株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
事故物件とは
事故物件とは、過去に「自殺・他殺」「孤独死・事故死」など、心理的瑕疵（かし）があった物件を指しています。
瑕疵とは「欠陥・不備」のことです。不動産に関する瑕疵の中には、人の死に関わる「心理的欠陥」があり、心理的瑕疵がある物件は、不安や抵抗感を生じさせるため、ほどんどの人が住みたいとは思いません。
また、物理的瑕疵がある場合も事故物件と総称します。
物理的瑕疵とは、建物の欠陥や立地条件のことで、雨漏りや害虫被害がある住宅、立地がひどく悪い、再建築不可といった物件が該当します。こうした物件は暮らすのに向いていないため、一般の個人に売却しようとしても、なかなか売れません。
心理的瑕疵の解釈ですが、そこには明確な基準があるわけではないので、受け手の感情で異なったり、不動産会社の判断に相違があったり、業界では悩ましいワードといわれています。
1.事故物件の告知義務
事故物件の告知義務とは、その物件で人が亡くなったことを買主や借主に告知しなくてはいけない義務のことです。
参照元：宅地宅建業法第47条
なぜなら、物件に住む上で、人が亡くなったことを気にする方は多いためです。実際、弊社が独自に1000人におこなったアンケートでも、70％以上の方が事故物件には住みたくないと回答しています（下記円グラフ参照）
過去に孤独死や自殺、殺人や災害などで死亡事故があった、火葬場など周辺環境が好ましくない心理的瑕疵などが告知事項に該当します。
なお、人の死に関わる告知事項の告知期間は、賃貸の場合は事故の発生から原則3年間、売買の場合はトラブルの損害額が大きいとの理由で期限は示されず、何年経っても告知義務はなくなりません。
また、詳細は後述致しますが、告知義務を怠ると買主から契約解除や損害賠償を請求される恐れがあります。
告知事項は、不動産屋で提示される物件情報の、物件概要欄などで確認することができます。ただし、ネガティブな内容であるため、目立たないように「告知事項あり」「心理的瑕疵あり」などと記載されていることがほとんどです。見落とさないように、しっかり確認しましょう。
2.告知義務が生じない事故物件とは
国土交通省のガイドラインによると、「自然死」「家庭内の事故死」には、告知義務が生じないと定められています。
参照元：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」
つまり、老衰などの自然死や階段からの転落など「日常生活の中で起こった不慮の事故」は告知義務がないということです。ただし、自然死などであっても、発見が遅れ（2週間以上）特殊清掃が必要となった場合は、事故物件扱いとなり、告知義務が発生します。
長期間放置されて遺体の腐敗が進んだことで、壁や床に染み付いた腐敗臭や血液、体液等を取り除く特別な清掃のこと。
ここまで述べてきたように、事故物件を売却するには告知義務がついて回り、売却するのは容易ではありません。ただ、専門の不動産買取業者に依頼すれば、告知義務を気にせず現状のままで売却可能です。
弊社Albalinkも訳アリ物件専門の不動産買取業者として、事故物件を積極的に買い取っております。事故物件をスピーディーに売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）
なお告知義務について、国のガイドラインによる定義や期間についてさらに詳しく知りたい方は下記の記事もご確認ください。
事故物件を見分ける7つの調べ方
不動産物件の購入は、人生で一度あるかないかの大きな買物です。その後の人生の「終の棲家」になり得るので、慎重に取り組まなければなりません。
もし仮に、購入した物件が後に事故物件だと判明した場合、不安や抵抗感を押し殺して、今後も住み続けることはできるでしょうか。
「引越すのは面倒だから」と思っていても、事故物件に住み続けることは、なかなか簡単なことではありません。
自分や家族のためにも、安全な物件選びは大切です。
事故物件かどうかを、事前に見分ける「調べ方」は以下の7つになります。
1つずつ、具体的な調べ方について解説していきます。
不動産屋に問い合わせる
事故物件かを見分ける確実で簡単な方法は、不動産屋に問い合わせてみることです。概要を聞いてみたいと思う物件なら、「告知事項はありませんか？」と聞いてみましょう。
不動産会社は事故物件を紹介する場合、告知する義務を負うと先述しました。事故物件であれば購入希望者へ伝えなければなりません。
特に、人の死に関する心理的瑕疵は、国のガイドラインで告知義務が定められているため、問い合わせがあったら、不動産業者は必ず答えなくてはいけません。
仮に、事故物件であることを知っていながら告げずに売買契約を結んだとしたら、発覚後に買主から解約請求を受けたり、賠償金の支払いが発生したりする場合もあります。
そうしたリスクを負わずに事故物件を売却したいのであれば、専門の不動産買取業者に売却することをお勧めします。買取業者に売却するのであれば、告知事項を告知しなくても、基本的にペナルティを受けることはありません（「契約不適合責任が免責される」参照）。
弊社も告知義務を気にせず買い取ることができますので、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）
周辺物件の相場を確認する
近隣エリアの相場感よりも、物件の価格が2～3割以上安いのであれば、事故物件である恐れがあります。
参考として近隣の同条件の相場も不動産ポータルサイト（SUUMOなど）などで調べてみましょう。割安感がある好条件の物件は、なんらかの事情があることが考えられます。
もちろん、不動産業者へも確認しましょう。心理的瑕疵ではないが、見逃しそうな物理的瑕疵や環境的瑕疵かもしれません。
リフォーム個所をチェックする
リフォームされている物件を内見する際、以下のポイントに気を付けてチェックしてみましょう。
- ある一つの部屋だけが綺麗になっている
- リフォーム箇所になんとなく違和感がある
- 異臭がする
お風呂場、居間など特定の部屋だけが「壁紙、床、天井など」が綺麗になっていたり、和室風の部屋にフローリングの床だったり、全体に独特な臭いがする場合は注意しましょう。
それらの部分については、不動産業者にしっかりと確認しておいたほうが安心です。
マンションの名前をチェックする
事故物件は大きな事件だった場合、マンション名を変更していることがあります。事故物件は名前でネット検索できるので、それを嫌った管理会社やオーナーがマンション名を変えてしまうのです。
このケースは、意外と多く行われている可能性があります。グーグルマップなどで物件の住所を検索し、現在の物件名と違いがないか確認してみましょう。
また、築年数が新しいのに外壁などがリフォームされている場合も注意しましょう。もしかすると、事故や事件があり、マスコミに大々的に物件の外観を報じられてしまったため、外観を変えた可能性があります。
定期借家になっている
定期借家というのは、「半年・1年」など賃貸の期限が決まっている物件、借りて住める期間が事前に決まっている物件をいいます。
現在は、国のガイドラインで賃貸物件の告知義務は3年と定められています。
ただ、不動産業者の中には、賃貸物件で事故や事件が起きた場合、家賃を下げて、期間限定で短期間、誰かに借りてもらい、その次の借主には告知せずに貸し出す、という独自のルールを適用しているところもまだあるためです。
ですから、定期借家の場合は、念のため、事故物件ではないか不動産業者に確認するようにしましょう。
ネットを利用して調べる
インターネット上で、事故物件か調べる方法はいつくもあります。代表的なのは「大島てる事故物件公示サイト」で、全国の事故物件の情報が容易に調べられます。
ただし、このサイトに掲載されている事故物件の多くは、物件投稿機能によって一般の人から投稿された情報です。
そのため、掲載されている物件内容が必ずしも正しいとは限らず、信憑性に欠ける可能性もあることを頭に入れて利用しましょう。
なお、先述の「大島てる事故物件公示サイト」について、初めて知ったという人もいるかと思います。そこで、下記の記事では、大島てるのサイトとはどのようなもので、どのような意図で運営されているのか、本人へのインタビュー形式で伺っています。あわせてご確認ください。
また、各不動産会社が運用する事故物件情報サイトも便利でしょう。簡単な方法として「物件名＋事故」と検索欄にキーワードを入れることで調べることができます。
ただし、物件名が変更されている、物件の評価を下げるためにウソを書き込む、間違った物件名で書き込まれるなどのケースもあるので、情報を見極めることが大切です。
なお、もし、こうした事故物件情報サイトに載ってしまっている物件を所有している、購入してしまったという場合であっても、専門の不動産買取業者であれば、問題なく買い取れます。
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として事故物件の高額売却を得意としておりますので、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
近隣の住人に聞いてみる
物件の内見が終わったら、周辺の下見がてらに近隣住人に「今度あそこの家に住もうと考えているのですが」と聞いてみましょう。
殺人事件はマスコミが大々的に取り上げるので別として、自殺や発見が遅れた孤独死などは警察が必ず立会うので、近隣の住人は知っている確率が高いです。
もし、見知らぬ土地の住人に尋ねるのは「ちょっとハードルが高い」と感じる人は、近くの古くからありそうな商店の人に聞くとよいでしょう。
近隣の住人に聞いてみることは、信憑性ある詳細な情報を知る大切な手口なので、必ず行うようにしましょう。
事故物件を購入してしまった場合の対処法
慎重に選んだはずなのに、住みはじめてから「この物件は事故物件」と気づいたとき、買主は売主や業者にどのような請求ができるのでしょうか？
事故物件を購入してしまった場合の2つの対処法を解説します。
事故物件を購入してしまった場合の対処法
売買契約の解約を求める
買主が「事故物件だと知っていたら、契約しなかった」と、売主と不動産業者に契約解除を申し出た場合はどうなるのでしょうか？
この場合は、不動産業者が告知義務を果たしていたかどうかで取り扱いが変わります。
売主や不動産業者が心理的瑕疵のあった物件であることを知っていたのに説明しなかった場合、「告知義務違反」として民民法562条に基づいて契約の解約請求ができます。
参照元：民法第562条
また、悪質な場合には「不法行為」として損害賠償請求が認められる場合もあります。
売主が瑕疵の事実を知らなかったとしても、知らなかったことに過失が認められれば、不動産業者と同様の責任を負います。
実際に、7年前に起きた殺人事件を告知せずに売却したとして、売主に3300万円の損害賠償金の支払いを命じる判決が、神戸地裁で出たことがあります。
参照元：神戸地裁（平成28・7・29）
このように、裁判で告知義務違反が認められると、売主や不動産業者は契約解除に応じたり、買主の転居にともなう経費などを負担しなくてはなりません。
売買契約の解約は現実的ではない
心理的瑕疵は個人の価値観によって左右される部分もあり、何を持って心理的瑕疵というのか、判断が難しい面もあります。
そのため、裁判を起こしてまで買主が、売主や不動産業者を訴え、売買契約を解約したというしたという事例はそれほど多くありません。双方が妥協できる内容の解決策を協議し合意するのが一般的です。
裁判になると、手間や時間、費用がかかり、買主と売主（不動産会社）双方にとって負担になるからです。
通勤や子供の学区、生活利便性などで転居が難しい場合など、「あまり気にならない」のであれば、住み続けるための条件提示（設備など物理的要求）も検討しましょう。
専門の買取業者へ依頼する
「不動産業者や売主を訴えるのに気力やお金を使いたくない、けどやっぱり事故物件に住み続けるのは嫌！」という方は、専門の買取業者に事故物件を直接売却しましょう。
買手がつきにくい事故物件も、専門の買取業者であれば確実に買い取れます。
買い取れる秘訣を簡潔にご説明すると、買取業者の買取目的は「居住用」ではなく「再販事業用」だからです。再販事業とは、買い取った不動産に付加価値をつけて再販し、買取金額と再販金額の差額で利益を上げることを指します。
自身の居住用として買い取るわけではないので、買取業者は、事故物件も抵抗感や不安感なく、確実に買い取れるのです。
弊社Albalinkでも事故物件を確実になるべく高値で買い取らせていただきます。事故物件できるだけ高く売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）
さらに、買取業者は、売主から「ただ買い取る」だけではありません。買取業者に売却すれば、売主には大きく3つのメリットがあります。1つずつ簡単にご説明します。
スピーディーに確実に買い取れる
いつ買手が現れるかわからない事故物件も、買取業者なら最短数日で買い取れます。
前提として、買取業者は売主と1対1で直接取引を行います。
そのため、売主は、事故物件を購入してくれる買手が現れるのを待つ必要がありません。買取業者の買取金額に納得さえできれば、すぐに事故物件を売却できます。
なお、弊社は、スピーディーに訳あり物件の買取を行っております。事故物件を早急に手放したい方も、安心してお問い合わせください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
査定金額がすぐにわかる
事故物件を市場に売り出すと、値下げを続けても買手がつかず、最終的にいくらで売却できるのか、全く目途が立たないリスクがあります。
一方、買取業者に相談すれば、すぐに正確な査定金額を提示してもらえます。専門の買取業者は事故物件の扱いに慣れており、事故物件の査定も数多くおこなっているためです。
「まだ買取業者に売却するとは決めていないけど、とりあえず査定金額だけ知りたい」という方のお問い合わせも大歓迎です。ぜひ、他の買取業者と査定金額を比較してみてください。
契約不適合責任が免責される
買主が買取業者（宅建業者）であれば、宅建業法40条により、売主の契約不適合責任が免責されます。
参照元：宅建業法第40条
契約不適合責任とは、売却後の不動産に、契約書にない不具合や欠陥が見つかった際に、売主に課される責任です。
もし、売却後の不動産にシロアリや雨漏り等、思いがけない欠陥が見つかっても、契約不適合責任が免責されていれば、売主に責任が課されることはありません。
一方、買主が個人の場合は、消費者契約法8条により、売主の契約不適合責任は免責できません。
参照元：消費者契約法第8条
なぜなら一般の個人は、不動産の知識がないため、購入前に物件の瑕疵を全て把握することはできないからです。契約不適合責任は、そうした個人の買主が購入後に不利益をこうむらないための措置です。
売却後に契約不適合責任を問われれば、損害賠償や売買契約の取り消しを求められる恐れもあります。
特に築年数が古い不動産等は、建物の基礎部分に思いがけない欠陥が隠れていることも多いため、買取業者に直接売却した方が安心でしょう。
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者ですので、築年数が古く、様々な欠陥が潜んでいるような物件であっても、売主様の契約不適合責任を免責して買い取ることができます。
物件を売却したあとまで、物件の責任を追及されたくない方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
なお、契約不適合責任についてより詳しく知りたい方は下記の記事もご確認ください。
事故物件を買取した弊社の事例
弊社はAlbalinkは訳アリ物件専門の不動産買取業者として、全国の事故物件を積極的に買い取っております。
たとえば、以下のように、事故物件を600万円で買い取ったこともあります。
物件購入時に事故物件であるとの説明はありましたが、立地などが良かったことと、相場に比べて金額が安かったため、購入を決めました。
しかし、実際暮らし始めると、事故物件に暮らしていることがストレスに感じられるようになりました。
そこで売却しようと思いましたが、事故物件であるため普通の不動産屋では取り扱いを断られ、買取業者にも、到底納得できない安い金額しか提示してもらえませんでした。そんな時、偶然ネットでAlbalinkさんを見つけ、「訳アリ物件専門」というHPの文言を信じて相談してみました。
Albalinkの担当者さんは、私の話を親身に聞いてくださり、600万円で買い取ってくださいました。正直、どの買取業者よりも高い査定額でした。また、初めての不動産の売却でわからないことだらけでしたが、こちらの質問にもレスポンスよく答えてくださり、気持ちよくやりとりできたのも良かったです。
Albalinkさんには本当に感謝しています
上記のように、弊社は今まで培った独自の販路や活用ノウハウを活かし、事故物件をはじめとする、訳アリ物件を数多く高値で買い取っております。その結果、多くのお客様から感謝のお言葉をいただいております（下記Googleの口コミ参照）。
事故物件をなるべく早く、なるべく高値で売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
まとめ
事故物件の見分け方と、事故物件を購入してしまったときの対処法を解説しました。
この記事を参考に、読者の皆さんが、不動産購入前に事故物件であるか否かを見抜ければ幸いです。
とはいえ、事故物件を既に購入してしまった方もいるでしょう。
しかし、ご安心ください。事故物件を購入してしまったあとでも、契約解除や売主に損害賠償請求をおこなえる場合もあります。ただし、契約解除や損害賠償請求には時間や労力がかかります。
ですから、事故物件をなるべく時間や労力をかけずに手放したいのであれば、専門の買取業者に売却してしまうのが賢明です。
特に弊社は訳アリ物件専門の買取業者ですから、事故物件も買取実績も豊富にあります。
実際、事故物件をはじめ、訳アリ物件を専門に買い取る業者として、「フジテレビ」を始めとする各メディアにも取り上げられています。
また、弊社は「全国対応」ですので、「事故物件をなんとか早く高値で手放したい」という方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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