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道路に面していない土地は売却が困難
道路に面していない土地には新たに建物を建てられないので、一般の買い手への売却は困難です。
道路に面していない土地をスムーズに売却するためにも、建物が建てられない理由を知っておきましょう。
ここでは、道路に面していない土地の売却が難しい理由について解説します。
接道義務を果たさない物件は新たに建物を建てることができない
家を建てるには、建築基準法で定められた幅4m以上の道路に敷地が2m以上接していなければなりません。
これを「接道義務」といいます。
接道義務を満たしていない土地には、原則として新たに建物が建てられません。
また、家を建てた当時には敷地が道路に接していたとしても、その後の区画整理や道路の整備などによって接道義務を満たさなくなったときも同様です。
この場合、現在建っている家が台風や地震などの自然災害で倒壊したとしても、再建築ができない点に注意が必要です。
一般の買い手が求めているのは、あくまでも自分たちのマイホームを建てるための土地です。土地を購入しても家を建てられないのでは意味がありません。
そのため、道路に面していない土地を売却しようとしても一般の買い手を見つけるのはほぼ不可能です。
接道義務については、以下の記事で詳しく解説しています。
接道義務を果たさないと住宅ローンも利用できない
道路に面していない土地が売却しにくい理由のひとつとして、買い手が住宅ローンを組みにくい点が挙げられます。
何千万円にものぼる不動産を購入する際は、金融機関から住宅ローンを借りる形が一般的です。
その際、金融機関は融資の担保として不動産に抵当権を設定します。
住宅ローンを借りた方が返済不能に陥った際、抵当権を設定している不動産を売却して融資金額の回収に充てるしくみです。
そのため、金融機関は住宅ローンを貸し出すにあたり、買い手の年収や勤務先といった属性に加え、抵当権を設定する不動産の資産価値もしっかりとチェックします。
しかし道路に面していない土地は一般的な不動産と比べると資産価値が低く金融機関から担保としての価値がほぼないと判断されるので、買い手が住宅ローンを組むのは難しいといわざるを得ません。
道路に面していない土地を売却しようとしても、頭金を多く入れられる方か現金一括払いが可能な方に購入者が限られるため、買い手が何年も見つからないといった事態に陥りかねない点に注意が必要です。
再建築不可物件の住宅ローンについては、以下の記事で詳しく解説しています。
道路に面していない土地には3つの種類がある
道路に面していない土地には、以下の3種類があります。
- 道路に一切面していない（袋地）
- 接している道路の幅員が4ｍ未満
- 道路と接している間口が2ｍ未満
後述の売却方法にも関わってくるため、自身が所有している土地がどの状態に該当するのかを思い浮かべながら読み進めていってください。
それぞれの土地の特徴について解説します。
道路に一切面していない（袋地）
袋地とは、他の土地に囲まれていて道路にまったく接していない土地を指します。
道路に面していないため、当然再建築はできません。
袋地の場合、道路へ出るには隣地（囲繞地と呼ばれる）を通る必要がありますが、隣地所有者が嫌がらせなどをして通行を阻害しないとも限りません。
そのため、袋地の所有者が道路へ出られるよう、民法では次のように規定されています。
（公道に至るための他の土地の通行権）
第二百十条 他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる引用元：e-Gov法令検索「民法第二百十条」
ただし、袋地の所有者が通行できるのは、隣地所有者にとってもっとも損害の少ない箇所のみです。
隣地のどこでも通行してもよいわけではありません。
また、必要性が認められれば隣地に90cm～2mほどの道路の開設が可能ですが、隣地所有者に対して通行料や開設費用などを支払う必要があります。
袋地についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事も合わせてご参照ください。
接している道路の幅員が4ｍ未満
土地が接している道路の幅が4mに満たず、建築基準法上の道路として認められていない場合には再建築ができない点に注意が必要です。
ただし、建築基準法が成立した1950年以前からすでに建物が建ち並んでいた幅4m未満の道路で、特定行政庁によって「42条2項道路」として認められているときはその限りではありません。
この場合、家の建て替えにあたって道路の中心線から2mの位置にまでセットバックをすれば再建築が可能です。
セットバックについては、後述の「道路に面していない土地でも高額で売却できる3つの方法」で詳しく解説します。
道路と接している間口が2ｍ未満
土地に面した建築基準法上の道路の幅が4m以上あったとしても、道路に接している敷地の間口が2mに満たない場合には、やはり再建築ができません。
道路に接する路地部分が細長く、その奥に土地が広がっている旗竿地でよくあるケースです。
たとえ土地が道路に2m以上接している場合でも、その途中の路地部分に2mに満たない箇所があれば接道義務を満たしていないと見なされ、再建築不可となります。
旗竿地が建て替えできるケースについては、以下の記事で詳しく解説しています。
道路に面していない土地は売却額が3〜5割下落する
前述のように、道路に面していない土地を一般の買い手に売却するのは困難です。
もし売却できたとしても、相場よりも3～5割ほど価格が下がることは覚悟しなければならないでしょう。
ただし、立地や建物の状態によって売却価格は大きく変わります。
道路に面していない土地を少しでも高く売りたいと考えているのであれば、何が売却価格に影響を与えるのかについて押さえておきましょう。
ここでは、道路に面していない土地の売却価格を左右する要素について解説します。
再建築不可物件の売却相場については、以下の記事でも詳しく解説しています。
妥当な売却額は物件によりで一概にいえない
道路に面していない土地の売却価格は相場の3～5割減が一般的と解説しましたが、この数字はあくまでもひとつの目安に過ぎません。
次の見出しで詳しく解説しますが、物件の売却価格は立地や建物の状態などによって大きく左右されるためです。
したがって、道路に面していない土地の適正な売却価格がいくらなのかは一概にはいえないのが実情です。
接道なし物件の売却額を左右する6つのポイント
接道なし物件の売却価格を左右する主なポイントは以下の6点です。
- 築年数
- 耐震性能
- 立地条件
- 建物の劣化具合
- 前面道路の状況
- 土地の形状
一般に、住宅は中古となった時点で価値が2割ほど下がり、木造は築20年、鉄筋コンクリート造は築30年ほどで建物の資産価値がなくなるといわれています。
そのため、築20年を超えていて建物の劣化が著しい場合は土地のみの価格で評価されるケースが一般的です。
また、中古戸建てが現行の耐震基準を満たしているかどうかも売却価格を左右します。
そのほか、日当たりや風通しはよいか、周辺に生活利便施設が充実しているか、最寄り駅から徒歩10分以内かといった立地条件も重要なポイントのひとつです。
立地がよければ需要が見込めるため、道路に面していない物件でも売却できる可能性が高まるでしょう。
一方、前述のように建築基準法では幅4m以上の道路に2m以上接していなければ建物を建てられないと定められているため、敷地の前面道路の幅員が4m未満の場合も売却価格が下がります。
旗竿地や三角地など、土地活用が難しい形状をしている際の売却価格も下がってしまいかねません。
道路に面していない物件を売却する際に特に重要なのは、建物の状態です。
再建築や増築ができないことから、建物の耐用年数がその土地の住宅としての寿命になるといっても過言ではありません。
そのため、たとえ道路に面していない物件であっても立地がよく、かつ建物や設備の状態がよい場合にはより高く売却できる可能性があるといえます。
専門の不動産業者に査定を受けるのが確実かつ早い
不動産ポータルサイトなどで類似物件を検索すれば、道路に面していない土地のおおよその売却価格の把握は可能です。
しかし前述のように不動産の売却価格は物件の状態に大きく左右されるため、より正確な価格を知りたいのであれば不動産業者の査定を受けるのが確実です。
査定では、不動産業者の担当者が建物の外観や内装の劣化状況、水回りや配管の状態、日当たり具合、土地の形状、前面道路の状況、周辺環境などを細かく確認したうえで査定価格を算出します。
ただし査定価格は不動産業者ごとに異なるため、適正な売却相場を把握するためにも複数社に査定を依頼することをおすすめします。
弊社AlbaLink（アルバリンク）でも無料査定をおこなっておりますので、道路に面していない土地の売却価格が知りたい方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
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道路に面していない土地でも高額で売却できる3つの方法
一般の買い手には売却が困難な道路に面していない土地でも、以下3つの方法のいずれかを選択すれば高額での売却が可能です。
- 隣地の所有者に売却交渉する
- 再建築可能にしてから一般の不動産仲介業者に相談する
- 再建築不可のまま、専門の不動産買取業者に売却する
ただし、ひとつ目の売却方法は確実とはいえません。
また、2つ目の売却方法も売主側で多額の費用を負担しなければならないデメリットがあります。
より確実に、少しでも高く売りたいのであれば、専門の不動産買取業者への売却をおすすめします。
ここでは、道路に面していない土地を高額売却する3つの方法について解説します。
- 隣地の所有者に売却交渉する
- 再建築可能にしてから一般の不動産仲介業者に相談する
- 再建築不可のまま、専門の不動産買取業者に売却する
隣地の所有者に売却交渉する
道路に面していない土地は再建築ができないため、一般の個人には売却できません。
しかし隣地の所有者であれば土地を購入することで自身の敷地を広げられるので、「子どもと同居するために二世帯住宅を建築したい」「新たに駐車スペースを確保したい」などと考えている場合には交渉の余地があるでしょう。
ただし日頃から親しい関係性を維持できていたとしても、隣地の所有者は赤の他人に過ぎません。
いきなり土地購入の話を持ちかけても断られるのがオチです。
最悪の場合、関係性にひびが入って今後の土地利用に支障をきたしかねない点に注意が必要です。
再建築可能にしてから一般の不動産仲介業者に相談する
道路に面していない土地を再建築可能にしてから不動産仲介業者に依頼すると、一般の買い手に売却できる可能性があります。
不動産仲介業者は、不動産の売却を希望する売主と一般の買い手との売買契約を仲介する役割を担います。
一般の買い手にリーチできるため、相場で売却できる確率を上げられるでしょう。
ただし、不動産仲介業者の仕事はあくまでも「仲介」だけです。
道路に面していない土地を再建築可能な状態にするサポートはしてくれない点に注意が必要です。
この場合、売主側で以下3つの方法のいずれかによって道路に面していない土地を再建築可能な状態にしなければなりません。
- 隣地の土地の全部または一部を購入する
- 土地をセットバック（道路後退）する
- 43条但書申請を行う
隣地の土地の全部または一部を購入する
隣地の土地の全部、もしくは一部を購入し、土地が建築基準法上の道路に接するようにすれば再建築が可能です。
ただし「隣地の所有者に売却交渉する」の見出しでも触れたように、いきなり土地の全部を購入したいと話を持ちかけても応じてはもらえないでしょう。
一方、土地の一部のみであれば話し合いに応じてもらえる可能性はあります。
しかし、隣の敷地面積がそれほど広くない場合にはその限りではありません。
土地を売却して敷地面積が減少することで既存の建築物が現行の建ぺい率・容積率をオーバーしてしまい、既存不適格物件となる恐れがあるためです。
建築時は合法だったものの、その後の状況の変化によって違反建築物となった物件
既存不適格物件になってもそのまま住み続けられますが、増改築はできません。
また建て替えに伴い、既存の住宅よりも一回り小さくなるデメリットもあります。
このようなケースでは、土地の購入を申し出たとしても断られる可能性が高いでしょう。
また、隣地を購入するにあたり、売主側で数百万円～数千万円ほどの費用を用意しなければならない点は大きな負担といわざるを得ません。
たとえ仲介で一般の買い手に売却できたとしても、隣地の購入費用の回収は難しいでしょう。
土地をセットバック（道路後退）する
前面道路が42条2項道路に該当する場合は、道路の中心線から2mの位置にまで敷地を後退させれば再建築が可能です。
ただしセットバックをした部分は道路として供出しなければならないため、そこには建物や塀などは建築できません。
セットバックによって敷地面積が小さくなった分、既存の住宅と同じ大きさの建物が建てられない点にも注意が必要です。
また、セットバックにかかる費用は敷地面積によって異なりますが、土地測量費や分筆登記費用、仮整備費用などを合わせて30～80万円ほどかかります。
セットバックに際して事前協議や建築確認申請など自治体で手続きをおこなわなければならず、数か月ほどの時間を要する点もデメリットといえるでしょう。
セットバックの概要については、以下の記事で詳しく解説しています。
43条但書申請を行う
たとえ道路に面していない土地であっても、「43条但書（第43条第2項第2号）許可」を得られれば再建築が可能です。
前述のように幅4m以上の道路に2m以上接していない敷地には建物は建てられませんが、建築基準法で定められた以下の規定を満たす場合には特例として建築の許可が認められます。
（敷地等と道路との関係）
その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの引用元：e-Gov法令検索「建築基準法第四十三条2項二号」
ただし、43条但書許可を受けるには、自治体で事前相談や事前協議、許可申請といった所定の手続きを踏まなければなりません。
また、許可が下りたとしても適用されるのはあくまでも今回限りであり、次回以降の建築時に再度許可が得られるとは限らない点に注意が必要です。
一方、43条但書許可を受けても一般の不動産よりも資産価値が低い点には変わりありません。
買い手が住宅ローンを組みにくいデメリットは依然として残ったままであり、売却が有利になるわけではない点に注意しましょう。
そもそも申請したからとはいえ、必ずしも認可が下りるとも限りません。
43条但し書き道路（43条2項2号許可）で起こりえるトラブル4選については、以下の詳しく解説しています。
再建築不可のまま、専門の不動産買取業者に売却する
ここまで道路に面していない土地を売却する2つの方法について解説してきましたが、いずれも売主側のデメリットが大きい点は否めません。
道路に面していない土地を費用や時間をかけずに売却したい場合は、専門の不動産買取業者に依頼しましょう。
不動産買取業者であれば、再建築不可の状態のまま買い取ってくれます。
売主側で余計な手間や費用をかけることなく手放せる点は、何よりものメリットといえるでしょう。
道路に面していない土地を専門の不動産買取業者に売却するメリットについて、さらに詳しく解説していきます。
道路に面していない土地を専門買取業者に売却するメリット・注意点
前述のように、道路に面していない土地の売却相手には専門の不動産買取業者が最適です。
ただし、一口に不動産買取業者といっても中には悪徳業者が存在している点に注意が必要です。
ここからは、道路に面していない土地を不動産買取業者に売却するメリットと注意点について見ていきましょう。
メリット
道路に面していない土地を専門の不動産買取業者に売却するメリットとして、以下3つが挙げられます。
- 高額な費用を売主が負担する必要がない
- 最短数日で売却が完了する
- 売主の契約不適合責任は一切ナシ
高額な費用を売主が負担する必要がない
専門の不動産買取業者は、買い取った再建築不可物件を再生して収益化を図るノウハウを有しています。
道路に面していない土地を再建築不可の状態のまま買い取ってもらえるため、売主側で土地の購入費やセットバック費用などを負担する必要はありません。
一般の買い手が見つからないような道路に面していない土地でも、適正価格で買い取ってもらえる点もメリットです。
最短数日で売却が完了する
道路に面していない土地を最短数日で現金化してくれる点も、専門の不動産買取業者に売却するメリットのひとつです。
前述のように道路に面していない土地を好んで購入したいと考える一般の買い手はほぼいないため、不動産仲介業者に依頼した場合には数年単位で売れ残る可能性も否めません。
その間、土地の固定資産税や維持管理費を支払い続けなければならないデメリットもあります。
今後も土地を利用する予定がなく、すぐに手放したい場合には専門の不動産買取業者に相談することをおすすめします。
売主の契約不適合責任は一切ナシ
契約不適合責任とは、売主が買主に対して負わなければならない責任を指します。
引き渡した物件に隠れた不具合や結果が見つかった場合、買主から修繕費や損害賠償などを請求される恐れがある点に注意が必要です。
しかし専門の不動産買取業者は不動産のプロなので、物件に関するあらゆる欠陥・不具合を見抜いたうえで買い取ります。
修繕やリフォームにかかる費用は買取価格から差し引かれますが、売買契約時に売主の契約不適合責任を免責とする特約を設定できるため、物件の引き渡し後に余計な不安を抱える必要はありません。
契約不適合責任については、以下の記事で詳しく解説しています。
注意点は中には悪徳業者が存在すること
買取価格は、不動産買取業者ごとに異なります。
そのため、道路に面していない土地を少しでも高く売却したいのであれば、複数の不動産買取業者に査定を依頼しましょう。
買取の場合は査定価格が買取価格に直結するため、高い査定価格を提示した不動産買取業者に依頼すれば高額売却が可能です。
ただし、不動産買取業者の中には最初に高額な査定価格を提示し、契約書を交わす段階になって難癖をつけて買取価格を下げる悪質業者が存在する点に注意が必要です。
信頼できる不動産買取業者を選ぶ方法について、さらに詳しく掘り下げて解説していきます。
信頼できる再建築不可専門の買取業者を選ぶ方法
道路に面していない土地を売却する際に悪質業者にだまされるのを防ぐためにも、査定を依頼する際には以下のポイントをチェックしましょう。
- HPや口コミを確認する
- 査定金額の根拠を確認する
- 担当者のマナーをチェックする
- 金額交渉してみて対応を見てみる
それぞれのポイントについて見ていきましょう。
HPや口コミを確認する
まずは、買取業者が再建築不可物件を専門に扱っているかどうかをHPでチェックしましょう。
再建築不可物件の買取実績の豊富さは、多くの活用・再生ノウハウを持っていることの証左となります。
一般的な買取業者よりも、高値の買取が期待できるでしょう。
また、HP上には実際に利用した顧客の声を掲載しているところが多いため、合わせてチェックしておくことをおすすめします。
口コミ評価の高い買取業者であれば、親身に寄り添って買取に対応してくれるでしょう。
査定金額の根拠を確認する
買取業者から提示された査定金額の根拠を確認することも重要です。
前述のように、悪質業者の手口は他社よりもあえて高額な査定金額を提示する点にありますが、実際にその金額で買い取ることはありません。
なぜその査定金額を算出するにいたったのか、根拠を問いただしても答えをはぐらされるのがオチです。
一方、誠実な買取業者は築年数や物件の状態、立地条件など査定金額を算出にいたった根拠をひとつひとつ丁寧に説明してくれます。
道路に面していない土地を売却する際は、査定金額の根拠が明確な買取業者を選びましょう。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も無料査定を365日受け付けております。
査定額の根拠も積極的にお伝えしておりますので、お気軽にご相談ください。
>>【道路に面していない土地をを高額売却！】無料で買取査定を依頼
担当者のマナーをチェックする
複数の買取業者に査定を依頼した際には、営業担当者のマナーも比較しましょう。
身だしなみや言葉づかいなどのビジネスマナーをきちんと身につけているかどうかは営業担当者を見極めるポイントのひとつです。
電話応対やメールでのやり取り、訪問を受けた際のコミュニケーションなどを通して、そもそも「人」として信頼できそうかどうかを確認しましょう。
また、不動産業界の専門用語を多用せずにわかりやすく説明してくれるか、自身の実績や売り方などについて一方的に話すのではなく顧客の話をじっくりと聞いてくれるかどうかも大切なポイントです。
弊社が行った「信頼できる不動産営業担当者の特徴」についてのアンケート結果を記載しておりますので、チェックリストとして参考にしてください。
金額交渉してみて対応を見てみる
この人であれば信頼ができると感じた営業担当者がいたとしても、提示される査定金額が他社よりも低かった場合には、価格を上げられないか交渉してみるのもひとつの方法です。
あなたが不動産を売却したい事情をしっかりと理解し、親身に寄り添って考えている営業担当者であれば、上司に掛け合って交渉してくれるはずです。
どうしても価格を上げるのが難しい場合でも、その根拠をしっかりと伝えてくれるでしょう。
不動産の買取にあたってマイナスとなるポイントも包み隠さず伝えてくれ、売主が納得した状態で売買契約へと進ませてくれるのが信頼できる営業担当者のポイントです。
不動産売却の成功は営業担当者の質が握っているといっても過言ではありません。売主の立場で買い取ってくれそうな営業担当者を選びましょう。
弊社Albalinkの道路に面していない不動産の買取事例
前項では、道路に面していない土地を高額売却するためには、買取業者選びが重要という内容をお伝えしました。
そこでこの章では、弊社Albalinkを例にとり、実際の再建築不可物件の買取事例を紹介します。
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような再建築不可物件を多数買い取ってきました。
たとえば下記は弊社が買い取った千葉県富津市の再建築不可物件です。
この物件は前面道路の幅員が2m未満で接道義務を果たしていませんでした。 
また、下の写真の「ＢＥＦＯＲＥ」を見てもらえばわかる通り、室内も老朽化が進んでいましたが、弊社はこの物件を600万円で買取り、リフォームを施したのち、提携している不動産投資家へ再販致しました。 
このように弊社は再建築不可物件の再販先や運用方法を豊富に持っているため、建て替えできないという利用制限があっても買い取ることができます。
実際、再建築不可物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「売れずに困っていたが買い取ってもらえてホッとした」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
ですから、「再建築不可物件の売却など初めてで不安なことばかり」という方こそ、弊社にご依頼いただければと思っております。
これまで培ったノウハウをフル活用し、あなたの再建築不可物件をできる限りスピーディーかつ高値で買い取らせていただきます（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
>>【道路に面していない土地をを高額売却！】無料で買取査定を依頼
まとめ
道路に面していない土地の売却価格は、相場よりも3～5割ほど下がるケースが一般的です。
しかし価格を下げて売却しようとしても再建築ができないため、一般の買い手はまず見つかりません。
隣地の一部を購入したり、土地をセットバックしたりして道路に面していない土地を再建築可能な状態にすれば一般の買い手が見つかる可能性は高まりますが、売主側で高額な費用を負担しなければならず、また売却までに相当の時間がかかる点に注意が必要です。
道路に面していない土地を費用や手間をかけることなく手放したいのであれば、不動産買取業者に売却することをおすすめします。
最短数日で現金化でき、売主の契約不適合責任も問われません。
複数の買取業者に査定を依頼し、査定価格の根拠は明確か、営業担当者は信頼できるかどうかを確認しましょう。
弊社AlbaLink（アルバリンク）では、創業以来数多くの再建築不可物件を買い取ってまいりました。
再建築不可物件を再生・活用するノウハウも豊富に有しているため、できる限り高値での買取が可能です。査定は無料ですので、道路に面していない土地をすぐに手放したいと考えている方はぜひお気軽にお問い合わせください。
相談・査定はこちら
