株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
事故物件の定義を簡単に説明
事故物件とは建物内で人が亡くなった時、心理的瑕疵が生じた物件のことです。
これから購入、入居しようとする人が心理的に嫌悪感や不安を抱いてしまうこと。
人の死に対する感じ方や捉え方は人それぞれ違うため、人が亡くなったから心理的瑕疵になると決めつけることはできません。
そのため、国土交通省は「宅地建物取引業による人の死の告知に関するガイドライン」を定めています。
＞＞国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」
ガイドラインには法的な拘束力はありません。しかし、過去の取引事例や判例を参考にして作成しているので、事故物件に関する客観的な判断が可能です。
ガイドラインで定められている「事故物件にあたる死因」は下記のとおりです。
- 自殺
- 殺人
- 事故死（火事など）
- 長期間遺体が放置され、特殊清掃が必要になった自然死（孤独死、病死、老衰）
たとえば、建物内にて上記のような理由で人が亡くなった事実がある場合は、リフォームや修繕を行っていても、その物件に住むには抵抗感が生まれるでしょう。
また、ガイドラインで定められている「事故物件にならない死因」は次のとおりです。
- 不慮の事故（階段からの転落、浴室での転倒など）
- 自然死（病死、老衰）
前述した「事故物件にあたる死因」とは違い、上記のような死因であれば、心理的な抵抗感も少ないため、事故物件にはならない傾向にあります。
このように事故物件かどうか判断する際には、国土交通省のガイドラインを参考にすると良いでしょう。
事故物件を売却する際は告知義務が発生する
事故物件を売却する際は、買主に事故があった事実を伝える必要があります。これを「告知義務」と言います。
告知義務を怠ったまま物件を売却すると、「契約不適合責任」を問われ、買主から損害賠償や契約の解除を請求される可能性があるからです。
契約不適合責任とは、売買の目的物について、種類、品質、数量等が契約内容に合っていない場合に売主が買主に対して負う責任のことです。
参照元：e-Gov法令検索｜民法第566条（目的物の種類又は品質に関する担保責任の期間の制限）
事故物件を売却するのに告知義務を起こったケースについて、過去にあった判例を紹介します。
【飛び降り自殺があった賃貸物件の場合】
- 売主は１億3,000万円で賃貸物件を購入
- 1年後1億7,000万円で売却
- この時買主に首吊り自殺があったという説明を怠る
- 買主は損害賠償2,500万円を請求し認められる
【マンションで過去に首吊り自殺があったケース】
- 買主はマンション購入後6年前に事故があったと知る
- 契約時売主から説明は受けていない
- 売買契約の解除と損害賠償を請求
- 売主は違約金640万円を支払い、契約を解除した
このように、事故があったにもかかわらず告知義務を怠ると、数百万円から数千万円の損害賠償を請求される可能性があります。
売却後のトラブルを防ぐためにも、事故物件を売却する際の告知義務は確実に守りましょう。
「事故物件だから価値は低いです」という不動産会社の嘘
事故物件の売却を考える時は、不動産選びを慎重に行いましょう。
売却を依頼する不動産会社を間違えて選ぶと、事故物件という理由で価値を異常に安く見積もられ、あなたが不利益を被る可能性があるからです。
たとえば、下記のようなケースが考えられますので、詳しく解説していきます。
- 売り主に対して「事故物件なので安価になります」と嘘をつく
- 買い主に対して「この物件は安価ですが事故物件です」と嘘をつく
【ケース1】売り主に対して「事故物件なので安価になります」と嘘をつく
1つ目のケースは、あなたが物件を売却するために不動産会社へ査定を行った際、「事故物件なので安価になります」と嘘をつかれるケースです。
実際には事故物件ではないにもかかわらず、嘘をつかれて最低価格で見積もられることがあります。
このような嘘をつく理由は、売却価格を安価にして売買の回転数を上げたいという思惑があるからです。
具体的に不動産仲介業者の業務内容と報酬を見ればわかりやすいでしょう。
不動産仲介業者の業務は、売り主から依頼を受け、買い手を探して契約のサポートをします。
そして、売買契約が成約すると成功報酬として売主や買主から仲介手数料を得るという仕組みです。
仲介手数料の相場は下記の計算式で算出します。
例えば、本来3,000万円が相場の物件をそのままの金額で売り出して成約した場合の仲介手数料は以下のようになります。
しかし、相場どおりの金額を提示していては、買手が見つかるまでに時間がかかる可能性があります。
一般的に中古物件の平均成約期間は「3〜6ヶ月」かかり、成約までに「1年以上」かかる場合も少なくありません。
そのため、悪質な不動産仲介業者の場合、成約までの期間を早めるための対策を取ろうとします。
それが、事故物件だから安価になると売主に嘘をつくことです。
例えば、本来3,000万円が相場の物件を2,500万円で売りに出した場合を見てみましょう。
売価は「3,000万円-2500万円」で500万円の違いがあります。
一方、仲介手数料は「105万円-88万円」で17万円しか違いがありません。
つまり、不動産仲介業者にとっては物件の価格を大きく下げても利益の影響が少ないわけです。
その上、これだけ値引きしていれば、早期に買手が見つかる可能性があります。
このように、不動産仲介業者は事故物件だと嘘をつき安価で金額を提示できれば、買い手が早く見つかるため、回転率が上がって儲けが増えます。
悪質な不動産仲介業者は、高額売却を目指すより、薄利多売で利益を上げようとするので、売主側が損をしてしまうのです。
【ケース2】買い主に対して「この物件は安価ですが事故物件です」と嘘をつく
もう一つは、あなたの物件をおとり物件として、買い主に「事故物件ですよ」と嘘をつかれるケースがあります。
なぜなら、不動産仲介業者は、より高額の物件が売れた方が利益が出るからです。
たとえば、あなたは不動産仲介業者に物件の売却を依頼し、早く売るために周辺相場よりも安価で売り出したとします。
しかし、あなたの物件の買い手候補が実際に見つかっても、「ここ実は事故物件なんですよ」と仲介業者が嘘をつく可能性があるのです。
たいていの買い手は、どんなに気に入った物件でも、「事故物件」と聞けばどれだけ価格が安かったとしても購入を控える傾向にあります。
そして、買い手は家の購入目的で来ているので、目当ての物件が条件と違ったとしても、何事もなかったかのように別の物件を検討し始めます。
そこで、「少々高額ですけど、近辺にワケなし物件がありますよ。」と、あなたの物件よりも価格の高い本命の物件を紹介すれば、成約する確率が高くなり、受け取れる仲介手数料も多くなるというわけです。
このように、事故物件だと嘘をつき、より高額な物件をすすめる、悪徳な不動産業者もあるので注意しましょう。
事故物件を売却するなら専門の不動産買取業者へ相談
事故物件を売却するなら、専門の不動産買取業者へ相談することをおすすめします。
なぜなら、事故物件は仲介業者へ相談しても売却が難しいからです。
通常、仲介業者に事故物件の売却を依頼する場合、次のようなデメリットを考えられます。
- 売主負担でリフォームが必要
- 大幅な値下げを要求される
- 値下げしても買手がつかない可能性あり
上記のようなデメリットがある理由としては、仲介業者に事故物件を扱うノウハウがないことが考えられます。
仲介業者には、事故が起きた後の建物内の清掃やリフォームを行うノウハウがありません。ですから、清掃やリフォームは売主自身で行う必要があります。
しかも、仲介業者には事故物件を取り扱った経験が少なく、事故物件を売った後のリスク管理も十分に行えないため、必要以上に価格を安くする傾向があります。
このように、事故物件は扱いにくい物件の上に、価格が安くなりがちなので、仲介業者は最初から事故物件を取り扱わないケースがほとんどです。
ですので、仲介業者に事故物件の売却を依頼しても売れません。
その点、専門の不動産買取業者は、事故物件を「そのままの状態」で確実に買い取ってくれます。
そのようなことができるのは、専門の買取業者は事故物件の扱いに慣れており、事故物件を商品化し、再販して利益を上げるノウハウを豊富に持っているからです。
そのため、事故物件がどんなにボロボロの状態でも、専門の買取業者がリフォームや修繕などを行ってくれます。
つまり、不動産買取業者に依頼すれば、あなたは特殊清掃やリフォームを行う手間をかけることなく、事故物件を手放せて、おまけにまとまったお金も手に入れることができるのです。
事故物件を手間なく確実に手放したいとお考えなら、専門の買取業者に相談することを検討してみてください。
事故物件を高額で売却する方法については、以下の記事でも詳しく解説していますので、参考にしてください。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）でも殺人や自殺、遺体の発見が遅れた自然死などが発生した事故物件も積極的に買い取っております。
年間600件以上の買取実績（※2023年1月～10月の実績）とノウハウを元に、訳あり物件をできる限り高く買い取っており、「フジテレビ」を始めとする各メディアにも取り上げられています。
弊社は「全国対応」、査定や相談は「無料」ですので、少しでも買取を検討していましたら、まずは弊社へ一度ご相談ください。
また、以下の記事で事故物件の買取業者の選び方を解説しておりますので参考にしてみてください。
事故物件の嘘を見分ける方法【買い主向け】
不動産の購入を検討している方に向けて、「事故物件の嘘の見分け方」を紹介します。
この見分け方が分かれば、事故物件を間違って購入するリスクを回避できます。
事故物件の嘘の見分け方は以下の3つですので、詳しく解説していきます。
- 周辺物件の相場との差を見る
- 事故物件掲載サイトを確認する
- 近隣住民に聞き込みをする
なお、下記の記事でも事故物件を見分ける方法を詳しく解説しているので参考にしてください。
周辺物件の相場との差を見る
まずは、購入を検討している物件と周辺物件との価格相場の差を確認しましょう。
購入を検討している物件の金額が、周辺相場と大きな差があれば事故物件の可能性があります。
実際に、ポータルサイトを利用して購入予定の物件と同じ条件の物件の価格を調べてみてください。価格に大幅な差があるなら何らかの事情があると考えられます。
たとえば、近隣エリアの相場より、物件の価格が20〜30％以上安いようであれば注意が必要です。
また、調査して気になった物件は不動産業者へ物件の詳細を確認しましょう。心理的瑕疵だけでなく物理的瑕疵、環境的瑕疵がある可能性もあります。
このように、購入予定の物件が周辺物件の価格相場とかけ離れていないか確認しましょう。
周辺物件の相場感を知っていれば、事故物件を見分けるだけでなく、価格交渉を行う際にも役立ちます。
事故物件掲載サイトを確認する
物件を購入する前に「事故物件掲載サイト」を確認するのも、事故物件であるかどうか確認するのに有効です。
代表的なのは「大島てる」という事故物件サイトです。（※「大島てる」については以下の記事を参照）
「大島てる」には、全国の事故物件の情報がまとめてあるため、物件購入を検討しているのであれば一度は目を通しておくべきです。
「大島てる」を利用する際の注意点としては、物件投稿機能によって一般の人から投稿された情報が多いことです。
そのため、掲載されている情報は必ずしも確実とは言えません。
情報を集める手段として活用し、最終的な確認は不動産業者などに問い合わせましょう。
また、各不動産会社が運用する事故物件情報サイトで「物件名 事故」などキーワードを入れることで調べることもできます。
近隣住民に聞き込みをしてみる
事故物件かどうかを調べる方法として、「近隣住民への聞き込み」は最も信憑性があります。
殺人事件はもちろん、自殺や発見が遅れた孤独死などが発生した場合、必ず警察が立ち会います。
そのため、事故の事実があれば、近隣住民は知っている可能性が高いからです。
とはいえ、見知らぬ土地で聞き込みをするのは、少々難易度が高いです。
特に都会であれば、人間関係が希薄で近くに住んでいても、事故の事実を知らない可能性もあります。
よって、聞き込みをする際は、近隣住民だけでなく、昔からある商業施設等を訪ねると良いでしょう。
聞き込みは少し手間もかかり、ハードルも高いかもしれませんが、リアルな口コミを得るには非常に有効な手段です。
まとめ
この記事では、事故物件の嘘について以下の内容を解説しました。
- 事故物件の定義
- 事故物件だからと不動産会社に嘘をつかれるケース
- 事故物件の嘘を見分ける方法
事故物件を売却する際は、売却を依頼した仲介業者に「嘘」をつかれる可能性があります。
具体的には、売主のあなたの物件に対して「事故物件なので価格は安くなります」と嘘をついて、物件を安く買い手に売り、仲介手数料を儲けようとするケース。
もう一つはあなたの物件に対して「事故物件である」と買い手に嘘をついて、おとり物件として利用し、他の価格の高い物件を売ろうとするケースです。
どちらも嘘も、あなたが物件を売る際の不利益となるので、そのような嘘をつく不動産仲介業者に当たらないように注意する必要があります。
とはいえ、本文でも解説したように、不動産仲介業者は事故物件を扱うノウハウを持っておらず、事故物件を取り扱ってくれないので、そもそも売れないことがほとんどです。
なので、事故物件を売却する場合は、専門の不動産買取業者に相談することをおすすめします。
専門の買取業者なら、どんなにボロボロの事故物件でも、そのままの状態で確実に買い取ってくれるからです。
専門の買取業者は、事故物件を扱うノウハウを豊富に持っているので、事故物件に対する特殊清掃やリフォームなどを行って再生し、再販して利益を得る仕組みが整っています。
つまり、あなたが専門の買取業者に売却を依頼すれば、特殊清掃やリフォームの手間やお金をかけることなく手放せ、おまけにまとまったお金を受け取ることができるのです。
手間をかけず、できる限り高く事故物件を売却したいとお考えなら、一度専門の買取業者に相談してみてください。
なお、弊社は事故物件を専門に扱う専門の買取業者です。
年間相談件数5000件、年間買取件数600件の買取実績（※）があり、他の業者が断るような物件でも、数多く買い取りしてきました。
※2023年1月1日～2023年10月25日現在の実績：相談/5,555件：買取/600件
「事故物件をできる限り高く売却し、物件を抱えるリスクから一刻も早く解放されたい」とお考えの場合は、一度弊社へご相談ください。
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