古い家でも買取可能！6つの売却方法と注意点、節税方法も徹底解説

古い家の定義と基準

古い家の定義は人によって異なり、一概には言えません。

ただ、あなたの物件に最適な売却方法を紹介するために、この記事で語る「古い家の基準」を設けます。

古い家かどうかを判断する指標として、「耐用年数」と「耐震基準」の2つの観点からご説明します。

「耐用年数」

古い家に該当するかの1つ目の判断基準になるのが、法定耐用年数です。

耐用年数は、建物の構造によって異なるので下記の表にまとめました。

構造	法定耐用年数
木造	22年
鉄筋コンクリート造	47年
重量鉄骨造(骨格材肉厚4mm超え)	34年
軽量鉄骨プレハブ造（骨格材肉厚3mm以下)	27年
軽量鉄骨プレハブ造（骨格材肉厚3mm超4mm以下）	19年

耐用年数を超えた物件が必ず古い家に該当するわけではありません。

しかし、耐用年数オーバーの物件は不動産業界では「築古物件」と言われています。

ですので、古い家の目安として「自分の物件が法定耐用年数を超えているか」を判断の一つにしましょう。

「耐震基準」

古い家に該当するかの2つ目の判断基準になるのが、耐震基準です。

耐震基準とは、物件の耐震性が十分であることを保証する基準で、旧耐震基準・新耐震基準の2つがあります。

参照元：国土交通省｜住宅・建築物の耐震化について

旧耐震基準・新耐震基準の違いは以下のとおりです。

このように、古い家は旧耐震基準で建築されているケースが大半です。

旧耐震基準の建物と法定耐用年数、いずれも築40年前後が目安となるため、本記事では築40年超の物件を「古い家」と定義します。

古い家でも適切な手法を選べばスムーズに買取可能

専門の買取業者に依頼すれば、一般市場ではなかなか売れない古い家でも、スムーズに買い取ってもらえる可能性があります。

なぜなら、一般の買い手と買取業者では不動産を買い取る目的が違うからです。

一般の買い手は家を購入する際に、「そのまま住めるかどうか」を重視する傾向があります。
老朽化が進んでいたり、修繕箇所が多かったりする家は生活しているイメージが湧きづらく、購入候補から除外されやすくなります。

一方で、買取業者が重視しているのは、「現在の状態」ではなく、「この物件をどう再活用できるか」というポテンシャルです。

一般的には需要が低いとされる海沿いや山間部の物件でも、民泊やリゾート賃貸として活用するなど、一般市場にはない再活用の道を見つけられます。

そのため、古い家をスムーズに売却したいなら、再生・再販のプロである「専門の買取業者」に依頼することが重要です。
お持ちの家の状態に合った売却先を見つけたい方は、「古い家の売却に適した「買取業者」を選ぶ3つのポイント」をご確認ください。

古い家の売却相場は存在しない

築22年を超えた木造住宅は、建物の価値がほぼゼロとなり、土地の価格だけで売買されると言われています。

しかし、これは、税務上の「法定耐用年数」をもとにした計算上の話に過ぎません。
実際の不動産市場では、「その土地にどれだけ需要があるか」で価格が左右されるため、売却相場はあってないようなものです。

また、土地の価格についても同様の誤解が生じやすいポイントがあります。

土地の大まかな取引価格は、「固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 1.1」の計算式で確認できます。

ただし、固定資産税評価額はあくまで税金の算定を目的とした数字であり、実際の売却価格とは異なる場合があります。

たとえば、北海道・ニセコのように、観光需要の高まりによって地価が急騰するエリアが突如現れることもあります。
反対に、過疎化が進む地方の山間部などでは、固定資産税評価額を割り戻した数値よりも大幅に下回る取引も少なくありません。

したがって、古い家の正確な売却価格を知りたい場合は、専門の買取業者による査定を受けましょう。

とくに、築年数の古い家は、築古物件を専門に扱う業者に依頼することで、立地や個別の事情を加味した適正価格を提示してもらえます。

専門の買取業者である弊社アルバリンクでは、無料査定を365日承っています。

経験豊富な査定員による精度の高い査定額を知りたい方は、下記フォームよりお問い合わせください。

>>【築年数が古い家を高額売却！】簡単査定はこちら

古い家の売却に適した「買取業者」を選ぶ3つのポイント

古い家の売却を進めようとしても、「どんな買取業者を選べばいいかわからない」と迷う方は多いでしょう。

この章では、古い家の売却に適した「買取業者」を選ぶポイント3選をご紹介します。

築古物件の取り扱い実績が豊富な買取業者

古い家は、築古住宅の買い取り実績が豊富な専門の買取業者を選びましょう。

専門の買取業者は古い家の取り扱いに長けており、通常の不動産業者より物件の価値を見出せるからです。

そのため、築古物件の買い取り実績が豊富にある専門の買取業者に依頼することで、適正価格で売却することができます。

買取業者の買取実績は、業者の公式ホームページに記載されているので、自身の所有する不動産に近い実績があるか確認しましょう。

過去に行政処分が実施されていない買取業者

不動産買取業者を選ぶ際に、過去に行政処分が行われていないことを確認してください。 

行政処分が実施されたということは、過去に不動産トラブルを起こしていることを意味しているからです。

ですので、買取相場よりも大幅に安価で買い取られる恐れがあります。

不当に安く買い叩かれないためにも、国土交通省のネガティブ情報等検索システムで買取業者の名前を検索して、行政処分の有無を確認しましょう。

地域密着型の買取業者

物件が所在している地域を得意としている不動産買取業者を選びましょう。

地域のつながりを活かした独自の販売戦略があるので、できる限り高値で売却できる可能性があります。

反対に、対応エリアでなければ、買取業者側が地域の物件相場を把握していないため、適正価格での買取ができません。

ですから、少しでも高く売却するためにも、ホームページなどで買取業者の対応エリアを確認し、自身の物件があるエリアを中心に買取を行っている業者を選びましょう。 

古い家の買取に強いおすすめの不動産買取業者6選

築年数が古い家でも、実績ある業者に依頼することで満足度の高い売却は実現しやすくなります。

古い家の買取に強いおすすめの不動産買取業者は、以下の6社です。

※1. 2025年12月時点の実績・※2. 2026年1月時点の実績

株式会社アルバリンク

会社名	株式会社AlbaLink（アルバリンク）
創業	2011年
本社所在地	東京都江東区木場二丁目17番16号 BESIDE KIBA 3階
営業時間	10：00～19：00
宅建番号	国土交通大臣(1)第10112号
公式サイト	https://albalink.co.jp/

弊社アルバリンクは、東京都に本社を置く不動産買取業者です。

築古物件の買取・再販を専門としており、再生にかかるコストを抑えることで、適正価格での買取を実現しています。

具体的には、商品化に必要な最低限の修繕箇所を的確に見極めるとともに、販売先となる不動産投資家とのネットワークも構築しています。
独自の運用・再販システムを持つからこそ、一般市場では低く評価されがちな築古物件でも積極的に、かつ適正価格での買取に対応できます。

また、弊社は累計買取件数4,500件超（2025年12月時点）を記録しており、2025年に東証グロース市場へ上場しています。

安心して任せられる買取業者をお探しの方は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。

>>【築年数が古い家を高額売却！】簡単査定はこちら

株式会社ネクスウィル

引用元：ネクスウィル

会社名	株式会社ネクスウィル
創業	2019年
本社所在地	東京都港区新橋5-10-5 PMO新橋Ⅱ10F
営業時間	9:00～18:00（水日祝定休）
宅建番号	国土交通大臣（1）第10481号
公式サイト	https://wakegai.jp/

株式会社ネクスウィルは、訳あり不動産の買取に特化したサービス「ワケガイ」を運営する買取業者です。

築年数が古い・不用品が散乱しているなど、通常の不動産会社では対応が難しい物件でも、積極的な買取を行っています。

また、スピード買取が実現しやすいのも同社の魅力です。
相談から最短3営業日以内に査定金額が提示され、条件が合えば最短翌営業日には買取が完了します。

古い家の売却において、「他社に断られた」「早期売却したい」といった方は、ワケガイの利用を検討しましょう。

フジ住宅株式会社

引用元：フジ住宅株式会社

会社名	フジ住宅株式会社
創業	1973年
本社所在地	大阪府岸和田市土生町1丁目4番23号
営業時間	・平日 10:00〜18:00 ・土日祝 10:00〜19:00（火・水定休）
宅建番号	国土交通大臣(13)第2430号
公式サイト	https://fuji-satei.com/

フジ住宅株式会社は、大阪府・兵庫県・和歌山市を中心に老朽化物件などの買取に対応している不動産会社です。

東証プライム市場への上場企業でありながら、これまでに21,031件（2024年時点）もの買取を成立させ、年間販売戸数においても10年連続で1,000件を超え続けています。

実績と信頼性を重視して売却先を選びたい方にとって、フジ住宅はまさに頼りになる存在といえます。

実績が豊富な買取業者に依頼したい方には、同社への相談をおすすめします。

株式会社Sweets Investment

引用元：株式会社Sweets Investment

株式会社Sweets Investmentは、静岡県で古い家や空き家の買取・再生を専門に手がける不動産会社です。

「空き家買取専科」の名称で不動産買取事業を手がけており、静岡ガスグループの一員として地域密着型のサービスを展開しています。

古い家のリノベーションを得意とし、累計400件以上の買取再生実績が同社の実力を証明しています。

静岡県内で古い実家や相続した空き家の扱いにお困りの方は、空き家買取専科への依頼を検討してみてください。

株式会社ウィントランス

引用元：株式会社ウィントランス

会社名	株式会社ウィントランス
創業	2011年
本社所在地	東京都渋谷区代々木1-53-4
営業時間	10：00〜21：00
宅建番号	東京都知事(2)第102329号
公式サイト	https://akiya-pass.jp/

株式会社ウィントランスは、古い家や空き家の買取に特化したサービス「空き家パス」を運営する買取業者です。

遠方の物件でも現地調査から売却手続きまで一括して代行してもらえるため、忙しくて現地に行けない方も安心して依頼できます。

さらに、同社は「荷物や家具がそのまま残っている」「建物の老朽化が深刻」といった物件も、そのままの状態で買取可能です。

「手間をかけずにラクに売却したい」という方にとって、ウィントランスは有力な選択肢となるでしょう。

イエチカドットコム株式会社

引用元：イエチカドットコム株式会社

会社名	イエチカドットコム株式会社
創業	–
本社所在地	京都府京都市右京区嵯峨天龍寺若宮町31番地
営業時間	9:00〜21:00
宅建番号	京都府知事(3)第13060号
公式サイト	https://www.iechika.com/

イエチカドットコム株式会社は、全国を対象に迅速な査定と買取を行う不動産会社です。

需要が低い物件も積極的に買い取っており、シロアリ被害・雨漏り・傾きなどの問題を抱えた家も積極的に対応しています。

また、出張費無料で現地調査を行い、他社より有利な査定額を提示してもらえるのも同社の魅力です。

複数社への査定依頼を行う際は、イエチカドットコム株式会社も候補に入れておきましょう。

古い家を買取業者に売却する流れ

一般的な不動産会社（仲介業者）に依頼するのに比べると、買取業者に売却するまでの流れは複雑ではありません。

買取業者への売却は、以下の4つのステップで取引が完了します。

なお、買取業者に依頼した場合の売却期間は、査定依頼から物件の引き渡しまで平均1ヶ月程度が目安です。

買取業者を選択する

前述した、買取業者を選ぶポイント・おすすめ買取業者6選を参考に、コンタクトを取る業者を絞り込みましょう。

ポイントは、1社に絞って連絡するのではなく、2〜3社に同時に問い合わせることです。
複数の業者に査定を依頼することで、適正な買取価格の相場感が掴める上に、業者ごとの対応の質も比較できます。

査定依頼・現地調査

業者の候補が決まったら、次は査定依頼のステップに進みます。

査定には、机上査定・訪問査定の2種類があり、それぞれ以下のような違いがあります。

査定の種類	概要	所要時間の目安
机上査定	物件情報をもとに周辺相場や取引事例から概算を算出する	最短即日
訪問査定	担当者が現地調査を行い、正確な買取価格を算出する	1〜2時間程度

現地調査の結果をもとに、業者から改めて正式な買取価格が提示されます。

問い合わせから正式な買取価格の提示までは、おおむね10日程度かかるのが一般的です。

売買契約の締結

双方が買取価格に合意できたら、売買契約の締結へと進みます。

契約書に署名・捺印をする前に確認しておきたい主なチェック項目は、以下のとおりです。

契約不適合責任は、売買契約の内容と実際の物件状態が異なる場合に、売主が負う責任です。
買取業者が買い手となる場合は、特約で免責となるケースが一般的です。

築年数の古い家は欠陥を抱えている可能性が高いため、契約不適合責任が免責になっているかどうかは必ず確認しておきましょう。

売買契約の締結した後、買取業者から売買代金の一部として手付金を受け取ります。

決済・取引完了

売買契約締結後、引き渡しの準備が整い次第、決済へと進みます。

決済の当日は、売主・担当者・司法書士が買取業者のオフィスに集まります。

書類の確認・残代金の授受・鍵の引き渡しを行い、売買取引は完了となります。

古い家を一般市場で売却することが難しい2つの理由

東日本不動産流通機構が公表している「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」では、築年数が古くなるほど成約率が減少していることがわかります。

引用元：公益財団法人東日本不動産流通機構｜築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）

築年数が古くなるにつれて売却が難しくなる理由は以下の2つです。

旧耐震基準の物件は倒壊のリスクがあり住宅ローンも組みにくい

旧耐震基準の物件は、住宅ローンに影響します。

前提として、住宅ローン審査で重要視されているのが担保評価です。
銀行は担保評価額の範囲までしかお金を貸してくれません。

旧耐震基準の物件は、自然災害をきっかけに建物が倒壊する可能性があることから、金融機関からマイナスに評価されます。

たとえば、物件の販売金額が2600万円で、担保評価額が1200万円しかない場合、買主は住宅ローンを組むことができません。
売却価格に担保評価額が足りていないためです。

旧耐震基準の物件は、買主が住宅ローンを組みづらいため、売却が難しくなります。

仮に、住宅ローンを組まないとしても、小さな島国でありながら全世界で起こったマグニチュード6以上の地震のうち18.5％が国内で生じているほど、日本は地震大国です。

参照元：一般社団法人国土技術研究センター｜国土を知る / 意外と知らない日本の国土

旧耐震基準の建物は新耐震基準より地震での倒壊リスクが高いため、ローンの利用の有無に関係なく売却は難しい傾向にあります。

老朽化が原因で住宅性能に不安が残る

メンテナンス具合などによって変わりますが、古い家になればなるほど老朽化している可能性が高いので売却が困難になります。

雨漏りやシロアリ被害が発生するなど住宅性能に不安が残る家は、買い手が避ける傾向にあるからです。

古い家を放置するリスク

古い家の売却が困難だからといって、そのまま放置するのはおすすめできません。

なぜなら、以下のようなリスクがあなたに降りかかる恐れがあるからです。

古い家を放置した結果、自治体から「保安上危険」「衛生上有害となる恐れがある」などと判断された場合、「特定空き家」に指定されます。

すると、それまで適用されていた「住宅用地の特例」の対象外となり、土地に課される固定資産税が最大で6倍に増えてしまいかねません。

また、老朽化の進んだ建物は自然災害で倒壊するリスクが高まります。

もしあなたの家が倒壊して近隣の方に被害を与えた場合、多額の損害賠償を請求される恐れがある点に注意が必要です。

したがって今後も古い家を使う予定がないのなら、早めに売却することを検討しましょう。

まとめ

古い家の買取について詳しく解説してみました。

古い家を売却する際に適当に買取業者を選んでしまうと、不当な価格で買い叩かれてしまうでしょう。

しかし、築古物件の買い取り実績が豊富にある専門の買取業者に依頼することで、適正価格で売却できます。
専門の買取業者は、古い物件の取り扱いに長けているため、通常の不動産業者より物件の価値を見出せるからです。

弊社「アルバリンク」は、築古物件の買取実績が豊富にある専門の買取業者です。

他社で断られた物件でも積極的に買い取っており、累計買取件数は4,500件（2025年12月時点）を超えております。
無料査定は随時受け付けておりますので、お気軽にお問い合わせください。

>>【築年数が古い家を高額売却！】簡単査定はこちら