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共有不動産の3つの使用方法
共有不動産は各共有者がそれぞれの持分（所有権の割合）に応じて使用できます。
たとえば、一戸建ての場合、持分に応じて住む区域を均等に区分して居住することが考えられます。
ただし、現実的には上記のような使用方法は難しいでしょう。
実際に共有不動産を使用する場合、以下の方法が挙げられます。
- 単独で使用する
- 賃貸に出す
- 使用貸借する
単独で使用する
共有不動産は、共有者の1人が単独で使用することも可能です。
民法によると、持分が少しでもあれば、共有者の1人が単独で共有不動産の全部を使用できます。
上記の場合、単独使用する共有者は、ほかの共有者に対して、自分の持分を超える部分を使用料として支払わなければなりません。
第二百四十九条
各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。２ 共有物を使用する共有者は、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対し、自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負う。
引用元：民法|e-Gov法令検索
また、判例では、持分が過半数を超える者が持分が少ない者に対して、当然に共有不動産の明け渡しを請求できるわけではないとしています。
明け渡し請求するには、正当な理由を主張、立証しなければなりません。
参照元：最高裁判所判例集|裁判所
以下の場合は明け渡し請求が正当だと認められる可能性があります。
- 共有者同士で決めた内容を無視
- 実力行使で共有不動産を単独使用
- 協議を拒否して単独使用
強引な手段を使わない限りは、共有不動産の単独使用は可能です。
ただし、共有者との関係を悪化させてしまうので、協議のうえ使用するようにしましょう。
賃貸に出す
誰も共有不動産を使用しない場合は、第三者に貸し出して、収益を得られます。
前述したとおり、各共有者は共有不動産を使用する権利があります。
戸建ての場合、自分が住むこと以外に他人に貸し出すことも可能です。
特別な合意がない限り、得られた家賃収入は各共有者の持分に応じて分配します。
賃貸経営の際に生じた経費も同様に持分に応じて負担します。
なお、特定の共有者が家賃収入を独り占めしたとき、ほかの共有者は持分に応じた割合を請求可能です。
実際に貸す場合は各共有者の同意が必要で、同意が得られないときは賃貸に出せないので注意しましょう。
同意に必要な人数は、以下の表のとおり賃貸借の期間によって異なります。
【建物】
| 必要な同意の人数 | |
|---|---|
| 賃貸借期間：３年以内 | 持分の過半数 |
| 賃貸借期間：３年超 | 全員 |
【土地】
| 必要な同意の人数 | |
|---|---|
| 賃貸借期間：5年以内 | 持分の過半数 |
| 賃貸借期間：5年超 | 全員 |
したがって、共有不動産を使って、賃貸経営をしたい場合は、各共有者と協議が必須です。
賃貸経営について、くわしく知りたい人は以下の記事も参考にしてください。
使用貸借
特定の人に、共有不動産を無償で貸すことも可能です。
上記のような取引を使用貸借といいます。
たとえば、相続した実家を友人に家賃をもらわずに貸し出すことが該当します。
使用貸借も、賃貸のときと同様に共有者の同意が必要です。
必要な同意の人数は以下の表のとおりです。
【建物】
| 必要な同意の人数 | |
|---|---|
| 使用貸借期間：３年以内 | 持分の過半数 |
| 使用貸借期間：３年超 | 全員 |
【土地】
| 必要な同意の人数 | |
|---|---|
| 使用貸借期間：5年以内 | 持分の過半数 |
| 使用貸借期間：5年超 | 全員 |
共有不動産を無償で貸し出す場合は、賃貸のときと同様に共有者間での協議は必須です。
なお、使用貸借は借主が亡くなった時点で、賃貸借の場合と違い、契約は相続人に引き継がれずに終了します。
使用貸借について、くわしく知りたい人は以下の記事も参考にしてください。
共有不動産の使用には合意が必要なケースがある
通常の不動産は、リフォームや賃貸、建物の取り壊しなどは所有者の意思で自由に処分できます。
一方、共有不動産の場合、上記の行為によっては各共有者の同意が必要です。
共有不動産に対して手を加える行為は、以下の3つに分類されます。
- 保存行為
- 管理行為
- 変更行為
保存行為
保存行為は、共有不動産の現状を維持する行為のことです。
具体的には、以下の行為が保存行為に該当します。
- 建物の修繕
- 不法占拠している人への明け渡し請求
- 相続登記
「不動産の修繕」は、家の塀の補修や庭木の剪定のような小規模な手入れのことです。
上記のケースに当てはまる場合、共有者との話し合いをしなくても、単独で行えます。
変更行為
変更行為は、共有不動産の主要な性質・用途を変更する行為のことです。
具体的には、以下の行為が変更行為に該当します。
- 建物の増築・改築
- 建物の売却
- 建物の解体
- 3年を超える賃貸借・使用貸借
上記を行う場合、共有者全員の同意が必要です。
しかし、どれだけ調査をしても氏名や所在が分からない共有者がいるとき、変更行為に対する全員の同意が得られません。
この場合、裁判所への申し立てにより裁判を行うことで、ほかの共有者のみの同意により変更行為ができます。
参照元：民法の改正（所有者不明土地等関係）の主な改正項目について|法務省
管理行為
管理行為は、前述した変更行為にあたらない改良のことをいいます。
具体的には、以下の行為が管理行為に該当します。
- 建物の改装
- 賃貸借・使用貸借契約の解除
- 3年以内の賃貸借・使用貸借
管理行為は、共有者の持分の過半数が同意すれば、行使可能です。
なお、氏名や所在が分からない共有者がいるとき、裁判所への申し立てにより裁判を行うことで、ほかの共有者の持分が過半数に達すれば、管理行為ができます。
参照元：民法の改正（所有者不明土地等関係）の主な改正項目について|法務省
共有不動産の使用に関する4つのトラブル
前述したとおりに、各共有者と協議ができる状態なら、共有不動産の使用は可能です。
しかし、共有状態を放置していると以下のトラブルが発生するおそれがあります。
- 使用方法でもめる
- 共有者と連絡がつかなくなる
- 税金・維持管理費の負担割合でもめる
- 権利関係が複雑になる
使用方法でもめる
共有不動産の状態で所有し続けると、共有者間での使用方針のすり合わせがうまくいかない可能性があります。
管理行為・変更行為は、共有者の同意が必要です。
共有者間での意見が合わない場合、上記の行為は困難になります。
変更行為にあたる建物・土地を売却する場合、1人でも反対する人がいれば、不動産の処分ができません。
また、管理行為にあたる3年以内の建物の賃貸借契約を結ぶ際も、過半数の同意が得る必要があります。
各共有者の使用方針が異なると、共有不動産の処分・活用ができずに放置される事態につながります。
共有者と連絡がつかなくなる
各共有者が疎遠な場合、共有者と連絡がつかない可能性があります。
不動産が共有状態になるほとんどは相続が原因のため、共有者は親族であるケースが多いでしょう。
しかし、近年は親族同士の付き合いが希薄になっており、全く連絡をとったことのない人が共有者である可能性もあります。
共有者の中には、連絡がつかないケースもあるでしょう。
連絡がついた場合でも、話し合いへの参加に積極的ではなく、音信不通になる可能性もあります。
共有者と連絡がつかない場合、共有不動産の処分・活用に関する方針のスムーズな決定が困難になります。
税金・維持管理費の負担割合でもめる
共有不動産を所有している共有者は、固定資産税をはじめとした税金や火災保険料、光熱費などの維持管理費を持分に応じて負担しなくてはなりません。
第二百五十三条
各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。引用元：民法|e-Gov法令検索
しかし、維持管理費の負担割合に不満を持ち、生じた費用を支払わない共有者が現れる可能性もあります。
とくに、共有不動産を使用している人と使用していない人がいる場合、共有者が不公平に感じて、上記のトラブルに発展しやすくなるかもしれません。
なお、民法では税金や維持管理費の負担に応じない共有者がいる場合、ほかの共有者はその人から持分を取得できます。
第二百五十三条
２ 共有者が一年以内に前項の義務を履行しないときは、他の共有者は、相当の償金を支払ってその者の持分を取得することができる。
引用元：民法|e-Gov法令検索
共有者のうちの1人が、税金・維持管理費を負担しない場合は、持分の買取による共有関係の解消も視野に入れましょう。
権利関係が複雑になる
不動産の共有関係を解消せずに放置すると、権利関係が複雑になります。
共有者のうち1人が亡くなったとき、その子どもに権利が相続されます。
相続が繰り返されると、共有者の人数が増えて、権利関係が複雑になるおそれがあるでしょう。
また、一度も会ったことのない人が共有者になる場合もあります。
共有者の人数が多い共有不動産は全員の意見をまとめるのが難しいため、管理行為や変更行為に必要な同意を得るのが困難になります。
共有不動産のまま所有を続けると、将来、相続した子孫が共有不動産を処分・活用できなくなる事態に陥ります。
共有不動産の使用に関するトラブルを防ぐ5つの方法
共有不動産の所有はトラブルに発展するおそれがあるため、早めに処分することをおすすめします。
不動産の共有状態を解消する手段として、以下の5つの方法があります。
- 現物分割する
- 代償分割する
- 換価分割する
- 持分を放棄する
- 持分を売却する
現物分割する
共有不動産が土地のみの場合、現物分割が可能です。
現物分割は、各共有者の持分に応じて不動産を物理的に分けることです。
分けた土地を各共有者が登記することで、単独名義で所有する土地になります。
たとえば、200㎡の土地をAが1/2、B・Cがそれぞれ1/4ずつ所有している場合、Aは100㎡、B・Cはそれぞれ50㎡を所有するように分配して登記します。
分割後の土地は各共有者がそれぞれ単独で所有する土地になるため、自由に売却・活用が可能です。
ただし、土地の分け方や、取得する土地の場所でトラブルに発展する可能性があるため、注意しましょう。
共有不動産が土地、かつ、今後も活用していく方針で一致している場合におすすめです。
土地の分割について、くわしく知りたい人は以下の記事も参考にしてください。
代償分割する
代償分割は、共有不動産を単独名義の不動産として特定の共有者が取得する代わりに、ほかの共有者に持分に応じた金額（代償金）を支払う方法です。
代償金を決める際、不動産の評価額を用いて相続人が話し合って、決めることがほとんどです。
ただし、不動産の評価方法は複数あるので、知識がない場合は話し合いが難航するおそれがあります。
また、代償金を支払う能力がない場合、持分の買取はできません。
相続した不動産を今後も使い続けて、かつ、支払い能力がある人が単独で引き継ぐ場合に検討すべき方法です。
換価分割する
共有者全員の同意のもとで不動産を売却し、売却代金を持分に応じて各共有者に分配する方法もあります。
この方法を換価分割といいます。
たとえば、共有不動産の売却代金が4,000万円、共有者A・B・Cの持分がそれぞれ1/2・1/4・1/4の場合、Aは2,000万円、B・Cは1,000万円受け取り、共有状態の解消が可能です。
売却代金を持分に応じて均等に分配するため、共有者が不公平を感じることは少ないでしょう。
ただし、共有不動産の売却には、共有者全員の同意が必要です。
共有者全員が不動産の売却に賛成している場合におすすめの方法です。
不動産の売却をする際は、弊社アルバリンクへの売却もおすすめです。
築古をはじめ需要がない不動産でも積極的に買い取っております。
売りに出しても購入者が見つからない不動産をお持ちの人は、弊社にお問い合わせください。
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持分を放棄する
共有者は自身の持分を放棄することで、不動産の共有状態を解消が可能です。
なお、放棄した持分はほかの共有者に移ります。
持分の放棄をするには、ほかの共有者へ意思表示をします。
このとき、意思表示をした証拠を残すために書面で通知したほうがよいでしょう。
また、持分放棄した際は登記変更の手続きも必要です。
持分放棄の登記は単独では手続きができず、持分を譲渡する共有者と共同で手続きをしなくてはなりません。
持分の譲渡先の共有者と協力関係が築けている場合におすすめです。
持分を売却する
持分の第三者への売却により、共有状態を解消させる手段もあります。
共有不動産の売却と違い、自分の持分のみの売却は各共有者の同意を必要としません。
ただし、持分のみを買い取っても、不動産全体は自由に活用できないので、仲介で買主を探し出すのは難しいでしょう。
持分の売却先を探す際は、共有不動産の取り扱いに長けた専門の買取業者の中から選ぶのがおすすめです。
専門の買取業者は、共有不動産を利用価値のある不動産として商品化するノウハウがあります。
そのため、ほかの不動産会社が取り扱えない共有不動産でも積極的な買取が可能です。
また、買取業者に売却する際は、売却のためにほかの共有者との協議をする必要はありません。
ほかの共有者と意見がまとまらないときや、共有者と連絡がつかない場合は、持分の売却を検討しましょう。
共有不動産の持分を買い取ってもらう場合は、以下の記事も参考にしてください。
弊社アルバリンクも同様に持分の買取をしている不動産買取業者です。
共有不動産に関するノウハウがあるだけでなく、弁護士とも提携しています。
そのため、共有者間でトラブルが起きているケースでも法的な手続きにもとづいて、弊社がほかの共有者との協議を進めます。
共有不動産を手放して、共有者同士の揉め事から解放されたい人は、ぜひ弊社にお問い合わせください。
まとめ
この記事では、共有不動産の使用方法について解説しました。
共有不動産は、各共有者で協議して同意が得られれば、単独での使用や賃貸経営が可能です。
しかし、共有不動産の使用方法について、共有者同士での協議でまとまらないケースもありえます。
また、共有状態を放置すれば、相続が発生した際に権利関係が複雑になっていくおそれもあります。
上記の事態を防ぐためには、不動産の共有状態を解消することが重要です。
ただし、共有状態の解消方法の多くは、共有者との協議や同意が求められます。
共有者同士の仲が悪い、あるいは、連絡が取れない場合は、専門の買取業者に持分のみ売却することをおすすめします。
専門の買取業者に売却すれば、その後の共有者とのやり取りをせずに共有状態の解消が可能です。
なお、弊社アルバリンクも持分の買取を行う専門の買取業者です。
弁護士と提携しているため、共有者とトラブルを起こしてしまった場合でも、法律にもとづいた適切な対処ができます。
また、お客様からの評価も高く、Googleの口コミでは総合評価4.6と高評価をいただいております（2023年10月時点）。
共有者との協議がまとまらない、共有者と連絡がつかないことが原因で、共有不動産の扱いに困っている人は、ぜひ弊社にお気軽にご相談ください。
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