株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
古い家の基準と売却が困難な理由を解説
古い家には、人によって捉え方が異なるため、明確な定義がありません。
ただ、あなたの物件に最適な売却方法を紹介するために、この記事で語る「古い家の基準」を設けます。
下記では、古い家を売却するために、「古い家の基準」と「古い家の売却が困難な理由」を解説します。
古い家の基準は「耐用年数」と「耐震基準」
古い家に該当するかの判断基準になるのが法定耐用年数です。
法定耐用年数とは、公平に価値を算出するために国が設定している年数です。
耐用年数は、建物の構造によって異なるので下記の表にまとめました。
| 構造 | 法定耐用年数 |
|---|---|
| 木造 | 22年 |
| 鉄筋コンクリート造 | 47年 |
| 重量鉄骨造(骨格材肉厚4mm超え) | 34年 |
| 軽量鉄骨プレハブ造（骨格材肉厚3mm以下) | 27年 |
| 軽量鉄骨プレハブ造（骨格材肉厚3mm超4mm以下） | 19年 |
耐用年数を超えた物件が必ず古い家に該当するわけではありません。
しかし、耐用年数オーバーの物件は不動産業界では「築古物件」と言われています。
ですので、古い家の目安として「自分の物件が法定耐用年数を超えているか」を判断の一つにしましょう。
また、古い家の基準を考えるうえで、耐震基準も１つの目安となります。
耐震基準とは、物件の耐震性が十分であることを保証する基準で、旧耐震基準・新耐震基準の2つがあります。
旧耐震基準・新耐震基準の違いは以下のとおりです。
- 旧耐震基準
- 震度5強程度の地震でも建物が倒壊しない耐震基準。1981年5月31日までに建築された建物に適用されている
- 新耐震基準
- 旧耐震の基準が補強され、震度6強～7程度の地震でも建物が倒壊しない耐震基準。1981年6月1日以降に建築された建物に適用されている
このように、古い家は旧耐震基準で建築されているケースが大半です。
旧耐震基準の建物と法定耐用年数どちらも超えているのが約40年なので、ここからは築年数が40年を超えた物件を古い家とします。
次項で、なぜ築40年以上の古い家の売却が難しいのかを解説します。
古い家の売却は難しい2つの理由
上記では、古い家の基準について説明しました。
このような古い家の売却は難しいのが現実です。
実際に、東日本不動産流通機構が公表している「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」では、築年数が増加するごとに成約率が減少しています。
築年数が古くなるにつれて売却が難しくなる理由は以下の2つです。
- 倒壊のリスクがあるから
- 住宅ローン使えない恐れがあるから
それぞれ解説します。
旧耐震基準の物件は倒壊のリスクがあり住宅ローンも組みにくい
旧耐震基準の物件は、住宅ローンに影響します。
前提として、住宅ローン審査で重要視されているのが担保評価です。
銀行は担保評価額の範囲までしかお金を貸してくれません。
担保評価額とは、住宅ローンなどを借りる際に担保として設定する不動産の評価額のことをいう。一般的に金融機関は借り手がお金を返済できなかったときに資金回収できるように不動産の担保をとります。
旧耐震基準の物件は、自然災害をきっかけに建物が倒壊する可能性があることから、金融機関からマイナスに評価されます。
たとえば、物件の販売金額が2600万円で、担保評価額が1200万円しかない場合、買主は住宅ローンを組むことができません。
売却価格に担保評価額が足りていないためです。
旧耐震基準の物件は、買主が住宅ローンを組みづらいため、売却が難しくなります。
仮に、住宅ローンを組まないとしても、小さな島国でありながら全世界で起こったマグニチュード6以上の地震のうち18.5％が国内で生じているほど、日本は地震大国です。
参照元：一般社団法人国土技術研究センター｜国土を知る / 意外と知らない日本の国土
旧耐震基準の建物は新耐震基準より地震での倒壊リスクが高いため、ローンの利用の有無に関係なく売却は難しい傾向にあります。
老朽化が原因で住宅性能に不安が残る
メンテナンス具合などによって変わりますが、古い家になればなるほど老朽化している可能性が高いので売却が困難になります。
雨漏りやシロアリ被害が発生するなど住宅性能に不安が残る家は、買い手が避ける傾向にあるからです。
古い家を放置するリスク
古い家の売却が困難だからといって、そのまま放置するのはおすすめできません。
なぜなら、以下のようなリスクがあなたに降りかかる恐れがあるからです。
- 固定資産税が6倍になる
- 隣人から損害賠償請求される恐れがある
古い家を放置した結果、自治体から「保安上危険」「衛生上有害となる恐れがある」などと判断された場合、「特定空き家」に指定されます。
すると、それまで適用されていた「住宅用地の特例」の対象外となり、土地に課される固定資産税が最大で6倍に増えてしまいかねません。
また、老朽化の進んだ空き家は自然災害で倒壊するリスクが高まります。
もしあなたの家が倒壊して近隣の方に被害を与えた場合、多額の損害賠償を請求される恐れがある点に注意が必要です。
したがって今後も古い家を使う予定がないのなら、売却して手放すことをおすすめします。
具体的な売却方法は、次の章から詳しく解説していきます。
古い家の買取を依頼するかの判断基準
古い家の売却方法は大きく分けて「仲介」「買取」の２つの売却方法があります。
仲介業者とは、不動産を売主と買主の間に入って価格交渉や契約を成立させる業者のことです。
買取業者
買取業者とは、不動産を誰にも経由せず売主から直接買い取る業者のことです。
立地や建物の状況によって最適な売却方法は異なるので下記で解説します。
仲介・買取の違いについては、以下の記事で詳しく解説しています。
建物状態・立地が良い物件は仲介業者に依頼する
下記の表のように、建物の状況や立地がいい物件は、仲介業者に依頼して売却しましょう。
建物の状況やメンテナンスに問題がなく、立地がよければ購入したいと考える人が一定数以上います。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 立地 | 「駅から10分圏内」「市街地から車で10分圏内」 |
| 建物状況 | 「築年数40年未満」「大規模修繕・リフォームなし」 |
実際に弊社がおこなったアンケート調査でも、マイホームの購入に際して「立地を優先する」と回答した方がもっとも多い結果となっています。
とはいえ、仲介業者に売却を依頼すると、一般個人が購入者になるため、古い家は避けられる傾向にあります。
ですので、仲介業者に売却を依頼すると最悪の場合、永遠に売れない恐れがあります。
そのため、なるべく早く現金化したい人は、下記で解説する買取業者に売却するのがおすすめです。
リフォームしてから売却する
古い家をリフォームしてから売却するのは、推奨しません。
リフォームの規模によって変動しますが、古い家の工事費用が数百万円から数千万円程度かかるからです。
また、どんなにリフォームしても築年数は変えられません。加えて、建物の基礎は古いままなので、家としての寿命が短いと判断されます。
ですので、建物をリフォームせずにそのままの状態で売却したほうが、最終的に手元に多くお金が残る可能性があります。
更地にしてから売却する
古い建物を解体し、更地にしてから売却するのはやめましょう。
リフォームと同じく、建物の解体費用にも数百万円程度の費用がかかるからです。
更地にすることで、土地のみを探している人にも売却できる可能性はあります。
しかし、解体費用にお金がかかるうえ、更地にすると住宅用地の特例が適用外となり、固定資産税が増額します。
住宅用地の特例とは宅地に適用される税の優遇措置で、200㎡未満の宅地であれば税額が1/6まで軽減されています。
住宅用地の特例が適用外になった場合、従来は土地の固定資産税が年間6万円だったとしても、翌年以降は最大36万円まで増額します。
更地にして売却する方法は、勝算が高くないため、積極的にはおすすめできません。
また、更地にしてから売却することのリスクについて詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。
古家付きの土地として売却する
古い家を解体して更地にせず、古家付きの土地として売却する方法があります。
古家付きの土地とは、古家が建った状態（現況）で売り出される土地のことをいいます。物件としてではなく土地として販売するのが特徴です。
古家付きの土地として売却すると、数百万円の解体費用をかけずに売却できるのが最大のメリットです。
また、古家付き土地として売れば、建物が残るため、前述の住宅用地の特例が適用され、仮に売れ残っても固定資産税の増額リスクはありません。
しかし、古家の状態が悪いと買い手の印象が悪くなるので、最悪の場合は一生売れ残るおそれがあります。
特に築40年以上の古い家は、住宅性能が落ちたり、老朽化が進んでいます。
一般個人は老朽化している物件を避ける傾向にあるので、下記で説明しますが買取業者に売却するのを推奨します。
瑕疵担保保険を付けてから売却する
古い家は「瑕疵担保保険」に加入してから、売却するのも一つの手段です。
瑕疵担保保険とは、売却後に不動産の欠陥が発覚した場合に、保証が受けられる制度です。
通常、売主は契約書に記載がない不具合が売却後に発覚した場合、修繕費用などの請求に応じなくてはならない「契約不適合責任」を負います。
しかし、瑕疵担保保険に加入していれば、欠陥を保険金でカバーしてもらえるため、突然の金銭的リスクに悩まされる心配がなくなります。
瑕疵担保保険の加入料金は、検査・保証の両方で約6万円〜15万円程度です。
売却後の不動産の欠陥をめぐるトラブルに不安がある方は、瑕疵担保保険への加入を検討しましょう。
契約不適合責任については、以下の記事で詳しく解説しています。
ホームインスペクションを受けてから売却する
契約不適合責任をめぐるトラブルを回避するためにも、ホームインスペクションを受けてから売却する方法は有効です。
ホームインスペクションとは、建物の不具合などを専門家に調査をしてもらうサービスです。
ホームインスペクションで問題がなければ、売却前に家屋が抱える不具合箇所がわかるため、買主に安全性をアピールできます。
くわえて、問題があった場合も、「診断結果を契約書に明記する」「修繕してから売却する」など、トラブル対策の選択肢が多くなるため、売主の安心材料にもなります。
ホームインスペクションの費用相場は約5万〜10万円程度です。
売却後のトラブルを回避したい方は、ホームインスペクションの実施を検討しましょう。
自身でも近隣住民に売却できない声をかけてみる
仲介会社に販促活動を依頼をしつつ、自身でも近隣に購入希望者がいないか声をかけてみましょう。
近隣住民にとっては、隣家を取得すると増改築ができるなどのメリットがあるため、購入を前向きに検討する可能性があるからです。
たとえば、近隣に子育て世代がいる場合、部屋数が必要になったり広い庭が欲しくなったり、子どもの成長に伴い新しいニーズが生まれます。
とくに、都心部では法令制限ギリギリで建築されている住宅が多く、増改築したくてもできないケースは多いものです。
自身で近隣住民に聞いてみると、仲介業者が探した買主よりも好条件で売却できる可能性があります。
空き家バンクを利用して売却する
仲介業者に依頼するのではなく、空き家バンクという制度も使用して自分で買手を探す方法もあります。
空き家バンクとは、空き家を売却・賃貸したい人と、購入・賃借したい人を地方自治体が繋げるサービスです。
空き家バンクの特徴は、仲介業者を経由せずに個人間で交渉をすることです。
そのため、売主は売却時に仲介手数料がかかりません。
しかし、空き家バンクは認知度が低く、購入希望者に効率よく空き家情報が届かないため、売却が難しいのが現状です。
くわえて、不動産知識が乏しい利用者間で直接取引するため、トラブルが多くお勧めしません。
また、空き家について詳しく知りたい方は、こちらをご覧ください。
建物状況・立地が悪い物件は専門の買取業者に売却する
下記の表のように建物の状況が悪くて立地も悪い物件は、不動産買取業者に売却しましょう。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 立地 | 「駅から10分圏外」「市街地から車で10分圏外」「再建築不可物件」 |
| 建物状況 | 「築年数40年以上」「大規模修繕・リフォームあり」「隣地境界線が未確定」 |
建物を解体して更地にすると、新たに建物を建てられない土地。そのため、購入希望者を見つけることが困難になります。
隣地境界線とは、隣接している物件との境界を明確にする線。隣地境界線が明確ではないと隣人とトラブルになるケースが多くなります。
上記のように、立地や状態が悪い家は仲介で売り出しても一般の個人に敬遠されて売れにくい傾向にあります。
しかし、専門の買取業者であれば、売れない不動産に見合った活用ノウハウあるため、問題なく買い取れます。
ただ、、買取業者と一口にいっても、得意分野はさまざまであるため、古い家の買取に強い専門の買取業者を選分のがベターです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、問題抱えた古い家でも積極的に買い取っています。
古い家の売却でお困りの方は、お気軽にご相談ください。
無料査定・無料相談のみの問い合わせも大歓迎です。
弊社Albalinkの古い家の買取事例
ここまで古い家の売却方法などについてお伝えしてきました。
そこでこの章では、弊社Albalinkを例にとり、老朽化などの問題を抱えた古い家の買取事例を紹介します。
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような築古物件を数多く買い取ってきました。
たとえば下記のように「20年以上放置されて老朽化が進んだ古い家」や「不用品で室内があふれてしまっているゴミ屋敷」を買い取った実績もあります。
【20年以上放置された古い家の買取事例】
【不用品で室内があふれてしまっているゴミ屋敷の買取事例】
引用元：Albalinkの空き家買取事例
【不用品で室内があふれてしまっているゴミ屋敷の買取事例】 
20年以上放置された古い家については780万円で買取らせていただき、所有者には「雨漏りもするような家だったが、思ったより高い金額で買い取ってもらえた」と、金額についても満足していただけました。
また、不用品で室内が溢れてしまっているゴミ屋敷の所有者は、他の不動産業者から「不用品の回収だけで100万円近くかかる」と言われ、途方に暮れていたそうです。
それだけに「（弊社に）そのまま買い取ってもらえてとても助かりました」と言っていただけました。
上記の方々だけでなく、弊社に買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「色々不安だったがスムーズに売却できた」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して空き家を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
高額売却するための買取業者の選び方3選
古い家の売却を検討している際に「どんな買取業者を選べばいいのか」と悩まれると思います。
高額売却するための買取業者の選び方は以下3つです。
- 買い取り実績が豊富な業者を選ぶ
- 過去に行政処分が実施された業者は選ばない
- 地域密着の不動産買取業者を選ぶ
それぞれ解説します。
買い取り実績が豊富な業者を選ぶ
古い家は、築古住宅の買い取り実績が豊富な専門の買取業者を選びましょう。
専門の買取業者は、古い物件の取り扱いに長けているため、通常の不動産業者より物件の価値を見出せるからです。
そのため、築古物件の買い取り実績が豊富にある専門の買取業者に依頼することで、適切な価格で売却することができます。
買取業者の買取実績は、業者の公式ホームページに記載されているので、自身の所有する不動産に近い実績があるか確認しましょう。
過去に行政処分が実施された業者は選ばない
不動産買取業者を選ぶ際に、過去に行政処分が行われていないことを確認してください。
不動産宅地建物取引業を営むうえで、詐欺行為など違法な取引を行ったことによる処分
行政処分が実施されたということは、過去に不動産トラブルを起こしていることを意味しているからです。
ですので、買取相場よりも大幅に安価で買い取られる恐れがあります。
不当に安く買い叩かれないためにも、国土交通省のネガティブ情報等検索システムで買取業者の名前を検索して、行政処分の有無を確認しましょう。
地域密着の不動産買取業者を選ぶ
物件が所在している地域を得意としている不動産買取業者を選びましょう。
地域のつながりを活かした独自の販売戦略があるので、できる限り高値で売却できる可能性があります。
反対に、対応エリアでなければ、買取業者側が地域の物件相場を把握していないため、適正価格での買取ができません。
ですから、少しでも高く売却するためにも、ホームページなどで買取業者の対応エリアを確認し、自身の物件があるエリアを中心に買取を行っている業者を選びましょう。
古い家の買取に強いお勧めの不動産買取業者3選
買取業者の選び方については解説したので、この章では、お勧めの古い家の買取に強い業者を3社紹介します。
| 買取業者 |  株式会社AlbaLink／訳あり物件買取プロ |
 フジ住宅株式会社 |
 株式会社東武住販 |
|---|---|---|---|
| おすすめ度 | ★★★★★ | ★★★★☆ | ★★★★☆ |
| 対応エリア | 全国 | 関西エリア | 中国・九州エリア |
| 買取実績・相談実績 | 買取実績年間600件超 相談件数年間5000件（※） |
買取再販数10年連続1000件超 | 旧耐震基準物件 築古物件 |
| 問い合わせ先 | 詳細 | 詳細 | 詳細 |
それぞれ解説します。
株式会社アルバリンク
株式会社アルバリンクは、東京都に本社がある不動産買取業者です。
日本全国の訳アリ物件や事故物件を買取して、事業として運用しています。
訳アリ物件に限定して物件を買い取り、リフォームを大量に実施しているため、買取から運用までのノウハウが豊富にあります。
そのため、買い取った訳アリ物件の再生コストを最小限まで抑えることができます。
例えば、買い取った物件を商品化するために最低限必要な修繕箇所が把握できたり、販売先となり得る不動産投資家とのコネクションを確立するなどがあります。
ですので、買い手が見つかりづらい「古い家」でお悩みの方は、ぜひ一度気軽に相談するのを推奨します。
| 会社名 | 株式会社 Alba Link |
|---|---|
| 創業 | 2011年 |
| 本社所在地 | 東京都江東区富岡2-11-18 リードシー門前仲町 6F |
| 営業時間 | 10：00～19：00 |
| 宅建番号 | 国土交通大臣(1)第10112号 |
| 公式サイト | https://wakearipro.com/ |
フジ住宅株式会社
フジ住宅株式会社は、2022年買取再販年間戸数で全国7位の好成績をおさめているなど、買取に力を入れている会社です。
また、物件を買い取ってからリフォームを施して再度販売する数が10年連続1000件超えという実績があるため、古い家でも適正価格で売却できる可能性があります。
加えて、フジ住宅は関西圏に12店舗構えているので、近畿エリアで古い家の売却でお困りの方は、フジ住宅株式会社に問い合わせしてみましょう。
| 会社名 | フジ住宅株式会社 |
|---|---|
| 創業 | 1973年 |
| 本社所在地 | 大阪府岸和田市土生町1丁目4番23号 |
| 営業時間 | 10：00～18：00(土日祝10：00〜19：00) |
| 宅建番号 | 国土交通大臣(12)第2430号 |
| 公式サイト | https://www.fuji-jutaku.co.jp/ |
株式会社東武住販
東武住販は、九州地方と中国地方を中心に不動産の仲介や買取をおこなっている不動産会社です。
中古戸建買取再販全国3位に輝いているなど実績と豊富な経験があります。
参照元：リフォーム産業新聞社「買取再販年間販売戸数ランキング2024」
また、地域に根付いた会社のため、相場観に沿った正確な目利きで不動産を買い取ることができます。なので、古い家でも価値を見出して買い取ってくれる可能性があります。
九州や中国地方エリアに物件が所在している際は、売却先として東武住販を推奨します。
| 会社名 | 株式会社東武住販 |
|---|---|
| 創業 | 1984年 |
| 本社所在地 | 山口県下関市岬之町11番46号 |
| 営業時間 | 9:30～18:00 |
| 宅建番号 | 国土交通大臣(6)第5407号 |
| 公式サイト | https://www.toubu.co.jp/ |
古い家を買取業者に売却する流れ
「古い家を買取してもらいたいけど、具体的にどうすればいいかわからない」と悩む人もいると思います。
実際のところ、仲介業者に依頼するのに比べると、買取業者に売却するまでの流れは複雑ではありません。
準備から引き渡しまで下記の3ステップです。
- 古い家を買取業者の候補を洗い出す
- 買取業者に査定を依頼する
- 買取業者と売買契約を結ぶ
また、仲介業者に依頼すると買い手が見つかるまで売却できません。最悪の場合は永遠に売却できない可能性もあります。
また、売却までの目安ですが買取業者に依頼すれば、買取の準備から物件の引き渡しまで数週間から1か月程度で売却することが可能になります。
買取業者に直接売却するまでの流れを下記で解説します。
複数の買取業者をピックアップする
売主は買取業者に売却することを決めたら、まずは候補を複数あげましょう。
１つではなく、候補を複数出すことで、金額などの条件を比較できるからです。
逆に、１つの買取業者にしか査定を依頼しないと、査定価格が他の買取業者より安価だとしても気がつきません。
ちなみに弊社アルバリンクは、無料で査定を実施しております。気軽にご相談ください。
買取業者に査定を依頼する
買取を依頼する業者の候補を複数挙げたら、最低でも3社の買取業者に直接査定を依頼しましょう。
ほとんどの買取業者は、査定時の価格がそのまま買取価格になります。
ですので、できる限り高い金額で売却するためには、3社以上は査定依頼をすることを推奨します。
当然ですが、各買取業者によって、査定金額は異なるため、査定金額を比較して納得できる買取業者を選びましょう。
買取業者と売買契約を結ぶ
売却を依頼する買取業者を決めたら、買取業者と売買契約を結びます。
具体的に、契約書に署名捺印をして、契約書を完成させます。
契約時の注意点として、契約書等の内容を読み上げて契約内容に不備がないか確認することが重要です。
契約を結んだあとは、買取業者が売買代金の決済をおこない、売主が業者に物件を引き渡して終了となります。
また、契約書にサインをしたら、契約内容を気軽に変更することはできないので念入りなチェックが必要です。
古い家を売却して利益がでたら、確定申告を忘れずにおこないましょう。
古い家を売却する際の3つの注意点
古い家を売却する際の注意点は、以下の3つです。
- 【仲介の場合】売却相場を把握してから売りに出す
- 【仲介の場合】家財を撤去してから売る
- 【仲介の場合】古い家だからといって解体しない
損をする不動産売却にならないためにも、注意点を把握しておきましょう。
【仲介の場合】売却相場を把握してから売りに出す
不動産会社に売却の依頼をする前に、古い家の売却相場をリサーチしておきましょう。
仲介で売却する場合、売り出し前に解体・リフォーム・測量など多額の費用がかかるためです。
リサーチせず売却してしまうと、相場よりも安い価格で売却してしまい、上述した費用がペイできなくなる恐れがあります。
以下3つの方法で、不動産の売却相場を調べておきましょう。
- レインズ・マーケット・インフォメーションで、近隣の成約事例を確認する
- 不動産情報ライブラリで過去の成約事例を確認する
- 「SUUMO」「アットホーム」などの不動産サイトで売り出し価格を確認する
上記のいずれも、地域・築年数・面積など、自身の家と似た条件の情報を調べておくと、大まかな相場感を把握できます。
なお、依頼する不動産会社が買取業者の場合、相場の調査は不要です。
買取業者は、業者が直接の買主であるため「査定額 = 売却額」です。
そのため周辺相場をリサーチするより、現況買取でどれだけ多く売主に還元できる業者なのかを見極めることの方が重要です。
そのためにも、前述しましたが、買取業者に依頼する場合は複数の業者に相見積もりをとりましょう。
【仲介の場合】家財を撤去してから売る
古い家を売却するときは、家財を撤去してから売却しましょう。
家財が残ったままだと、仲介業者に受け付けてもらえない可能性があるからです。
仲介業者のビジネスモデルは成果報酬であるため、売却が難しい不動産には不熱心になりやすい環境下にあります。
仮に、受け付けてもらえても、室内に売主の生活感が残ったままだと、内覧希望者にもマイナスなイメージを与えます。
自身での家財の撤去が難しそうであれば、不用品回収業者に依頼しましょう。
不用品回収業者に依頼する費用相場は、一戸建てだと15万円〜50万円程度です。
なお、買取業者に売却する場合は、残置物を撤去する必要がありません。
買取業者は現況買取した後、業者側で片付け・リフォーム・測量などをおこない、商品化を目指すからです。
むしろ、買取業者は提携している業者に安く依頼できるため、売主が手を加えないほうが手残りが多くなるケースもあります。
買取業者に依頼する際は、現況のまま査定をしてもらい、買取価格が想定以上に安かった場合「自身で残置物を撤去したらどの程度価格が上がるか」を聞きましょう。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、家財が残った家でも現況買取をしております。
無料査定・無料相談はいつでも受け付けておりますので、お気軽にお問い合わせください。
もちろん、査定・相談のみの問い合わせも大歓迎です。
【仲介の場合】古い家だからといって解体しない
古い家を取り壊して更地にして売り出す場合、複数社の不動産会社に問い合わせてから解体を実行するか否かを判断しましょう。
古い家の売却で解体工事はマストではないからです。
不動産会社に査定を依頼したタイミングで解体が必要かどうか担当者に確認しましょう。
まずは、現況のまま査定をしてもらい、解体をした場合・しなかった場合の2パターンで査定額を提示してもらうのがコスパのよい手順です。
取り壊す際は1月2日以降でなるべく早めにする
前述したように、解体すると住宅用地の特例が適用外となり、固定資産税が最大6倍まで増額します。
そのため、家を取り壊して更地にするのであれば、1月2日以降でなるべく早期に売却を目指しましょう。
なぜなら、固定資産税は当年の1月1日時点の不動産所有者に課せられるからです。
つまり、1月1日時点で建物を残しておき、そのあと解体して年内に売却ができれば、増額された固定資産税を支払わずに済みます。
余分な税負担を負わないためにも、売却の準備は計画的に進めましょう。
自治体の補助金制度を確認する
古い家の売却前に、リフォーム・解体をおこなう場合は、自治体の補助金制度を確認しましょう。
各自治体には空き家の有効活用・災害に強い街づくりなどを目的とした、補助金制度が用意されているからです。
自治体の補助金制度の一例を、以下にまとめました。
| 地域 | 制度名 | 概要 |
|---|---|---|
| 東京都新宿区 | 木造住宅密集地域における不燃化建替え促進事業 | 木造住宅の解体工事・不燃化建替え工事に対して、上限50万〜300万円の補助金 |
| 埼玉県久喜市 | 久喜市空家等除却補助金 | おおむね1年以上居住・使用がない木造住宅の解体工事に対して、上限30万円の補助金 |
| 千葉県成田市 | 成田市住宅耐震改修助成制度 | 成田市に所有する住宅の耐震改修工事に対して、上限50万円の補助金 |
注意点として、多くの自治体では、工事着手後だと補助金の申請を受け付けてもらえません。
リフォーム・解体をおこなうのであれば、古い家が所在する市区町村に補助金制度があるか、事前に確認した後に着工しましょう。
古い家の売却で使える税金の控除特例5選
不動産を売却した際、売却益に譲渡所得税が課されることを忘れてはいけません。
譲渡所得税とは、不動産を売却した際、得た利益にかけられる税金を指します。
譲渡所得税は以下の計算式で算出できます。
譲渡所得＝売却価格ー（取得費＋譲渡費用＋減価償却費）
譲渡所得×税率＝譲渡所得税
譲渡所得税は物件の所有期間が、5年未満・5年超のどちらに該当するかで、税率が以下のように変わります
| 譲渡所得の区分 | 所有期間 | 税率 |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以内 | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年以上 | 20.315% |
例えば、5年以上所有した物件を1000万円で売却した場合、税率は20.315%であるため、「1000万円×20.315%」で、約203万円が譲渡所得税となります。
数百万円単位の税金が課せられることは売主にとって大きな負担になります。
ですが、控除特例を利用することで基本的に譲渡所得税がはかかりません。
下記で、譲渡所得税を軽減する方法を紹介します。
マイホーム3000万円特別控除を利用する
譲渡所得税を軽減またはゼロにするために、マイホーム3000万の特別控除を利用しましょう。
マイホーム3000万特別控除とは、居住用物件を売却した際、譲渡所得から3000万円を限度として控除できる特例です。
参照元：国税庁｜No.3302 マイホームを売ったときの特例
特例を利用すると、マイホーム売却時の譲渡所得が3000万円以下であれば、譲渡所得税が発生しません。
マイホーム特例の主な適用要件は、以下のとおりです。
- 自身が住んでいる家屋の売却
- 売手・買手が親子など特別な関係でない
- 売却した年の当年・前年度・前前年度にマイホームの買い換えなどの適用を受けていない
相続した物件を売却したときに空き家特例を利用する
古い家を相続した際は、被相続人の居住用財産にかかる譲渡所得税の特別控除の特例（通称：空き家特例）を利用しましょう。
参照元：国税庁｜No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
空き家特例を利用することで、相続物件を売却した際にかかる譲渡所得税を軽減または無税にできるからです。
ただ、こちらも「昭和56年5月31日以前に建築された物件」「相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかった物件」など適用条件があります。
なお、空き家を相続した際の3000万円控除については以下の記事で詳しく解説しているため、ご確認ください。
低未利用地等を売却したときの100万円特別控除を利用する
低未利用土地等の100万円特別控除とは、利用頻度が低い空き家・空き地・空き店舗に対して譲渡所得の金額から100万円を控除できる特例です。
低未利用土地等の100万円特別控除の主な適用要件は、以下のとおりです。
- 売却額が500万円以下
- 譲渡する年の1月1日時点で所有期間が5年以上の不動産
- 譲渡する不動産の所在地が都市計画区域内
参照元：国税庁｜No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除
都市計画区域とは、都道府県知事・国土交通大臣が指定する整備・開発・保全の必要がある地域です。
都市計画区域内に所在するかどうかは、インターネットで「市町村名 用途地域」で検索をかけると、市区町村のホームページで確認できます。
取得費加算特例を利用する
取得費加算特例とは、相続・遺贈によって取得した不動産などの財産を譲渡する際に、相続税の一部を取得費に加算できる特例です。
通常、基礎控除額を超える相続財産があった場合、相続の発生から10ヶ月以内に「相続税」、遺産の売却時には「譲渡所得税」を納める必要があります。
しかし、それでは相続人が二重で納税することになり、財産の手残りも少なく税負担が大きくなってしまいます。
そこで、相続税の一部を取得費に加えて計算し、譲渡所得税を減額できる制度が取得費加算特例です。
取得費が高いほど譲渡所得税は安くなり、所有者の税負担は軽減されます。
取得費加算特例の主な要件は、以下のとおりです。
- 相続・遺贈で取得した財産
- 相続税を納めている
- 相続開始から起算して3年10ヵ月以内の売却
参照元：国税庁｜No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
上記のように、取得費加算特例が適用される期限は、相続開始から3年10ヵ月以内です。
期限内に古い家を売却できるよう、余裕をもった売却スケジュールを組みましょう。
取得費がわからない場合は売却価格の5％になる
先祖代々の家・購入から時間が相当経過している家は、取得費が不明なケースも珍しくありません。
古い家の取得費がわからない場合は、「売却価格 × 5%」を取得費として計算します。
たとえば、古い家の売却価格が1,000万円だった場合、50万円が取得費となります。
しかし、1,000万円で売却できる家の購入代金・税金・設備費用などの取得費が50万円以内というケースはほぼありません。
つまり、取得費が不明で「売却価格 × 5%」で譲渡所得を算出すると、通常の譲渡所得税よりも税負担は重くなります。
古い家の取得費の明細がわかる書類が残っていないか、室内を念入りに探しましょう。
譲渡損失が生じた場合の特例を利用する
古い家の売却で譲渡損失が発生し、かつ家を買い替えた方は「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を利用しましょう。
譲渡損失とは、不動産などを売却したときの損失を指します。
古い家の売却は、購入したときよりも安い売却価格となり損失が生じるケースは少なくありません。
しかし、上記の特例を利用すれば、給与所得・事業所得から損失分を控除できるため、結果として所得税・住民税を軽減できます。
また、当年で控除しきれなかった損失分は、売却した翌年から最長3年間繰り越して控除が可能です。
マイホーム買い替えの損失の繰越控除の主な要件は、以下のとおりです。
- 売却する年の1月1日時点で所有期間が5年以上
- 売却する年の前年1月1日〜売却した年の翌年12月31日までの間に、床面積50㎡以上の住宅を取得する
- 買い替え先の住宅を取得した年の翌年12月31日までの間に、入居もしくは入居の見込みがある
古い家の売却・新居の買い替えが決まっている方は、マイホーム買い替えの損失の繰越控除の特例を利用しましょう。
まとめ
古い家の買取について詳しく解説してみました。
古い家を売却する際に適当に買取業者を選んでしまうと、不当な価格で買い叩かれてしまうでしょう。
しかし、築古物件の買い取り実績が豊富にある専門の買取業者に依頼することで、適切な価格で売却することができます。
専門の買取業者は、古い物件の取り扱いに長けているため、通常の不動産業者より物件の価値を見出せるからです。
弊社「アルバリンク」は、築古物件の買い取り実績が豊富にある専門の買取業者です。他社で断られた物件でも買い取ることができます。
無料査定してますのでお気軽にお問い合わせください。
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