株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
相続不動産の共有持分は自由に売却可能
不動産を相続する際に相続人が複数いる場合は共有状態になるケースも少なくありませんが、対応が複雑になるため、共有名義不動産の特徴について理解する必要があります。
共有名義不動産の売却は簡単ではない
共有名義不動産全体は、共有者ひとりの判断で売却できません。
共有者同士の関係性が良好の場合は共有名義状態であっても問題ないケースもありますが、不動産をどうするか意見が合わないときはトラブルに発展します。
共有名義不動産全体を売却する場合は、共有者全員の同意が必要となります。
共有者の行為制限
共有名義不動産において共有者ができる行為は制限されます。
共有者ができる行為と要件は、以下のとおりです。
なお、各共有者が共有不動産にできる行為については、以下の記事で詳しく解説しています。
保存行為や使用は単独で可能
不動産の状態を維持する保存行為は各共有者単独で行うことが可能です。
保存行為には、以下の行為が該当します。
- 建物の修繕
- 相続登記 など
また、共有者ひとりが共有名義不動産に居住することも可能ですが、ほかの共有者へ使用料を支払う必要があります。
管理行為は過半数の合意が必要
リフォームなどの管理行為を行う場合は、共有者の持ち分割合に対する過半数の合意が必要になります。
具体的な管理行為は、以下のとおりです。
- 建物のリフォーム
- 短期間の賃貸借契約（建物3年以下、土地5年以下）
変更行為は共有者全員の合意が必要
売却などの変更行為には共有者全員の合意が必要になります。
具体的な変更行為は、以下のとおりです。
- 不動産の売却
- 建物の解体
- 建物の増築・改築
- 管理行為を超える賃貸借
共有持分のみの売却であれば同意は不要
共有名義不動産においても自分の共有持分のみであれば、独断で売却できます。
共有持分は共有者個人の所有物となるため、ほかの共有者の意向は全く関係ないからです。
そのため、ほかの共有者に通知する必要もなく、共有持分の売却を独断で進めることが可能です。
しかし、一般の個人や不動産会社が共有持分のみを購入することはほとんどありません。
共有持分だけを購入しても不動産全体を自由に活用できるわけではないからです。
ただし、専門の買取業者であれば、共有名義不動産の共有持分であっても買い取ってくれる可能性があります。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、共有名義不動産の共有持分などの訳あり不動産を積極的に買い取っている業者です。
ほかの共有者と関係性が悪く自分の共有持分を手放したくてお困りの方は、査定のみ、相談のみのお問い合わせでも受け付けておりますので、お気軽にご相談ください。
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共有不動産を相続した場合の売却方法
複数の相続人で不動産を相続した際の売却方法は、以下のとおりです。
- 相続人全員で協力して共有不動産全体で売却する
- 他の共有者に持分を売却する
- 共有物分割請求訴訟を行い売却する
- 土地のみの場合は分筆登記して売却する
- 専門の買取業者に売却する
共有者同士の関係や相続不動産の種類によっても売却方法は異なります。
なお、共有不動産の売却方法については、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
売却に必要な書類
共有名義不動産全体を共有者全員の同意を得て売却する場合の必要書類は、以下のとおりです。
- 登記識別情報（登記済権利証）
- 登記事項証明書（登記簿謄本）
- 測量図
- 境界確認書
- 固定資産税納税通知書（固定資産税評価証明書）
- 印鑑証明書
- 住民票 など
通常の不動産売却で必要な書類と基本的には変わりませんが、先祖代々の土地などの場合は測量自体していない可能性があります。
隣地との境界確認も終わっていない可能性があるため、土地家屋調査士に依頼しましょう。
共有持分を相続してから売却するまでの流れ
共有名義不動産の共有持分を相続してから売却するまでの流れは、以下のとおりです。
- 遺産分割協議を行う
- 相続登記をして相続税を支払う
- 必要書類を準備する
- 購入希望者を探す
- 売買契約を締結する
- 持分移転登記を行う
共有持分の売却は通常の不動産の売却と比べて需要がないため、ほかの共有者か専門の買取業者に売却しましょう。
なお、共有名義不動産を売却する流れについては、以下の記事で詳しく解説しています。
相続不動産の共有持分における売却トラブル事例
共有名義不動産であっても自分の共有持分であれば自由に売却することが可能ですが、トラブルに発展することも少なくありません。
相続不動産の共有持分においてよくある売却トラブル事例は、以下のとおりです。
それぞれのトラブル事例について詳しく紹介します。
なお、共有名義不動産の相続トラブルについては、以下の記事でも詳しく解説しています。
買取業者が連絡してくる
ほかの共有者が共有持分を買取業者に売却した場合は、自分のもとへ買い取らせようと連絡してくることがあります。
あるいは、共有不動産全体を売却するために自分の共有持分を買い取ろうと営業してくるかもしれません。
逆に自分の共有持分を買取業者に売却した場合は、ほかの共有者が同じ目に合う可能性があるでしょう。
共有物分割請求訴訟を起こされる可能性がある
ほかの共有者から共有持分を買い取った買取業者が共有状態を解消するために、裁判所に共有物分割請求訴訟を起こす可能性があります。
共有となっている不動産の共有状態を解消するための手続きのこと
買取業者が共有持分を自分から買い取った場合も同様で、共有物分割請求訴訟を起こされてトラブルになる可能性があるでしょう。
なお、共有物分割請求については、以下の記事で詳しく解説しています。
人間関係が悪くなる
自分の共有持分であれば独断で自由に売却することが可能ですが、共有持分を売却してしまうと人間関係が悪くなる可能性があります。
共有名義不動産における共有持分の売却についての知識を持っていない人も多いため、ほかの共有者に知らせずに勝手に売却してトラブルに発展することもあるからです。
法律上は問題なくても、ほかの共有者と話ができる関係であれば、売却前に話をすることをおすすめします。
相続不動産の共有持分を売却された際の対処法
ほかの共有者が相続不動産の共有持分を買取業者に売却した場合の対処法は、以下のとおりです。
- ほかの共有者が売却した共有持分を買い取る
- 自分の共有持分を売却する
相続不動産を所有し続けたいのであれば、第三者と共有状態になっていることは好ましくないため、自分で買い取ることもあるでしょう。
ただし、高値で買い取ることがないように事前に相場を確認しておくことをおすすめします。
また、相続不動産事態を手放してもいい場合は自分の共有持分を買取業者に売却することも選択肢の1つです。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）も共有名義不動産の共有持分を積極的に買い取っている業者です。
ほかの共有者が共有持分を売却して相続不動産を手放したい方は、査定のみ、相談のみのお問い合わせでも受け付けておりますので、お気軽にご相談ください。
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相続不動産の共有持分を売却する際はアルバリンクへ売却！
相続不動産の共有持分を手放したい場合は、一度アルバリンクにご相談ください。
弊社アルバリンクは訳あり不動産専門の買取業者として、他社では断られるような複雑に利権が絡まる共有持分を多数買い取ってきました。
以下は、弊社が実際に「買取を行った共有持分」の事例です。
【買取した共有持分の概要】
| 物件の所在地 | 三重県伊勢市 |
|---|---|
| 物件種別 | 戸建て |
| 持分割合 | 1/6（建物割合） |
| 買取金額 | 272万円 |
「独自の再販経路を確保」や「集客の自動化による広告費削減」など企業努力していることによって、他社では難しい相続不動産の共有持分でも買い取りできるのです。
また、アルバリンクでは弁護士などの士業と提携しているため、相続関連の手続きや共有者同士のトラブルなど売却に付随する手間もすべて引き受けられます。
相続不動産の共有持分を売却できずに悩んでいる方は、アルバリンクに売却して一刻も早く負担から解放されましょう。
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まとめ
今回は、相続不動産の共有持分における売却方法について詳しく解説しました。
相続した共有名義不動産においても自分の共有持分のみであれば、独断で売却できます。
ただし、共有者が共有名義不動産における共有持分の売却についての知識を持っていない場合は、ほかの共有者に無断で売却するとトラブルに発展することもあります。
そのため、自分の共有持分を売却する場合は、共有者同士のトラブルの解決が得意な買取業者に依頼することをおすすめします。
なお、弊社アルバリンクも相続不動産の共有持分などの訳あり不動産を全国から積極的に買い取っている業者で、「フジテレビ」をはじめとする各メディアにも取り上げられた実績があります。
売れない不動産を所有していて悩んでいる場合はアルバリンクに売却して、早く負担から解放されましょう。
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