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古い家の基準と売却が困難な理由を解説
古い家には、人によって捉え方が異なるため、明確な定義がありません。
ただ、あなたの物件に最適な売却方法を紹介するために、この記事で語る「古い家の基準」を設けます。
下記では、古い家を売却するために、「古い家の基準」と「古い家の売却が困難な理由」を解説します。
古い家の基準は「耐用年数」と「耐震基準」
古い家に該当するかの判断基準になるのが法定耐用年数です。
法定耐用年数とは、公平に価値を算出するために国が設定している年数です。
耐用年数は、建物の構造によって異なるので下記の表にまとめました。
| 構造 | 法定耐用年数 |
|---|---|
| 木造 | 22年 |
| 鉄筋コンクリート造 | 47年 |
| 重量鉄骨造(骨格材肉厚4mm超え) | 34年 |
| 軽量鉄骨プレハブ造（骨格材肉厚3mm以下) | 27年 |
| 軽量鉄骨プレハブ造（骨格材肉厚3mm超4mm以下） | 19年 |
耐用年数を超えた物件が必ず古い家に該当するわけではありません。
しかし、耐用年数オーバーの物件は不動産業界では「築古物件」と言われています。
ですので、古い家の目安として「自分の物件が法定耐用年数を超えているか」を判断の一つにしましょう。
また、古い家の基準を考えるうえで、耐震基準も１つの目安となります。
耐震基準とは、物件の耐震性が十分であることを保証する基準です。1981年6月以降に建設された物件は「新耐震基準」として、震度６強から７程度でも建物が倒壊しない構造基準で建てられています。
「倒壊リスクが大きい」や「住宅ローンが下りづらい」などの理由から購入を避けられて、成約率が低いからです。
旧耐震基準の物件は成約率が低くなるので、世間から古い家と判断される一つの基準といえます。
ですので、「旧耐震基準または新耐震基準なのか」で自分の物件が古い家なのか判断しましょう。
上記については次の項で語っているため、詳しい内容は後述しています。
また、旧耐震基準の建物と法定耐用年数どちらも超えているのが約40年なので、ここからは築年数が40年を超えた物件を古い家とします。
古い家の売却は難しいのが現実
上記では、古い家の基準について説明しました。
実際に、2021年の東日本不動産流通機構が発表した「築年数別中古住宅の成約率に関する調査」を見てみると、築年数が増加するごとに成約率が減少しています。
上述しましたが、旧耐震基準で建てられた物件は耐震性にも不安が残ります。
ですので、購入希望者は旧耐震基準の物件を避ける傾向にあります。後述しますが、条件次第では永遠に売れ残ることも覚悟しましょう。
ここからは、古い物件の売却が難しい要因を解説します。
旧耐震基準の物件は住宅ローンに影響する
旧耐震基準の物件は、住宅ローンに影響します。
前提として、住宅ローン審査で重要視されているのが担保評価です。銀行は担保評価額の範囲までしかお金を貸してくれません。
担保評価額とは、住宅ローンなどを借りる際に担保として設定する不動産の評価額のことをいう。一般的に金融機関は借り手がお金を返済できなかったときに資金回収できるように不動産の担保をとります。
旧耐震基準の物件は、担保評価額が売却価格よりもマイナスになるため、買主が住宅ローンを組むことが難しくなります。
例えば、担保評価額が1200万円しかないのに、買主が物件を購入するために2600万円を借り入れする際は住宅ローンを借りることができません。
また、不動産売買では高額な金額で取引するため、買主は、ローンを組んで購入するのが一般的です。
ですので、旧耐震基準の物件は住宅ローンの審査が通過せず、なかなか成約や決済にいたりません。
老朽化が原因で住宅性能に不安が残る
メンテナンス具合などによって変わりますが、古い家になればなるほど老朽化している可能性が高いので売却が困難になります。
雨漏りやシロアリ被害が発生するなど住宅性能に不安が残る家は、買い手が避ける傾向にあるからです。
ここまでは、古い家を売却するのが難しいことを解説してきました。
しかし、古い家でも売却できる方法があるので下記で解説します。
古い家の買取を依頼するかの判断基準
古い家の売却方法は大きく分けて「仲介」「買取」の２つの売却方法があります。
仲介業者とは、不動産を売主と買主の間に入って価格交渉や契約を成立させる業者のことです。
買取業者
買取業者とは、不動産を誰にも経由せず売主から直接買い取る業者のことです。
立地や建物の状況によって最適な売却方法は異なるので下記で解説します。
建物状態・立地が良い物件は仲介業者に依頼する
下記の表のように、建物の状況や立地がいい物件は、仲介業者に依頼して売却しましょう。
建物の状況やメンテナンスに問題がなく、立地がよければ購入したいと考える人が一定数以上います。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 立地 | 「駅から10分圏内」「市街地から車で10分圏内」 |
| 建物状況 | 「築年数40年未満」「大規模修繕・リフォームなし」 |
とはいえ、仲介業者に売却を依頼すると、一般個人が購入者になるため、古い家は避けられる傾向にあります。
ですので、仲介業者に売却を依頼すると最悪の場合、永遠に売れない恐れがあります。
そのため、なるべく早く現金化したい人は、下記で解説する買取業者に売却するのがおすすめです。
隣地境界線とは、隣接している物件との境界を明確にする線。隣地境界線が明確ではないと隣人とトラブルになるケースが多くなります。
建物を解体して更地にすると、新たに建物を建てられない土地。そのため、購入希望者を見つけることが困難になります。
リフォームしてから売却する
古い家をリフォームしてから売却するのは、推奨しません。
リフォームの規模によって変動しますが、古い家の工事費用が数百万円から数千万円程度かかるからです。
また、どんなにリフォームしても築年数は変えられません。加えて、建物の基礎は古いままなので、家としての寿命が短いと判断されます。
ですので、建物をリフォームせずにそのままの状態で売却したほうが、最終的に手元に多くお金が残る可能性があります。
更地にしてから売却する
古い建物を解体し、更地にしてから売却するのはやめましょう。
リフォームと同じく、建物の解体費用にも数百万円程度の費用がかかるからです。
更地にすることで、土地のみを探している人にも売却できる可能性はあります。
しかし、解体費用にお金をもっていかれているので、現状のまま売却するよりも最終的に手元に残るお金は少なくなる恐れがあります。
また、更地にしてから売却することのリスクについて詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。
空き家バンクを利用した売却する
仲介業者に依頼するのではなく、空き家バンクという制度も使用して自分で買手を探す方法もあります。
空き家バンクとは、空き家を売却・賃貸したい人と、購入・賃借したい人を地方自治体が繋げるサービスです。
空き家バンクの特徴は、仲介業者を経由せずに個人間で交渉をすることです。
そのため、売主は売却時に仲介手数料がかかりません。
しかし、空き家バンクは不動産知識が乏しい利用者間で直接取引するため、トラブルが多くお勧めしません。
また、空き家について詳しく知りたい方は、こちらをご覧ください。
古家つきの土地として売却する
古い家を解体して更地にせず、古家つきの土地として売却する方法があります。
古家つきの土地とは、古家が建った状態（現況）で売り出される土地のことをいいます。物件としてではなく土地として販売するのが特徴です。
古家つきの土地として売却すると、数百万円の解体費用をかけずに売却できるのが最大のメリットです。
また、更地にすると固定資産税が最大6倍に跳ね上がります。なので古家つきの土地として販売すれば、売却できなくても固定資産税が抑えることができます。
しかし、古家の状態が悪いと買い手の印象が悪くなるので、最悪の場合は一生売れ残るおそれがあります。
特に築40年以上の古い家は、住宅性能が落ちたり、老朽化が進んでいます。
一般個人は老朽化している物件を避ける傾向にあるので、下記で説明しますが買取業者に売却するのを推奨します。
建物状況・立地が悪い物件は買取業者に売却する
下記の表のように建物の状況が悪くて立地も悪い物件は、買取業者に売却しましょう
立地が悪い上に、一般個人が避ける物件は、安価にしても購入希望者が見つからない恐れがあるからです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 立地 | 「駅から10分圏外」「市街地から車で10分圏外」 |
| 建物状況 | 「築年数40年以上」「大規模修繕・リフォームあり」 |
ただし、買取業者にも専門分野があります。そのため、すべての買取業者が古い家を買い取れるわけではありません。
実際に、古い家のなかでも下記のような物件は、通常物件を取り扱う買取業者では断られることがあります。
古くて難がある物件の買い取り実績が豊富にないと、物件の適切な価値を見出すことができないからです。
- ゴミ屋敷
- 隣地境界線が未確定
- 再建築不可物件
しかし、訳アリ物件専門の買取業者は築古物件や難がある物件の買い取り実績が豊富にあるため、通常物件を取り扱う買取業者よりも高額での買取が可能になります。
弊社（株式会社Albalink）は、築古物件の買取実績が豊富な専門の不動産買取業者です。
古い家の売却でお困りの方は、お気軽にご相談ください。
高額売却するための買取業者の選び方
古い家の売却を検討している際に「どんな買取業者を選べばいいのか」と悩まれると思います。
上記では古い家の売却が難しいことを説明してきました。
ここでは、古い家をできる限り高い金額で売却するための買取業者の選び方について解説します。
買い取り実績が豊富な業者を選ぶ
古い家は、築古住宅の買い取り実績が豊富な専門の買取業者を選びましょう。
専門の買取業者は、古い物件の取り扱いに長けているため、通常の不動産業者より物件の価値を見出せるからです。
そのため、築古物件の買い取り実績が豊富にある専門の買取業者に依頼することで、適切な価格で売却することができます。
過去に行政処分が実施された業者は選ばない
不動産買取業者を選ぶ際に、過去に行政処分がおこなわれたか業者なのか確認してから依頼しましょう。
不動産宅地建物取引業を営むうえで、詐欺行為など違法な取引を行ったことによる処分
行政処分が実施されたということは、過去に不動産トラブルを起こしていることを意味しているからです。
ですので、買取相場よりも大幅に安価で買い取られる恐れがあります。
損をしないためにも、国土交通省のネガティブ情報検索システムで買取業者の名前を検索して、行政処分の有無を確認しましょう。
地域密着の不動産買取業者を選ぶ
物件が所在している地域を得意としている不動産買取業者を選びましょう。
地域のつながりを活かした独自の販売戦略があるので、できる限り高値で売却できる可能性があります。
ですので、損しないためにもホームページ等で買取業者が対応しているエリアを確認しましょう。
しかし、地域密着の買取業者じゃなくても、築古物件の買い取り実績が豊富にある専門の買取業者を選ぶことで古い家でも高値で売却できる可能性があります。
専門の買取業者は、古い家の買取に長けているため、通常の不動産業者より物件の価値を見出せるからです。
ちなみに弊社アルバリンクは全国対応しております。
北海道から沖縄まで年間5,000件以上（※）のご相談を頂いております。古い家の所在地が遠方でもお気軽にご連絡ください。
※2023年1月1日～2023年10月25日現在の実績：相談/5,555件：買取/600件
古い家の買取におすすめの不動産業者３選
上記で買取業者の選び方を理解していただけたと思います。
注意点として、買取業者によって対応しているエリアが異なるので、自分の物件があるエリアに対応している業者を選びましょう。
自分の物件が所在しているエリアに対応している業者を選ぶことで、結果的に高い金額で売却できるからです。
そもそも買取業者は、地域の物件相場を把握していないと適正価格で買い取ることができません。
地域の需要を把握することで古い家など一般的には避けられる物件でも買取することができます。
上記の内容をもとに不動産のプロがおすすめする買取業者をエリア別に３社紹介します。
株式会社アルバリンク
株式会社アルバリンクは、東京都に本社がある不動産買取業者です。
日本全国の訳アリ物件や事故物件を買取して、事業として運用しています。
訳アリ物件に限定して物件を買い取り、リフォームを大量に実施しているため、買取から運用までのノウハウが豊富にあります。
そのため、買い取った訳アリ物件の再生コストを最小限まで抑えることができます。
例えば、買い取った物件を商品化するために最低限必要な修繕箇所が把握できたり、販売先となり得る不動産投資家とのコネクションを確立するなどがあります。
ですので、買い手が見つかりづらい「古い家」でお悩みの方は、ぜひ一度気軽に相談するのを推奨します。
| 会社名 | 株式会社 Alba Link |
|---|---|
| 創業 | 2011年 |
| 本社所在地 | 東京都江東区富岡2-11-18 リードシー門前仲町 6F |
| 営業時間 | 10：00～19：00 |
| 宅建番号 | 国土交通大臣(1)第10112号 |
| 公式サイト | https://wakearipro.com/ |
フジ住宅株式会社
フジ住宅株式会社は、2022年買取再販年間戸数で全国7位の好成績をおさめているなど、買取に力を入れている会社です。
また、物件を買い取ってからリフォームを施して再度販売する数が10年連続1000件超えという実績があるため、古い家でも適正価格で売却できる可能性があります。
加えて、フジ住宅は関西圏に12店舗構えているので、近畿エリアで古い家の売却でお困りの方は、フジ住宅株式会社に問い合わせしてみましょう。
| 会社名 | フジ住宅株式会社 |
|---|---|
| 創業 | 1973年 |
| 本社所在地 | 大阪府岸和田市土生町1丁目4番23号 |
| 営業時間 | 10：00～18：00(土日祝10：00〜19：00) |
| 宅建番号 | 国土交通大臣(12)第2430号 |
| 公式サイト | https://www.fuji-jutaku.co.jp/ |
東武住販
東武住販は、九州地方と中国地方を中心に不動産の仲介や買取をおこなっている不動産会社です。
中古戸建買取再販全国3位に輝いているなど実績と豊富な経験があります。
参照元：リフォーム産業新聞社「中古住宅リノベ市場データブック2021-2022」
また、地域に根付いた会社のため、相場観に沿った正確な目利きで不動産を買い取ることができます。なので、古い家でも価値を見出して買い取ってくれる可能性があります。
九州や中国地方エリアに物件が所在している際は、売却先として東武住販を推奨します。
| 会社名 | 株式会社東武住販 |
|---|---|
| 創業 | 1984年 |
| 本社所在地 | 山口県下関市岬之町11番46号 |
| 営業時間 | 9:30～18:00 |
| 宅建番号 | 国土交通大臣(6)第5407号 |
| 公式サイト | https://www.toubu.co.jp/ |
古い家を買取業者に売却する流れ
「古い家を買取してもらいたいけど、具体的にどうすればいいかわからない」と悩む人もいると思います。
実際のところ、仲介業者に依頼するのに比べると、買取業者に売却するまでの流れは複雑ではありません。
準備から引き渡しまで下記の3ステップです。
- 古い家を買取業者の候補を洗い出す
- 買取業者に査定を依頼する
- 買取業者と売買契約を結ぶ
また、仲介業者に依頼すると買い手が見つかるまで売却できません。最悪の場合は永遠に売却できない可能性もあります。
また、売却までの目安ですが買取業者に依頼すれば、買取の準備から物件の引き渡しまで数週間から1か月程度で売却することが可能になります。
買取業者に直接売却するまでの流れを下記で解説します。
複数の買取業者をピックアップする
売主は買取業者に売却することを決めたら、まずは候補を複数あげましょう。
１つではなく、候補を複数出すことで、金額などの条件を比較できるからです。
逆に、１つの買取業者にしか査定を依頼しないと、査定価格が他の買取業者より安価だとしても気がつきません。
ちなみに弊社アルバリンクは、無料で査定を実施しております。気軽にご相談ください。
買取業者に査定を依頼する
買取を依頼する業者の候補を複数挙げたら、最低でも3社の買取業者に直接査定を依頼しましょう。
ほとんどの買取業者は、査定時の価格がそのまま買取価格になります。
ですので、できる限り高い金額で売却するためには、3社以上は査定依頼をすることを推奨します。
当然ですが、各買取業者によって、査定金額は異なるため、査定金額を比較して納得できる買取業者を選びましょう。
買取業者と売買契約を結ぶ
売却を依頼する買取業者を決めたら、買取業者と売買契約を結びます。
具体的に、契約書に署名捺印をして、契約書を完成させます。
契約時の注意点として、契約書等の内容を読み上げて契約内容に不備がないか確認することが重要です。
契約を結んだあとは、買取業者が売買代金の決済をおこない、売主が業者に物件を引き渡して終了となります。
また、契約書にサインをしたら、契約内容を気軽に変更することはできないので注意が必要です。
古い家を売却して利益がでたら、確定申告を忘れずにおこないましょう。
古い家の売却で損しないために税金の控除特例を利用する
不動産を売却した際、売却益に譲渡所得税が課されることを忘れてはいけません。
譲渡所得税とは、不動産を売却した際、得た利益にかけられる税金のことをいいます。
譲渡所得＝売却価格ー（取得費＋譲渡費用＋減価償却費）/譲渡所得×税率＝譲渡所得税が譲渡所得税の計算式になります。
譲渡所得税は物件の所有期間によってかわります。
例えば、5年以上所有した物件を1000万円で売却した場合、約137万円の譲渡所得税が課されます。
数百万円単位の税金が課せられることは売主にとって大きな負担になります。ですが、控除特例を利用することで基本的に譲渡所得税がはかかりません。
下記で、譲渡所得税を軽減する方法を紹介します。
3000万特別控除を利用する
譲渡所得税を軽減またはゼロにするために、3000万の特別控除を利用しましょう。
居住用物件を売却した際、譲渡所得から3000万円を限度として控除できる特例
3000万円の特別控除を利用することで、売却して得た利益が3000万円以下だった物件は譲渡所得税がかからないからです。
しかし、適用条件に該当しないと3000万円特別控除を利用することはできません。
適用条件には、「あなたが実際に居住用していて使用していたか」や「居住用として使用しなくなってから3年が経過する年の12月31日までに売却したか」などがあります。
詳しく知りたい方は、国税庁のホームページをご覧ください。
相続した物件を売却したときに空き家特例を利用する
古い家を相続した際は、被相続人の居住用財産にかかる譲渡所得税の特別控除の特例（通称：空き家特例）を利用しましょう。
空き家特例を利用することで、相続物件を売却した際にかかる譲渡所得税を軽減または無税にできるからです。
ただ、こちらも「昭和56年5月31日以前に建築された物件」「相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかった物件」など適用条件があります。
また、空き家を相続した際の3000万円控除について詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。
まとめ
古い家の買取について詳しく解説してみました。
古い家を売却する際に適当に買取業者を選んでしまうと、不当な価格で買い叩かれてしまうでしょう。
しかし、築古物件の買い取り実績が豊富にある専門の買取業者に依頼することで、適切な価格で売却することができます。
専門の買取業者は、古い物件の取り扱いに長けているため、通常の不動産業者より物件の価値を見出せるからです。
弊社「アルバリンク」は、築古物件の買い取り実績が豊富にある専門の買取業者です。他社で断られた物件でも買い取ることができます。
無料査定してますのでお気軽にお問い合わせください。
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