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建物の耐震基準は「旧耐震基準」と「新耐震基準」の2種類がある
建物の耐震基準は、建築基準法によって定められており、1981年6月より前の基準が「旧耐震基準」で、それ以降の建物は「新耐震基準」で建てられています。
耐震基準とは、一定の強さの地震が起きても、倒壊・損壊しない最低限度の耐震能力を有した建物が建築されるために設けられた基準です。
1978年（昭和53年）に最大震度5を記録した宮城県沖地震で甚大な被害を受けたことをきっかけに、耐震基準が引き上げられ、新耐震基準へと改正されました。
では、具体的に「旧耐震基準」と「新耐震基準」が何がどう違うのか、ご自身の建物がどちらの基準に該当するのかを調べる方法を解説していきます。
「旧耐震基準」と「新耐震基準」の違い
「新耐震基準」に建築基準法が改正されたのは、1981年（昭和56年）6月1日で、それまでの「旧耐震基準」よりも高い耐震性能を求められるようになりました。
また、2000年には木造住宅に関する法改正があり、新耐震基準をより強化するため、事実上地盤調査が義務づけられることになりました。
目安として、2023年6月時点で築42年以上経過している建物は「旧耐震基準」で建てられていることになります。
「旧耐震基準」と「新耐震基準」とでは、耐震基準が下記のように定められています。
| 耐震基準 | 概要 | 中地震 | 大地震 |
|---|---|---|---|
| 旧耐震基準 | 震度5強程度の地震に耐えられる設計 | 倒壊しない | – |
| 新耐震基準 | 震度6強〜7クラスの地震に耐えられる設計 | 軽微なひび割れ程度 | 倒壊しない |
この耐震基準以上の建物を造らなければいけないという意味ですので、旧耐震基準の建物でも頑丈な建物は存在するでしょう。
ですが、旧耐震基準に基づく建物よりも、現行の新耐震基準をクリアしている建物のほうが、建物の倒壊リスクは少ないといえます。
建物の耐震基準は「建築確認済証」で確認できる
あなたの建物が「旧耐震」「新耐震」どちらの基準で建てられたのかについては「建築確認済証」で調べられます。
先ほども触れたとおり、建築基準法が改正された1981年（昭和56年）6月1日を境に耐震基準が変わっています。
そのため、1980年以前に建てられた建物なら旧耐震基準、1982年以上に建てられた建物なら新耐震基準となります。
しかし、注意が必要なのは1981年に建てられた建物です。
「建築確認」を受けた日付が6月1日よりも前か後かで、耐震基準が異なります。
建築工事に着手する前、設計段階で建物や地盤が建築基準法や各自治体の条例などに適合しているか確認すること
参照元：市川市｜建築確認制度
建築確認の申請は、「自治体」または「民間の指定確認検査機関」に申請書を提出し、確認してもらいます。
そして建築確認が完了した後に交付されるのが確認済証であり、これを「建築確認済証（または建築確認通知書）」といいます。
建築確認済証の例
引用元：ソニー銀行「建築確認済証」
建築確認日は、この建築確認済証（または売買契約書）で確認できます。
- 建築確認日が5月31日以前→旧耐震基準
- 建築確認日が6月1日以降→新耐震基準
手元に建築確認済証がなければ、お住まいの市町村の建築課の窓口で、「確認台帳記載事項証明」の発行を依頼することができます。
または、「建築計画概要書」の閲覧申請をすることでも、建築確認日が確認できます。20～30年くらい前だと書類が保存されていない可能性もありますので、窓口で相談してみましょう。
建物を特定するためには、少しでも多くの情報があると探しやすくなりますので、次のような情報を確認してから相談してみてください。
- 建築当時の地名地番（または現住所でも対応可能）
- 建築年（竣工年やおおよその年でも可）
- 建築当時の建築主名
- 構造種別、階数、延べ面積、建築面積、敷地面積など
旧耐震基準の物件が売れない5つの理由
旧耐震基準の物件は買主側のリスクや負担が大きいため、市場での需要が低くなりがちです。
旧耐震基準の物件が売れない理由は、以下の5つです。
老朽化により安全面に不安を持たれやすいから
前述した通り、旧耐震基準の建物は築40年から50年以上経過している場合がほとんどです。
築年数が古く、老朽化が進んでいることで、旧耐震基準の建物は売却がかなり困難になります。
不動産の購入を検討している人のほどんどは、築年数の古い建物より、できるだけ新しい建物を購入したいと考えます。
古い建物を探している人でも、1981年以前に建てられた旧耐震基準なのか、新耐震基準なのかは大きな境目となります。
築50年でどこに不具合があるかわからない心配な建物よりも、少しでも新しく安心して住める建物を買いたいと思うのが実情です。
修繕費用が高くなるから
修繕費用が高くなりやすいのも、旧耐震基準の物件が売れにくい理由として挙げられます。
建物の築年数が古いと、
- 設備が旧式で不便
- すぐに買い替えが必要になる可能性がある
- 外観が汚い
- 古臭い
など、耐震以外の劣化も目につき、買い手から敬遠されます。
ですから、築古物件を売却したい場合は、あなたが耐震補強やリフォームを施してから売りに出す必要があります。
ただ、耐震補強やリフォームには費用がかかります。築年数が古い物件の場合はフルリフォームが必要なケースが多く、その費用はおよそ「500〜2,000万円」で決して安くはありません。
なお、弊社アルバリンクは売れにくい築古物件を専門に扱い買取業者です。
築古物件でもリフォーム不要でそのまま買い取っておりますので、費用をかけずに物件を手放したいとお考えなら弊社までご相談ください。
住宅ローンの審査に通りにくいから
不動産を購入しようとするほとんどの人が、現金一括払いではなく住宅ローンを組んで購入しています。
ところが、旧耐震基準の建物だと住宅ローンの審査に通りにくくなってしまいます。
新耐震基準の建物と比べ、旧耐震基準の建物は倒壊のリスクが高く、担保としての価値が低く評価されるためです。
債務者が債務を果たさない場合の、債権者の損害を補うために設けられたもの。多くは債務者が債権者に物品などを保証として差し出す。
目安としては、担保とする不動産価値の「60～80％」で融資が行われるケースが多いようです。
金融機関が担保とする旧耐震基準の建物を評価した金額が、買い手の希望する借入希望金額よりも低くなれば、買い手は希望額の住宅ローンを受けられないことになります。
不動産を現金一括で購入できる人はほとんどいないので、希望する金額の住宅ローンを借りられなければ、買い手が購入を断念し、結果的に売却に至らなくなってしまいます。
住宅ローン控除を受けられないから
一般的に、不動産を購入する際は一定の条件を満たせば「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」を受けられます。
住宅を購入する際にローンを組んだ場合、年末のローン残高の0.7％をその年の所得税から最大13年間控除する制度。（所得税から控除しきれない金額があるときには、住民税の一部からも控除される）
参照元：国土交通省｜住宅ローン減税
しかし、旧耐震基準の建物は、住宅ローン控除の「対象外」になってしまいます。
これまでは住宅ローン控除を受けるためには、中古住宅の建物の築年数が木造の場合は「築20年以内」、鉄筋コンクリート造のマンションの場合は「築25年以内」という条件を満たしている必要がありました。
2022年度に国税庁による住宅ローン控除の見直しが行われ、これまでの築年数要件は事実上廃止され、「昭和57年（1982年）1月1日以降に建築された住宅」、つまりは新耐震基準の建物であれば控除の適用となるという要件に緩和されました。
参照元：国税庁「中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」
物件の登記簿謄本に記載されている新築の日付が「昭和57年（1982年）1月1日」以降の日付になっている必要があります。
では、昭和56年（1981年）12月31日以前の物件は住宅ローン控除を利用できないのでしょうか？
昭和56年以前に建てられた旧耐震基準の場合、「耐震基準適合証明書」を取得することで住宅ローン控除等の減税のメリットを得られます。
耐震基準適合証明書は、一定の耐震基準に適合していることの証明書になりますが、昭和56年以前の住宅のほとんどがその基準には適合していません。
このため、耐震補強工事を行っていない建物だと、耐震基準適合証明書を取得することは簡単ではありません。
このように、旧耐震基準の建物は、住宅ローン控除が適用されにくいことも物件が売れにくい大きな理由となっています。
地震保険料が割高になるから
火災保険では地震などによる損害は補償されないため、不動産を購入したら地震保険に加入する方がほとんどでしょう。
しかし、旧耐震基準の建物だと地震保険料が割高になります。
地震保険の仕組みとして、地震が起きても倒壊しにくい条件の建物の保険料は安くなり、倒壊しやすい条件の建物の保険料は高くなります。
この建物の強度を数値で表すのが「耐震等級」です。
数百年に一度程度発生する地震（震度は6強から7程度）で持ちこたえられるかを評価する指標。「住宅の品質確保の促進等に関する法律」で定められている。
参照元：e-Gov法令検索｜住宅の品質確保の促進等に関する法律（評価方法基準）
具体的には、耐震等級によって以下のように割引額が設けられています。
| 等級 | 内容 | 割引 |
|---|---|---|
| 1級 | 震度6強～7程度の地震でも耐えられるレベル | 10% |
| 2級 | 1級の1.25倍の耐震強度 | 30% |
| 3級 | 1級の1.5倍の耐震強度 | 50% |
表の通り、震度5強程度の耐震性能しか持たない旧耐震基準の建物だと割引されず、新耐震基準の建物よりも地震保険料は割高になります。
旧耐震基準の建物であっても、耐震診断または耐震改修を行い、新耐震基準の建物と同等の耐震性が確保されていることが証明できれば保険料の割引が可能です。
このことも、買主から購入を避けられる一因となっています。
旧耐震基準の物件を売却する4つの方法
旧耐震基準の物件を売却する方法は、大きく「仲介」と「買取」の2種類に分けられます。
それぞれの特徴を以下にまとめました。
| 売却方法 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 仕組み | 不動産会社が買主を探し、売主と買主の間を取り持つ | 不動産会社が直接、売主から物件を買い取る |
| 売却価格 | 市場価格に近い水準 | 市場価格の7割程度が目安 |
| 売却期間 | 3〜6ヶ月程度 | 最短数日〜1ヶ月程度 |
| 物件の状態 | きれいな状態のほうが売れやすい。売り出し前にリフォームが必要になる場合もある | 現状での買取が基本。老朽化・難あり物件でも買取対象になる場合が多い |
| おすすめな人 | 価格重視な人 | 速さ・手軽さ重視な人 |
この章では、それぞれの方法のメリット・デメリットについて、以下の順番で解説します。
なお、仲介・買取の違いについては、以下の記事でも詳しく解説しています。
そのままの状態で仲介に出す
立地条件が良い物件であれば、まずはそのままの状態で仲介に出すことをおすすめします。
駅近や人気エリアにある物件は、「リフォーム前提」「解体前提」で購入を検討している個人・法人からの需要が見込めます。
つまり、旧耐震基準かどうかは、購入の判断にほとんど影響しません。
とくに、周辺で新築物件の建設や移住者が増えているエリアであれば、まずそのまま仲介に出してみるのが賢明です。
一方、仲介に出して半年程度経っても売れない場合は、土地自体への需要がほぼないと判断できます。
その場合は、次に紹介する他の売却方法を検討したほうがよいでしょう。
リフォームして仲介で売る
建物が老朽化している場合、リフォームしてから仲介で売る方法もあります。
ただし、旧耐震基準の物件の売却においてリフォームは、原則として避けるべき選択肢です。
1つ目の理由は、リフォーム費用が非常に高額になるからです。
旧耐震基準の物件をリフォームする場合、見た目の改修だけでは不十分で、耐震補強や老朽化対策を含む大規模な工事が必要になります。
耐震補強は100万〜300万円程度、木造住宅をフルリフォームする場合は1,000万円を超えるケースも珍しくありません。
2つ目の理由は、そのリフォームの提案がマージン目的である可能性があるからです。
仲介業者の中にはリフォーム会社と連携し、顧客を紹介することで「バックマージン（紹介手数料）」を受け取る仕組みを仕組みを持つ業者もいます。
こうした業者は、売却できる見込みが低い物件でも、半ば強引にリフォームをすすめてくる場合があります。
結果として、「物件は売れない＋高額なリフォーム費用を負担した」という最悪の事態になりかねません。
もし仲介業者からリフォームをすすめられている場合は、すぐに応じず冷静に立ち止まって判断することが大切です。
少しでも金銭的なリスクを避けたい方は、物件に手を加えて売る方法は避けるのが賢明です。
解体して更地として仲介で売る
旧耐震の物件を取り壊して、更地にして売り出す方法もあります。
しかし、仲介業者から「解体して更地にしたほうが売りやすい」と提案されても、鵜呑みにしてはいけません。
「更地にすれば売れる」は、立地に需要があるのに建物がネックになっている場合に限られた話です。
そもそも土地自体に需要がないエリアであれば、解体に数百万円を投じたとしても、売却できる可能性は大きく変わりません。
加えて、接道義務を果たしていない土地の場合、建て替えができないので更地にすると売却が一層難しくなります。
幅員が4m以上ある建築基準法上の道路に、敷地が2メートル以上接すること。これを果たさない土地上では、建物の再建築・建て替えが認められない
また、建物を解体し、売れ残ったまま1月1日を迎えてしまうと、住宅用地の特例の適用外となり、固定資産税が増額します。 
上記のリスクを考えると、更地にして売る方法に踏み切るのは避けるのが賢明です。
仲介で売れる見込みがなさそうな場合は、「そのままの状態で専門の買取業者に売却する」の方法をおすすめします。
そのままの状態で専門の買取業者に売る⇦オススメ
旧耐震基準の物件の売却には、専門の買取業者への売却がもっともスムーズでおすすめできる方法です。
一般の買い手は「そのまま安心して住めるかどうか」を重視するため、旧耐震の物件は候補から外れやすい傾向にあります。
しかし、専門の買取業者は旧耐震基準の物件を再生・再販するプロなので、「どう再活用できるか」という視点で物件を評価します。
市街地から離れた立地でも、民泊施設や古民家カフェなど、土地の特性を活かした用途に転換することで収益化します。
したがって、旧耐震基準の物件のように住宅として人気が少ない物件でも問題なく買い取れるのです。
また、現況買取が基本であるため、所有者がリフォームや解体等を行う必要はありません。 
お持ちの物件に合った買取業者を見つけたい方は、「旧耐震物件の売却を依頼すべき買取業者の見極め方」をご確認ください。
旧耐震基準物件の売却を成功させるコツ｜専門知識のある買取業者を選ぶ
買取業者を選ぶ際は、旧耐震基準物件の取り扱い実績が豊富なところに依頼することで適正価格での売却がしやすくなります。
実績が多い業者ほど旧耐震基準物件への対処法を熟知しているため、物件本来の価値に近い査定額を出せます。
たとえば、上限1,000万円の物件を、実績豊富なA社（1万件）と実績が少ないB社（500件）に査定依頼した場合、以下のような違いが生まれます。
| 買取業者 | 特徴 | 査定額の目安 |
|---|---|---|
| A社 | 過去1万件分のデータから、多様なリスクに対応できるため、必要以上にリスクを恐れない | 900〜1,000万円 |
| B社 | 過去のデータ・ノウハウ・成功体験が少なく必要以上にリスクを恐れる | 400〜500万円 |
上記のように、不動産売却では同じ物件でも査定額が2倍以上変わるケースは珍しくありません。
それほど、「どの業者に依頼するか」は非常に重要なのです。
より良い買取業者の見極め方は、「旧耐震物件の売却を依頼すべき買取業者の見極め方3選」で紹介しています。
旧耐震物件の売却を依頼すべき買取業者の見極め方3選
需要のない旧耐震基準の建物でも売却できるとなれば、少しでも高い価格で売却したいですよね。
この章では、旧耐震基準の建物をより高額で買い取ってくれる買取業者の見極め方を解説します。
このポイントを知っているのと知らないのとでは、買取価格に数十万円から百万円近くもの差が出てしまいますので、損をしないようぜひ参考にしてください。
築年数の古い物件の買取実績を確認する
築年数の古い建物を買い取った実績が豊富な買取業者であれば、より高い価格で旧耐震基準の建物を買い取ってくれます。
買取実績の豊富な専門の買取業者は、旧耐震基準のような築年数の古い建物でも、より有効に活用できるノウハウを蓄積しているからです。
たとえば、以下のような活用方法です。
- リフォームを施したのち、賃貸物件として運用する
- リフォームを施したのち、古民家カフェとして運用する
- 元の建物とは雰囲気がまったく異なるレベルのリフォームを施してから再販する
反対に、築年数の古い建物の買取実績が乏しい業者だと、これらの活用ノウハウを持たず、買い取ったあとのビジョンを明確に持てません。
このような業者は、旧耐震基準の建物を買い取っても、その後活用できず売れ残ってしまうリスクを考慮する必要があり、その分買取価格が下がってしまいます。
以上から、不動産買取業者のWebサイトの「買取実績」「買取事例」といったページを確認して、専門性の高い業者を複数ピックアップしましょう。
なお、弊社は旧耐震物件のような特殊な物件に強い専門の買取業者です。
年間2,500件以上の買取実績（※2025年1～12月の実績）とノウハウを元に、旧耐震物件をできる限り高く買い取っており、「フジテレビ」を始めとする各メディアにも取り上げられています。
弊社は「全国対応」、査定や相談は「無料」ですので、少しでも買取を検討していましたら、まずは弊社へ一度ご相談ください。
「とりあえず相談してみたい」といった気軽なお問い合わせでも大歓迎です。
買取業者の口コミを確認する
不動産買取業者のWebサイトの「買取実績」「買取事例」に加えて、業者に対する「口コミ」もチェックすることが大切です。
実際に不動産買取をしてもらったお客様からのリアルな評価を確認できます。
お客様にとって満足度の高い売却を実現できていれば、高い評価を得ているはずです。
反対に、満足度の低い業者の場合、「担当者のレスポンスが遅い」「そもそも買取を拒否された」などといった評価が書かれています。
このようなお客様による実際の評価は、Googleの口コミなども参考にしてみましょう。
例えば、弊社では公式HPに「お客様の声」を掲載しており、実際に築年数が古く、田舎にある物件を買い取った事例もあります。
参照元：T.Y様「問題の多い家でしたが、とてもスムーズな契約ができ大変助かりました」
もちろん、良い口コミ、悪い口コミ、両方があるのが普通ですが、どちらが多いのか、どのような点で悪く書かれているのかを参考にしてみてください。
担当者に査定価格の根拠を聞く
複数の買取業社から査定結果を受け取ったら、その根拠を各社の営業担当者に聞いてみましょう。
査定価格そのものだけでなく、その価格となった根拠を聞くことが大切な作業です。
最も高額な査定価格を提示していたのに、売買契約の直前になって「新たにリフォームが必要な箇所が見つかった」などと、適当な理由で値下げ交渉をしてくる業者もいます。
このような悪質な業者は、査定価格の根拠を売主から聞かれても、具体的には答えることはできない場合がほとんどです。
それに対して、信頼できる買取業者の営業担当者であれば、査定価格の根拠を売主が納得できるように説明してくれるはずです。
たとえば、類似した不動産の買取事例や、商品化までに業者が想定しているコストなど、具体的な例を提示して根拠を説明してくれます。
これらを提示してくれるような信頼できる業者に依頼して、より高く旧耐震基準の建物を買い取ってもらいましょう。
旧耐震基準の物件に強いオススメの買取業者3選
専門性の高い買取業者に絞って連絡を取ることで、手間のかかる交渉や時間のロスを最小限に抑えられます。
旧耐震基準の物件の売却に強い買取業者の中でも、とくに頼りになる3社を厳選してご紹介します。
アルバリンク
| 会社名 | 株式会社AlbaLink |
|---|---|
| 所在地 | 東京都江東区木場二丁目17番16号 BESIDE KIBA 3階 |
| Googleの口コミ評価★5（件数） | 4.4（173件） |
| 対応エリア | 全国対応 |
| 電話番号 | 0120-542-956 |
| 営業時間 | 10：00～19：00 |
| 公式サイト | https://albalink.co.jp/ |
弊社アルバリンクは、旧耐震基準の物件を含む「訳あり不動産」に強い専門の買取業者です。
年間2,500件超の豊富な買取実績（※）から、老朽化・雨漏り・残置物などの問題を抱えた旧耐震基準物件でも適正価格で買い取れる点が強みです。
※2025年1月〜12月の実績
また、物件をそのままの状態で買い取る「現況買取」に対応しているため、片付けやリフォームの手間をかける必要がありません。
Google口コミでも、「スムーズに売却できた」「もっと早く相談すればよかった」など、お喜びの声を多数いただいております。
弊社では、無料相談・無料査定を随時受け付けています。
売却を急いでいない方や、まだ検討中の方でも、疑問や不安があればお気軽にご連絡ください。
ドリームプランニング
引用元：株式会社ドリームプランニング
| 会社名 | 株式会社ドリームプランニング |
|---|---|
| 所在地 | 神奈川県横浜市中区山下町252 グランベル横浜10F |
| Googleの口コミ評価★5（件数） | 4.6（24件） |
| 対応エリア | 全国 |
| 電話番号 | 045-641-5480 |
| 営業時間 | 9:30～18:30（水・日定休） |
| 公式サイト | https://dream-plan.com/ |
ドリームプランニングは、2002年設立の他社では断られやすい訳あり不動産の買取に特化した不動産会社です。
旧耐震基準の物件は、耐震性への不安や住宅ローンの組みづらさから仲介では売却が困難なケースが少なくありません。
しかし、ドリームプランニングは直接買取に対応しているため、スピーディーな売却が可能です。
自社完結型で中間コストがかからない分、他社より有利な条件での買取にも期待できます。
旧耐震基準の物件を少しでも有利な条件でスムーズに売りたい方は、同社に査定を依頼してみてください。
フジ住宅
引用元：フジ住宅株式会社
| 会社名 | フジ住宅株式会社 |
|---|---|
| 所在地 | 大阪府岸和田市土生町1丁目4番23号 |
| Googleの口コミ評価★5（件数） | 3.2（63件） |
| 対応エリア | 大阪・兵庫・和歌山 |
| 電話番号 | 0120-321-001 |
| 営業時間 | ・平日 10:00〜18:00 ・土日祝 10:00〜19:00（火・水定休） |
| 公式サイト | https://fuji-satei.com/ |
フジ住宅株式会社は、21,031件（2024年時点）の豊富な実績を持つ関西圏に特化した不動産会社です。
同社は片付けや清掃が済んでいない物件も、現状のまま買い取っています。
引渡し後のクレームも一切発生しないため、旧耐震基準物件の売却に伴う余計な不安やストレスを感じる必要もありません。
関西圏に所在する旧耐震基準物件は、同社に依頼することをおすすめします。
旧耐震基準の建物を所有し続ける4つのリスク
「親から実家を相続したものの、誰も居住していない」「旧耐震基準のため売れないまま所有している」など、旧耐震基準の建物を所有している方は、そのまま所有し続けてはいけません。
旧耐震基準の建物を所有し続けることによって、さまざまなリスクを被るからです。
気づけば数億円単位の損失を被るおそれもあります。
旧耐震基準の建物を所有し続けるリスクを4つご紹介します。
税金や維持費がかかり続ける
耐震基準に関わりませんが、不動産を所有し続ける限り、以下のような税金や管理の負担が重くのしかかってきます。
| 固定資産税・都市計画税 （下図参照） |
約10〜25万円/ 年 |
|---|---|
| 修繕費用 | 約16〜20万円/ 年 |
| 各種保険費用 | 約4〜8万円/ 年 |
一軒家の維持費には、これらを合わせると「年間30〜50万円」程度かかると言われています。
修繕費に関しては、毎年かかるということではなく、30年間に必要とされる費用を合計し、年数で割って出した金額です。毎年支出されるわけではありません。
修繕費用の金額は築35年までの建物で「600万～800万円」が目安ですが、旧耐震基準の建物ではすでに築40年以上が経過しているため、より修繕費用がかさむことが予測されます。
また、人が住んでいないと建物の劣化が早く、多額の修繕費用が発生するおそれがあります。
建物を放置し続ければ、自治体から罰則を受ける
旧耐震基準の建物を空き家のままにして放置し続けると、自治体から罰則を受けるおそれがあります。
2015年の9月に施行された「空き家対策特別措置法」によるもので、管理されていない空き家へ行政が立ち入り、倒壊など危険のある状態と判断された空き家は「特定空き家」に認定されます。
特定空き家に認定されると、土地にかかる固定資産税の優遇措置が適用されなくなり、最大6倍となります。
参照元：総務省｜固定資産税制度について
それだけでなく、さらに自治体からの命令に応じずに違反となった場合、最大50万円以下の過料が科せられます。
なお、空き家対策特別措置法については、以下の記事で詳しく解説しています。
さらに放置しておくと、自治体による「行政代執行」の対象となります。
行政代執行とは、不動産所有者による適切な管理がされていない場合に、自治体が所有者に代わって適切な措置を行うことをいいます。
建物を強制的に解体されるおそれもあり、かかった解体費用はすべて所有者に請求されます。
解体費用の請求に応じない場合には、所有者の財産の差し押さえが行われ、強制的に徴収されます。
行政代執行に関しては、以下の記事でも詳しく解説しています。
【分譲マンション所有者の場合】管理費、修繕積立金を毎月支払わなければならない
一戸建てではなく、旧耐震基準のマンション一室の所有者にも、所有し続けることでリスクがあります。
分譲マンションを所有していると、住宅ローンが終わり、たとえ住んでいない期間でも、マンションの管理費、修繕積立金を毎月支払わなければなりません。
修繕積立金とは、マンションの共用部分を中心に、修繕工事や維持管理を行うため、入居者全員が負担する積立金です。
マンションが古くなってくると、修繕が増えてコストもかかるため、修繕積立金がアップすることがあります。
「令和5年度マンション総合調査」によるとマンション1戸あたりの修繕積立金の平均月額（全国平均）は単棟型マンションでは「1万3,041円」、団地型マンションでは「1万2,923円」でした。
年間にすると単棟型マンションでは15万6,492円、団地型マンションでは15万5,076円かかります。
10年程度所有するだけで、約150万円以上もかかってしまいます。
修繕積立金は一定ではなく、築年数が上がるにつれて高くなる可能性もあります。
【マンションオーナーの場合】耐震性能が不足していれば改修費用を負担する必要がある
一棟マンションを所有している場合、オーナーがマンションの耐震性能を調べ、必要に応じて耐震改修工事を行わなければならなくなる場合があります。
2013年に改正された「耐震改修促進法」によって、耐震診断が義務づけられました。
東京都をはじめとする自治体でも、緊急輸送道路沿道建築物の耐震化が進められています。
震災時に避難や救急・消火活動、緊急物資輸送の大動脈となる幹線道路。震災の被害を最小限にし、早期復旧を図るためには緊急輸送道路沿道の建物の耐震化を進め、倒壊によって道路が閉塞しないようにすることが重要と考えられている。
耐震改修促進法では、主に学校や体育館、病院等の建物だけでなく、以下の要件を満たす建築物の所有者は、耐震診断を実施し、結果を報告しなければならないと定められています。
- 各自治体の耐震改修等促進計画で指定する避難路の沿道建築物
- 前面道路幅員の1/2 超の高さの建築物（道路幅員が12m以下の場合は6m超）
※お住まいの自治体の耐震改修等促進計画をご確認ください。
耐震診断の結果、マンションの耐震性に問題があると判断されれば、所有者は「補強設計」の基づき、耐震改修工事を実施するよう努めなければなりません。
壁や柱の補強や鉄骨の挿入、劣化箇所の交換などを行い、適切な補強工事を行うこと。
マンションの戸数によって耐震改修工事に必要な費用は異なりますが、一戸あたりに換算しても数十万円から数百万円もの費用がかかってしまいます。
まとめ
今回は、旧耐震基準の家を所有するリスクや売れにくい理由、より高額で売却するためのコツを解説しました。
旧耐震基準の建物は、建物の劣化や安全性のみならず、住宅ローンや地震保険料の問題により、通常の物件よりも売却しにくく、価格の相場も下がります。
旧耐震基準の家を少しでもスムーズかつ高値で売りたい場合は、こうした物件を専門に扱っている不動産買取業者への依頼をおすすめします。
まずは今回ご紹介した方法を参考にして信頼できる営業担当者を見つけ、納得のいく売却をしましょう。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は旧耐震物件のような特殊な物件に強い専門の買取業者です。
年間相談件数26,000件以上、年間買取件数2,500件以上の実績（2025年1〜12月の実績）があり、他の業者が断るような物件でも、数多く買い取りしてきました。
「旧耐震物件をできる限り高く売却し、物件を抱えるリスクから一刻も早く解放されたい」とお考えの場合は、一度弊社へご相談ください。
もちろん、査定のみ、相談のみのお問い合わせでも大歓迎です。
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