株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
伊豆高原の別荘が100円という格安でも売れない現実
バブル期の高級別荘が現在、「100円の格安でも売れない」といわれています。
1970年代から1990年代にかけては、富裕層や一部のサラリーマンの間で別荘の所有がステータスシンボル化していた時代です。
当時は軽井沢や那須、信州蓼科、伊豆高原などの避暑地で多くの別荘が建設・分譲され、中でも伊豆は東京方面からのアクセスの良さや、海山の豊富な自然と温暖な気候で人気を集めていました。
ところが当時の購入価格で数千万円もの高級別荘が現在、100円にも満たない破格の金額で投げ売りされているのです。
中には売り出し価格100円や0円、もしくは売主側が売買経費を負担して取引するような事例も出てきています。
バブル期の高級別荘が100円でも売れなくなった要因としては、以下が挙げられます。
- 別荘ブームの終焉
- 別荘所有者の高齢化
- 景気悪化による使用頻度の低下
- 建物そのものの老朽化
そもそも住宅に対する価値観自体が変わっており、1980年代の憧れの住宅とは「坂の上の閑静な住宅街にある一戸建て」、伊豆高原でいうと「海を見下ろす静かな山間」が人気だったのです。
しかし利便性をより重視するようになった現代、鉄道の駅や幹線道からやや離れたアクセスの悪い山間部の別荘分譲地では、所有者も訪れる頻度が減り徐々に廃墟化が進みました。
そして景観の悪化でいっそう買い手が遠ざかる負の連鎖に陥っているのです。
一方、ここ最近は以下の需要で再び脚光を浴びているリゾート物件もあります。
- セカンドハウス需要
- 賃貸別荘の需要
- リタイア後の移住先
- リモートワーカーなどの二拠点生活
しかし上記の需要は「広い」「平坦」「道路が良い」「近くに温泉がある」など、アクセスの良い場所に集中しており、山間の別荘を手放したい人とは需給のミスマッチが起きているのが現実です。
伊豆高原の別荘が売れない原因5選
伊豆高原の別荘が値下げしても売れない原因は以下の5つです。
それぞれ見ていきましょう。
築年数が古い
伊豆高原の別荘が売れない理由の1つに、築年数の古さがあります。
リゾート地の別荘の多くは1970年代から1990年代にかけて建てられた築40年～50年を迎える物件です。
経年劣化が進んでいるので、当然ながら修繕が必要な箇所も増えており、さらに別荘所有者の高齢化や財政事情により、管理が行き届かなくなった物件も少なくありません。
そのため、伊豆高原の別荘は購入しても修繕しないと使えないと警戒され、買い手から敬遠されてしまうのです。
一部DIYリフォームを得意とする人が購入するケースもありますが、最初の4年ほどリフォームのためだけに通った事例もあるくらい、築40年～50年の物件は手ごわいようです（以下はDIYリフォーム事例です）。
立地条件が悪い
伊豆高原の別荘が売れないもう1つの理由は、立地条件の悪さです。
近年のリゾート地は別荘よりも移住ニーズが高まっているとお伝えしましたが、定住する人にとって立地はさらに重要です。
実際に弊社が実施した家の購入条件について聞いたアンケートでは、以下の結果が出ていました。
アンケートからは家を買う人の66.5%が立地を重視していることがわかります。
伊豆高原周辺はインフラが分散しているうえに急坂が多く、車がなければスーパーや飲食店、病院などにも行けないケースがほとんどです。
さらに観光地なのに幹線道（国道135号）の迂回路が少ないため、週末・休日は渋滞がひどくて移動も容易ではありません。
リタイア世代のシニア層は特に病院などの生活インフラへのアクセスを重視するため、利便性の悪い山間の物件は敬遠されてしまうでしょう。
こうした生活の便の悪さも、伊豆高原の別荘が不人気となる原因です。
管理費や税金が高い
買主が別荘を購入すると、購入費用以外に以下の管理費や税金が別途かかります。
- 固定資産税・都市計画税
- 住民税（均等割）
- 管理費用
別荘にかかる固定資産税や都市計画税は土地と建物が広い分、税額が桁違いに高い傾向にあります。
通常の居住用住宅なら、土地にかかる固定資産税が最大6分の1、都市計画税が最大3分の1まで減額される「住宅用地特例」が適用されます。
しかし別荘には特例が適用されないため、税額がそれぞれ最大6倍、3倍になってしまうのです。
もともと別荘地は土地の評価額が高いため、固定資産税額が年額30万円～40万円ほどになるケースも少なくありません。
そのうえ管理費用が月約3.5万円～5.5万円（年間約40万円～65万円）ほどかかります。
もし温泉のある区画なら「温泉権※」として別途10年契約で100万円（年間10万円）ほど必要です。
※温泉権とは
温泉源を利用できる権利の総称。土地の所有権とは別に契約が必要となり、以下の3種類がある。
- 温泉をくみ上げる「湯口権」
- 温泉を引き込む「引湯権」
- 引湯権所有者からお湯を分けてもらう「分湯権」
そのためたとえ売り出し価格が100円であっても、上記のような高額な税金や管理費を継続的に払える人は多くはないため、別荘は売れにくいのです。
なお別荘にかかる税金については、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。
不動産業者のサポートが不足している
別荘が売れない原因の1つに、不動産業者のサポート不足も考えられます。
通常不動産業者は会社や個人に販売ノルマがあるため、売れやすい物件を優先して販売活動を行う傾向があります。
つまり物件が売れそうにないと判断されると、広告費用を削減されたり、積極的な販売活動を行ってくれない可能性が高いです。
一般的な不動産仲介業では、売買契約が成立したときの成功報酬である「仲介手数料」が収入源であるため、売却の見込みのない物件には注力してくれないか、仲介を断られやすいのです。
もし不動産業者が積極的な売却活動を行っていないと感じたら、媒介契約の満了時に更新せず、他社にお願いするほうがよいでしょう。
もっともその場合、また一から別荘を扱ってくれる業者を探さなければなりません。
現行法に適合していない
築年数の古い別荘の場合、構造などが現行の法律に適合していないケースも多く、別荘の相続後に発覚するケースも少なくありません。
法に適合しない建築物（既存不適格物件※）を購入すると買主側にもリスクが生じるため、敬遠されてしまうのです。
※既存不適格物件とは
建築時の法律には適合していたが、改正後の法令で不適合となった建築物のこと。
建築基準法や消防法、建築関連条例はたびたび改正されるため、古い建築物は既存不適格になりやすいのです。
よくある既存不適格には以下のような例が挙げられます。
- 1981年6月以前に建てられた旧耐震基準
- 接道基準を満たしていない
- 建ぺい率・容積率オーバー
上記に当てはまる建物をそのまま使用する分には違法になりませんが、リフォームや建て替え時に新基準を満たさねばならず、土地によっては建て替えできない可能性もあります。
つまりいくら物件価格が安くても、買主は建て替え時のリスクを負いたくないため、別荘が売れなくなるのです。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、現行法に適合していない不動産でも買取可能です。
バブル期に購入した別荘が売れずにお困りの方は、無料の査定や相談だけでも構いませんので、ぜひ以下からご相談ください。
伊豆高原の別荘を所有し続けるリスク3選
このまま伊豆高原の別荘を処分できずに所有し続けると、以下のリスクが生じます。
リスクが高まる前に、後述する売却方法で別荘を手放すことをおすすめします。
管理費や税金が発生し続ける
今の別荘を所有し続ける限り、管理費や税金はかかり続けます。
普段住んでいない別荘は、基本的に空き家の管理と変わりありません。
ただでさえ築年数が古くなればなるほど修繕箇所も増えるうえに、誰も住まない家は老朽化の進行が早まるため、メンテナンスと修繕費用も馬鹿になりません。
また、山間の別荘地は人目に付きにくいため、長期間空き家にすることによって不法侵入・不法占拠・不法投棄などの被害に遭いやすくなります。
老朽化や犯罪を防ぐためにも定期的な管理は不可欠で、月1回以上別荘に通うことが難しければ、管理組合か民間の管理会社に掃除や管理を委託することが必要です。
別荘を手放さない限り、以下の管理費用＋固定資産税・都市計画税＋住民税が半永久的にかかり続けてしまいます。
放置している家の維持費についてはこちらの記事で詳しく解説しています。
子や孫の相続時にトラブルが発生する恐れがある
別荘の所有者に相続が発生すると、相続人同士でトラブルになる確率が高まります。
法定相続人が複数人いる場合、遺言書がなければ遺産分割協議を行うことになります。
しかしお伝えしてきたように、バブル期の別荘は価値のない負動産化している場合が多く、基本的に誰も相続したくありません。
実際に別荘の相続をめぐってトラブルになり、家族が疎遠になってしまったケースもあるそうです。
なお遺産分割に期限はありませんが、分割方法が決まらない間、遺産はずっと全相続人の共有状態となっています。
もし共有状態にある不動産を売却したくなっても、共有者全員の合意を得なければ処分できないため、1人が反対しただけで売却が成り立たなくなってしまうのです。
このような問題が将来起こらないようにするためにも、負動産である別荘は手放してしまうのがおすすめです。
特定空き家に指定される
管理を怠ったまま放置された別荘は「特定空家※」に指定される可能性が高まります。
※特定空家とは
管理不全によって保安や衛生、景観上、周辺の生活環境に支障が生じる恐れがある空き家のこと。
参照元：e-Gov法令検索「空家等対策の推進に関する特別措置法第2条2項」
特定空家の指定は、空き家の適正管理を義務づけるために施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づいて実施されます。
別荘の管理が行き届かず、劣化により周囲へ害を与える恐れがあると判断されると、別荘が行政から特定空き家に指定されてしまいます。
指定以降の流れは以下のとおりです。
- 状態を改善するよう自治体から「助言・指導」される
- 改善されなければ「改善の勧告・命令」を受ける
- それでも改善されなければ自治体が行政代執行（強制解体）を行う
自治体の長の命令に従わなければ50万円以下の過料に処せられる場合があります。
さらに行政代執行で別荘が強制解体された場合、かかった費用は所有者に請求され、支払えなければ所有している不動産や車などの資産を差し押さえられてしまうため、支払いを逃れることはできません。
そのため別荘の老朽化が進行しないよう適切に管理を行うとともに、老朽化している場合は早急に改修が必要です。
なお空家対策特別措置法については、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。
売れない伊豆高原の別荘の処分方法7選
伊豆高原の別荘を所有し続けるとリスクが増える一方です。
ここからは、売れない伊豆高原の別荘を少しでも早く手放すための処分方法を紹介します。
別荘とご自身の状況に合わせてもっとも適切な方法を選びましょう。
ちなみに最後の専門の不動産買取業者なら、あらゆる状況に柔軟な対応が可能です。
相続放棄する
相続で取得した別荘の場合、相続放棄で別荘を手放すことも1つの方法です。
※相続放棄とは
被相続人の財産を一切相続せず、すべて放棄すること。
相続放棄は借金などの負の遺産がプラスの遺産を上回る場合に使われる方法です。
別荘の相続を放棄すれば、将来かかる税金や管理費負担から逃れることができます。
相続を放棄する際には以下の流れで手続きを行います。
- すべての相続人を探し出す
- 相続人のすべての財産を調べる（負の財産も）
- 市区町村役場で手続きに必要な戸籍謄本などを取得する
- 「相続放棄申述書」を作成し、家庭裁判所へ持ち込みまたは郵送する
- 家庭裁判所からの「照会書」が届いたら「回答書」に回答し返送する
- 家庭裁判所から「相続放棄申述受理通知書」が届いて相続放棄完了
ここまでを相続開始から3カ月以内に行わなければならず、3カ月を過ぎると「単純相続（相続を承認）」したとして扱われ、相続放棄できなくなるので注意しましょう。
また、相続放棄は全財産を放棄するため、別荘だけの放棄はできず、プラスの財産も放棄しなければなりません。
さらに自分だけが相続放棄した場合、残った法定相続人が負動産を相続することになる点にも注意しましょう。
なお空き家などの負動産を相続放棄する際の注意点については、以下の記事で詳しく説明しています。
個人に譲渡する
知人や親類などで別荘や移住先を探している人がいれば、個人的に譲渡するのも手です。
不動産仲介業者を通さない個人間売買は、仲介手数料や専門家報酬が発生しないことや、契約の自由度が高いことがメリットです。
その反面、不動産の個人間取引は以下のようなトラブルになりやすいといえます。
- 金額設定で合意が得られない
- 引き渡し条件の食い違い
- 著しく低い金額の取引で贈与税が発生する
- 譲渡後に欠陥・不具合が発覚
個人間取引では手続きに仲介業者などの専門家が介在しないため、トラブルの回避や対処もすべて自己責任で行わなければなりません。
別荘の譲渡後にトラブルにならないために、以下のような物件やエリアのデメリットを伝えておくことも重要です。
- 坂道が多くマイカー以外では移動できない
- 周辺に商店や医療機関が少ない
- 飲食店などの物価が高い
- スーパーの品ぞろえが少なめ
- ムカデやスズメバチ、イノシシの出没が多い
- 地震などの災害リスクが高い
そのうえで、契約時には正式なひな型に沿った契約書を交わすことをおすすめします。
自治体に寄贈する
「売却できない不動産は自治体に寄贈できる」と聞いたことのある人もいるのではないでしょうか。
確かに、空き家や空き地の譲渡を自治体が受け入れる事例はあります。
しかし実際のところ、空き家を引き取ってくれる自治体は稀で、あっても管理コストがかからず、公共の役に立つなどの条件に合う物件に限られます。
というのも自治体が不動産を引き取れば、固定資産税や住民税の税収が減るだけでなく、物件の管理負担まで負うことになってしまうからです。
別荘が以下のような条件に当てはまれば、自治体が引き取ってくれる可能性もあるでしょう。
- 子どもの遊び場や災害時の一時避難場所として、市民に広く利用してもらえる土地・建物
- 自治体所有地の隣地で活用可能な土地・建物
- 除雪のような防災に活用できる土地・建物
しかし別荘が山間にあるなら、自治体の条件に見合う確率は低いと言わざるを得ません。
空き家バンクを利用する
別荘を売り出す手段の1つに「空き家バンク」という方法もあります。
空き家バンクとは、自治体が運営する空き家の売買マッチング支援制度です。
売りたい別荘を空き家バンクに登録すると、物件情報が公開され、購入希望者が見つけてくれる仕組みです。
空き家を有効活用するために、近年は空き家バンクを導入する自治体が増え、伊豆高原のある伊東市でも静岡県の宅地建物取引業協会と協定を結び、空き家バンク「スマイミー静岡」を運営しています。
ただし空き家バンクが面倒を見てくれるのはマッチングのみで、購入希望者との交渉や売買契約は当事者同士で行わなければなりません。
基本的に個人間売買となるため、売買契約やトラブル対処は自己解決しなければならない点に注意しましょう。
トラブル防止のために、正式な契約書を作成するなどの対策は必須で、できれば司法書士や行政書士に契約書の作成を依頼するほうが安心です。
なお空き家バンクの使い勝手や実態については、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。
売り出し価格を下げる
親類・知人に当たっても、空き家バンクに登録しても別荘が売れなかった場合には、売り出し価格を下げるしかありません。
別荘としてのニーズはなくても、価格を下げれば地方移住希望者の目に留まる可能性があります。
とはいえ、価格を下げすぎても事故物件などの「訳あり物件」と疑われ、かえって敬遠される恐れもあるので注意が必要です。
参考までに、近年はタダ同然や0円で売り出せる不動産マッチングサイトも多数登場しています。
安価な取引や0円物件を専門に取り扱うサイトであれば、現状引き渡しが原則のため、買い手もリフォームするつもりで見に来ているので、トラブルの心配は少ないかもしれません。
しかし近年は0円物件サイトの掲載数が増え、物件の引き取り手を見つけるのは年々難しくなっています。
結果的に、売主側が契約関連費用やリフォーム費用の一部を支払って手放すケースも多いようです。
別荘の管理業者に引き渡す
管理会社に別荘の管理を委託している場合、その会社に引き取りを依頼するのも1つの方法です。
管理会社によっては、使わなくなった別荘を引き取ってくれる可能性があります。
また別荘地の管理会社の場合は独自のネットワークを駆使して、別荘やリゾート物件を探している人に買取を打診してくれるケースもあるので、相談してみるとよいでしょう。
ただし、管理会社に別荘を引き取ってもらうためには、一般に管理費の数年～数十年分の支払いが条件となるので、数十万円～200万円ほどを支払う覚悟が必要です。
参照元：よくある質問｜売却困難な土地・別荘の処分なら | リゾート・バンク グループ
専門の不動産買取業者に売却する
一般の個人にも別荘管理会社にも別荘を譲渡できなかった場合には、別荘専門の不動産買取業者に買取を依頼しましょう。
不動産買取業者とは、主に事業として運用するために不動産を買い取る業態です。
一般の仲介業者が買主を探して媒介するのに対し、買取業者は別荘を直接買い取ってくれる点が異なります。
専門の買取業者は不動産の再生・再販ノウハウを豊富に持っているため、一般の買主では欲しがらない物件を収益物件化できる点も特徴です。
販路が豊富な業者ほど高く再販できる先を選べるので、売れない別荘でも高く買い取れる可能性が高いです。
例えば、別荘を「貸コテージなどの事業物件化してから他のオーナーへ売却する」などの方法で、物件を多彩に活用できます。
なお、不動産買取業者が物件を直接買い取ることによって、以下のメリットも得られます。
- 仲介手数料やリフォーム費用が不要
- 売却がスピーディー
- 売却後に発覚した欠陥の責任を問われない
買主を探す必要がないため決済までのスピードが速く、仲介手数料も不要です。
さらに不動産のプロが物件を買い取るため、後で欠陥が見つかった場合に売主が責任を負う必要もありません。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、別荘地の買取に強い不動産買取業者です。
立地や建物の状態にかかわらず、別荘を高く買い取ることが可能ですので、別荘をすぐに手放したい方はぜひご相談ください。
伊豆高原の別荘をより高額売却するための買取業者の選び方3選
売れない別荘は専門の買取業者に売却するのがおすすめです。
ここでは、伊豆高原の別荘を少しでも高く売却できる買取業者の選び方を解説します。
別荘や空き家に強い専門の買取業者を選ぶ
別荘を高く売却するには、別荘や空き家の買取に強い専門の買取業者を選ぶことが大切です。
なぜなら買取業者によって得意分野が分かれている場合も多く、別荘を得意としない業者に相談しても、買取を渋られたり、買い取ってくれても安く買いたたかれてしまうからです。
その点、別荘の買取・再販実績が豊富な専門の買取業者なら、古い別荘に最適なリフォームを施したうえで、多彩な販路の中からもっとも高く買ってくれるところへ再販できるため、買取価格も高額になります。
買取業者の得意分野を知るには、事前にホームページで買い取り実績を確認するのがおすすめです。
口コミや評判の良さを確認する
別荘を売却する買取業者を選ぶ際には、口コミや評判もチェックしましょう。
買取業者の口コミは、不動産業者の口コミサイトやさまざまなWebサイトでも紹介されています。
ただし一般的なランキングサイトの上位の業者が買い取っているのは、築年数が浅くて建物の状態もよく、立地もよい物件が中心です。
これまで何社も仲介を断られたり、100万円以下に価格を下げても売買が成立しないような物件は、まず相手にされないと考えたほうが良いでしょう。
というのも一般的な買取業者は、悪条件の物件を収益化するノウハウまでは持っていないからです。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は古い別荘の買取に強い専門の買取業者で、他社で断られるような立地の悪い物件や老朽化した物件も多数買い取ってきた実績があります。
以下のようにGoogleの口コミでも高い評価を得ています。
伊豆高原の別荘を手放せずにお困りでしたら、ぜひ弊社AlbaLink（アルバリンク）へご相談ください。
査定額の根拠を確認する
買取業者と買取交渉をする場合は、提示された査定の根拠を確認しましょう。
複数の業者に査定依頼を行ったうえで、査定金額と査定の根拠の両方を担当者に聞いてください。
査定に根拠がない業者の場合、例えば高すぎる査定金額を提示しておきながら、契約直前になって「想定よりも建物の状態が悪いので」などと買取金額を引き下げる可能性もあるからです。
そのような業者は、査定金額の根拠を聞いても漠然とした答えしか返ってこないので、選定対象から外すべきです。
その点信頼のおける業者であれば、査定の根拠を聞けば明確に教えてくれるので、その中から納得の行く金額を提示してくれた業者を選びましょう。
100円でも売れない別荘でもアルバリンクには売却可能！
ここまで売れない伊豆高原の別荘を手放す方法についてお伝えしてきました。
そこでこの章では、弊社Albalink（アルバリンク）の実際の空き家の買取事例を紹介します。
弊社訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような古い別荘や空き家を数多く買い取ってきました。
たとえば下記のように「20年以上放置されて老朽化が進んだ空き家」や「不用品で室内があふれてしまっている空き家」を買い取った実績もあります。
【20年以上放置された空き家の買取事例】
【不用品で室内があふれてしまっている空き家の買取事例】
引用元：Albalinkの空き家買取事例
【不用品で室内があふれてしまっている空き家の買取事例】 
20年以上放置された空き家については780万円で買取らせていただき、所有者には「雨漏りもするようなボロ家だったが、思ったより高い金額で買い取ってもらえた」と、金額についても満足していただけました。
また、不用品で室内が溢れていたゴミ屋敷の所有者は、他の不動産業者から「不用品の回収だけで100万円近くかかる」と言われ、途方に暮れていたそうです。
それだけに「（弊社に）現状のまま買い取ってもらえてとても助かりました」と言っていただけました。
実際、弊社に老朽化した別荘の買取依頼をされたお客様からも「管理費負担から解放され肩の荷が下りた」「手続きが不安だったがスムーズに売却できた」と感謝の言葉をいただいております。
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、以下の理由で高い社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して別荘を売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
まとめ
別荘ブームの時代に数千万円で購入した伊豆高原の別荘は、100円でも売れない時代になりました。
実際、無料でも売却するのは簡単ではありません。
別荘が売れない理由は、築年数の古さによる老朽化や立地条件の悪さ、維持管理費用の高さなどです。
とはいえ、莫大な維持管理費のかかる負動産をいつまでも手放せずにいると、管理不全による行政指導や相続トラブルにもつながりかねません。
おそらくあなたは売れない別荘を手放すために、知人への売却や自治体への寄贈、空き家バンクなど、さまざまな手を尽くしてきたことでしょう。
それでも売れる見込みが立たないようであれば、別荘や空き家に特化した専門の買取業者に売却するのがベストです。
専門の買取業者なら、他の方法よりも確実に高い金額で、かつスピーディーに別荘を買い取ってくれます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、古い別荘や老朽化した空き家を専門に買い取っている不動産買取業者です。
これまでも古い別荘などの訳あり物件を多数買い取っており、その実績はテレビ朝日「グッドモーニング」やフジテレビ「イット」など、さまざまなメディアでも紹介されています。
訳あり物件の再生・再販ノウハウが豊富にあるため、他社で断られたような立地や状態の悪い別荘でも高く買い取ることが可能です。
伊豆高原の別荘を一刻も早く手放したい方は、ぜひ弊社の無料査定でご相談ください。
相談・査定はこちら
