることです。

単独名義の場合は、土地・建物の売却や建物の解体など所有している不動産を自由にできます。
民法によると、共有名義の場合、上記の行為をする際は共有者全員の同意が必要です。

第二百五十一条　各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

引用元：民法|e-Gov法令検索

なお、条文上に出てくる「変更」とは土地・建物の売却や建物の解体のことを指します。

共有名義から単独名義にするデメリットには、申請書類をそろえるときに費用がかかることが挙げられます。
法務局での手続きも必要なため、手間もかかることもデメリットの1つです。

なお、今後の不動産の活用を考えると、共有名義のままにするデメリットのほうが大きいといえます。
共有名義の状態では、自分1人の意思で建物の解体や土地・建物の売却ができないからです。

共有名義のままにするデメリットのくわしい説明は、以下の記事を参考にしてください。

共有名義のデメリットとメリットに隠されたウソ|共有解消の5つのシナリオ

この記事では、親子や夫婦などの共有名義で不動産を所有するデメリットを徹底解説します。多くのデメリットが潜む不動産の共有名義を解消する方法と手順についても詳しくお伝えするので、ぜひ参考にしてください。

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2022.07.28

親子間で共有名義から単独名義にする5つの方法

前述したとおり、単独名義にすることで土地・建物の売却をはじめ不動産を自由に処分できます。
そのため、できる限り早めに、共有名義から単独名義にすることをおすすめします。

共有名義から単独名義にする方法は、以下の5つです。

共有名義を単独名義に変更する際は専門的な知識が必要なため、司法書士に相談、依頼するのがおすすめです。

持分を贈与する

贈与は、自分が所有している財産を他人に譲ることです。
共有名義の不動産の場合、親の持分を子どもに贈与することで、子どもの単独名義にできます。

贈与する持分の価格によっては、贈与税が課される可能性があります。

贈与する際は、持分を譲る側と譲られる側との間で「贈与する日付」と「贈与するもの」について話し合いましょう。
双方が合意したら、贈与契約書を作成して、法務局にて登記申請します。

持分の贈与契約書には決まった様式はありませんが、以下の一例をもとに作成しましょう。
なお、契約書に信ぴょう性をもたせるため「署名」と「日付」は手書きで記入します。

引用元：贈与契約書の書き方【贈与財産ごとの記載例有り】と注意点　|ベンチャーサポート相続税理士法人

贈与は口頭で贈与する意思を伝えても有効です。
しかし、口頭の場合は「贈与した証拠」がないため、「言った言わない」のトラブルに発展する可能性があります。

トラブル回避のためにも、贈与契約書は必ず作成しましょう。
贈与契約書のひな形はインターネットで検索すると出てきますが、心配な人は司法書士に作成を依頼しましょう。

共有者から持分を買い取る

他の共有者から持分を買い取り、単独名義にすることも可能です。

売買取引する際、売却価格は話し合いで自由に決められます。

ただし、共有している不動産の適正な売却価格より明らかに低い価格で取引すると、差額分を贈与したとみなされます。

参照元：個人から著しく低い価額で財産を譲り受けたとき|国税庁

上記の場合、贈与税を納めなければなりません。

持分を売却するときは「言った言わない」のトラブルを避けるため、売買契約書の作成は必須です。
しかし、自分たちで売買契約書を作成すると、不備が出てくるおそれがあります。

相場より明らかに低い価格での取引による贈与税の課税を回避するには、不動産鑑定士に鑑定依頼しましょう。

不動産鑑定士は不動産の価格をつけることを国から認められている専門家です。
不動産鑑定士がつけた価格で取引すれば、適正価格で取引しているとみなされ、贈与税が課される可能性は低くなります。

また、契約書は司法書士に作成依頼すれば、不備なく取引が可能です。

なお、物件の査定や契約書の作成を不動産会社に依頼することも1つの手段です。

上記の2つの方法で取引すれば、相場より明らかに低い価格での取引や契約書の不備が起こる可能性は低いため、トラブルに発展するリスクを抑えることが可能です。

なお、売却時に利益が出た場合は譲渡所得税を課されます。

共有持分を放棄する

2人で共有している不動産の場合、1人が持分放棄することで、単独名義の不動産になります。
共有持分を放棄すると、他の共有者が放棄された持分を取得します。

共有持分を放棄する際は、他の共有者に自分の持分を放棄する意思表示が必要です。

なお、意思表示をする際は、内容証明郵便をはじめとした書面による方法で行いましょう。
口頭で意思表示をした場合、証拠が残らないため、トラブルのもとになるおそれがあります。

ただし、いきなり内容証明郵便を送ると、他の共有者が不快に感じるおそれがあるため、事前に口頭で連絡するといいでしょう。

持分放棄で持分を取得した際も、忘れずに法務局にて登記申請しましょう。

なお、持分放棄は贈与とみなされるため、持分を取得した人に贈与税が課されます。

土地を分筆する（現物分割）

共有名義となっている不動産が土地の場合、分筆で単独名義にできます。
分筆とは、土地を複数に分割して登記し直すことです。

たとえば、200㎡の土地を3人で共有しており、Aが1/2、B・Cがそれぞれ1/4の持分を持っている場合、Aは100㎡、B・Cはそれぞれ50㎡を所有するように分配して登記します。

土地を分筆する際は、土地家屋調査士に相談・依頼するのが一般的です。

共有名義の土地の分筆について、くわしく知りたい人は以下の記事を参考にしてください。

共有名義の土地の分割と分筆をわかりやすく解説！手順や注意点と売却のコツも

共有名義の土地を分割・分筆して単独名義にするメリットとデメリット、分割できない場合の対処法を解説します。この記事を読めば、共有名義の土地の分割が困難な場合でもスムーズに共有状態を解消できるようになります。

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2022.05.08

共有持分を交換する

共有持分の交換は、相続した複数の不動産が共有名義になっているときに使える共有名義の解消の手段です。

たとえば、2つの土地をそれぞれ親と子ども2分の1ずつ持分を持っている状況があるとしましょう。
上記のケースでは、2つの土地の価格がほぼ同様であれば、互いの持分を交換して、単独名義にできます。

なお、2つの建物の価格が異なる場合は、差額を金銭で提供することで交換を成立させられます。

持分の交換をする場合、まずは不動産の評価をします。
公平な交換を実現するため、不動産の評価は不動産鑑定士に依頼しましょう。

交換条件が決まったら、交換契約書を作成します。
自分たちで作成すると契約書の不備が出てくるおそれがあるため、司法書士に依頼するのが望ましいです。

時効取得で共有持分を取得するのは難しい

共有持分も時効取得の対象であるため、要件を満たせば、他の共有者から持分を取得して単独名義にできます。

時効取得とは、他人の不動産を一定期間占有している場合に、その不動産の所有権を取得できることです。
時効取得の成立条件として、「所有の意思」を持って、占有していることが挙げられます。

参照元：民法第162条|e-Gov法令検索

「所有の意思」とは、自分のものであると認識して所有することです。

しかし、共有名義の不動産の場合、共有者がいることを認識しているはずなので、「所有の意思」を証明するのは難しいでしょう。

なお、以下のケースであれば、時効取得が認められる可能性があります。

上記のケースは、親子間の共有名義の不動産では起こりうる可能性が低いため、時効取得での共有持分の取得はできないでしょう。

相続前なら遺産分割協議にて単独名義にできる

相続前の場合、遺産分割協議の内容をもとに遺産を分割して、不動産を子どもの単独名義にできます。

遺産の分割方法には、以下の3つがあります。

現物分割は、「預貯金は長男、株式は長女、不動産は次男」のように個々の財産を各相続人へ配分する方法です。

代償分割は、分割が困難な不動産をはじめとした遺産を相続人の1人が引き継ぎ、の相続人に差額を支払う方法です。

換価分割は、分割が困難な遺産を現金化した後に、各相続人に分配します。

なお、遺言書がある場合は、遺言書の内容をもとに遺産分割します。

上記で説明した遺産分割方法と相続手続きについて、くわしく知りたい人は以下の記事も参考にしてください。

不動産を相続する7つの流れがまるわかり！最適な活用方法も伝授します！

不動産を相続する際の手続きの流れを分かりやすく解説します。相続した不動産を放置するリスクや売却方法もご紹介しているので、この記事を読めば不動産の相続から売却までの流れをスムーズに進められるようになります。

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2023.06.26

親子間で共有名義から単独名義にするときの必要書類

持分を贈与や売却などで取得した後は、法務局にて持分移転登記して、共有名義から単独名義にします。

親子間で共有名義から単独名義にするときに必要な書類は、以下のとおりです。

登記原因証明書情報は、贈与の場合は贈与契約書、持分売却の場合は売買契約書、持分交換の場合は交換契約書が該当します。

単独名義に変更する際は、法務局にて所有権移転登記の手続きが必要です。
手続きは親子をはじめ共有者と共同で行います。

親子間で共有名義から単独名義にするときの手順

前述したとおり、親子間で共有名義から単独名義にする場合、法務局にて持分移転登記の手続きをします。
登記手続きの手順は以下のとおりです。

なお、司法書士に依頼すれば、書類収集から申請代行まで行ってくれます。
手続きをする時間が取れない人は、司法書士へ依頼するのがおすすめです。

登記申請書を作成する

前述した必要書類をそろえたら、登記申請書を作成します。
登記申請書のひな形や記載例は法務局のサイトに掲載されています。

なお、持分の移転による登記の申請書のひな形は以下のとおりです。

記入する際は次の点に注意する必要があります。

取得する持分の価格は、固定資産評価額を持分で割った金額です。

法務局へ申請する

登記申請書の作成が終わったら、法務局で申請します。

申請は不動産が所在する場所を管轄する法務局で行います。
ご自身のお住まいの近くの法務局での申請ではないため、注意しましょう。

法務局の管轄外の不動産に関する登記申請をした場合、申請を却下されます。

なお、登記・供託オンライン申請システムを利用すれば、インターネット上で手続きを進めることもできます。
窓口に出向かずに、自宅で申請手続きが可能です。

ただし、利用時間は平日の8時30分から21時までですので、注意しましょう。

登記識別情報通知書を受け取る

登記が完了した場合、登記識別情報通知書が発行されます。
申請者は法務局に行き、登記識別情報通知書を受け取ります。

以下は、登記識別情報通知書の見本です。

登記識別情報通知書は、不動産の売買や相続などで必要になります。
なお、登記識別情報通知書は再発行できませんので、なくさずに大切に管理しましょう。

親子間で共有名義から単独名義にする際の7つの費用

共有名義から単独名義にする際、かかる費用は以下のとおりです。

なお、単独名義にする方法によって、不要な費用もあります。

税金に関しては個人で手続きをすると、間違えた手続きで税務署から指摘され、ペナルティを科されるおそれがあります。
ペナルティを科されるリスクを避けるためにも、税理士に相談するのがおすすめです。

贈与税

贈与税は、不動産をはじめ財産を無償で譲り受けたときに課税される税金です。
贈与税は、次のように計算します。

なお、税率は、「課税価格」の金額に応じて、以下のようになります。

課税価格	税率	控除額
200万円以下	10%	–
300万円以下	15%	10万円
400万円以下	20%	25万円
600万円以下	30%	65万円
1,000万円以下	40%	125万円
1,500万円以下	45%	175万円
3,000万円以下	50%	250万円
3,000万円超	55%	400万円

参照元：贈与税の計算と税率|国税庁

たとえば、贈与を受けた不動産の価格が500万円の場合、贈与税の税額は以下のとおりです。

また、父母や祖父母から贈与を受けた場合は、不動産の価格から110万円を差し引いた「課税価格」に対して、以下の税率をかけて計算します。

課税価格	税率	控除額
200万円以下	10%	–
400万円以下	15%	10万円
600万円以下	20%	30万円
1,000万円以下	30%	90万円
1,500万円以下	40%	190万円
3,000万円以下	45%	265万円
4,500万円以下	50%	415万円
4,500万円超	55%	640万円

参照元：贈与税の計算と税率|国税庁

500万円の不動産を譲り受けた場合、贈与税の税額は以下のとおりになり、通常の贈与と比べて税額が軽減されます。

登録免許税

登録免許税は、登記する際に課税される税金です。
持分を移転登記する場合の登録免許税は、次のように計算します。

なお、固定資産評価額は、固定資産評価証明書に記載されています。
固定資産評価証明書は、市区町村の窓口または郵送で取得可能です。

税率は、以下のとおりです。

手続き内容	税率
持分の売買	土地：2.0%（2026年3月31日までは1.5%） 建物：2.0%
持分の放棄	土地・建物：2.0%
持分の贈与	土地・建物：2.0%

参照元：登録免許税の税額表|国税庁

たとえば、固定資産評価額が2,000万円の不動産の持分1/2を譲り受けた場合、登録免許税は次のように計算します。

司法書士への報酬

司法書士に贈与・売買などの契約書作成と移転登記申請を委任した場合、料金の相場は以下のとおりです。

贈与	2~8.5万円
売買	2~11.5万円

参照元：報酬アンケート結果（2018年（平成30年）1月実施）|日本司法書士会連合会

司法書士の報酬は、それぞれの司法書士が自由に決められるため、報酬金額は変動します。

登記に必要な書類の取得費用

移転登記の申請に必要な書類の取得には、費用が発生します。
それぞれ書類の取得費用は、自治体によって異なります。

千葉市の場合、住民票、印鑑証明書、固定資産評価証明書、それぞれ1通300円です。

参照元：各種証明書の交付|千葉市

参照元：市税の証明|千葉市

なお、住民票、印鑑証明書は、マイナンバーカードを利用してコンビニでの交付も可能です。
料金は、住民票、印鑑証明書、それぞれ1通250円で、窓口交付より50円安くなっています。

参照元：住民票・印鑑証明等のコンビニ交付サービスについて|千葉市

印紙税

不動産の売買契約を結び、持分を取得した場合、印紙税が課されます。
印紙税は、郵便局や法務局などで印紙を購入して、契約書に貼り付けて消印することで納付します。

不動産売買における印紙税の税額は、次のとおりです。

契約金額	税額	税額（軽減措置）
1万円	–	–
10万円以下	200円	–
50万円以下	400円	200円
100万円以下	1,000円	500円
500万円以下	2,000円	1,000円
1,000万円以下	10,000円	5,000円
5,000万円以下	20,000円	10,000円
1億円以下	60,000円	30,000円
5億円以下	100,000円	60,000円
10億円以下	200,000円	160,000円
50億円以下	400,000円	320,000円
50億円超	600,000円	480,000円

参照元：印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで|国税庁

参照元：不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置|国税庁

なお、2027年3月31日までの売買契約の場合、印紙税の軽減措置が適用され、税額が安くなります。

また、贈与契約の場合、贈与額に問わず一律200円です。

不動産取得税

不動産取得税とは、土地や建物を取得した際に課税される税金です。
持分の売買や贈与、交換で不動産を取得した場合も、税金が課されます。

不動産取得税の計算方法は、次のとおりです。

なお、税率は2027年3月31日までは、特例として3%となっています。

参照元：不動産取得税|総務省

譲渡所得税

譲渡所得税は、持分売却の際に利益が出た場合に課される税金です。
税額の計算方法は次のとおりです。

取得費とは、不動産の購入価格や購入時にかかった費用のことです。
譲渡費用とは、売却時にかかった費用のことです。

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。
税率は以下のとおりです。

所有期間	税率
5年以上	15%
5年未満	30%

参照元：譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)|国税庁

なお、一定の要件を満たす場合、特別控除が適用され、税額が安くなります。
不動産の譲渡所得税について、くわしく知りたい人は以下の記事も参考にしてください。

【世界一わかる】不動産売却に関する税金完全ガイド！お得な特例も紹介！

不動産売買に関する税金について、網羅的に解説。具体的には、印紙税・登録免許税・譲渡所得税について、求め方、試算・納付方法を解説。また譲渡所得税を軽減する各種特例についても完全解説。さらに税金のことで困ったら時のとっておきの対処法も公開。

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2023.06.27

親子間で共有名義から単独名義にするときの注意点

ここまで解説した手順に沿って、手続きをすれば、共有名義から単独名義にすることが可能です。

ただし、単独名義に変更する際は以下の2つの注意点があります。

住宅ローンの名義変更は原則できない

住宅ローンの名義変更は原則できません。

親子間で名義変更できるのは、相続にともなう名義変更かリレー返済の引き継ぎによる名義変更、収入減少による名義変更に限られます。

ただし、上記の名義変更は、新たな契約者（子）が十分な返済能力があると金融機関から認められなければなりません。
そのため、親子間での住宅ローン名義変更は難しいでしょう。

なお、相続で不動産を引き継ぐとき、団体信用生命保険に加入していた場合、親が亡くなった時点で住宅ローンが完済されます。
相続の場合、子どもがローン返済を引き継ぐ必要はありません。

話し合いがまとまらない場合がある

当事者間で共有状態解消に向けた話し合いが進まない場合、前述した方法で単独名義にできません。

不動産登記は登記権利者（持分を取得する人）と登記義務者（持分を譲る人）の共同申請が必要です。
つまり、共有者同士で合意がなければ、登記できず、共有状態の解消は困難です。

なお、裁判所に共有物分割請求訴訟を起こすこともできます。
共有物分割請求訴訟は、当事者同士の話し合いで共有状態の解消ができないときに、裁判所に判断を仰ぐための訴訟です。

親族に対して訴訟を起こすため、精神的に疲弊するおそれがあります。

共有分割請求について、くわしく知りたい人は以下の記事も参考にしてください。

共有物分割請求をするべきケース・しないべきケース｜実際の流れと判例も紹介

「他の共有者に共有持分を買い取ってほしい」「共有状態から抜け出したい」方へ向けて、共有物分割請求とは何か、どのようなときにおすすめなのかをお伝えします。共有物分割請求の方法や流れもわかりやすく解説しています。

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2022.06.23

話し合いがまとまらず、共有状態を解消できないなら、専門の買取業者に持分の買取を依頼するのがおすすめです。

専門の買取業者に共有持分を売却した場合、共有者とのやり取りは買取業者にすべて任せられます。
そのため、親族相手に訴訟を起こすことをはじめ面倒なやり取りから解放されます。

弊社アルバリンクも共有持分を買い取っている買取業者です。

共有者との交渉をすべて引き継ぐだけでなく、弁護士と提携しているので、法律に則って適切に対応いたします。

共有名義の解消にお困りの人は、一度弊社にご相談ください。

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まとめ

この記事では、親子間で共有名義から単独名義に変更する方法を紹介しました。

単独名義にする方法は、以下の5つです。

上記いずれの場合も、登記が必要です。
登記する際は、登記権利者（持分を取得する人）と登記義務者（持分を譲る人）の共同申請が必要です。

もし、親子間で意見がまとまらなかった場合、単独名義にはできないため、売却や解体など今後の不動産の活用に支障をきたします。

共有している不動産の扱いに困っているときは、弊社アルバリンクへお問合せください。
トラブルが発生している共有名義の不動産でも、共有持分のみ買取いたします。

また、提携弁護士とともに買取後の共有者と法律に則った交渉をして、トラブル解決に取り組みます。

トラブルが発生している不動産を処分したいと考えている人は、ぜひ弊社にお気軽にご相談ください。
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