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不動産の告知事項とは？買主の購入判断を左右する重大な瑕疵
不動産取引における「告知事項」とは、買主が購入するかどうかを判断する上で重大な影響を与える瑕疵のことです。
建物や土地の傷・欠点・欠陥を指す不動産用語。一般的に「訳あり物件」として認識され、不動産の価値や居住性に影響を与える状態のこと。
宅地建物取引業法では「契約締結前までに買主へ必ず説明しなければならない」と定められているため、不動産に告知事項がある場合は、その詳細を正確に説明する法的義務があります。
不動産告知事項の基本情報一覧
不動産告知事項の基本情報は以下のとおりです。
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 法的根拠 | 宅地建物取引業法47条（不告知・虚偽告知の禁止） |
| 告知タイミング | 売買・賃貸契約の締結前 |
| 告知方法 | ・重要事項説明書に書面記載 ・宅地建物取引士による口頭説明 |
| 違反リスク（行政責任） | ・業務停止処分 ・免許取消処分 ・刑事罰（2年以下の懲役または300万円以下の罰金） |
| 違反リスク（行政責任） | ・業務停止処分 ・免許取消処分 ・刑事罰（2年以下の懲役または300万円以下の罰金） |
| 違反リスク（民事責任） | ・契約不適合責任（修補・代金減額・契約解除・損害賠償） ・不法行為責任（損害賠償請求） |
売主は告知事項を買主に伝える義務がある
前述したとおり、不動産の告知事項は買主の購入意思決定に直接影響するため、売主は瑕疵の内容を正確かつ詳細に伝える法的義務を負います。
宅地建物取引業法47条では、以下の行為を明確に禁止しています。
- 故意の隠蔽：瑕疵の事実を意図的に隠すこと
- 虚偽の説明：不実・不正確な内容を告げること
- 説明の省略：重要な瑕疵情報を説明しないこと
こうした売買契約前に瑕疵の内容を買主へ伝える義務を「告知義務」といいます。
売主が買主へ告知事項を伝えなかった場合、次に解説する契約不適合を問われ、損害賠償などを請求される恐れがあります。
告知義務違反による契約不適合責任のリスク
不動産の告知事項を正しく説明せずに売買契約を締結した場合、売主は「告知義務違反」として契約不適合責任に問われる重大なリスクがあります。
引き渡した不動産が契約書の記載内容と異なる欠陥・瑕疵があった場合に、買主が売主に対して責任追及できる法的制度です。
契約不適合責任になると、買主に対して代金減額をしたり、損害賠償を支払ったりするなどして売主が欠陥を補完しなくてはなりません。
買主が行使できる権利は以下のとおりです。
- 追完請求権：瑕疵の修補・代替物の引渡し要求
- 代金減額請求権：売買代金の減額要求
- 損害賠償請求権：被った損害の賠償要求
- 契約解除権：売買契約の解除・原状回復要求
実際に、告知義務違反をして、契約不適合責任となった裁判例を見ていきましょう。
| 状況 | 中古マンションの購入後に、6年前にベランダで首つり自殺があった事実が発覚した |
|---|---|
| 訴え・判決 | 「本件事件を知っていれば購入しなかった」として、契約解除・売買契約約定の違約金を請求を求め、違約金640万円の損害賠償が認められた |
| 理由 | 本件瑕疵を買主に告げなかったのは、履行利益を賠償する責任があると認められたため |
こちらの判例は、マンション内で首吊り自殺があった事実を売主に告げられずに購入したケースです。
家族で平穏に暮らし続けるという履行利益を賠償する責任があると認められたので、損害賠償が認められました。
この判例から、事件から仮に6年経過して風化したように思えても告知義務は残り続けることがわかります。
契約不適合責任については、下記の記事で詳しく解説していますのでご覧ください。
告知事項の対象となる4つの瑕疵
告知事項の対象となる4つの瑕疵は以下のとおりです。
これらの瑕疵が不動産告知事項の対象である理由は、買主の購入意思決定に重大な影響を与える可能性が高いためです。
なお、不動産広告で見かける「告知事項あり」というのも、不動産がなんらかの瑕疵を抱えている状態を表しています。
ここでは、それぞれの瑕疵の詳細について解説します。
なお、瑕疵物件の種類・売却相場については、以下の記事で詳しく解説しています。
環境的瑕疵
環境的瑕疵とは、物件自体に問題はないが、周辺環境に住む人が嫌悪感や不快感を抱くような状況がある瑕疵です。
環境的瑕疵の代表例は、近隣にあると嫌がられる施設である「嫌悪施設」が物件周辺に存在していることです。
具体的には、下記のような施設が嫌悪施設として挙げられます。
また、近隣住民とのトラブルを抱えているケースも環境的瑕疵に該当します。
過去の事例では、売主が売買契約の際に隣人トラブルがある事実を告知せずに売却し、売買代金2,280万円の20%にあたる456万円を説明義務違反の損害として認められた事例があります。
参照元：大阪高裁平成16年12月2日判決
このケースでは、売主が住居中に隣人から「子供がうるさい」との理由で、洗濯物に水をかけられる・泥を投げられるなどで警察沙汰になった過去があるにもかかわらず、その事実を隠して売却していたようです。
この他にも近隣トラブルの代表例には「騒音トラブル」もあります。
環境的瑕疵に該当する基準や騒音トラブルについては、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。
心理的瑕疵
心理的瑕疵とは、物件そのものには問題はないが、過去に人の死が発生して住む人に心理的抵抗感を抱かせる状況のことです。
過去に、自殺や他殺、火災死が起きた物件は住む人に嫌悪感を抱かせ、本来住宅に備わっているはずの機能が欠けているとみなされるからです。
心理的瑕疵に該当する死因、該当しない死因は以下のとおりです。
| 心理的瑕疵に該当する死因 | 自殺 他殺（殺人事件） 火災による死亡 孤独死（特殊清掃が必要） |
|---|---|
| 心理的瑕疵に該当しない死因 | 自然死（老衰・病死） 不慮の事故（転落など） 日常生活で予想される死 |
実際に、国土交通省の公表する宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインでは、下記のように記載されています。
簡単に言うと、過去に人の死が発生した不動産は、契約締結の判断に重要な影響を及ぼす可能性が高いということです。
過去には、50年前に殺人事件が起きた物件が説明すべき瑕疵にあたるとされ、売主・仲介業者への損害賠償が認められた事例もあります。
このことから、心理的瑕疵は物理的な問題ではないため、どれだけ時間が経っても風化しないことがわかります。
心理的瑕疵の詳細については、以下で詳しく解説しているのでご覧ください。
心理的瑕疵の告知義務が残る場合がある
以下のガイドラインでは、心理的瑕疵の告知義務は賃貸では3年・売買では永遠に続くとされています。
参照元：国土交通省｜宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン
つまり、心理的瑕疵は時間が経過しても風化せず、告知義務が残る場合があるのです。
告知義務にならないケースもある
人の死が発生した心理瑕疵物件であっても、「自然死」や「不慮の事故」は告知義務の対象になりません。
自然死や不慮の事故は、自宅内で発生することが十分に予想されるものとされているからです。
例えば、老衰や病死、階段からの転落死などは日常生活で予想されるものであるため、告知義務の対象外です。
しかし、自然死であっても遺体の発見が遅れて腐敗するなどして特殊清掃が入ると、物理的瑕疵も発生するので告知義務の対象になります。
自然死でも告知義務が発生するケースについては、以下の記事で詳しく解説しています。
物理的瑕疵
物理的瑕疵とは、建物や土地そのものに物理的な欠陥・不具合・損傷がある状態を指します。
物理的瑕疵には、以下のような種類があります。
| 種類 | 具体例 | 影響・リスク |
|---|---|---|
| 構造的欠陥 | 雨漏り、壁のひび割れ、地盤沈下 | 建物の安全性・居住性に直接影響 |
| 設備不良 | 給排水管の故障、電気設備の不具合 | 日常生活に支障をきたす |
| 害虫被害 | シロアリ被害、木材の腐朽 | 建物の耐久性・資産価値の低下 |
| 土地の問題 | 土壌汚染、地中埋設物 | 健康リスク・除去費用の発生 |
このような欠陥は、不動産が本来備わっている機能や品質が備わっていない状態であり、物理的に買主の生活に悪影響を及ぼすからです。
実際に、購入した土地に大量の埋設物があったことが発覚し、買主がそれらの撤去にかかった工事費用3,046万円の請求が認められた事例もあります。
このケースでは、契約時の特約に「売主は3ヶ月以内に請求されたものに限り瑕疵担保責任を負う」という内容の記載はありましたが、除去費用の請求が認められています。
参照元：平成23年1月20日 東京地裁
瑕疵担保責任は、2020年の民法改正で契約不適合責任に一本化され、売主が買主に対して負う責任の範囲が拡大し、買主の権利がより強化されています。
このことから、売主が明らかに瑕疵を認識していたにもかかわらず告知義務違反を起こしていれば、特約に関係なく売主が瑕疵を解消しなければならないことがわかります。
法的瑕疵
法的瑕疵とは、建築基準法・消防法・都市計画法などの法令に違反しており、建築や使用に制限が課せられている状態のことです。
法的瑕疵の主な種類は以下のとおりです。
| 種類 | 内容・制限 |
|---|---|
| 建ぺい率・容積率違反 | 法定基準を超えた建築により増改築が制限される |
| 接道義務違反 | 道路に2m以上接していないため建て替えができない |
| 違法建築 | 建築確認を得ずに建築された建物 |
| 市街化調整区域 | 原則として建築が制限されている区域 |
本来、不動産を購入した買主は、建て替えや増改築を行えるはずですが、法的瑕疵物件では建築制限により自由な活用ができません。
実際に、売主が接道義務違反である不動産を買主に説明をせずに売却したことで、損害賠償が認められた事例もあります。
参照元：平成2年2月17日 千葉地裁
接道義務とは、建築基準法で規定された道路に、家の間口が2m以上接していなければならないとする義務です。
上記の規定に該当しないことを理由に、建て替えができない不動産を「再建築不可物件」と呼びます。
接道義務を満たしていないため建て替えができない不動産を「再建築不可物件」と呼びます。これらの物件は度重なる建築基準法の改正により現行法に適合しなくなった不動産で、法的瑕疵に該当します。
再建築不可物件についての詳細が気になる方は、以下の記事で詳しく解説しているのでご覧ください。
【画像付き】不動産の告知事項を買主に伝える方法
不動産の告知事項を買主に伝える方法は、売買契約の締結前に口頭で説明・書面への記載にて告知をします。
告知しなければならないと宅建業法で定められていますが、告知事項の記載方法について明確な規定はありません。
一般的には、下記の画像のような重要事項説明書の「その他重要な事項」の部分に記載されることが多いです。
引用元：東京リバブル｜重要事項説明書
このように、契約書面に告知事項として瑕疵の内容を記載した上で、買主へ口頭でも伝える必要があります。
告知事項がある不動産は敬遠されて売れにくい【価格も下がる】
告知事項がある不動産は一般の買い手から敬遠されるため、売れにくいです。
前述したように、告知事項は一般的には訳あり物件を指すので「物件になにかしらネガティブな要素がある」と連想させるからです。
実際に事故物件に関して言えば、弊社が男女500人へのアンケート調査した結果「住んでも良い」と回答した人は、わずか28.6%でした。
事故物件に住むのは「あり」と答えのは全体の28.6%
住みたくない理由は、「なんとなく嫌」「霊感があるから抵抗がある」など、精神的・心理的なものが多く挙げられています。
このように心理的抵抗感を与えてしまう物件は、通常の不動産より価格を下げるなどして付加価値を付けなければ買主が見つかりません。
告知事項がある物件の売却相場は不動産の条件・瑕疵の度合いによっても異なりますが、通常の不動産の価格よりも20%〜80程度下がる傾向にあります。
価格を下げたとしても、告知事項がある物件は買い手に心理的抵抗感を与えるので売却は難しいと言えます。
告知事項のある不動産でも問題なく売却できる！
「告知事項のある不動産は売れない」と諦める必要はありません。
買い手の中には告知事項を気にしない人もいるので、正しい売り方をすれば問題なく売れるからです。
告知事項のある不動産の正しい売り方について解説します。
まず、不動産を売却する方法は2種類あり、「一般の不動産業者（仲介）」と「買取業者」のどちらかに相談します。
| 項目 | 仲介業者 | 買取業者 |
|---|---|---|
| 売却方法 | 売主と買主の仲介・マッチング | 業者が直接買取 |
| 買主 | 一般個人（マイホーム購入者） | 不動産のプロ（業者） |
| 販売活動 | ポータルサイト・チラシ等で広告 | 不要（即座に査定・買取） |
| 告知事項物件の適性 | ×（売却まで時間がかかる） | ◎（売却しやすい） |
仲介業者は、売主と買主の成約をサポートする業者です。
不動産ポータルサイトやチラシを活用して幅広く購入希望者を募り、成約が決まるまでの期間の仲介役を担います。
買取業者は、売主の不動産を直接買い取る業者です。
業者が買主となるので、販促活動などはなく、売主・買主の両方が合意した時点で売却が決定します。
一般の不動産業者・買取業者にどのような違いがあるのかは以下の記事で詳しく解説しています。
結論から言うと、告知事項のある不動産は「専門の買取業者」であれば売却しやすいです。
その理由を2つの売却方法を解説しながらお伝えしていきます。
一般の不動産業者（仲介）では売却が困難な3つの理由
一般の不動産業者に、告知事項のある不動産の売却依頼をしても売れにくいです。
なぜなら、一般の不動産業者がターゲットにしているのは、一生住む家の購入を検討している一般の買い手だからです。
売却困難な具体的な理由は以下のとおりです。
| 理由 | 詳細 |
|---|---|
| 買主が見つかりにくい | 一般個人は心理的抵抗感が強い マイホーム用途では敬遠される 長期間の売れ残りリスク |
| 契約不適合責任のリスクが継続 | 契約不適合責任を問われる可能性 隠れた瑕疵の発覚リスク 売却後も責任追及の恐れ |
| リフォームや修繕が必要で費用がかかる | リフォーム・修繕費用 特殊清掃費用（3～60万円） 長期間の維持管理費 |
買主が見つかりにくい
前述のアンケート調査のとおり、一般個人の71.4%が告知事項ありの物件購入を拒否するため、仲介業者経由では買主を見つけることが困難です。
法的瑕疵（再建築不可物件など）を抱えた告知事項ありの不動産の場合、建物が劣化しても建て替えができないため、一生住めない可能性が懸念され、ほとんど売れません。
契約不適合責任のリスクが継続
一般個人への売却では、売却後も契約不適合責任を問われるリスクが残り続けます。
告知事項として伝えていなかった瑕疵が売買が決まった後に見つかった場合、買主は売主に責任追及できる権利があるからです。
仮に、売主が瑕疵の存在に気付いていなかったとしても、契約不適合責任は免責にはなりません。
そのため、売主は告知事項がある不動産を売却した後も、契約不適合責任に問われるリスクを抱えたまま過ごすことになります。
リフォームや修繕が必要で費用がかかる
事故物件の場合、リフォームや特殊清掃が売却活動において必要になるのでその分費用がかかります。
一般の不動産業者はあくまで仲介役であり、物件のメンテナンス等は売主が行う必要があるからです。
費用相場の一例として、特殊清掃の場合はワンルームで3万円〜8万円・4LDK以上だと22万円〜60万円程度かかります。
ただでさえ値下げの必要がある告知事項ありの不動産に、これらを売出し金額を上乗せすると売却は余計に難しくなります。
専門の買取業者が告知事項ありの不動産に最適な理由
不動産の告知事項がある物件は「専門の買取業者」への売却が最も効果的で確実です。
ここで言う専門の買取業者とは、事故物件などの訳あり不動産に特化し、瑕疵のある物件を再生・活用するノウハウを持つ業者のことです。
専門の買取業者への売却が最適な理由は、なんらかの瑕疵を抱えた物件を再生させる専門家なので確実に売却できる上に、高額売却できるからです。
専門買取業者のメリットは以下のとおりです。
| メリット | 詳細 |
|---|---|
| 驚異的なスピード売却 | 平均1ヶ月で売却完了 最短3日での現金化も可能（※物件や業者により前後する） 販売活動期間が不要 |
| 法的リスクが大幅に軽減される | 契約不適合責任が完全免除 売却後の責任追及なし 安心して取引完了 |
| 売主が修繕コストを直接支払わなくて済む | 現状のまま買取 リフォーム・清掃不要 余分な費用が一切不要 |
驚異的なスピード売却
買取業者であれば、売主・買主の双方が価格に合意すれば平均1ヶ月程度で売却可能です。
前述したように、一般の不動産業者は新しく買主を募りますが、買取業者は直接売主から不動産を買い取るからです。
一般の不動産業者では、需要のある物件でも売却に3ヶ月〜6ヶ月程度かかるので、買取業者のスピード感は大きなメリットと言えます。
法的リスクが大幅に軽減される
買取業者は修繕する前提で買い取るので、契約不適合責任を免除してくれます。
そもそも契約不適合責任は、不動産の知識を持たない一般の買主を保護する目的で定められている制度だからです。
そのため、不動産のプロである買取業者が買い取る場合は契約不適合責任の免責の特約を設けてもらえます。
買取業者に売却すれば、売主からの契約不適合責任の通知が届く心配がありません。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、不動産を買い取るにあたって契約不適合責任が一切ありませんので、瑕疵を抱えている物件でも安心してお問い合わせください。
売主が修繕コストを直接支払わなくて済む
買取業者はそのままの状態で買い取ってくれるので、リフォームや特殊清掃の費用がかかりません。
そもそも買い取った不動産をリメイクして活用する前提なので、欠陥がある物件でも買取業者が現状のまま買い取った後に業者のほうで修繕などを行うからです。
そのため、遺体の発見が遅れたことで建物に物理的な欠陥が生じたとしても、売主が特殊清掃やリフォームに手間や費用をかける必要がありません。
売れるかわからない不動産の売却活動のために、余分な費用をかけなくて済むのは買取業者の大きなメリットです。
弊社Albalinkの事故物件の買取事例
前項では、事故物件の売却先は専門の買取業者が最適であるとお伝えしました。
そこでこの章では、弊社Albalinkを例にとり、実際の事故物件の買取事例を紹介します。
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような事故物件を多数買い取ってきました。
実際、弊社は下記のように「孤独死」「自殺」「溺死」などさまざまな事故物件を全国から買い取っています。
上記の買取金額を見ていただけばわかる通り、弊社は事故物件であっても物件全体の価値を適切に評価し、適正価格で買い取っています。
実際、事故物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「思った以上の高値で買い取ってもらえた」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
そのため、事故物件というデリケートな対応が求められる物件も、売主様のプライバシーを守りながら、速やかに高値で買い取らせていただきます。
信頼できる買取業者に安心して事故物件を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
告知事項のある不動産に住むのはデメリットが多い
告知事項がある不動産に住むのはデメリットが多いです。
瑕疵を抱えた家は、基本的に住む人の住み心地を欠く可能性が高いからです。
この章では、告知事項のある不動産に住むデメリットについて以下の内容で解説します。
精神的負担が大きい
告知事項のある不動産に住む1つ目のデメリットは、精神的負担が大きいことです。
住む人が告知事項に書かれた内容に関する影響を受けて、快適に住めなくなるからです。
例えば、死亡事故が起きた部屋では、住む人がその現場に足を踏み入れるには心理的抵抗感が生じますし、隣家の騒音トラブルなどがあれば不眠などを起こす可能性があります。
購入時に想像していた以上に精神的負担が大きくなる恐れがあります。
民度が低い住民とトラブルになりやすい
住民とトラブルになりやすいことも、告知事項のある不動産のデメリットです。
物件に環境的瑕疵や法的瑕疵などがある場合、周辺の不動産価値は低いので、民度の低い住民が集まりやすいからです。
例として、民度が低い住民はゴミ出しが雑な傾向にあります。
当然ですが、近隣住民のゴミ出しの雑さが原因で自宅に悪臭が充満したり害虫が湧いたりすれば、住む人の住み心地は大いに欠けるはずです。
告知事項のある不動産は、近隣トラブルを招きやすいと言えます。
不可解な現象が起こる可能性もある
事故物件の場合、不可解な現象が起こって快適に暮らせなくなる可能性もあります。
科学的根拠はないので絶対ではありませんが、物が勝手に動く、誰もいない部屋で人の気配を感じるなどの心霊現象に遭遇する可能性は十分考えられるのです。
前述したように、事故物件は多くの人に心理的抵抗感を与えます。
住む人が霊感を持っていたり、神経質だったりすれば、なおさら不可解な現象によって物件へ嫌悪感を抱くでしょう。
まとめ
今回は告知事項の概要や、告知事項ありの不動産をスムーズに売却する方法を解説しました。
孤独死が起きて特殊清掃が入った告知事項ありの不動産は、その事実を購入希望者に必ず伝えなくてはなりません。
しかし、孤独死があった事実を伝えると購入希望者に心理的抵抗感を与えることから、告知事項ありの物件の売却は難しくなります。
いつまでも告知事項ありの不動産を抱え続ける状況を脱却したい方は、専門の不動産買取業者に相談しましょう。
専門の買取業者であれば、ネガティブな要素を抱えた不動産の取り扱いに慣れているので、確実に・好条件で売却が期待できるからです。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は日本全国の数多くの事故物件を買い取ってきた実績をもつ、スピード買取・高額買取に定評がある専門の買取業者です。
実際に、フジテレビ「newsイット！」でボロ物件を買取・再生する業者として特集されています。
「告知事項ありの不動産は一生売れない」と諦めかけている方は、ぜひ一度弊社にご相談ください。
もちろん、売却前提でなくても、査定・相談のみのお問い合わせも歓迎しています。
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