株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
事故物件とは
事故物件とは建物内で発生した事故や事件などが理由で人が亡くなった不動産のことで、「心理的瑕疵物件」とも呼ばれます。
ただし人が亡くなるのは自然なことなので、それだけでは事故物件には該当しません。居住するにあたって心理的に嫌悪感や抵抗を抱く瑕疵（不具合、欠陥）があるかどうかが問題となるのです。
建物内で人が亡くなった事実は、買い手・借り手の判断に重大な影響をおよぼします。そのため、事故物件に関する売買契約・賃貸借契約を締結する場合には必ず買い手・借り手に対して告知しなければならないと宅地建物取引業法で定められています。
事故物件に該当するケースとしないケースについては、次の項目で詳しく解説します。
事故物件の売買・賃貸借契約時には告知義務が生じる
前述のように事故物件を売却、あるいは賃貸する際、売主および貸主は買い手・借り手に対して事故の内容を包み隠さず伝えなければなりません。これを「告知義務」といいます。
ここでは、告知義務の概要や告知義務が生じる瑕疵の種類、事故物件になるケース・ならないケースについて詳しく解説します。
告知義務とは
告知義務とは、売却・賃貸する物件に何らかの瑕疵がある場合に売主・貸主が買い手・借り手に事実を伝えなければならない義務のことです。
宅地建物取引業法では、35条で取引に重大な影響をおよぼす恐れのある事項の説明義務を宅建業者に課すとともに、47条において故意による事実の隠蔽、事実とは異なる内容の告知を禁じています。
（重要事項の説明等）
第三十五条 宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第五号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない引用元：e-Gov法令検索「宅地建物取引業法 35条」
（業務に関する禁止事項）
第四十七条 宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をしてはならない。
一 宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の契約の締結について勧誘をするに際し、又はその契約の申込みの撤回若しくは解除若しくは宅地建物取引業に関する取引により生じた債権の行使を妨げるため、次のいずれかに該当する事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為引用元：e-Gov法令検索「宅地建物取引業法 47条」
そのため事故物件を売却する際、売主は物件状況等報告書と呼ばれる書類を作成し、売買契約前に買主に対して物件の現状を報告しなければなりません。
告知事項の記載例
物件状況等報告書には、売主が把握している土地や建物、設備などの不具合や欠陥について記載します。一例として、以下の事項が挙げられます。
- 雨漏りの有無
- シロアリ被害の有無
- 給排水管の故障
- 土地の境界線の有無
- 地盤沈下の有無
- 土壌汚染の有無
- 浸水被害の有無
事故物件の売却時に記載する事項は、主に以下の4点です。
- 発生時期
- 発生場所
- 死因
- 特殊清掃の有無
特殊清掃は遺体発見現場を除菌・消臭・清掃して原状回復する作業のことで、不動産仲介業者の仲介を通じて一般の買い手に売却する際には必ずおこなうべきものです。
後述の「事故物件になるケース・ならないケース」でも解説しますが、病死など事故物件には該当しない死因であっても特殊清掃を実施した場合は事故物件として扱われるため、注意が必要です。
告知義務が生じるのは瑕疵
不動産の売却・賃貸時に告知義務が生じるのは、事故物件に限った話ではありません。物件に以下4つのいずれかの瑕疵が存在する場合には買い手・借り手に対して告知する義務を負うため気をつけましょう。
- 心理的瑕疵
- 物理的瑕疵
- 環境的瑕疵
- 法律的瑕疵
4つの瑕疵の特徴について、それぞれ解説します。
心理的瑕疵
心理的瑕疵に関する明確な基準はありませんが、住むにあたって精神的に嫌悪感を抱くような瑕疵が該当します。たとえば、以下の事例が挙げられます。
- 殺人事件があった
- 自殺で人が亡くなっている
- 物件の周辺に墓場がある
一般に心理的瑕疵のある物件を「事故物件」と呼びます。しかし人によって感じ方は異なるため、買い手が心理的嫌悪感を抱いたからとはいえ、ただちに心理的瑕疵物件と認定されるわけではありません。
あくまでも通常の一般人が買い手の立場になったときに嫌悪感を抱き、住みたくないと感じることに合理性があると判断された場合に、心理的瑕疵物件として扱われるケースが一般的です。
物理的瑕疵
物理的瑕疵とは、建物の破損や欠陥を指します。具体的には、以下のような不具合が生じている物件のことです。
- 雨漏りしている
- 水漏れしている
- 壁がひび割れている
- 耐震強度が不足している
- シロアリ被害で建物の強度が失われている
- 給排水管が故障している
- 土壌が化学物質などで汚染されている
- 地中に産業廃棄物などが埋まっている
物件に物理的瑕疵が生じている場合も、売却に際して買主にその旨を告げなければなりません。物件の引き渡し後に契約書には記載されていなかった物理的瑕疵が見つかった際には、買主から損害賠償などを請求される恐れがあるため要注意です。
環境的瑕疵
環境的瑕疵とは、不動産そのものではなく、物件の周辺に生活環境を脅かすような不具合が存在している状態を指します。たとえば、物件周囲に以下のような施設がある場合には、環境的瑕疵に該当する可能性があります。
- ごみ焼却場
- 廃棄物処理施設
- 遊戯施設
- 反社会的組織事務所
また、幹線道路や鉄道などによる騒音や振動も環境的瑕疵に該当します。
心理的瑕疵同様、環境的瑕疵に関する感じ方も人によって異なります。自分では騒音や異臭が気にならないと感じたとしても、それを不快に思う方がいるかもしれません。そのため、物件の周囲に環境的瑕疵に該当する要因がある場合も、事前に借り手に告知する必要があります。
法律的瑕疵
法律的瑕疵とは、その名のとおり法律的に問題がある瑕疵のことです。建物を建てる際には、建築基準法や都市計画法などの法律や条令を守らなければなりません。しかし中には、以下のように法律の基準を満たしておらず、違法な状態となってしまっている建物も存在します。
- 土地が建築基準法上の幅4m以上の道路に2m以上接していない
- 建ぺい率、容積率がオーバーしている
- 建築当時は合法だったものの、現行の法律の基準を満たしていない
- 消防法で定められている防災設備が設置されていない
買い手が法律的瑕疵を抱えていることを知らずに物件を購入すると、解体したら再建築ができないなどの不利益を被ってしまいかねません。そのため法律的瑕疵物件を売却する際にも、買い手に対してその旨を告知する義務を負います。
なお、再建築不可物件の売却方法を知りたい方は以下の記事をご参照ください。
事故物件になるケース・ならないケース
前述のように心理的瑕疵に対する感じ方は人によって異なるため、人が亡くなったからとはいえ事故物件となってしまうわけではありません。しかし心理的瑕疵に関して法律で規定されているわけではなく、どこまでの死因を説明すべきなのかの判断基準は不動産業者に委ねられているのが実情でした。
そこで明確な判断基準を設けるべく、国土交通省が2021年10月8日に策定したのが「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」です。
ガイドラインに法的拘束力はありませんが、不動産取引において事故物件の判断基準として広く用いられています。
このガイドラインに基づき、事故物件になるケースとならないケースについて見ていきましょう。
なるケース
国土交通省のガイドラインによると、事故物件に該当する死因は以下のとおりです。
- 自殺
- 他殺（殺人）
- 火災による死
- 遺体の発見が遅れて特殊清掃が実施された孤独死
これらの死因によって室内で人が亡くなった場合は、買い手・借り手に対して死因や場所、時期などについて告知しなければなりません。
ならないケース
以下の死因で亡くなった場合は事故物件とは扱われないため、買主に告知する必要はありません。
- 病気や老衰などによる自然死
- 階段からの転落や入浴中の転倒など不慮の事故死
ただし、自然死であったとしても遺体の発見が遅れて血液や体液などで部屋が汚れてしまい、原状回復のための特殊清掃をおこなった場合には事故物件として扱われるため、売主は買主に対する告知義務を負います。
心理的瑕疵のガイドラインが制定された背景
前述のように、心理的瑕疵に対する判断基準は曖昧であり、人の死に対する対応は不動産業者ごとに異なっていました。そのため、売買契約締結後に初めてその事実を知った買い手が売主を訴えるというトラブルも少なくありませんでした。
また、入居者が亡くなった場合には死因を問わず借り手に告知しなければならないと考え、孤独死を恐れた貸主が一人暮らしの高齢者の入居を拒否する事案も少なからず存在したということです。
そうした状況下、人の死に関する明確な判断基準を定めてほしいとの声が高まり、過去の裁判例などを踏まえてガイドラインが制定される運びとなったのです。
告知義務を怠ると売主は契約不適合責任を負う羽目に
ここまで解説したように、事故物件を売却する際、売主は買主に対して告知義務を負います。もし告知義務に違反した場合、買主から契約不適合責任を問われて損害賠償や契約解除などを請求される恐れがあるため注意しましょう。
売主が買主に売却した商品が契約内容と異なっていた場合に、売主が買主に負わなければならない責任のこと
ここでは、売主が買主に負うべき契約不適合責任の4つの内容、事故物件の売買に際して売主の契約不適合責任が認められた判例をご紹介します。
4つの責任
引き渡した目的物が契約内容と異なっていた場合、売主は以下4つの買主の権利のうち、いずれかを請求される恐れがあります。
| 買主の権利 | 内容 |
| 追完請求権 | 購入商品が契約内容と異なる場合に不具合箇所の修理、代替物の引き渡しを請求できる |
| 代金減額請求権 | 追完請求権を行使したにもかかわらず、売主が応じない場合には代金の減額を請求できる |
| 契約解除権 | 売主が追完請求に応じない場合には催告したうえで契約解除を請求できる |
| 損害賠償請求権 | 契約不適合によって損害が生じた場合、買主は損害賠償を請求できる。また、売主が対応するまで売買代金の支払いを拒否できる |
なお、買主が売主に対して契約不適合責任を請求できる期限は、不具合や欠陥の事実を知ったときから1年以内です。ただし、売主が売買契約時に不具合や欠陥の事実を知っていた場合はその限りではありません。
判例
売主の契約不適合責任が認められた判例をひとつご紹介します。
ある農山村地帯に、約50年前に建物内で凄惨な殺人事件が起こったのち、建物は解体されてそのまま40年以上放置されていた土地がありました。
売主および不動産仲介業者はその事実を知っていましたが、買主には告知せずに売却。その後、人づてに殺人事件の話を聞いた買主が売主の告知義務違反であるとして訴えたところ、裁判所は買主の請求を認め、売主には売買代金の返還を、不動産仲介業者には仲介手数料等の返還を命じました（平成12年8月31日東京地裁判決）。
上記の判例のように、たとえ事故物件となった建物を解体したとしても告知義務はなくなりません。また、事件から数十年が経過しても告知をしなければならない点に注意が必要です。
事故物件の告知義務はいつまで残り続けるのか
事故物件を売買・賃貸する際に問題となるのは、いつまで告知義務を負うのかという点です。売買と賃貸とでは告知義務の期間が異なる点に気をつけましょう。
ここからは、事故物件の告知義務がいつまで残り続けるのかについて解説します。
売買の際は永遠に残り続ける
売買の場合、告知義務の期間に制限はありません。一度事故物件となってしまったら、半永久的に告知義務を負う点に注意が必要です。人が亡くなった建物を取り壊して更地として売り出す場合も、告知義務はなくなりません。
賃貸の場合は3年間残り続ける
国土交通省のガイドラインによると、賃貸の場合は事件・事故の発生から最低3年間は借り手に対して告知する必要があります。
ただし3年が経過したとしても、借り手から問い合わせがあった場合には正直に事実を伝えなければなりません。また、凄惨な殺人事件など社会的な影響力が大きく、近隣の方の記憶に強く残っているような場合には、数十年前に起こった事件であっても告知義務が発生することがあります。
「1組入居したら告知が不要」は嘘
賃貸物件の場合、「事件の発生から1組目の入居者には告知義務があるが、2組目以降には告知が不要」というルールを適用している不動産業者が存在します。
しかし入居者の死亡後に1組でも入居したら告知義務がなくなるわけではありません。前述のように賃貸における告知義務期間は3年なので、この期間中はすべての入居者に告知する義務を負います。
また、事故物件となってしまった賃貸物件の入居者を募集するにあたって不要なトラブルを避けたいのであれば、期間を問わずに告知することをおすすめします。
告知義務の生じた事故物件でも問題なく売却可能【方法3選】
何らかの事情によって人が亡くなってしまった事故物件を売却する方法は、主に以下の3つです。
- 修繕して一般の買い手に売り出す
- 解体して更地として一般の買い手に売り出す
- そのままの状態で一般の不動産買取業者に売却する
ただし、人が亡くなっている事実を知ったうえで、あえて事故物件を購入する方はほぼいないといっても過言ではありません。不動産仲介業者の仲介を通じて一般の買い手を見つけるのは難しいため、事故物件を確実に手放したい場合には事故物件専門の不動産買取業者に買取を依頼することをおすすめします。
ここからは、事故物件を売却する3つの方法について解説します。
修繕して一般の買い手に売り出す
不動産仲介業者に仲介を依頼して一般の買い手を探してもらう際には、まず特殊清掃やリフォームをおこなって人が亡くなった痕跡をきれいに消す必要があります。
特殊清掃費として5～80万円ほどの費用は発生しますが、特殊清掃をおこなわないと査定額が大幅に下がる点には注意が必要です。
また、ケースによっては床や壁紙の張り替え、設備の交換などといった大規模なリフォームが必要になることもあるでしょう。工事の規模によってリフォーム代は異なりますが、数百万円ほどの費用がかかることも珍しくありません。
ただし、売却できなければこれらの費用が無駄になってしまいます。特殊清掃だけで問題なく売却できるケースもあるため、まずは事故物件の取り扱いに長けた不動産業者に相談したうえで、対応を仰ぐことをおすすめします。
解体して更地として一般の買い手に売り出す
事件や事故の起こった建物を解体して更地として売り出せば、買い手の心理的な嫌悪感を払拭できてより早く売却できる可能性があります。
ただし、解体費用がかかる点はデメリットといえます。構造によって解体費用は異なりますが、鉄骨造の場合は1坪4～6万円、木造の場合は1坪3～5万円が相場です。たとえば30坪の木造の建物を解体する際には、90～150万円ほどの費用が発生します。
また、居住用の建物が建っていた土地には固定資産税の課税標準額が住宅1戸につき200㎡までの部分で6分の1、それ以上の部分で3分の1軽減される「住宅用地に対する特例措置」が適用されますが、建物を解体するとこの減税制度が適用されなくなるため、固定資産税が高くなってしまう点もデメリットのひとつです。
そのままの状態で一般の不動産買取業者に売却する
事故物件をリフォーム、または解体してから売り出したとしても、人が亡くなっている事実に心理的嫌悪感を抱く方は多く、確実に売却できるわけではない点に注意が必要です。また、事故物件を所有している限り、維持管理費や固定資産税などの諸費用を負担し続けなければなりません。
事故物件の売却にあたって費用をかけたくない、できる限り短期間で手放したいといった場合には、事故物件を専門に取り扱う不動産買取業者への売却をおすすめします。
仲介よりも売却価格は安くなりますが、原状回復をおこなわなくてもそのままの状態で売却できるため、特殊清掃費やリフォーム代、解体費用などはかかりません。
また、買取業者は買い取った事故物件をリフォームしてから収益化を図るため、売主の契約不適合責任を免責にできる点もメリットです。
ただし、買取業者によって査定価格がまったく異なる点に注意が必要です。事故物件の適正価格を把握し、少しでも高く売却するためにも、複数の買取業者に査定を依頼するようにしましょう。
>>【事故物件でも積極的に買い取ります】無料の査定フォームはこちら！
信頼できる不動産買取業者の選び方
事故物件の買取を依頼する買取業者を探す際には、事故物件の買取実績が豊富かどうかを確認しましょう。買取実績が豊富な買取業者には買い取った事故物件を活用して収益を上げるノウハウがあるので、より高値で買い取ってもらうことが可能です。
また、営業担当者が信頼のおける人物かどうかを見極めることも重要です。買取業者の中にはあえて高額な査定価格を提示し、契約直前に何かと理由をつけて価格を減額してくる悪徳なところも存在します。
悪徳な買取業者にだまされるのを防ぐためにも、査定価格の根拠をしっかりと説明してくれるか、基本的なビジネスマナーを備えているか、専門用語を使わずにわかりやすく解説してくれるか、売主側が売却したい理由に耳を傾けてくれるかなどを確認しましょう。
まとめ
事故物件を売却・賃貸する際、売主・貸主は買い手・借り手に対して人が亡くなっている事実を告知しなければなりません。
告知義務の期間は、賃貸は原則3年、売買は無期限です。たとえ事件や事故の起こった建物を解体して更地として売り出したとしても、売主の告知義務がなくなるわけではない点に気をつけましょう。
また告知義務に違反した場合、売主は買主から契約不適合責任を問われて損害賠償や契約の解除などを請求される恐れがあるため、注意が必要です。
事故物件を余計な手間や時間をかけることなく売却したいのであれば、専門の不動産買取業者に買い取ってもらうことをおすすめします。専門の買取業者であれば現状で売却できるのみならず、売主の契約不適合責任も免責できるので、売却後に買主から損害賠償を請求されるなどのトラブルが発生することはありません。
弊社AlbaLink（アルバリンク）では、全国の事故物件を高額買取しています。不動産仲介業者に断られてしまった、事故物件をすぐに手放したいがどうしたらよいのかがわからないといったお悩みを抱えている方は、ぜひお気軽にご相談ください。
相談・査定はこちら
