株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
【売却方法1】リフォームして仲介業者に売却を依頼する
団地は古い物件が多いため、まず事前にリフォームを行ってから仲介業者に売却を依頼する方法が挙げられます。
老朽化した箇所を改修し、新築に近い状態に近づけること
リフォームは日本語で「改良・改善」の意味がある
1951年に制定された公営住宅法に基づいて各地に建てられた団地は、高度経済成長期における深刻な住宅不足の解消にひと役買いました。
しかし、現在では築50年を超えている団地も多く、経年劣化による住宅設備の損傷や水回り設備の腐食による不具合などがあります。
そのため、団地を売却するためには、長く住んだことで生じた不具合や損傷箇所、住宅設備の交換を行う必要があるのです。
リフォームして仲介業者に売却を依頼するメリットは、以下のとおりです。
- 市場で流通しやすい不動産となる
- 買主が引渡し後にリフォームする手間がかからない
リフォーム済みの物件であれば、新築に近い居住環境となるため、買主の満足度が上がることが期待できるでしょう。
リフォームして仲介業者に売却を依頼する方法は、立地が良く、物件の状態が悪い団地を所有している人に向いています。
立地が良い団地の例は、以下のとおりです。
- 駅まで徒歩10分以内
- 周辺に利便施設が充実
- 学校区が人気
反対に、リフォームして仲介業者に売却を依頼するデメリットは、以下のとおりです。
- 高額なリフォーム費用がかかる
- リフォーム費用を販売価格に上乗せすると相場より高くなる
たとえば、水回り設備のリフォーム費用の相場は、以下のとおりです。
| キッチンのリフォーム費用 | 50～200万円 |
|---|---|
| 浴室のリフォーム費用 | 50～150万円 |
| 洗面のリフォーム費用 | 10～70万円 |
| トイレのリフォーム費用 | 10～50万円 |
かかったリフォーム費用を販売価格に上乗せする必要があるので、同じような築年数の中古物件と比べると相場よりも高くなってしまいます。
そのため、できるだけ費用をかけずに売却したい人には向かない方法です。
リフォームして仲介業者に売却を依頼する方法が適していない場合は、不動産買取を利用するを検討しましょう。
【売却方法2】不動産買取を利用する
団地を確実に売却したい場合は、不動産買取の利用が適しています。
不動産会社が買主となり取引を進めていく方法
買取は原則現金決済が多いため、契約から引き渡しまでが仲介より早いことが特徴
不動産買取業者を利用するメリットは、以下のとおりです。
- そのままの状態でも売却できる
- 短期間で現金化できる
不動産買取は、立地が悪く、築古の団地を所有して、できるだけ早く売却したい人に向いています。
不動産買取業者は、条件の悪い団地でも買い取った後に不具合個所を改善するノウハウがあるため、物件の不具合や損傷などの有無に関わらず買取ができるからです。
築古の団地を不動産仲介業者に売却依頼する場合は契約不適合責任を負う必要がありますが、不動産買取では、契約不適合責任による修補や損害賠償請求をすることはありません。
契約書に記載のない欠陥や不具合に対して、売主に異議申し立てができる権利のこと
物件の状況により、「修補」「代金減額請求」「損害賠償請求」「契約解除」を行使できる
不動産買取を利用するデメリットは、市場の売却相場よりも安い金額になることです。
不動産買取業者は、団地を買い取った後にリフォームを行い、再販するため、買取金額を抑えることでリフォームなどの費用を捻出しているからです。
一般的な買取金額は、売却相場の60％～70％程度になるケースがほとんどです。
そのため、所有する団地をできるだけ高く売却したい人には向かない方法です。
不動産買取が適していない場合は、仲介でそのまま売却する方法を検討しましょう。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）も、立地が悪く、築古の団地を買い取っている買取業者です。
査定は無料で行っておりますので、「団地を少しでも高く売りたい」とお考えの方は、弊社までお気軽にご相談ください。
なお、仲介と買取の違いについては、以下の記事で詳しく解説しています。
【売却方法3】そのままの状態で仲介業者に売却を依頼する
リフォームを行わずにそのままの状態で団地の売却を仲介業者に依頼する方法もあります。
そのままの状態で仲介業者に売却するメリットは、以下のとおりです。
- 売却前にリフォーム費用がかからない
- 相場の金額で売却できる
所有する団地の立地が良く、築年数も20年以下であれば、そのままの状態で団地の売却を仲介業者に依頼する方法が向いています。
そのままの状態で団地の売却を仲介業者に依頼する方法が向いているのは、以下のような条件が揃った団地です。
- 立地が良い（駅徒歩10分以内など）
- 築年数が比較的浅い（築年数20年以内）
- 建物状態が良好 など
上記のような条件の良い団地は人気が高いため、そのままの状態でも一般の買い手に売れる可能性があります。
ただし、中古市場では立地が良く、即入居ができる築浅物件が人気となっているため、築浅で立地が良くなければ、そのままで売ることは難しいでしょう。
実際に弊社が行った【家を購入する際に優先したことと妥協したこと】アンケートでは、約6割超の人が「立地」を優先しています。
また、【不動産を購入するなら築年数は何年までがベストか】アンケートでは、「築20年以内の物件」を希望している人が8割を超えています。
以上、2つのアンケートを踏まえると、中古住宅の購入希望者は「築浅で立地が良い」不動産を探しているケースが多いため、条件に当てはまらない団地についてはそのままの状態では売却が難しいといえます。
また、そのままの状態で売却する方法は不動産買取と似ていますが、不動産仲介業者に依頼して一般の買い手を探してもらうため、仲介手数料が発生し、契約不適合責任も負う必要があります。
立地が悪く、築年数も古い団地の場合は、そのままの状態で仲介業者に売却を依頼しても売れない可能性が高いため、不動産買取を利用する方法をおすすめします。
【実例】団地を売却して良かったエピソード
この章では、実際に団地を売却して良かった方のエピソードを2つ紹介します。
【思い出があり手放すのを迷っていたが、不動産買取でスムーズに売却でき安心したケース】
Aさんは高齢になり、エレベーターがない団地の5階に住む生活が難しくなったため、長女と同居することにして売却の検討をはじめました。
しかし、幼い頃から住んでいた団地を手放したくない気持ちがあり、売却するか悩みました。
また、築年数が古く、エレベーターのない5階の団地が売れるかも心配でした。
しかし、現実的には団地での生活が難しいため思い切って不動産仲介業者に売却の依頼をしましたが、一般の買い手には需要がないと断られてしまいます。
そんな中、偶然インターネットで見つけた不動産買取業者に電話をしました。
不動産買取業者はエレベーターのない5階の団地でも買い取ってくれるとのことで、すぐに契約しました。
3週間で引渡しまで完了し、安心した次第です。
【遠方の相続物件をそのまま売却し、維持費から解放されたケース】
Bさんは親が亡くなったため、実家である団地を相続しました。
相続した団地は田舎にあり、東京に住んでいるBさんは住むことも活用することも考えていませんでしたが、仕事が忙しく、そのままの状態にしていました。
しかし、住んでいなくても、毎月の光熱費の基本料金や毎年の固定資産税はかかります。
2年放置していましたが、維持費が負担になるため、売却を決意します。
幸い、相続した団地は数年前に大規模なリフォームをしており、駅にも近い立地だったため、不動産仲介業者に依頼してすぐに売却できました。
どちらも所有する団地の売却に成功したエピソードですが、「遠方の相続物件をそのまま売却し、維持費から解放されたケース」では駅に近く、リフォーム済みだったため、不動産仲介業者に依頼して売却できています。
しかし、「思い出があり手放すのを迷っていたが、不動産買取でスムーズに売却でき安心したケース」では、築年数が古く、エレベーターのない5階の団地ということで仲介業者に断られ、買取業者に売却しています。
1つ目のエピソードと同じように仲介での売却が難しい団地を所有している場合は、不動産買取業者に依頼しましょう。
なお、弊社アルバリンクも条件の悪い団地を積極的に買い取っている業者です。
無料査定・無料相談はいつでも受け付けておりますので、お気軽にお問合せください。
団地を売却する際に注意するべきポイント
団地を売却する際には、以下2点に注意しましょう。
相続した団地を売却する際は、事前に確認することをおすすめします。
相続税が発生するか確認する
親が亡くなって遺産を相続した場合、相続開始を知った日の翌日から10か月以内に相続税を納める必要があります。
ただし、遺産を相続したら必ず相続税がかかるわけではありません。
相続した遺産の総額から親の借金などマイナスの財産を差し引いたあとの金額が基礎控除額を上回るときにのみ、相続税が課されるのです。
基礎控除は相続税の算出時に用いられる非課税枠のことで、以下の計算式により求められます。
基礎控除＝3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）
たとえば、法定相続人が子供ひとりだった場合は、以下の計算式になります。
基礎控除＝3,000万円＋（600万円×1）
＝3,600万円
親の遺産を相続する人があなたひとりだけの場合、相続財産の合計額が3,600万円以内に収まっていたら相続税を納めなくてもよいということです。
たとえば、親が残した財産が評価額1,000万円の団地、預貯金1,500万円だったとすると、基礎控除額を下回るので相続税は発生しません。
（1,000万円＋1,500万円）－3,600万円
＝-1,100万円 → 実質0になる
相続税については以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
なお、実際には相続税の計算は大変複雑であり、相続財産の合計額に税率をかければよいというものではありません。
相続財産がどの程度あるのか、評価額はいくらになるのか、法定相続人の間でどのように遺産を分けるのかなど、やるべくことは多岐にわたります。
また、相続税は自分で計算して納付する仕組みとなっているので、計算を誤ると税金を払いすぎるという事態に陥りかねず、不足していると過少申告加算税と呼ばれるペナルティーを課される恐れもあります。
税務署の調査後に修正申告、あるいは税務署から申告税額を修正するよう指摘されたら、新たに納める税金の10％に相当する金額を追加で納める必要がある。
税務署の調査が入る前に自主的に修正申告をした場合は、過少申告加算税は課されない。
したがって相続が発生したら、正しい相続税を納めるためにも税の専門家である税理士に相談することをおすすめします。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は全国の税理士とも提携しているため、相続税の相談にも対応できます。
相続税の計算方法が分からずに不安を抱えている方、団地の売却金額で相続税を納められるのかを知りたい方は、お気軽にご相談ください。
名義変更が済んでいるか確認する
相続した団地を売却するには、まず団地の名義を親からあなたへと変更する「相続登記」を行う必要があります。
売主と団地の名義が異なると、売主から買主へ所有権を移す手続きを行えないからです。
また、2024年4月1日より相続登記が義務化されました。
団地を相続したことを知った日から3年以内に登記の手続きを行わないと、10万円以下の過料が科される恐れがあるため、注意が必要です。
相続登記の義務化は2024年4月1日以前に発生した相続にもさかのぼって適用されるため、過去に相続した団地も2027年3月末までに相続登記をしないと過料の対象となる点を押さえておきましょう。
相続登記を行う手順については、以下の記事で詳しく解説しています。
まとめ
団地を売却する方法は、不動産仲介業者に一般の買い手を探してもらう「仲介」と、不動産買取業者に直接買い取ってもらう「買取」の2種類があります。
仲介ではマイホームの購入を検討している方が買い手となるため、築年数が古く状態も悪い団地を売却するにはリフォームやハウスクリーニングが不可欠です。
しかし、「立地が悪い」「築年数が40年超え」「5階の部屋」「事故物件」といった特徴を持つ団地は一般の買い手からは敬遠されがちです。
リフォームやハウスクリーニングを行っても仲介で売却するのは難しく、費用が無駄になってしまいかねません。
そのため、築年数が古い団地を売却したいなら、まずはそのままの状態で不動産買取業者に相談することをおすすめします。
当サイトを運営している弊社AlbaLink（アルバリンク）は、2011年に創業した専門の不動産買取業者です。
2023年11月には東京証券取引所の東京プロマーケット市場に上場いたしました。
これまでに多くの団地を買い取ってきた実績もあり、フジテレビの「newsイット！」をはじめ、数々のメディアにも一般の買い手が見つからない物件を買い取る専門の買取業者として紹介されています。
査定は無料です。
日本全国にある団地を適正価格で、かつスピーディーに買い取らせていただきますので、「団地をいくらで売却できるのかが知りたい」「団地をできる限り早く売却したい」方は、お気軽に弊社までお問い合わせください。
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