株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
道路に面していない土地の種類は3つ
道路に面していない土地には、以下の3種類があります。
基本的に、建築基準法上における「接道義務」を満たしていない土地には、建物を建てられません。
建築基準法で定められた幅4m以上の道路に2メートル以上接していなければいけないという決まりのこと
後述の売却方法にも関わってくるため、自身が所有している土地がどの状態に該当するのかを思い浮かべながら読み進めましょう。
道路に一切面していない（袋地）
袋地とは、他の土地に囲まれていて道路にまったく接していない土地のことで、道路に面していないため、当然再建築はできません。
また、袋地の場合、道路へ出るには隣地（囲繞地と呼ばれる）を通る必要がありますが、民法210条により、通行が可能なのは隣地の損害が最小限となる場所に限られているのです。
さらに、必要性が認められれば隣地に90cm～2mほどの道路の開設が可能ですが、隣地所有者に対して通行料や開設費用などを支払う必要があります。
袋地についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事も合わせてご参照ください。
接している道路の幅員が4ｍ未満
土地が接している道路の幅が4mに満たず、建築基準法上の道路として認められていない場合には再建築ができない点に注意が必要です。
ただし、建築基準法が成立した1950年以前からすでに建物が建ち並んでいた幅4m未満の道路で、特定行政庁によって「42条2項道路」として認められているときはその限りではありません。
原則として、幅4m未満の道路に接している土地には建物は建てられませんが、法律で制限される前にすでに建物が建っている道路に関しては、幅が4mに満たなくても建築基準法上の道路として見なされているのです。
この場合、家の建て替えにあたって道路の中心線から2mの位置にまでセットバックをすれば再建築が可能です。
セットバックについては、後述の「土地をセットバック（道路後退）する」で詳しく解説します。
道路と接している間口が2ｍ未満
土地に面した建築基準法上の道路の幅が4m以上あったとしても、道路に接している敷地の間口が2m未満の場合には接道義務を満たしてないため、再建築ができません。
たとえば、旗竿地の中でも、道路に接する間口が2m未満の土地で見られます。
道路に面する出入り口部分の土地が細長い形状をしている、竿につけた旗のように見える土地のこと
また、旗竿地で道路に接する間口が2m以上接している場合でも、間口が狭くなっている部分があり、2mに満たない箇所があれば、接道義務を満たしていないと見なされ、再建築不可となります。
たとえば、旗竿地で道路に接する間口が、車も停められるほど2m以上確保されていても、奥にある家に行くまでの通路で2mに満たない部分が少しでもあれば、接道義務を満たせないのです。
旗竿地が建て替えできるケースについては、以下の記事で詳しく解説しています。
道路に面していない土地の売却額は土地の条件によって大きく異なる
道路に面していない土地の正確な売却額を知るには、不動産会社による査定を受けるのがもっとも確実な方法です。
土地の売却額は接道条件以外にも、さまざまな要素を総合的に考慮して決定されます。
売却額に影響する主な要素は以下のとおりです（中でも、立地条件は価格への影響が大きい傾向にあります）。
- 立地：地方 ＜ 都市部
- 都市部は人口が多く土地の需要が高いため、地方に比べて価格が高くなりやすい
- 形状：不整形地 ＜ 整形地
- 不整形地は形状が不規則なため建物の配置や設計が制限され、利用価値が低くなりやすい
- 状態：管理されていない ＜ 管理が行き届いている
- 管理が行き届いている土地は見た目の印象が良く、すぐに活用できる状態にあるため、高く評価されやすい
道路に面していない土地は一般の不動産会社では対応が難しいため、「再建築不可物件」に特化した買取業者に依頼することをおすすめします。
専門の買取業者は、土地の条件に応じた再生・再販のノウハウがあるため、道路に面していない土地でも買取価格が下がりにくい傾向にあります。
弊社アルバリンクも、全国の再建築不可などの土地を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
無料査定・無料相談を随時行っておりますので、お気軽にお問い合わせください。
なお、査定前におおよその金額を把握しておきたい方に向けて、この章では土地の種類別に売却額の目安をご紹介しています。
ただし、前述のように正確な売却額は立地などの条件で異なるため、あくまで参考としてご覧ください。
袋地：通常の3-7割（相場)
袋地は道路に面していない土地の中でも売却価格が低くなりやすく、通常の3〜7割程度の価格が相場とされています。
周囲をすべて他人の土地に囲まれ、公道に一切接していない袋地は土地活用の難易度が非常に高いためです。
前述のように、公道へ出入りする際には隣接する土地（囲繞地）の所有者に通行の許可を得る必要があります。
また、通行する場所は囲繞地への負担が最も少ない箇所に限られ、通行方法についても同様の配慮が求められます。
より正確な売却額を知りたい方は、不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。
また、売却の選択肢について詳しく知りたい方は、「道路に面していない土地の3つの売却方法」をお読みください。
幅員4ｍ未満：5-7割（相場）
前面道路の幅員が4m未満の土地は、通常の5〜7割程度の価格が相場といわれています。
前面道路の幅員が4m未満の土地はセットバック（道路後退）が必要となり、建物を建てられる面積が制限されるためです。
具体的には、道路の中心線から2mの位置まで敷地を後退させなければならず、セットバックした部分には建物はもちろん、塀や門などの構造物も設置できません。
セットバックの詳細については、「土地をセットバック（道路後退）する」で解説します。
実際に利用できる有効面積が小さくなり、その分土地の価値が下がる傾向にあります。
間口2ｍ未満：5-7割（相場）
間口が2m未満の土地は、通常の5〜7割程度の価格が相場とされています。
その理由は、建築基準法で定められた接道義務を満たせず、新たな建物の建築や建て替えが認められないためです。
前述のように、建築基準法では建物を建てるために「幅員4m以上の道路に2m以上接していること」が求められています。
間口が2m未満の土地はこの条件を満たさないため、いわゆる「再建築不可」の扱いとなります。
また、間口2ｍ未満の土地が旗竿地の場合、日当たり・風通しが悪くなる傾向にあります。
道路に面していない土地の3つの売却方法
道路に面していない土地の売却方法は主に3つあり、もっとも多くの人におすすめできるのは「そのままの状態で不動産買取業者に売却する」方法です。
各章で詳しくご紹介しますが、簡単にいうと、買取であればそのままの状態で売却できるのに対し、他2つの方法は手間や費用が余分にかかるからです。
また、他2つの方法は相手方の購入意思など、一定の条件が揃っていないと実現が難しい戦略でもあります。
それぞれの方法にメリット・デメリットがあるため、自身の状況に合った売却方法を選ぶために、一つひとつ確認してみてください。
そのままの状態で再建築不可専門の不動産買取業者に売却する
前述のように、道路に面していない土地を売却するなら「そのままの状態で再建築不可専門の買取業者に売却する方法」がもっともおすすめです。
専門の買取業者は、通常では売れない不動産を日常的に取り扱っており、再建築不可物件を収益化するための独自のノウハウを蓄積しています。
そのため、他社で断られた未接道の土地であっても、スムーズに売却できる可能性が高いのです。
たとえば、専門性がない買取業者の場合、囲繞地通行権をめぐる隣人トラブルの発生・再販先が見つからない可能性など、様々なリスクを考慮しなければなりません。
その結果、専門知識がないことから、リスク分を見込んで低い査定額が提示されがちです。
一方、再建築不可専門の買取業者であれば、再生・活用のノウハウが豊富にあるうえ、隣人トラブルへの対処にも精通しています。
そのため、リスクを過度に見積もる必要がなく、適正な価格での買取が期待できます。
ただし、再建築不可専門と謳う買取業者ならどこでもいいわけではありません。
中には、「相場よりも極端に低い価格で買い叩こうとする」「契約を急かして十分な検討時間を与えない」といった悪質な買取業者も存在するからです。
こうしたトラブルを未然に防ぐためにも、信頼できる優良な買取業者を慎重に選ぶことが大切です。
信頼できる買取業者の選び方については、記事内の「道路に面していない土地の買取に強い専門の買取業者4選」をお読みください。
隣地の所有者に売却する
道路に面していない土地を高く売る方法として、隣地の所有者に売却交渉することが挙げられます。
道路に面していない土地は再建築ができないため、 一般の個人には売却が難しいとされています。
しかし、隣地の所有者であれば土地を購入することで自身の敷地を広げられるので、「子どもと同居するために二世帯住宅を建築したい」「新たに駐車スペースを確保したい」などと考えている場合には交渉の余地があるでしょう。
隣地の所有者に売却交渉するメリット・デメリットは、以下のとおりです。
| メリット | ・買い手探しに時間がかからない ・状態などをある程度理解しているため、交渉がシンプルで手間が少ない ・不整形地の場合は相手にとってもメリットになるため、高く買い取ってもらえる可能性がある |
|---|---|
| デメリット | ・相手が土地の拡大を考えていない場合は難しい ・しつこく交渉しすぎてしまうと今後の関係性に亀裂が入る恐れがある |
隣地が土地の拡大を考えていそうな場合は、有効的な手段といえるでしょう。
再建築可能にして、不動産仲介業者で売却する
道路に面していない土地を再建築可能にしてから不動産仲介業者に依頼すると、一般の買い手に売却できる可能性があります。
不動産仲介業者は、不動産の売却を希望する売主と一般の買い手との売買契約を仲介する役割を担います。
住宅ニーズの強い場所に土地がある場合は、再建築可能な状態にすれば、売却相場で売れる可能性が高くなるでしょう。
ただし、再建築を可能にするための手続き及び費用負担は全て自分で行わなければならない点に注意が必要です。
この場合、売主側で以下3つの方法のいずれかによって道路に面していない土地を再建築可能な状態にしなければなりません。
隣地を一部購入し売却する
隣人に交渉して隣地の一部を購入し、再建築可能な状態にしてから売却する方法もありますが、慎重に検討する必要があります。
個人間の売買契約ではトラブルが発生しやすいうえに、土地の購入にはある程度まとまった費用がかかるためです。
たとえば、あなたが袋地の所有者で、隣人の土地の一部を購入して接道の間口を2mに広げようとしている場合、以下のようなトラブルが発生する可能性があります。
- 希望の売買価格が折り合わない：200万円で購入したいと考えているが、隣人は300万円でなければ売却しないと主張する
- 境界線が曖昧で揉める：測量未実施のまま売買契約を締結し、後日正式に測量をした結果、境界に対する認識のズレが発覚する。この場合、万が一間口2ｍ満たなかった場合は、隣地の一部を購入しても再建築不可となる
隣人に売却する意向があり、かつ自身にも資金的余裕もある場合に有効な選択肢といえます。
土地をセットバック（道路後退）する
道路に面していない土地を再建築可能な状態にする方法として、土地をセットバック（道路後退）することが挙げられます。
前面道路の幅を広げるために、実際の境界線よりも土地側に後退させて建物を建築すること
幅員4m以上の道路に満たしておらず、前面道路が42条2項道路（みなし道路）に該当する場合は、道路の中心線から2mの位置にまで敷地を後退させれば再建築が可能です。
セットバックの注意点は、以下のとおりです。
- セットバックをした部分は道路として供出しなければならない（建物や塀などは建築できない）
- セットバックによって敷地面積が小さくなった分、既存の住宅と同じ大きさの建物が建てられない
- セットバックにかかる費用は土地の所有者が負担する
セットバックには、以下のような費用がかかります。
| 費用の目安 | |
|---|---|
| 土地測量費 | 10～70万円程度 |
| 分筆登記費用 | 5～7万円程度 |
| 仮整備費用 | 6万円程度 |
また、セットバックに際して事前協議や建築確認申請など自治体で手続きをおこなわなければならず、数か月ほどの時間を要する点もデメリットといえるでしょう。
セットバックの概要については、以下の記事で詳しく解説しています。
43条但書申請を行う
たとえ道路に面していない土地であっても、「43条但書（第43条第2項第2号）許可」を得られれば再建築が可能です。
建築基準法上の道路ではないものの、一定の基準を満たしており建物の建築や建て替えが認められる可能性がある道路のこと
前述のように幅4m以上の道路に2m以上接していない敷地には建物は建てられませんが、建築基準法で定められた以下の規定を満たす場合には特例として建築の許可が認められます。
- 利用者が少数であるもの
- 用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもの
- 特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの
ただし、43条但書許可を受けるには、自治体で事前相談や事前協議、許可申請といった所定の手続きが必要です。
なお、43条但し書き道路（43条2項2号許可）については、以下の詳しく解説しています。
道路に面していない土地の買取に強い専門の買取業者4選
この章では、道路に面していない土地に強い専門の買取業者4社をご紹介します。
自分の状況に合った最適なパートナーを選び、満足度の高い売却を実現させましょう。
アルバリンク
| 会社名 | 株式会社AlbaLink |
|---|---|
| 本社所在地 | 東京都江東区木場二丁目17番16号 BESIDE KIBA 3階 |
| 営業時間 | 10：00～19：00 (日曜日 定休) |
| 創業 | 2011年 |
| 宅建番号 | 国土交通大臣(1)第10112号 |
| 公式HP | https://albalink.co.jp/ お問い合わせはこちら |
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の再建築不可物件を多数買い取っている専門の買取業者です。
累計の相談件数約50,000件・買取件数4,500超の実績（2026年1月時点）があり、他社で断られた土地も適正価格で買い取っています。
たとえば、下記は弊社が買い取った千葉県富津市の再建築不可物件で、前面道路の幅員が2m未満の土地でした。
土地の上には老朽家屋もありましたが、弊社では再販の見込みが十分にあると判断し、600万円で買取させていただいています。
上記以外でも、売却が難しいとされていた土地を数多く買い取っており、利用者様からお喜びの声をいただいております。
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
ですから、「再建築不可物件の売却など初めてで不安なことばかり」という方こそ、弊社にご依頼ください。
これまで培ったノウハウをフル活用し、あなたの再建築不可物件をできる限りスピーディーかつ高値で買い取らせていただきます。
ティー･エム･プランニング
引用元：ティー･エム･プランニング
| 会社名 | 株式会社ティー･エム･プランニング |
|---|---|
| 本社所在地 | 東京都目黒区東が丘1丁目16番7号 |
| 営業時間 | 9：00～18：00 (土日祝 定休) |
| 創業 | 1991年 |
| 宅建番号 | 東京都知事免許（8）第61604 |
| 公式HP | https://www.j-angel.co.jp/saikenfuka/ |
ティー･エム･プランニングは、「訳あり物件買取相談所」を運営する再建築不可物件の買取に特化した不動産会社です。
1991年の設立から34年以上にわたり、東京・神奈川エリアで道路に面していない土地などを積極的に買取してきた実績があります。
同社の強みは、最短即日で現金化が可能な点と最大2億円までの買取に対応できる資金力にあります。
他社で断られた再建築不可物件でも、同社であればスピード&適正価格での買取が実現できるでしょう。
道路に面していない土地の売却に困っている方は、専門性と実績の豊富なティー・エム・プランニングに一度相談してみることをおすすめします。
リアルエステート
引用元：リアルエステート
| 会社名 | 株式会社リアルエステート |
|---|---|
| 本社所在地 | 大阪府大阪市中央区淡路町4丁目2番13号 アーバンネット御堂筋ビル7F |
| 営業時間 | 9：00〜18：00 |
| 創業 | 2011年 |
| 宅建番号 | 宅地建物取引業者 国⼟交通⼤⾂（2）第9195号 |
| 公式HP | https://re-estate.co.jp/sai-kenchiku-fuka/ |
リアルエステートは、2011年に設立した再建築不可物件に強い不動産会社です。
「どこよりも高額買取」「最短3日での現金化」を可能としており、他社で断られた再建築不可物件でもスピード&高額売却に期待できます。
さらに、同社は不動産トラブルに強い弁護士とネットワークがあるため、共有・相続などで権利関係が複雑化した土地でも安心して任せられます。
道路に面していない土地の売却に不安がある方は、一度リアルエステートの無料相談を利用してみてください。
ネクサスプロパティマネジメント
| 会社名 | 株式会社ネクサスプロパティマネジメント |
|---|---|
| 本社所在地 | 東京都港区赤坂3丁目11-15 VORT赤坂見附5F |
| 営業時間 | 7：00〜22：00 |
| 創業 | – |
| 宅建番号 | 国土交通大臣(1)第10311号 |
| 公式HP | https://raku-uru.org/ |
ネクサスプロパティマネジメントは、日本全国の訳あり物件に対応している不動産会社です。
道路に面していない土地をはじめ、違反建築物件・事故物件・借地権など、さまざまな法的制限を持つ不動産を買取しています。
同社は10万人の投資家会員による強固なネットワークを持ち、この豊富な販路によってスピード買取を実現しています。
道路に面していない土地をスピーディーに売却したい方は、ネクサスプロパティマネジメントに依頼しましょう。
道路に面していない土地の売却が難しい理由
道路に面していない土地の売却が難しい理由は、以下の5つです。
売却を成功させるためにも、道路に面していない土地が売却しにくい理由を把握しましょう。
リフォームやを建て替えができない
道路に面していない土地の売却が難しい理由として、リフォームやを建て替えができないことが挙げられます。
道路に面していない土地は、先述のとおり、接道義務を満たしていないため、再建築不可物件に該当します。
再建築不可物件は建て替えや増築はもちろん、大規模なリフォームもできないため、基本的には現状の建物を使用することしかできません。
簡易的なリフォームはできますが、主要構造部（屋根、壁、柱、梁、床、階段）の1つ以上を半分以上修繕・模様替えする大規模なリフォームはできないのです。
大規模なリフォームができないと長く住めないので、長く快適に住める家を希望する一般の買い手への売却が難しいのです。
また、自然災害などで倒壊したとしても再建築ができません。
道路に面していない土地を売却しようとしても一般の買い手を見つけるのは厳しいといえるでしょう。
接道義務については、以下の記事で詳しく解説しています。
住宅ローンが利用できない
買い手が住宅ローンを組みにくい点も道路に面していない土地の売却が難しい理由の1つです。
住宅を購入する際は住宅ローンを借りるのが一般的で、金融機関は融資の担保として不動産に抵当権を設定します。
金融機関は住宅ローンを借りた方が返済不能に陥った際、抵当権を設定している不動産を売却して融資金額の回収に充てます。
しかし、道路に面していない土地は一般的な不動産と比べると資産価値が低いため、住宅ローンの審査に通りにくいのです。
頭金を多く入れられる方か現金一括払いが可能な方に購入者が限られるため、買い手がなかなか見つからないでしょう。
再建築不可物件の住宅ローンについては、以下の記事で詳しく解説しています。
車両が通れない
道路に面していない土地は車両が通れないことも大きなデメリットです。
敷地が道路に面していないため、緊急車両や工事のための重機などの車両が通れず、仮に火災があったとしても、消防車入れないため、消火できない恐れがあります。
また、道路に面していない土地は車を止めることができず、買い物時に不便となるため、日常の生活にも支障が出ます。
さらに、簡易的なリフォームや建物の解体をする際も重機が敷地内に入れないため、通常よりもかかる日数が長くなるでしょう。
日当たり・風通しが悪い
道路に面していない土地は周辺を隣家に囲まれていることが多いため、日当たりや風通しが悪いといえます。
住宅を購入する際には、日当たりや風通しが悪い土地は避ける傾向にあります。
実際に弊社が行った「家の立地で後悔していることランキング」のアンケートでは、「日当たりが悪い」が2位になっています。
大規模なリフォームもできないため、現状で日当たりや風通しが悪い場合は買い手が見つからないでしょう。
隣人とのトラブルが発生しやすい
道路に面していない土地は隣人とのトラブルが発生しやすいことも、買い手が見つからない要因の1つです。
袋地は隣地に囲まれているため、道路に出るためには隣地を通る必要があります。
先述のとおり、袋地の所有者は隣地を通る権利がありますが、通行料の支払いなどがあるため、隣地所有者と良好な関係性を保たなければいけません。
しかし、トラブルが起こると通行に支障をきたす可能性があるのです。
隣人とのトラブルリスクを考慮して、買い手から避けられてしまうでしょう。
まとめ
道路に面していない土地の売却価格は、相場よりも3～5割ほど下がるケースが一般的です。
しかし、価格を下げて売却しようとしても再建築ができないため、一般の買い手はほとんど見つかりません。
隣地の一部を購入したり、土地をセットバックしたりして道路に面していない土地を再建築可能な状態にすれば一般の買い手が見つかる可能性は高まりますが、売主側で高額な費用を負担しなければならず、また売却までに相当の時間がかかる点に注意が必要です。
道路に面していない土地を費用や手間をかけることなく手放したいのであれば、不動産買取業者に売却することをおすすめします。
買取業者に直接売却する場合は、数日～数週間で現金化できるうえ現状のままで売却が可能です。
複数の買取業者のサービスを比較し、あなたに合う最適な一社を選定しましょう。
弊社AlbaLink（アルバリンク）では、創業以来数多くの再建築不可物件を買い取ってまいりました。
再建築不可物件を再生・活用するノウハウも豊富に有しているため、できる限り高値での買取が可能です。査定は無料ですので、道路に面していない土地をすぐに手放したいと考えている方はぜひお気軽にお問い合わせください。
相談・査定はこちら
