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袋地とは
「袋地（ふくろち）」とは、他の土地に囲まれて、公道に出られない土地のことです。
後述しますが、袋地を囲んでいる土地を「囲繞地（いにょうち）」と呼びます。
袋地・準袋地とは、他の土地に囲まれて、公の道路に出られない土地のことを「袋地」、池や沼、河川、海洋を利用しないと他の土地に通じないか、崖岸があって土地と公の道路との間に著しい高低差がある土地のことを「準袋地」という。「無道路地」ともいう。
引用元：「袋地・準袋地」住宅用語大辞典
袋地は、建築基準法の「接道義務」を満たしていないことから、「再建築不可物件」に該当し、新しく建物を建てることができません。
一度建物を取り壊したら、二度と建物を建てられないというリスクを抱えています。
また、袋地の所有者は、公道へ出るために周囲の土地（囲繞地）を通行する権利が法律上認められています。
参照元：e-Gov法令検索｜民法第210条
このように、再建築が制限される一方で他人の土地を通行できる権利が与えられている点が、袋地の大きな特徴です。
囲繞地との違い
一方、袋地を囲んでいる土地のことを、囲繞地（いにょうち）と呼びます。
囲繞地（いにょうち）とは、民法において他の土地に囲まれて公道に通じていない土地（袋地）にとって、その土地を囲んでいる土地をいい、刑法においては柵等で周囲を囲んでいる土地をいう。
引用元：「囲繞地」Wikipedia
袋地は接道義務を満たせず再建築不可になるケースが多いのに対して、囲繞地は公道に接しているため再建築可能である点が両者の違いです。
また、袋地所有者の通行の場所・方法で「損害が最も少ないもの」として選ばれた場合、通行を認めなくてはなりません。
このように、再建築が可能である一方で、袋地所有者から通行を拒否できない制約を受ける点が、囲繞地の特徴といえます。
袋地の売却が通常よりも難しい理由
袋地がなぜ売れにくいのか、その理由を知ることで、適切な売却戦略を立てやすくなります。
「袋地」の売却が難しい理由は、以下の8つです。
再建築ができないから
袋地が売れにくい1つ目の理由は「建物を建てられない」ことです。
前述したように、袋地は「接道義務」を満たしていないので「再建築不可物件」となります。
よって、今袋地に建物が建っていないなら新しく建物を建てることができません。
また、すでに建物が建っているなら建て替えることができません。
もし火事や地震で家が倒壊したら、もうその土地に住むことができなくなるのです。
その場合、住居を用意するには、別の家を買うか賃貸物件を借りる必要がありますが、もし倒壊した物件に対してローンが残っていたら最悪です。
新しい家の出費と合わせて「二重支払い」となるからです。
袋地は建物が建てられず。「二度とその土地に住めない」というリスクがあるので売れにくくなります。
再建築不可物件が地震で倒壊するリスクと対策については、以下の記事でも詳しく解説しています。
日当たりや風通しが悪いから
袋地が売れにくい2つ目の理由は「日当たりや風通しが悪い」からです。
袋地は、周囲を囲繞地に囲まれているので、
- 建物の陰に隠れて日が当たらない
- 風通しが悪く湿気がたまる
など、生活環境が悪くなります。
日が当たらないのは精神衛生上良くないですし、風通しが悪いと家の中にカビが生えやすくなったり、洗濯物が乾かないなど、生活が不便になります。
このように、住環境が悪い物件は人気がなく、買主から選ばれにくいので、通常の物件よりも売れにくくなります。
公道への出入りに手間がかかるから
袋地が売れにくい3つ目の理由は「公道への出入りがストレスに感じる」です。
前述したように、袋地の所有者は、毎回「他人の敷地（囲繞地）」を通らなければ公道に出られません。
なので、袋地の所有者には囲繞地を通行する権利が法律で認められています。
この権利のことを「囲繞地通行権」と言います。
（公道に至るための他の土地の通行権）
第二百十条 他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。引用元：e-Gov法令検索｜民法第210条
よって、囲繞地の所有者は、袋地の所有者が敷地内を通行することを拒否できません。
ただし、袋地所有者が囲繞地を通行する際は、原則として「通行料」を支払う必要があります。（※分筆により袋地になった場合は無償）
第二百十二条 第二百十条の規定による通行権を有する者は、その通行する他の土地の損害に対して償金を支払わなければならない。ただし、通路の開設のために生じた損害に対するものを除き、一年ごとにその償金を支払うことができる。
引用元：e-Gov法令検索｜民法第212条
なお、囲繞地通行権の通行料の相場は以下の記事で解説しているので、参考にしてください。
また、囲繞地通行権には、一般的に「幅2m」程の通行しか認められていないなどの制限があります。
対して、当事者同士で「通行条件を自由に決める方法」として「通行地役権」があります。
地役権とは、「自分の土地の利便性を上げるために他人の土地を利用できるようにする権利」のことで、通行地役権はいわば「通行」に関する地役権です。
（地役権の内容）
第二百八十条 地役権者は、設定行為で定めた目的に従い、他人の土地を自己の土地の便益に供する権利を有する。ただし、第三章第一節（所有権の限界）の規定（公の秩序に関するものに限る。）に違反しないものでなければならない。引用元：e-Gov法令検索｜民法第280条
囲繞地通行権と違って、通行地役権の場合は、
- 通行場所
- 通行範囲
- 期間
- 通行料
などが自由に決められます。囲繞地通行権では不可能な「通行料無料」も実現できます。
このように、袋地には、囲繞地を通行して公道に出られる手段が用意されていますが、公道に出るたびに気を遣う必要があり、人によっては大きなストレスを感じてしまいます。
よって、自由に公道に出られる通常の物件よりも、袋地は売れにくくなってしまうのです。
犯罪のターゲットになりやすいから
袋地が売れにくい4つ目の理由は「防犯上の問題」です。
袋地は囲繞地に囲まれているので死角が発生しやすく、空き巣に狙われるリスクが高いといえます。
特に、高い木や塀に囲まれている袋地は、さらに盗難リスクが高まります。
「安心して暮らせない」という点で、袋地は売れにくくなってしまいます。
災害時のリスクが高いから
袋地が売れにくい5つ目の理由は「災害時のリスクが高い」からです。
前述したように、袋地は接道していないので、緊急車両の出入りができません。
なので、火災が起きたときは消防車が入れず消火活動や救助が遅れたり、急病人が出た場合も救急車が入れず処置が遅れるなどのリスクが発生してしまいます。
人命に関わるリスクも抱えていることで、袋地は売れにくくなってしまいます。
給排水管が隣地に埋設されているから
袋地が売れにくい6つ目の理由は「給排水管が隣地に埋設されている」からです。
袋地に建っている家の給排水設備は、基本的に隣地に埋設されています。
よって、補修や修繕を行う際は、隣地の許可が必要になります。
仮に隣人から許可が得られない場合は、工事を開始できず、裁判沙汰になるケースもあります。
大規模な工事を行う場合は、騒音や振動による影響も大きくなり、隣地に与える精神的ストレスも大きくなります。
そういった気遣いに対するわずらわしさにより、袋地は売れにくくなります。
リフォームや解体費用が高いから
袋地が売れにくい7つ目の理由は「リフォームや解体費用が高い」からです。
前述したように、袋地は公道に接していないので、リフォーム業者のトラックや重機が進入しづらいです。
その場合、小さな車両を使うことで資材の搬入回数が増えたり、工期が長引くことで人件費が増えるなど、業者の手間や予算がかさみます。
それに伴ってリフォーム費用や解体費用が上がってしまうのです。
ちなみに、増改築のような「建築確認申請」が必要なリフォームは行うことができません。
再建築不可物件の場合、そもそもが接道義務を満たしていない現行法違反の物件のため、リフォームの建築確認申請についても許可が下りないからです。
再建築不可物件で可能なリフォームは、キッチンや浴室などの水回りの入れ替えや壁・床の張替えなどの建築確認申請がいらないリフォームのみとなります。
袋地のリフォームや解体は、通常の土地より費用が高くなるので、買主に敬遠され売れにくくなります。
住宅ローンが通りにくいから
袋地が売れにくい8つ目の理由は「住宅ローンが通りにくい」からです。
住宅ローンを融資する銀行は、建物を建てられない袋地のような建築基準法に適さない物件は融資対象外にしていることが多い傾向にあります。
「価値のない袋地に対してお金は貸せない」と考えているのです。
よって、仮に「袋地で良いから買いたい！」という人がいても、住宅ローンが使えないので買えません。
購入するには、まとまった現金が必要ですが、そんな大金を用意できる買主はほとんどいません。
なので、袋地は、半永久的に売れ残る可能性もあるのです。
再建築不可物件の住宅ローンについては、以下の記事で詳しく解説しています。
袋地を売却する3つの方法
買い手が付きづらく、価格も安くなりやすい袋地でも売れやすくする方法はあります。
袋地を売却する方法は、以下の3つです。
袋地などの再建築不可物件専門の買取業者に売却する
袋地を売れやすくする1つ目の方法は「専門の買取業者に買い取ってもらう方法」です。
売主の所有物件を、不動産会社が直接買い取ること。仲介業者のように広報活動や買主探しを行うことはしない。
袋地を売れやすくする方法の中では、これが最も現実的であり、最適な方法と言えます。
専門の買取業者は、袋地を「商品化」して再販するノウハウを豊富に持っています。
例えば、専業の買取業者は、そのままでは売れない袋地を購入したあとに囲繞地所有者と交渉して隣地を買い取ったり、通路部分を買い取って旗竿地化するなどをして、再建築可能な物件に再生します。
袋地が再建築可能な物件になれば、一般個人の買い手からも需要があるので、相場通りの価格で一般の買い手や懇意にしている不動産投資家に再販することができるのです。
このように、専門の買取会社はどんな袋地でも「商品化＝収益化」できるので、あなたの物件も高確率で買い取ってもらえます。
対して、「仲介業者」に袋地の売却を依頼すると一般の個人が買い手となるので、前述したとおり「リスクのある物件」と見られ、数年単位で売れ残ってしまったり、永遠に売れないおそれもあります。
売主から不動産の売却依頼を受けた不動産仲介会社が、チラシやネットを活用して一般の買い手を探し、契約・決済までを取りまとめる取引方法。
つまり、袋地をスムーズに売却したいなら、相談先は「専門の買取業者」の一択です。
もし、「今すぐ袋地を手放したい」と思っているなら、そのような特殊な土地を専門に扱う買取業者に査定を依頼してみてください。
なお、弊社（株式会社AlbaLink）は袋地のような特殊物件を専門に扱う買取業者です。
弊社は「全国対応」、査定や相談は「無料」ですので、少しでも買取を検討していましたら、まずは弊社へ一度ご相談ください。
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※「物件住所」「氏名」「メールアドレス」を伝えるだけで相談を依頼できます。（※個人情報保護は万全です）
※無料相談はサービスの一環であり、買取を前提としておりませんので、お気軽にご利用ください。
なお、再建築不可物件を買取業者に買い取ってもらうメリットや買取価格の相場、買取業者の選び方は以下の記事でも詳しく解説しています。
隣地所有者に交渉する
袋地を売れやすくする2つ目の方法は「隣地所有者に購入してもらう」ことです。
前述したように、袋地は「再建築不可物件」なので売れません。
しかし、囲繞地の所有者が袋地を買えば、1つの土地となり、道路と接するので再建築不可が解消されます。
囲繞地の所有者からしても土地の面積を広げられるので、win-winとなります。
逆もしかりで、袋地の持ち主が囲繞地を購入しても同じような効果が得られます。
このように、隣地所有者に土地を購入してもらえば「再建築不可が解消される」「土地が広がる」ので、まさに一石二鳥です。
ただし、隣地所有者が「隣の土地が欲しい」と思うことは稀です。
実際に隣人から話が来ているなら売却を進めるべきですが、そういった話がないなら、トラブルを避けるためにも無理に売却を持ち掛けるのは控えた方が無難です。
再建築可能にして売却する
袋地を売れやすくする3つ目の方法は「再建築可能にして売却する」です。
以下の図のように、袋地を「旗竿地」にして接道義務を満たせば、再建築可能物件に生まれ変わります。
袋地を旗竿地にする方法は、主に2つあります。
| 等価交換 | 自分の余っている土地があれば、隣地から「接道義務に必要な土地」と交換してもらう。 |
|---|---|
| 土地を一部購入する | 「接道義務に必要な土地」を隣地から一部購入する。 |
袋地が再建築可能になれば、「建て替えできないリスク」や「住宅ローンがつかえないリスク」がなくなり、売れやすくなります。
また、囲繞地についても、袋地の接道義務が満たされることで、囲繞地通行権という権利関係がなくなり、袋地所有者とわずらわしいやりとりをしなくて済むので、売却しやすくなります。
ただし、どちらの方法も隣人との交渉が必要です。
普段からコミュニケーションが取れているなら良いですが、普段から話さなかったり関係が悪いなら、交渉が上手くいかない可能性が高いです。
「隣人との交渉が難しい」「隣地を購入する費用がない」といった場合は、「専門の買取業者に買取を依頼する」ことをお勧めします。
専門の不動産買取業者であれば、袋地のまま買い取ってくれます。
弊社Albalinkでも買取可能ですので、ぜひ一度、弊社の無料買取査定をご利用ください。
なお、旗竿地を高額売却する方法は以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
【実例】袋地を売却して悩みから解放されたエピソード2選
袋地の売却を諦めかけている方でも、リアルな成功エピソードを読めば、解決策が具体的にイメージしやすくなります。
実際の売却エピソードを参考に、袋地を売るべきか・いつ売るべきかを判断しましょう。
以下2つは、不動産買取業者に袋地の売却を依頼した事例です。
父から受け継いだ古家が建つ袋地。再建築不可の物件というだけでも売却は難しいのに、さらに囲繞地通行権をめぐって隣人と長年のトラブルが続いていました。「うちの土地を通るなら、通行料を払え」
「勝手に通るな、不法侵入だ」
最初は話し合いで解決しようとしましたが、隣人の態度は日に日に激しくなるばかり。
玄関を出るたびに怒鳴り声が飛んでくる毎日。
毎朝玄関を開けるのが怖くなり、外出すること自体が苦痛になっていきました。
精神的にも限界を感じ、一刻も早く手放したい気持ちだけが募っていました。
しかし、不動産会社に依頼して売りに出しても買い手はなかなかつきません。
複雑な権利関係が足かせとなり、時間だけが無情に過ぎていく日々。
そんな時に勧められたのが、不動産買取でした。
袋地や再建築不可に詳しい担当者が複雑な事情も丁寧に整理してくれて、手続きはスムーズに進みました。
あっという間の決着。
「こんなに早く終わったんですか？」
売却が完了した日、長い間ずっと張り詰めていた緊張がふっとほどけた気がして、思わず涙が出ました。
【長年背負っていた維持費の負担が消えた：Kさん（50代・女性）】
親が残してくれた袋地。
思い出はあっても、遠方に住む自分には管理のしようがありませんでした。
草は伸び放題、固定資産税の通知が届くたびに罪悪感と焦りが募るばかり。
「いつか何とかしなければ」と思いながらも、複雑な立地条件がネックとなり、一般市場では売却の見込みが立たない。
手つかずのまま、ただ時間だけが過ぎていきました。
そんな時、不動産買取という選択肢に出会いました。
草刈りなどの準備も不要で、遠方からでも手続きが進められたので、驚くほどスムーズな売却となりました。
「これでやっと、あの土地のことを考えなくて済む」
手続きが完了した日、長年背負っていた重荷がすっと消えた気がしました。
今では、
「土地は持ってるだけで負担になる場合がある」
「売却を先延ばしにするほど、維持費と罪悪感だけが積み重なっていく」
と実感しています。
同じように、売れない土地の所有で悩んでいる方がいたら、「土地に強い専門の買取業者への依頼」を勧めたいと思います。
袋地の売却先にピッタリな優良買取業者を選ぶポイント
袋地は買取業者に売却してもらうのが最適であることを前章でお伝えしました。
しかし、買取業者ならどこでも良いわけではありません。
買取業者によって扱う物件の得手不得手がありますし、中にはあなたの物件を安く買い叩こうとする悪徳業者もいるからです。
ですからこの章では、袋地を「スムーズ」かつ「高額」で買い取ってくれる優良業者の選び方について解説していきます。
袋地などの再建築不可物件の買取実績が豊富な業者をピックアップ
袋地を買い取ってくれる優良業者を選ぶ際は、それらの物件を買い取った実績がある買取業者をピックアップしてください。
袋地を扱ったことのない買取業者に売却を依頼しても、ノウハウがないので適正価格をつけることができないからです。
買取業者は、物件を買い取ったあとに再販することで利益を得ますが、袋地を扱ったノウハウがないと、再生するのにどのくらいコストが必要かがわかりません。
ですから、そういった買取業者は、買い取った後に損をしないように、買取価格を安く見積もるしか手段がないのです。
対して、実績のある買取業者なら、再生するのにどのくらいコストがかかるかが精密にわかるので、コストを安く抑えることができ、その分買取価格に還元できます。
袋地をお得に手放したいなら、それらの物件を買い取った実績のある業者を選び、できる限り高く売却しましょう。
なお、弊社アルバリンクは袋地をはじめ、再建築不可の土地やトラブル物件を専門に扱う買取業者です。
実際に、袋地（＝未接道の土地）を買い取った事例もあり、お客様より喜びの声をいただいております。
あなたの袋地をできる限り高く売りたいとお考えなら、まずは弊社にご相談ください。
※「物件住所」「氏名」「メールアドレス」を伝えるだけで相談を依頼できます。（※個人情報保護は万全です）
※無料相談はサービスの一環であり、買取を前提としておりませんので、お気軽にご利用ください。
弁護士等の専門家と提携しているか確認する
袋地を買い取ってもらうなら、弁護士や司法書士といった専門家と提携している買取業者を選んでください。
袋地は、通常の物件と違って問題やトラブルを抱えているケースが多く、上記の専門家の力を必要とする可能性が高いからです。
例えば、隣人とトラブルを起こして居たり、再建築不可物件であることで代々放置され、登記が正確に行われていなかったりなどの問題を抱えているケースが少なくないです。
そんな時、専門的な知識のある弁護士や司法書士のサポートがあれば、スムーズに解決してくれます。
逆に、弁護士や司法書士と提携していない買取業者を選んだ場合、そういったトラブルに慣れていない不動産担当者が解決にあたります。
不動産担当者は不動産の知識はあっても、そういった揉め事に関する知識はないですから、なかなか解決にに向かわないですし、むしろ、問題を悪化させることもあり得ます。
あなたの袋地に関して、すでにトラブルを抱えている状態なら、弁護士や司法書士といった専門家と提携している買取業者を選んでください。
実際の利用者の評判を確認する
優良業者を選ぶ際は、Googleなどのレビューサイトで利用者の口コミを確認することが重要です。
星の数やコメント数だけでなく、内容と返信の質にも注目しましょう。
悪質な業者の場合、「説明と実態がかけ離れていた」「対応が雑で不安が残った」といった不満の声が目立ちます。
さらに、そうした低評価に対しても返信がなかったり、定型文で形式的に対応するだけのケースが多く見られます。
一方、優良業者には「○○さんが親身に対応してくれた」「不安だったが、安心して任せられた」といった感謝の声が集まる傾向があります。
また、低評価のコメントに対しても、誠実かつ丁寧に向き合っている点も特徴です。
弊社アルバリンクでも、いただいた口コミはポジティブ・ネガティブを問わず、貴重なご意見として一つひとつ丁寧に対応するよう心がけております。
口コミを読む際は、自分と似た状況・条件の人がどう感じたかという視点を持って確認するとより参考になるでしょう。
袋地に強いおすすめの再建築不可専門の買取業者3選
ここまで、袋地を高く買い取ってくれる買取業者の選び方についてご紹介しました。
しかし、実際にどのような買取業者がいるのか、どこへ依頼すれば安心して売却できるのかがわからないですよね。
そこでこの章では、袋地を専門に扱うおすすめの買取業者を3社ご紹介します。
ここでご紹介する3社へ査定を依頼し、査定価格の根拠を聞いたうえであなたに最も適した買取業者を選ぶと良いでしょう。
株式会社AlbaLink（アルバリンク）
株式会社AlbaLink（アルバリンク）は、全国を対象に一般の不動産会社は取り扱わない難しい「訳あり物件（袋地や旗竿地など）」の買取をメインに事業を展開しています。
訳あり物件の買取から販売までをすべて自社で行っており、再生コストを最小限に抑えた分を買取価格に上乗せしているため、できる限り高値での買取が可能です。
累計相談件数は約50,000件（※2026年1月時点）の実績があり、経験豊富なスタッフがスムーズな売却をサポートします。
あなたのご要望をうかがいながら最適な買取プランをご提案いたしますので、袋地をスムーズに売却したい場合は、お気軽にお問い合わせください。
| 会社名 | 株式会社AlbaLink |
|---|---|
| 本社所在地 | 東京都江東区木場二丁目17番16号 BESIDE KIBA 3階 |
| 電話番号 | 0120-683-422 |
| 営業時間 | 10:00～19:00 |
| 宅建番号 | 国土交通大臣(1)第10112号 |
| 公式ホームページ | https://albalink.co.jp/ |
株式会社クランピーリアルエステート
株式会社クランピーリアルエステートは、袋地や底地などさまざまな訳あり物件を自社で買い取っている買取業者です。
全国の士業と連携していて不動産トラブルの解決に強いという特徴があるため、権利関係に問題を抱えている物件を売却したい場合におすすめです。
| 会社名 | 株式会社クランピーリアルエステート |
|---|---|
| 本社所在地 | 東京都中央区築地2-10-6Daiwa築地駅前ビル9F |
| 電話番号 | 03-6226-2566 |
| 営業時間 | 10:00～19:00（土日祝定休） |
| 宅建番号 | 国土交通大臣（1）第10446号 |
| 公式ホームページ | https://c-realestate.jp/ |
株式会社ティー･エム･プランニング
株式会社ティー･エム･プランニングは、東京・神奈川エリアに実績のある買取業者です。
特徴は、買い取った訳あり物件のリフォームを自社で行う点にあります。
外部の業者へ依頼するよりもリフォームコストを抑えられる分、高額買取の提示が可能です。
該当エリア内に不動産を所有する方におすすめです。
| 会社名 | 株式会社ティー・エム・プランニング |
|---|---|
| 本社所在地 | 東京都目黒区東が丘1丁目16番7号（Ｔ．Ｍ．Ｐ本社ビル） |
| 電話番号 | 03-3418-2777 |
| 営業時間 | 9:00～18:00（土日祝定休） |
| 宅建番号 | 東京都知事免許（8）第61604号 |
| 公式ホームページ | https://www.j-angel.co.jp/ |
まとめ
今回は、袋地について、両者が売れにくい理由や売却価格の相場などを詳しく解説しました。
袋地には「建て替えできないリスク」、囲繞地には「敷地内を隣人に通行されるリスク」があるため、通常の土地よりも売れにくく、売却価格の相場も下がります。
ただ、本文でも紹介した通り、そんな袋地でも「売れやすくなる方法」は存在します。
そして上記の中でも、袋地を高く売却したいなら、そういった特殊な土地に強い専門業者に買取を依頼するのがおすすめです。
専門の買取業者は、仲介業者や一般の買取業者と違い、袋地を上手く「商品化（収益化）」するノウハウを持っています。
あなたの土地を高く買い取っても利益を出せるので、査定額が高くなりやすいです。
ちなみに、当サイトを運営している「株式会社AlbaLink（アルバリンク）」は、袋地のような特殊物件に強い専門の買取業者です。
弊社は2011年に創業して以降、数多くの再建築不可物件を買い取りしており、
累計買取件数4,500件以上の買取実績（2026年1月時点）があり、他の業者が断るような物件でも、数多く買い取りしてきました。
おかげさまで、
- 他社からは全く相手にされなかったが、アルバリンクだけは迅速で丁寧な対応をしてくれた。
など、お客さまよりありがたいお言葉を数多くいただいております。
10年以上の買い取り経験をもとに、あらゆる可能性を模索しながら、あなたや物件と誠実に向き合うことをお約束いたします。
弊社は日本全国で買い取り対応を行っておりますので、お気軽にご相談ください。
※「物件住所」「氏名」「メールアドレス」を伝えるだけで査定を依頼できます。（※個人情報保護は万全です）
※無料査定はサービスの一環であり、買取を前提としておりませんので、お気軽にご利用ください。
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