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「事故物件は一度住めば告知義務がなくなる」は嘘!専門家が徹底解説

事故物件を所有している方は告知義務を無くして売却・活用をしていきたい、また、その場合の方法として一度誰かに住んでもらえば良いと考えてはいませんか?

しかし、実際には一度住んだからといって心理的瑕疵は消えることがないため、事故物件の告知義務は継続して残ります。

告知義務が継続して残ると、心理的瑕疵の影響から賃貸契約者が見つかりづらく、仲介業者などに売却しようにも相場よりも売却価格が安くなってしまいます。

また、その他にも所有しているだけで維持費・固定資産税がかかるなど所有者にとっては、金銭的負担になるリスクもあります。

ですが、ご安心ください。
本記事では、『事故物件の告知義務に関して』『事故物件を所有する際のリスク』『事故物件を高額で売却する方法』を解説していきます。
最後までご覧になると、事故物件の適切な告知義務や対応方法を理解し、さらにはその物件を高額で売却することも可能です。

ちなみに、賃貸物件が事故物件になってしまった場合は、専門の買い取り業者へ売却がおすすめです。
専門の買い取り業者は、買い取った事故物件を独自のノウハウを活かして運用していくため高額で買い取りしてもらえます。

弊社アルバリンクも、年間相談実績が5,000件以上の事故物件に強い専門の買取業者です。
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事故物件とは人がなくなって心理的瑕疵が発生している物件

事故物件とは、物件内で他殺・事故死・自殺・孤独死など人の死に関する事案が発生し、心理的瑕疵があると判断された物件です。

事故物件になった場合に物件所有者は、入居希望者に対しての告知義務が課せられます。

しかし、告知義務の基準に関しては明確に決められておらず、あくまで入居者目線で心理的瑕疵に当たるかどうかが基準です。
このように、告知義務に関しては、基準が曖昧な部分があるので国土交通省が定めたガイドラインに沿って考えると良いでしょう。

また、事故物件の定義、告知義務に関してはこちらでも解説しています。
事故物件を高額で売却できるようにこちらもご確認ください。

事故物件の定義と告知義務を徹底解説|高額売却の方法も紹介
事故物件の定義や告知義務の内容について、不動産の専門家が徹底解説します。この記事を読めば、「病死・孤独死のあった物件は事故物件になるのか」「事故物件の賃貸・売却時の告知義務期間は何年か」が分かります。

心理的瑕疵となるかはガイドラインに明示されている

心理的瑕疵の明確な基準として国土交通省が2021年10月に『宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン』を策定しました。

以前までは、宅地建物取引業法で告知義務に関して、「どのような場合に告知が必要になるのか?」また、「どのくらいの期間告知義務が課せられるのか?」が明記されておらず、曖昧なものとなっていました。
そうした背景から現在では、宅地建物取引業者による人の死に関するガイドラインを策定し、心理的瑕疵の判断基準を設けています。

参照元:宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン

心理的瑕疵の基準としては、殺人・自殺・事故死などの理不尽な人の死としています。
そのため、老衰や病死などの自然死は心理的瑕疵にはあたりません。

以下の記事では、良く勘違いされがちな心理的瑕疵と精神的瑕疵の違いについて解説しているので、あわせてご覧ください。

心理的瑕疵と精神的瑕疵の違いは?他の瑕疵の種類や所有リスクも解説
不動産売却時に知っておきたい心理的瑕疵と精神的瑕疵の違いや心理的瑕疵・精神的瑕疵物件売却時にトラブルを避けるコツを解説します。この記事を読むと、心理的瑕疵・精神的瑕疵物件をスムーズに売却できるようになります。

住んでいる物件が事故物件に該当するか調べる方法

事故物件かどうかを確実に見抜くためには、過去の退去理由を確認すると良いでしょう。
過去といっても、直近だけでは事故物件を見抜くためには情報量が足りません。
過去数年にわたって確認すると確実です。

また、事故物件ではなくとも、年数に対して退去者が異常に多い場合には、何かしら問題を抱えた物件の可能性があります。

事故物件を見抜きつつ、問題のある物件を避けられるので、ぜひ活用してください。

また、以下の記事では事故物件の見分け方に特化した内容を読めます。
購入してしまった際の対処法も解説しているのでご確認ください。

【事故物件を100%見分ける方法7選】購入してしまった際の正しい対処
多発する事故物件トラブル!事故物件を見分ける7つの調べ方を紹介しています。もし住んでいる家が、そのような事故物件だとわかった場合の対処法も解説しています。自分や家族のために、安全な物件を選ぶリアルな手口を知っておきましょう。

事故物件には告知義務がある

前述したように、事故物件の所有者には告知義務があります。

売主は事故物件の売却時に告知義務を負う
国土交通省が定めたガイドラインでは告知義務の基準として、人の死に関する事案が買主・借主の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合、告知義務があると記載されています。

具体的には、他殺・事故死・自殺の場合や病死・老衰などの自然死が発生し、発見が遅れたことで特殊清掃が必要な場合には、告知義務があると判断されます。

特殊清掃とは
事件・自殺・孤独死が発生した物件やゴミ屋敷のように、通常の清掃では汚れを落とすことが困難な物件の清掃のこと

なお、以下の記事では、事故物件の告知義務の基準や期間、違反時のリスクについても解説しているので、あわせてご確認ください。

事故物件の告知義務の基準は?期間や違反時のリスクも解説!
事故物件の売却時に売主が負う告知義務の概要について詳しく解説します。「事故物件の告知義務はなくなるのか」「売買・賃貸時における事故物件の告知義務期間は何年なのか」といった疑問にもお答えしています。

告知義務が不要のケースもある

賃貸物件で人の死に関する事案が発生しても、特殊清掃を必要としない自然死(病死・老衰・転倒などの不慮の死など)や、普段使用しない物件の共有スペースで発生した場合は、告知義務が不要になるケースがあります。

ただし、どちらも必ず告知義務が不要になるというわけではありません。
告知義務の有無に関しては、入居者目線で心理的瑕疵にあたるかを重視しましょう。

「事故物件の告知義務は一度住めばなくなる」は嘘!

誰かが一度事故物件に住めば告知義務がなくなるという情報が散見されますが、それは大きな間違いです。
これは、ただのデマ情報であり、実際には、事故物件の告知義務は継続されます。

事故物件に誰か住んだからといって心理的瑕疵がなくなるわけではありません。

ただし、時間が経過すると心理的瑕疵は薄れていくと考えられており、賃貸の事故物件の告知義務には期間が定められています。

しかし、売却の場合は、告知義務は永遠に残り続けます。

事故物件を賃貸する場合は「3年」

賃貸の事故物件では原則として、3年間は告知義務が課せられます。

しかし、3年経てば告知義務が完全になくなる訳ではなく、以下の場合は3年経った後でも告知する必要があります。

  • テレビやネットなどのメディアで大々的に取り上げられた殺人事件や事故が発生した物件
  • 近隣住民の記憶に残り続ける印象的な事件や事故が発生した物件
  • 過去に入居希望者から事件や事故、自殺に関する問い合わせがあった物件

入居希望者に心理的瑕疵を与えないために、必ず以上の内容を厳守しましょう。

また、告知義務がなくなった物件でも借主に告知するのが無難です。
その理由について、告知しない場合のリスクを踏まえて以下で解説します。

告知義務が消えても借主に伝えるのが無難

事故物件になってから3年経過後も入居希望者に心理的瑕疵について伝えておくと、トラブルを回避できます。
原則として賃貸の事故物件の告知義務は3年と定められていますが、伝えなかったために、借主からクレームが入るリスクがあるので事前に告知しておくのが無難です。

また、クレーム対応が悪いと、契約解除による退去や損害賠償の請求、公的機関に連絡されるリスクがあるので注意しましょう。

事故物件は、3年経過後にも事前に伝えておくとそうしたリスクを未然に防げます。

事故物件を売買する場合は「永遠」

事故物件を売却する際は、賃貸とは異なり告知義務が永遠に残り続けます。

実際に、約50年前に発生した殺人事件が心理的瑕疵にあたるとされ、その事実を売主が告知せずに売却後、買主の訴えにより契約解除が認められた判例があります。

約50年前に建物内で凄惨な殺人事件が発生し、その後更地となった土地の売却において、売主は事件のことを告知せずに売却を行ってしまい、のちにその事実を知った買主と裁判に発展します。
裁判所は、約50年にわたり放置された本件土地とともに、印象的だった事件がゆえに、近隣住民の記憶の中に残っており、居住し近隣住民と付き合いを続けていくことを思えば、本件土地は瑕疵に該当するとして、買主の契約解除を認めました。

参照元:心理的瑕疵に関する裁判例について

以上のように、人々の記憶に残る印象的な事件や事故は何十年経っても告知義務が課せられます。

告知義務を守らない場合のリスクは大きいので、売主は責任を持ち、決して怠ってはいけません。

告知義務に違反すると損害賠償を請求される

告知義務が課せられている物件を告知せずに売却や賃貸に出すと、買主または、借主から契約不適合責任を問われ、損害賠償が発生する恐れがあります。

契約不適合責任とは
商品やサービスの契約の際に取り決めた内容(種類・数量・品質など)に適さない提供を行った場合、売主側に発生する責任

実際に、買主から契約不適合責任を問われて、損害賠償が認められた判例を紹介します。

3年7か月前に火災によって死亡事故が発生した事案があったが、売主は仲介業者と買主にその事実を告知をしなかった。
のちに買主が1876万円の損害賠償と仲介手数料の変換を求める裁判へと発展します。
結果は、事故後4年近く経過しても周辺住民の記憶に残り続けており、そのことから瑕疵があると判断され、200万円の損害賠償が認められました。

参照元:心理的瑕疵の有無・告知義務に関する裁判例について

契約不適合責任を問われないためにも、告知義務があるか必ず確認してください。

事故物件の所有はやめた方がいい?3つのリスクを紹介

事故物件を所有し続けるのは得策ではありません。
なぜなら、事故物件を所有していると以下の3つのリスクがあるからです。

  • 売却価格が安い
  • 維持費がかかる
  • 固定資産税がかかり続ける

以下でそれぞれ解説していきます。

売却価格が安い

事故物件は、心理的瑕疵の影響から相場よりも安く取引されます。

事故の詳細によって値下げ幅は異なりますが、目安は、同じエリア内の同様の条件を持つ心理的瑕疵がない物件市場価格の2〜5割引きほどです。
内容によっては、物件本来の価値から半額程度になってしまいます。

また、建物が老朽化していくと価値が下がるので、物件をできるだけ高く売りたいならば早めの売却がおすすめします。

しかし、事故物件だと、そもそも買い手を探すこと自体、容易ではありません。
売却価格を低く設定しないと、売却のハードルが非常に高く困難です。

なお、事故物件の売却に関しては以下の記事でも詳しく解説しています。
合わせて読むことで、より理解が深まるでしょう。

事故物件の売却相場とは?告知義務や調べ方、リスクについて解説
自殺や他殺など人の死が起きた事故物件は賃料や売買価格が通常より安価になります。本記事では、事故物件の売却・告知義務・売却方法2選・所有し続けるリスクについて解説します。

維持費がかかる

草木などの手入れを業者に頼むと、無駄に維持費がかかってしまいます。
ですが、実際に自分で物件の手入れをすると手間と時間がかかり、無駄な労力を消費するでしょう。

また、古くなった物件では、物件の老朽化に応じて修繕が必要になり、多額の修繕費用が発生します。

使用していない物件にお金・時間・労力をかけるのは非常にもったいないので、早めに手放すことをおすすめします。

固定資産税がかかり続ける

一般的な戸建ての固定資産税額は1年間に10万円ほどかかります。
一切使用していない物件に毎年払い続けなければいけないので、10万円を毎年捨てているのと変わらないといっても良いでしょう。

また、賃貸経営をしていた建物が事故物件になってしまった場合、賃貸のオーナーには個人事業税もかかってきます。

個人事業税とは
個人事業主が都道府県に納める地方税の一種のこと

以上3つのことをふまえると、一刻も早く売却するのが得策です。
専門の買取業者に依頼すると、1か月程度で売却が完了します。

また、弊社アルバリンクは、年間相談実績が5,000件以上の事故物件に強い専門の買取業者です。
売却までの工程をスピーディーに行え、高額での売却が可能です。

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事故物件を効率的に手放す3つの方法

上記の通り、事故物件を所有していると無駄な費用や手間がかかるため、可能な限り早く手放したいものです。

ここでは、事故物件を手放す3つの方法を紹介します。

  • 相続放棄する
  • 仲介業者に売却を依頼する
  • 専門の買い取り業者に売却する

特に、最後の専門の買い取り業者に売却すると素早く確実に売却できるうえ、高額で買い取ってもらえるのでおすすめです。

それぞれにメリット・デメリットがあるので、両者の視点からおすすめの方の特徴も紹介しています。

相続放棄する

相続放棄

事故物件を効果的に手放す方法の1つ目は、「相続放棄」です。

相続放棄とは、親などの被相続人から受け継ぐ財産の権利を全て破棄することです。

事故物件を相続する際に相続放棄をすれば、最初から相続人の対象から外れるので、事故物件を所有しなくて済むようになります。

相続放棄のメリットは、相続しないで済むので、事故物件にかかる固定資産税の納税義務が発生しないことがあげられます。

ただし、相続放棄の申請は相続されると知ってから3か月以内となっているので、注意しましょう。

相続放棄のデメリットは、事故物件のみならず、他の財産も相続できなくなること・相続財産の管理責任が残ることが挙げられます。
事故物件以外にも相続した場合は、その財産も相続破棄しなくてはなりませんし、財産を引き継ぐ必要はなくなりますが、次の相続人が相続するまでの期間、その財産を管理する必要があります。

メリット・デメリットを踏まえて、事故物件を相続で所有した方には有効で、特に事故物件のみ相続した人にはおすすめの方法です。

相続放棄をすればラクに事故物件を手放せますが、ラスの財産も失うリスクがあるので慎重に判断してください。

相続放棄については、以下の記事でも解説していますので、参考にしてください。

実家の相続放棄を決めるのはまだ早い!意外と知らない3つのリスク
実家を相続放棄する手続きの流れや相続放棄のリスク、相続した実家を売却する方法を解説します。この記事を読めば相続放棄よりも実家の売却が最適な理由が分かり、兄弟間の相続トラブルを回避できるでしょう。

仲介業者に売却を依頼する

不動産仲介業者

事故物件を効果的に手放す方法の2つ目は、「仲介業者に売却」です。

不動産の仲介業者は、不動産を売りたい方と、買いたい方の間に入って売買契約のサポートをします。
仲介業者が買主を探してくれるので買い手を探すわずらわしさを解消できます。

しかし、売値が下がったり、売れ残りのリスクもあります。

メリットは売却価格を設定できることです。
必ずしもその金額で買主が見つかるわけではありませんが、運が良ければ自分の希望通りの金額で売却可能です。

デメリットは売却まで膨大な時間を費やしてしまう恐れがあること・仲介手数料がかかることが挙げられます。
事故物件は大々的な広告が出しづらく、一般消費者には心理的瑕疵の影響から避けられることが多いので、膨大な時間を費やしてしまったり、売れ残りのリスクもあります。

また、買い手が見つかった際には、仲介業者に対して価格に応じた額の仲介手数料を払わないといけません。

メリット・デメリットをふまえると、物件の売値を自分で決めたい方におすすめします。

仲介業者に売却を依頼すれば売買契約のわずらわしさを解消したうえで理想の価格設定が可能になります。
その反面、仲介手数料がかかることや売れ残りのリスクもあるので、他の方法とも比較してベストな選択をとってください。

事故が気にならない買い手を探してもらう

仲介業者を利用した際に、事故が気にならない買い手を探してもらうと売れる可能性が高くなります。

仲介業者に売却する際は、事故物件に抵抗がない買い手を探してもらう必要があります。
具体的には、次のような人がターゲットです。

  • 限界まで費用を抑えたい人
    事故物件は、売却の際に相場よりも大幅に取引価格が下がる傾向にあるので、費用を抑えたい人には需要があります。
  • 霊感がなく死後の幽霊の存在に否定的な人
    そもそも幽霊の存在を気にしていない人にとっては、相場よりも格安な物件となるので、売却は可能です。
  • 腐敗臭・死臭が気にならない人
    特殊清掃を行っても、腐敗臭や死臭が残ってしまうこともありますが、においに敏感ではない人であれば、ターゲットになり得ます。
  • ネット上に住所が出ていても抵抗がない人
    事故物件は、テレビなどのメディアで取り上げられることもあり、物件の住所がネット上に出回るリスクがあります。
    住所が出まわっていてもさほど気にならない人は、買い手となる可能性があるでしょう。

事故が気にならない買い手に売却するメリットは、心理的瑕疵に影響されるリスクを減らせるため、売却がしやすいことです。
反対にデメリットはターゲットが見つからず売れ残りのリスクがあることが挙げられます。

売却の可能性を上げるためにも、仲介業者を利用する人にはおすすめです。
以上に該当する人物を探してもらえれば売却の可能性が高くなります。

不動産投資家を探してもらう

仲介業者に不動産投資家を探してもらうのも一つの手段です。

不動産投資家は、物件を購入して自らが住んだりして活用するのではなく、あくまで資産形成として活用するため心理的瑕疵を気にしない場合もあります。
仲介業者に依頼して不動産投資家を探してもらい、買い手先の不動産投資家が見つかれば、売却は可能です。

メリットは、不動産投資家が運用のために購入するので、心理的瑕疵に影響されにくいことです。
デメリットとしては、買い手の不動産投資家を見つかりずらく、売れ残りのリスクが発生することがあげられます。

不動産投資家にとって需要がある三大都市圏(東京・大阪・名古屋)や政令指定都市の周辺エリアに事故物件を所有している方にはおすすめです。

政令指定都市とは
道府県が大都市へと権限・財源を譲り、市が主体となって行政を行うことができる都市のこと

更地にして売る

一つの方法として、事故物件を更地にして売る方法もあります。
立地の良い場所であれば、更地にすると駐車場に活用するなど用途の幅が広がるため、売れやすくなります。
ここでいう立地の良さとは、駅前や街中などの人通りが栄えているエリアや観光地、商業施設の近隣を指します。

更地にするメリットは、幅広い用途で活用が可能になるため売却しやすい点です。

ただし、更地にしても告知義務は残り、心理的瑕疵の影響から売れにくいという事実は変わらない点はデメリットです。

立地の良い場所に事故物件を所有している方はおすすめできます。
この方法は、あくまでも心理的瑕疵を無くすのではなく、事故物件の活用方法を多様化して売れやすくするのが目的です。

事故物件を更地にした後の売却に関しては、以下の記事で詳しく解説しています。
「事故物件を更地にしたい」「事故物件の土地を売却したい」と考えているならぜひ、読んでみてください。

事故物件の土地も売却できる!ただし告知義務を怠ると一転地獄へ
この記事では、事故物件の土地をスムーズに売却する方法を紹介します。「事故物件の土地を更地にしたときに告知義務は発生する?」「事故物件の土地の告知義務はいつまである?」の疑問にもお答えしています。

専門の買取業者に売却する

事故物件を効果的に手放す方法3つ目は、「専門の買い取り業者に売却」です。

専門の買い取り業者は、豊富な活用ノウハウを持っており、事故物件の取り扱いに特化しています。
そのため、どんな物件でも心理的瑕疵に影響されず、売却が可能です。

専門の買取業者に売却するとメリットが多く、また、デメリットが少ないので事故物件を手放す方法としてはもってこいです。

専門の買取業者に売却するメリットは4つ挙げられます。

事故物件を専門の買取業者に売却するメリット

そのままの状態で売却可能
専門の買取業者は、物件を商品化するための豊富なノウハウを持っているため、事故物件を現状のまま買い取ってくれます。
素早く売却できる
仲介業者と違い、専門の買取業者が自ら事故物件を買い取るので、素早い売却が可能です。
1週間〜1か月程度で売却を完了できます。
契約不適合責任を免責できる
不動産を売却する際は、売主側は契約不適合責任を負わないといけません。
契約不適合責任とは、商品やサービスの契約の際に取り決めた内容に適さない場合に、売主側に発生する責任です。
この責任を守らなければ、契約解除や損害賠償を請求されるリスクがあります。
しかし、専門の買取業者は豊富な経験やノウハウから、事故物件をどのように活用すれば良いか理解しているので、ほとんどの場合で契約不適合責任を免責できます。
ただし、買取業者によっては契約不適合責任を免責できない場合もあるので、買取査定前に確認が必要です。
プライバシーを保護した取引が可能
近隣住民や友人、知人に事故物件だと知られたくない場合は、専門の買取業者に依頼するのがおすすめです。
なぜなら、仲介業者と違って専門の買取業者は、自ら買い取るので、売り出し期間がなく、インターネットに物件情報を記載しなくて良いためです。

他の方法と比較してもメリットが非常に多いです。

デメリットとしては、仲介業者よりも売却価格が安い傾向にあります。
ですが、メリットの豊富さを考慮すると、事故物件を所有している方全てにおすすめできる売却法です。

事故物件を効果的に手放す方法としては、最善策といえます。

以下の記事では、おすすめの買取業者を32選紹介しています。
悪徳業者を避けつつ、自分にあう買取業者を選定するためにも、目を通しましょう。

事故物件に強い買取業者おすすめ32選!【悪徳業者を徹底排除】
事故物件であっても、専門の不動産買取業者に依頼すればスムーズに買い取ってもらえます。事故物件を売却する際の拘置義務・買取業者を選ぶ際の3つのポイント・高額買取が得意な買取業者5選・専門の買取業者に売却するメリット4選について解説します。

また、弊社アルバリンクも、年間相談実績が5,000件以上の事故物件に強い専門の買取業者です。
上記の通り、そのままの現状で、スピーディーかつプライバシーを保護して売却でき、契約不適合責任を免責できます。

一つの候補としてご相談くだされば、金額や日程なども含め、全力でご対応いたします。
お気軽にご連絡ください。

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まとめ

本記事では、事故物件に関して以下の内容を詳しく解説しました。

  • 事故物件には告知義務があり、違反すると損害賠償請求される
  • 事故物件を所有し続けるのはおすすめしない
    ※(事故物件は維持費・固定資産税がかかるうえ、売却価格が2~5割引されるため)
  • 事故物件を手放す方法で最もおすすめなのが、専門の買取業者に依頼すること

事故物件には告知義務があり、違反すると損害賠償請求されるリスクがあるため告知義務を怠ってはいけません。

また、事故物件は、所有しているだけで維持費や固定資産税がかかるため、売却などで手放すことがおすすめです。

事故物件を手放す方法としては、専門の買取業者に売却すると最もメリットを多く受けられます。
実績豊富な専門の買取業者に売却すると、現状を維持したまま、スピーディーかつプライバシーを保護して売却でき、契約不適合責任を免責できます。

維持費や固定資産税、修繕費などの無駄な出費がなくなるうえ、リスクなしで取引できるので、事故物件所有者はぜひ、専門の買取業者への売却を検討しましょう。

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現状を維持したまま、スピーディーな売却が可能です。
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監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二です。同社は地方の空き家などの売れにくい不動産に特化して買取再販を行う不動産業者です。同社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取ナビ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社です。

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