株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
残置物がある状態の物件は一般個人に売却できない
残置物とは居住者が引っ越しなどで退去した際に、物件に置いていった私物です。
具体的な例としては、机やタンス、衣類などの他に日常生活で排出されたゴミも挙げられます。
結論から言うと、残置物がある状態で物件を一般個人に売却することは不可能に近いです。
残置物がある状態の物件を一般個人に売却できない理由については、下記で詳しく解説していきます。
ただ、次の章で残置物を撤去せずに現状のまま物件を売却する方法を紹介しているので、今すぐ知りたい方は記事内の「不動産買取業者に頼めば残置物を撤去せず売却可能」をご確認ください。
居住目的の一般個人は残置物がある物件を購入しない
一般個人は居住を目的に物件を購入するので、わざわざ残置物がある物件を購入しません。
言うまでもないですが、残置物がある物件を購入した後に自己負担で残置物を撤去しよう考える一般個人の買主はいないに等しいからです。
ですので、売主は一般個人に物件を売却する上で「残置物を撤去すること」が必須条件になります。
残置物の撤去は基本的に売主負担
残置物の撤去は、基本的に売主が売却活動前に自分自身または不用品回収業者に依頼して行います。
残置物の撤去を業者に依頼するときは、売主が撤去費用を負担しなければなりません。
業者に残置物の撤去を依頼したときの具体的な費用は、30坪～40坪程度の一般的な戸建てだと15万円～30万円程度です。
自分で撤去するときは、業者に依頼するよりも撤去費用はそこまでかかりませんが、残置物の量によっては業者を呼ばないと撤去しきれないことがあります。
残置物の撤去方法や撤去費用の詳細を知りたい方は記事内の「残置物処分方法と費用」の章をご確認ください。
例外的に残せる残置物もある
上述しましたが、一般の買い手に物件を売却するためには残置物を撤去する必要があります。
しかし、当事者間の合意があれば、物件に残置物がある状態で買主に売却することも可能です。
特に家電などは買主から「残してもいい」と言われる傾向にあります。
買主が「エアコンは使用したから置いていってほしい」希望しているときは、エアコンを物件に残した状態で売却しても問題ありません。
ただ、買主は売主が使用していた物をそのまま継続して使用することは少ないので、すべての残置物を撤去して売却するのが一般的です。
残置物を付帯設備にするときの契約書条項
「残置物がある状態で物件を売却すること」を当事者間で合意しているときは、売買契約書の付帯設備表に該当する残置物（エアコンなど）を記載する必要があります。
残置物について契約書に記載することで売主と買主の両者間で合意があったことを証明できるからです。
ですので、契約締結後に残置物について売主と買主でトラブルに発展しないためにも口約束ではなく、契約書に必ず記載しましょう。
また、売買契約書には下記のような付帯設備表があるので、そこに買主の了承を得た残置物を「設備の有無」という項目に記載します。
残置物ありの不動産売却で起こりえるトラブル
前述したように、当事者間で合意があり付帯設備表を作成している場合、トラブルにはなりません。
ただし、書面に残さず残置物あり物件を売買した場合、契約不適合責任が問われる可能性があります。
契約不適合責任とは、売主に引き渡した物件に契約書に記載のない欠陥が発覚した際、売主が問われる責任です。
売却後に付帯設備のエアコンが故障した場合、修理費用などの請求が認められる可能性があります。
そのため、残す設備・設備の現況については買主に説明したうえ書面に残しておく必要があるのです。
契約不適合責任については、以下の記事で詳しく解説しています。
不動産買取業者に頼めば残置物を撤去せず売却可能
前述したように、残置物を撤去した状態でなければ基本的に買い手は見つかりません。
しかし、現状のまま物件を売却する方法も存在します。
この章では、仲介業者と買取業者の違いを理解したうえで最適な売却方法を選択してもらうために、以下の内容にわけて解説します。
- 前半部分：「仲介業者」と「買取業者」の特徴
- 後半部分：物件を高額売却するための売却方法の選び方
仲介業者とは、売主と買主の間に入って不動産の価格交渉や契約を成立させる業者のことです。
買取業者
不動産買取業者とは、誰にも経由せず不動産を売主から直接買い取る業者のことです。
仲介・買取の違いについては、以下の記事で詳しく解説しています。
仲介と買取の違い
仲介業者と買取業者のどちらに依頼するかによって異なってくるのが、売却までの期間や売却先です。
下記で詳しく説明しますが、買取業者に依頼すると業者が直接買い取り、仲介業者に依頼すると業者が買主を見つけてきます。
また、物件を損せずに売却するためにも、まずは仲介業者と買取業者の違いについて理解しましょう。
仲介業者
仲介業者は買主を探して、売主と買主をマッチングさせる役目を担います。
なので、仲介業者に依頼したときは売却先が一般個人になります。
また、仲介業者の利益は、業者が見つけてきた買主と売主が成約に至ったときに報酬として貰える仲介手数料です。
仲介業者に依頼したときは、インターネットを通じて多くの買主候補から選ぶことができるので比較的高い金額で物件を売却できます。
ただし、買手からの需要のない物件であれば、永遠に売れないリスクがあることを忘れてはいけません。
下記で解説する買取業者のように直接物件を買い取ってくれるわけではなく、仲介業者はあくまで買主を見つけるのが仕事だからです。
仲介業者が一生懸命買い手を探しても、肝心の物件に需要がなければ売却できません。
また、買手が見つからない物件は、仲介業者も積極的に広告費を掛けて宣伝をしないので、余計に売却できない悪循環におちいってしまいます。
買取業者
買取業者は依頼を受けた物件を業者自身が直接買い取ります。
また、買取業者は物件を買い取った後にリフォームして物件を商品化して、自社運用や売却といった事業をおこなって収益を得る仕組みです。
買取業者は商品化にかかるコスト等を差し引いて買い取るため、買取価格は安くなる傾向にあります。
ただし、買取業者は、一般の消費者のように居住目的で購入するわけではありません。
どんなに条件や状態が悪くても、収益を得られる見込みさえ立てばすぐにでも物件を買い取ってくれるのがメリットです。
また、売主の状況にもよりますが買取業者に依頼すれば買主を探す手間がかからないので、物件の買取を依頼してから契約・決済まで最短数日で完了することもあります。
仲介業者と買取業者のどちらを選ぶべきかの判断基準
売却方法を選ぶときは、立地や残置物の量を基準に判断することで、最適な売却方法を選びことができます。
「学校や職場から近い」など立地の利便性が、一般個人の住まい選びにおいて重要視するポイントだからです。
加えて、残置物が大量にあると高額な撤去費用がかかるので、物件を高額売却するためにも立地だけではなく残置物の量も基準にするのが重要です。
残置物の量が少なく、立地がいい物件は仲介業者に依頼
残置物の量が少ない上に立地が良い物件は、仲介業者に依頼しましょう。
仲介業者を推奨する理由の一つ目は、買い手が「立地が良いからここに住みたい」と思わる物件なら、売却できる可能性が高いからです。
実際に、「家の購入で優先したこと」に関するアンケート調査でも、立地は家選びでもっとも重要視される要素であることがわかります。
二つ目は、残置物の量が少ないと撤去する費用や手間がかからないため早急に売却活動ができるからです。
具体的には、下記のような条件に該当する物件は、一般個人の買い手が見つかりやすい傾向にあります。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 立地 | 「徒歩１０分圏内」「市街地から車で１０分圏内」 |
| 残置物の量 | 「自分で捨てられる程度の残置物の量」 |
上記で説明しましたが、仲介業者に依頼しても、物件を100％売却できる保証はありません。
ですので、物件を売りに出してから半年以上経過しても買手が見つからないときは、買取業者に依頼して売却しましょう。
残置物の量が多くて、立地が悪い物件は買取業者に売却
残置物の量が多くて、立地が悪い物件は買取に売却しましょう。
買取業者を推奨する理由の一つ目は、残置物を撤去しても一般個人の買い手が見つからない恐れがあるからです。
二つ目は、残置物が大量にある物件は手間と費用がかかるため、一般個人に売却できても最終的に手元に残るお金は少なくなるからです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 立地 | 「徒歩１０分圏外」「市街地から車で１０分圏外」 |
| 残置物の量 | 「業者に依頼しないと捨てられない程度の残置物の量」 |
特に残置物がある物件は「残置物がある」など訳アリ物件を専門にしている不動産買取業者に売却しましょう。
詳しくは次章で解説しますが、通常物件を取り扱う買取業者と異なり、訳アリ物件の買い取り実績が豊富にあるので、適正価格での売却が期待できるからです。
ちなみに弊社アルバリンクは、残置物などの訳アリ物件を専門にしている不動産買取業者です。
弊社では他社では断られた物件でも、独自のノウハウをいかして積極的に買い取ります。
経験豊富なスタッフが全力で対応するので、是非一度気軽にご相談下さい。
>>【残置物あり物件でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
高額売却を可能にする不動産会社の選び方
上記では残置物がある物件の最適な売却方法を解説しました。
仲介業者・買取業者のどちらを選ぶにせよ、物件を高額売却するためには業者の選び方が重要になります。
この章では、高額売却するための不動産会社の選び方について記載しています。
また、売却方法によって業者の選び方の基準が異なるので下記で「仲介業者」と「買取業者」に分けて解説していきます。
仲介業者に依頼して高額売却するための３つの判断基準
仲介業者を選ぶ際に下記の３つを意識することで、出来る限り高い金額で買主に物件を売却することができます。
- 担当者の腕を確認
- 過去に行政処分されていない仲介業者を選ぶ
- 物件に適した広告宣伝活動をしてくれる仲介業者を選ぶ
担当者の腕を確認
仲介業者と買取業者のどちらに依頼するにせよ、売却する前に業者に査定の依頼をするのが一般的です。
また、提示された査定価格も重要ですが、高額売却を狙うためには担当者の能力を見極める必要があります。
査定価格はあくまで目安の価格でしかありません。担当者の能力によって売却の成果も変動するからです。
例えば、経験豊富なベテランの担当者を選ぶことで、長年の不動産売買の経験をもとに好条件で売却できる買主を見つけてくれる可能性があります。
逆に担当者の腕次第では、相場価格よりも安価で売却する羽目になるので「報告が少ない・連絡が遅い」「担当者の性格など相性が悪い」「経験が浅くて頼りない」などの条件に該当するときは、高額売却を狙うために担当者を変えるのが賢明です。
以下に弊社でおこなった、不動産会社を購入・賃貸で利用した経験のある方を対象にした「信頼できる不動産営業担当者の特徴」をご紹介します。
担当者の選定の際に、参考になさってください。
過去に行政処分されていない仲介業者を選ぶ
所有物件を高額で売却するために、過去に行政処分を受けていない仲介業者を選びましょう。
行政処分を受けているということは、過去に業者が不動産関連のトラブルを起こしていることを示しているからです。
たとえば「借主に許可なく通常よりも多めに報酬ももらう」などお客様を騙すことをして行政処分を受けている業者がいます。
他にも、知り合いの不動産業者に依頼されて、「仕方なく自分の宅地建物取引士の名義を貸したら行政処分を受けてしまった」といった事例もあります。
行政処分を受けているすべての業者が、お客様を騙す悪質な業者というわけではありません。
しかし、高額売却するためにも行政処分を受けている業者を選ばないのが無難です。
国土交通省のネガティブ情報検索システムで業者の名前を記載すれば、行政処分を受けたか確認できます。
物件に適した広告宣伝活動をしてくれる仲介業者を選ぶ
仲介業者に売却を依頼したときは、紙やインターネットなどの媒体で物件を宣伝活動をして買主を見つけます。
仲介業者の中でも、自社サイトでしか物件を載せない業者ではなく、SUUMOやアットホームなどのポータルサイトにも物件を載せてくれる業者を選びましょう。
広告の媒体によって、集客できる客幅が異なります。
できる高い金額で購入してくれる買主を見つけるには、多くの人の目に触れる必要があるからです。
たとえば、チラシではなく、インターネットを利用した宣伝活動をすれば、多くの買主に物件をアピールすることができます。
また、物件の売却時に使用する広告媒体を確認するためには「どこの媒体で物件を掲載しますか？」と仲介業者に確認しましょう。
買取業者に依頼して高額売却するための４つの判断基準
仲介業者を選ぶ際に下記の４つを意識することで、出来る限り高い金額で買取業者に物件を売却することができます。
-
- 複数業者に相見積もりとる
- 金額は大事だけど鵜呑みにはするな
- 専門会社を選べ
- 評判がいい業者を選ぶ
複数業者に相見積もりとる
相見積もりとは、複数の不動産業者に対象物件を査定依頼して価格や条件を比較することです。
１社だけだと査定価格が適切か判断できないので、複数の買取業者に査定依頼をしましょう。
また、比較する量が多くても手に負えない可能性が高いので、高額売却するために最低でも３社に査定依頼をして「金額と条件」を比較しましょう。
弊社AlbaLinkも、365日無料査定を受け付けております。
>>【残置物あり物件でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
査定金額は大事だけど鵜呑みにはするな
上述しましたが、仲介業者が提示した査定額はあくまで売却価格の目安なので、重要視してはいけません。
しかし、買取業者に依頼した場合は査定額がそのまま買取金額になるので、査定額を見比べるのは非常に重要です。
ただ、買取金額だけで判断してはいけません。
契約時に理由をつけて買取金額を安価にしてからハンコを強引に押させる恐れがあるからです。
なので、安心して取引するために、金額だけで判断せず「不安を煽ってこないか」「金額に根拠があるか」など総合的に判断して納得できる業者を選びましょう。
訳アリ物件を専門にしている買取業者を選ぶ
残置物がある物件の取り扱いは難しいので、通常物件を取り扱う買取業者は、買取相場より安価で買い叩いてくる恐れがあります。
ですので、「残置物がある」など訳アリ物件を専門にしている買取業者を選びましょう。
専門の買取業者は、訳アリ物件の取り扱いに長けているため、商品化して事業として運用するノウハウがあり、強気な価格で買い取ることができるからです。
たとえば、自社で賃貸活用したり、リフォームしてきれいな状態で投資家に売却したりします。
ですので、専門の買取業者に依頼することが、訳アリ物件を高額売却するための得策になります。
ちなみに弊社アルバリンクは、フジテレビの「イット」でも紹介された不動産買取業者です。
弊社は残置物がある物件でも積極的に買い取りますので、ぜひ一度気軽にご相談ください。
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評判がいい業者を選ぶ
物件を売却することを目的に買取業者を選ぶ際は、必ず口コミを確認しましょう。
口コミで評判がいい買取業者は、売主が金額的に満足している可能性が高く、高額売却が期待できるからです。
ただ、注意点としてすべての口コミをそのまま鵜呑みにしてはいけません。
口コミには「サクラ」という業者が、お客様のふりをして良い口コミをわざと記載している場合があるからです。
サクラに騙されない方法ためには、買取業者のＨＰに直筆の口コミがあるか確認することが重要です。
直筆の口コミは実際に買取業者に物件を売却したお客様しか書くことができないからです。
ちなみに弊社アルバリンクは、お客様の直筆の口コミを記載しているので、是非ホームページをご確認ください。
参照元：株式会社アルバリンク
弊社Albalinkの残置物あり物件の買取事例
ここまで残置物あり物件を高額売却するためのポイント・専門の買取業者への売却がおすすめな理由を解説しました。
そこでこの章では、弊社Albalinkを例にとり、実際の残置物あり物件の買取事例をご紹介します。
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような不動産も数多く買い取ってきました。
たとえば下記のような「不用品で室内があふれてしまっている空き家」を買い取った実績もあります。
【不用品で室内があふれてしまっている空き家の買取事例】
引用元：Albalinkの空き家買取事例
不用品で室内が溢れてしまっている空き家の所有者は、他の不動産業者から「不用品の回収だけで100万円近くかかる」と言われ、途方に暮れていたそうです。
それだけに「（弊社に）そのまま買い取ってもらえてとても助かりました」と言っていただけました。
上記の事例以外にも、弊社に買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「色々不安だったがスムーズに売却できた」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して空き家を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
>>【残置物あり物件でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
残置物を撤去する方法と費用を解説
記事の前半部分でも説明しましたが、買取業者に物件を売却するときは残置物を撤去する必要がありません。
ただ、仲介業者に依頼する人は、自分自身で残置物を撤去してからでないと買い手が見つからないので、下記で詳しく残置物の撤去方法と撤去費用を解説します。
残置物の撤去方法
残置物の撤去方法には「自分でおこなう」と「業者に依頼する」２つの方法があります。
また、残置物の撤去に時間を取られず、スムーズに売却活動するためにも、残置物の撤去方法や破棄するときのルールを確認しましょう。
自分で撤去する
自分で撤去することで時間や手間はかかりますが、撤去費用を抑えることができます。
下記のリストに記載されている４つの撤去方法の中から、残置物の種類別に最適な撤去方法を選びましょう。
-
- 指定引取場所に持っていく
- リサイクルショップに売る
- ネットオークションで売る
- 粗大ゴミとして処分する
具体的には、残置物のなかでもゲームソフトやスポーツ用品など値打ちがあるものは、リサイクルショップやネットオークションに出品して現金化するのがおすすめです。
また、残置物によって異なりますが、ソファやベッドなどの大型の残置物は一般ごみで捨てられません。
なので、物件が所在している自治体の「ゴミ処理センター」に回収を申し込んで指定された場所に粗大ゴミを置きましょう。
しかし、下記で詳しく説明してますが、エアコン、テレビ、冷蔵庫・冷凍庫、洗濯機・衣類乾燥機の4種類は「家電リサイクル法対象家電」と呼ばれ、粗大ゴミとして処分できません。
ですので、郵便局の窓口で家電リサイクル券（料金郵便局振込式）を受け取り、物件の近辺にある指定引取場にもっていきましょう。
お近くの指定引取場所を知りたい方は、RKCホームページで物件の住所や郵便番号を記入して検索しましょう。
不用品処理業者に依頼する
残置物の量が多くて自分で撤去できないときは、不用品処理業者に残置物の撤去を依頼することができます。
業者に依頼すると自分自身で行うよりも撤去費用はかかりますが、時間や手間はほとんどかかりません。
業者に依頼する費用は残置物の量や依頼する業者によって大きく異なります。
また、撤去費用を抑えるために、業者を選ぶ際は相見積もりとって比較検討しましょう。
>>【残置物あり物件でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
残置物の撤去費用
残置物を撤去する方法や費用は、撤去する残置物の種類によって異なります。
また、地域によって残置物の撤去費用は異なるので、あくまでも参考としてお役立てください。
一般ごみ
一般ごみとは、日常生活を送るうえで排出されるごみのことです。可燃ゴミ、不燃ゴミ、資源ゴミなどの「ゴミの日」に捨てられるゴミのことです。
自分でごみ収集所に捨てるときは基本的に無料です。（指定ゴミ袋の料金がかかる場合もあります）
ですので、残置物の中でも一般ごみとして捨てられる日用品などは、撤去費用を抑えるためにもできる限り一般ごみで捨てるのが得策です。
粗大ごみ（業者費用も追加する可能性あり）
粗大ごみとは、ソファやベッドなど大型のごみのことです。
粗大ごみの大まかな撤去費用の目安については下記の表に記載しています。
また、粗大ゴミの出し方や料金は自治体によって異なります。上述しましたが、インターネットや電話で粗大ゴミの種類や引き取りの日を指定して、処分の予約をします。
| 種類 | 料金（行政粗大ごみ回収） |
|---|---|
| ベッド | 1,200円～2,400円 |
| タンス | 400円～2,600円 |
| 食器棚 | 400円～3,000円 |
| テーブル | 400円～1,500円 |
| ソファ | 1,000円～2,500円 |
| ビデオデッキ | 400円 |
家電リサイクル法対象家電
家電リサイクル法とは、家電の中から役に立つ部品や材料をリサイクルして、資源の有効活用を推進するための法律です。
家電リサイクル法の対象家電は「エアコン」「テレビ（ブラウン管・液晶・プラズマ）」「冷蔵庫・冷凍庫」「洗濯機・衣類乾燥機」の４つです。
家電リサイクル法対象家電の撤去費用については下記の表に記載してます。
| 種類 | 料金 |
|---|---|
| エアコン | 990円～ |
| テレビ | 1320円～ |
| 冷蔵庫・冷凍庫 | 3740円～ |
| 洗濯機・衣類乾燥機 | 2550円～ |
まとめ
残置物がある物件について詳しく解説してみました。
基本的に残置物を撤去しないと一般個人の買い手は見つかりません。
なので、自己負担で残置物を撤去してから、一般個人の買い手を見つける必要があります。
なるべく残置物を撤去せず売却したい人は、不動産買取業者に依頼しましょう。
不動産買取業者は、物件を買い取った後にリフォームなどを実施して商品化してから事業として運用するため、訳アリ物件でも利益が見込めれば買取できるからです。
ただ、通常物件を取り扱う業者に依頼すると、訳アリ物件の取り扱いに慣れていないので、買取相場より安価で買い叩かれる恐れがあります。
ですので、「残置物がある」など訳アリ物件を専門に取扱っている不動産買取業者に売却しましょう。
ちなみに弊社アルバリンクは訳アリ物件を専門に取り扱う買取業者です。年間600件以上（※）の買い取り実績で培ったノウハウを駆使して、他社で断られた物件でも積極的に買い取ることができます。
※2023年1月1日～2023年10月25日現在の実績：相談/5,555件：買取/600件
相談したら必ず売却しないといけないわけではないので、お気軽にお問い合わせください。
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