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事故物件情報（大島てる）の消し方を解説
本章では、事故物件情報（大島てる）の消し方等について以下の内容を解説します。
・事故物件情報の削除を依頼する方法
・事故物件の情報が事実なら削除することはできない
事故物件の情報を「大島てる」に載せる仕組み
「大島てる」で事故物件の情報を掲載する方法は、簡単です。
サイト内の地図上で右クリックを押し、表示された投稿フォームに事故や事件に関する情報を掲載するのみとなっています。
誰でも簡単に情報をあげられる半面、その情報が正しいかのチェックが行われていないため、間違った情報でも掲載ができてしまいます。
仮に、自己所有の物件に対して事故物件に関する間違った情報が掲載されていたら、売買等に影響が出るおそれが十分あります。
よって、不動産の所有者は、「大島てる」のような事故物件情報サイトに間違った情報が掲載されていないかをこまめにチェックするのが良いでしょう。
事故物件情報の削除を依頼する方法
間違った情報や嘘情報については、削除を依頼する方法があります。
「大島てる」のサイト上で削除したい物件情報を開き、表示されるコメントフォームに以下の内容を入力します。
・氏名
・メールアドレス
・パスワード
削除依頼については、数分で完了するケースがありますが、なかには削除がなかなか進まないこともあるようです。
そのときには、「株式会社大島てる」宛に削除依頼に関する書面を簡易書留等で郵送することで、削除依頼をしてみましょう。
所有する不動産にとって不利益な情報が掲載されていれば、早めに対処することがおすすめです。
事故物件の情報が事実なら削除されない
事故物件の情報が事実なら、削除されることはありません。
なぜなら、「株式会社大島てる」の代表取締役会長である大島てるさん本人に以下のような考え方があるからです。
つまり、事実を隠して売買契約や賃貸借契約するなどのルール違反を防止することや、そもそも告知義務を果たそうと考えているなら大島てるに情報が掲載されても問題ない、という考えです。
よって、事故物件の情報が間違っていれば削除対応が可能ですが、正しい情報であれば削除されることはありません。
事故物件とは「心理的瑕疵」のある物件
事故物件とは、一般的に心理的瑕疵のある物件を指しますが定義は特にありません。
土地や建物にある欠陥のこと。
瑕疵には、心理的瑕疵、物理的瑕疵、法律的瑕疵、環境的瑕疵がある。
不動産自体が有する品質や設備自体に問題はないものの、居住者に心理的な抵抗やストレスを感じる要因があること。
具体的には、孤独死や自殺など他人の死を容易にイメージできる事象が対象となる。
実際事故物件として扱われるものは、過去に孤独死や自殺、殺人事件が起きたなど人の死を容易にイメージできる事象となります。
これら心理的瑕疵がある物件については、そもそも検討できる人が少ないことや数少ない検討者の大半は事故物件であることでの割安さを求めています。
引用元：ブームの兆し！事故物件はあり？なし？983人にアンケート調査をしてわかった年収別の超意外な傾向とは？【アルバリンク】
そのため、売買価格や賃料については、相場より下落となるのが一般的です。
事故物件の定義や心理的瑕疵についてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
事故物件には「告知義務」がある
事故物件には、告知義務があります。
不動産の売買契約を締結する前に、事故があったという事実と内容について口頭若しくは書面にて買主に伝えること。
事故物件の売買や賃貸借契約前には、買主若しくは賃借人に対して過去に事故があった物件であることを周知させてから、契約の締結が必要です。
例えば、売主は瑕疵の内容について口頭若しくは書面に記載して伝えなくてはなりません。
事故物件の売買若しくは賃貸の場合、告知義務は極めて重要なことと言えます。
告知義務はいつまで？時効はある？
告知義務はいつまで残り続けるのでしょうか？時効はあるのでしょうか？
本章では、売買と賃貸の場合に分けて解説していきます。
「売買」なら何年経っても告知義務はなくならない
事故物件の売買の場合、告知義務はずっと残り続けます。
つまり、事故物件の売買では、都度告知義務があるということです。
なお、注意すべきは事故があった物件が解体されても、事故があった土地として告知義務は残り続けることになります。
つまり、一度事故があった不動産の売買では、仮に事故があった当時の建物がなくなっても告知義務が残り続けることになるので告知義務違反とならないように注意しなければなりません。
参照元：宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン【国土交通省】
参照元：ガイドラインの概要【国土交通省】
「賃貸」なら3年で告知義務がなくなる
事故物件を賃貸する場合、事故があった日から3年を経過した日からは告知義務がなくなります。
その理由は、国土交通省が作成したガイドラインで「告知しなくてもよい条件」に含まれているからです。
なお、告知しなくてもよい条件に当てはまっているものの、事案の重要度（事件性の高さや社会に与えた影響が大きい事象）によっては、告知する必要があります。
また、人の死の要因や時間経過に関わらず、借主から事案についての問い合わせがあった場合は、告知しなけらばならないとされています。
つまり、告知しなくてもよい条件（賃貸で事故発生から3年経過、死因が自然死や病死で発見が早かった場合など）でも、告知が必要なケースも出てくるため、告知義務違反とならないように慎重な判断が必要です。
※売買の場合でも、室内の自然死や病死、不慮の死などで発見が早く特殊清掃などを行っていない場合に告知義務は必要ないが、事案の重要度などによっては告知しなければならないケースがあります。
参照元：宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン【国土交通省】
参照元：ガイドラインの概要【国土交通省】
「一度住めば告知義務はなくなる」は嘘！
事故物件の賃貸マンションに「誰かが一度住めば告知義務がなくなる」は明確な嘘です。
この嘘が広まった理由は、国土交通省がガイドラインを発表する前までの事故物件の取り扱いについては、不動産会社任せであったことが要因となります。
その内容は、事故物件となった不動産を売買若しくは賃貸する場合、事故が起きた直後に入居した人のみに告知義務があり、その次の入居者からは告知不要という慣例となっていました。
現在、事故物件の告知義務には明確なルールがあるので、売買や賃貸を行う際はルールに則り告知義務を怠らないように注意しましょう。
「事故物件は一度住めば告知義務がなくなるは嘘」についてくわしく知りたい場合には、以下の記事を参考にしてください。
告知義務を怠ったり隠したりすると損害賠償を請求される
告知義務を怠ったり事故があった事実を隠したりすると、契約不適合責任による損害賠償を請求されます。
買主が売買契約前に思ったような物件でないときに、売主へ意義申し立てができる権利。
権利としては、「修補」「代金減額請求」「損害賠償請求」「契約解除」がある。
事故物件である事実を隠して売却した場合の告知義務違反は重く、損害賠償額は数千万円単位にのぼるケースがあります。
なぜなら、売買契約前に事故物件の告知がなければ、買主はその物件で事故があったと認識することができません。
また快適な住環境を求めて物件の購入をしたにも関わらず、心理的瑕疵による重度のストレスを感じるような不動産の取得を想定しているケースは、極めて少ないからです。
物件に瑕疵があるにも関わらず、売買前に伝えずに契約締結してしまえば、当然に快適な住環境を損なう要素となるので、多額の損害賠償を請求される可能性が極めて高くなります。
事故物件の売却相場は市場価格の2～5割になる
事故物件の売却相場は、事故物件となった要因で変わります。
各要因による資産価値減の割合は、以下に示すとおりです。
| 孤独死 | 2割減 |
|---|---|
| 自殺 | 3割減 |
| 殺人事件 | 5割減 |
事故物件の売却相場は、心理的瑕疵が強い事象ほど資産価値減の割合が多くなることが一般的です。
なお、上記は目安的な数値であり、実際は立地の便利さや築年数、所在地の人気の有無により変わります。
よって、事故物件の売却をお考えなら、まずは不動産会社に査定を出すことがおすすめです。
事故物件の売却相場についてくわしく知りたい場合には、以下の記事を参考にしてください。
事故物件でも売却可能！3つの方法を紹介
「事故物件だから売れない」ということはなく、事故物件でも売却はできます。
本章では、事故物件を売却できる具体的な方法をご紹介します。
・専門の買取業者に直接売却する
仲介業者に依頼して一般消費者に売却する
仲介業者に事故物件の売却を依頼して、一般消費者の買主を探す方法があります。
売主と買主の間に入り、不動産売買が円滑に進むように仲介する役目を果たす。
無事に引き渡しまで完了すると、仲介業者には成功報酬として仲介手数料が支払われる。
仲介業者に売却を依頼する流れは、はじめに事故物件の売却依頼を受けた仲介業者が、レインズや不動産ポータルサイトなどで宣伝を行い、買主を探します。
買主が現れたら売買条件の交渉を行い、双方が売買条件に納得すれば取引が成立する仕組みです。
仲介で売却ができれば、事故物件の売却相場で売れる可能性が高いメリットがあります。
一方でデメリットは、心理的瑕疵が強い事故物件は売りづらく、売却に長期間を要するおそれがあることです。
なお、仲介業者で事故物件を売却するときには、最寄り駅に近いなど立地が良い若しくは築10年以内等の築浅物件のときがおすすめと言えます。
その理由は、中古不動産の検討者は、物件を探す条件に立地の良さや築浅物件であることを求めているケースが多いからです。
実際、当社が行った【不動産を購入するなら築年数は何年までがベストか】男女100人アンケート調査によると、約6割超の人は築10年以内の物件を探しています。
さらに、当社が行った【家を購入する際に優先したことと妥協したこと】経験者493人アンケート調査によると、こちらも全体の約6割超は立地を優先して家を探しています。
このように中古不動産の検討者は、一般的に築浅と立地の良さを好むため、事故物件でこの条件に当てはまるようであれば仲介で売却活動して良いでしょう。
事故発生から期間を空けて売却するのも有効
事故発生から期間を空けて売却活動するのも、有効的な方法と言えます。
なぜなら、事故が起きた物件に対する風評被害が和らぐ可能性があるからです。
例えば、事故が起きて半年程度経過した後に売却活動しても、近隣の人など買主等に事故物件であることが周知されている可能性が高く、売却自体が進まない可能性が高くなります。
一方で、仮に1年～2年程度事故発生から期間を空けることで、事故があった物件という風評が和らぎ、売却がしやすくなることがあります。
つまり、時間の経過とともに人々の記憶から徐々に薄れていくことを狙っています。
よって、以上を鑑みると事故発生直後に売却するのではなく、一定程度の期間を空けることも売却するための効果的な方法と言えます。
専門の買取業者に直接売却する
事故物件の売却方法には、専門の買取業者に直接売却する方法があります。
特に、立地が悪い若しくは築年数が経過している事故物件は、買取がおすすめです。
不動産業者自らが買主となり、売買を進めていく方法。
事故物件でも告知義務を行うことや特殊清掃等などを行う必要はなく、現況のまま現金決済で買取るケースが多い。
買取業者に売却する流れは、はじめに事故物件に対応できる買取業者を探し、査定を依頼します。
買取では、買取業者が直接事故物件を買い取るため、売主が選択した買取業者との条件がまとまれば売買が成立となります。
買取業者利用のメリットは、一般消費者に売却活動する必要がなく、業者さえ決まれば売買から引き渡しまでが迅速且つ現金化が早いことです。
また、買取業者は現況のまま買取ができるので、事故が起きた状態のままでも問題ありません。
よって、リフォームや特殊清掃などを行う必要がなく、売却前に費用負担が生じることがなく安心です。
なお、株式会社アルバリンクも事故物件を専門で買取る不動産会社です。
一般的には、相場より相当安価になる買取ですが、弊社アルバリンクでは事故物件を商品化する豊富なノウハウや商品化した不動産を投資家など多方面に売却できる独自販路を確立しているため、他社よりも高値売却ができます。
実際、これまで多くの事故物件を買取した実績があり、多くのお客様にお喜びの声をいただいています。
まずは、弊社の無料査定をお試しください。
>>【事故物件でも高額売却】無料の買取査定を依頼する
事故物件の買取業者についてくわしく知りたい場合には、以下の記事を参考にしてください。
事故物件でも高く売れる！3つのコツを紹介
所有する不動産が事故物件になってしまっても、高く売るコツがあります。
本章では、3つの高く売るコツについてご紹介します。
・リフォームや解体を行う
・複数の不動産業者に査定を依頼する
特殊清掃を行う
高く売れるコツとして、事故後に特殊清掃を行う方法があります。
孤独死や自殺など特殊な事情が起きた部屋をクリーニングすること。
事故の痕跡や腐敗臭の除去、害虫の駆除などが主な清掃内容となる。
特殊清掃を行うことで、事故が起きた痕跡を消すことができます。
例えば、室内の消臭や消毒、遺体発見現場に付着する体液や血液を除去です。
また、事故の痕跡を消せることで、短期間で原状回復できることや買主の精神的な負担軽減につながるメリットがあります。
孤独死が起きた物件で心理的瑕疵を感じるのは、事故の痕跡を視認できることによります。
しかし、事故が起きた痕跡がなくなれば、心理的瑕疵を和らげる効果を得られます。
これにより、特殊清掃を行った事故物件は高く売れる可能性があります。
事故物件の特殊清掃費用についてくわしく知りたい場合には、以下の記事を参考にしてください。
リフォームや解体を行う（ただし、リスクもある）
高く売れるコツとして、事故物件のリフォームや解体を行う方法があります。
なぜなら、リフォームを行うと室内で事故が起きた痕跡をなくせるからです。
また、建物を解体することで、事故が起きた不動産という風評被害を無くす効果もあります。
一方で、リフォームや解体を行うと多額の費用負担が生じるリスクがあります。
例えば、事故物件となった6畳ワンルームマンションのリフォームで、壁紙と床材を交換した場合の費用は概ね15万円前後、床材だけでなく下地材の交換となれば追加10万円程度掛かります。
さらに、解体を行っても事故物件があった告知義務は残り続けるリスクもあります。
このように、リフォームや解体を行うことで高く売れる可能性が高まるものの、費用負担や告知義務が残り続けるリスクがあることを留意しなければなりません。
事故物件のリフォーム方法についてくわしく知りたい場合には、以下の記事を参考にしてください。
複数の不動産業者に査定を依頼する
事故物件を高く売るコツとして、複数の不動産業者に査定を依頼する方法があります。
複数社に出すことで、業者ごとの査定に関する見解を聞けることや売却時のサービス内容の比較、実際に売れそうな金額帯を把握できるからです。
査定を出す件数は、３社程度に出すのがよいでしょう。
なお、事故物件の売却をスムーズに行いたいのであれば、訳あり物件などを専門で扱う買取業者への売却がおすすめです。
専門の買取業者は、特殊清掃やリフォームなどを行う必要や売買契約前の告知義務もないので、現況のまま円滑に買取を行えます。
また、買取業者への売却でも、複数社へ査定を出すのがよいでしょう。
その理由は、原則買取では最も高値を付けた買取業者に売却するからです。
多くの買取業者の査定額を知ることで、高値売却を実現しやすくなります。
株式会社アルバリンクも、事故物件を専門で買取る不動産会社です。
一般的に相場より大幅に安価となる買取ですが、弊社アルバリンクでは事故物件を商品化するノウハウや商品化した不動産を投資家等へ売却する独自販路を確立しているため、他社よりも高値売却ができます。
実際、事故物件などの訳あり物件を高く買い取る不動産会社としてフジテレビ「イット」など、多くのメディアで取り上げられています。
事故物件の売却をお考えなら、まずは弊社の無料査定をご利用ください。
まとめ
本記事では、事故物件情報の掲載方法や削除方法、事故物件になったときの売却方法や高く売るコツ等について解説してきました。
所有する不動産が事故物件となり「大島てる」に掲載されてしまった場合には、間違った情報等であれば削除は可能ですが、正しい情報であれば削除はできません。
その理由は、所有している不動産が事故物件となり売買する場合には、必ず事故があったという告知義務が必要となるからです。
また、告知義務をルール通りに遂行すれば、「大島てる」に情報が記載されても問題ない、というサイト運営者が強い信念を持っていることもあります。
一方で、告知義務を怠る若しくは隠して契約を進めてしまい、売買契約後に事実が発覚した場合には、多額の損害賠償を請求されるリスクがあります。
なお、事故物件にも売却できる方法や高く売るコツがあり、事故物件を手放したくなっても問題なく売却できるので安心です。
そのなかの一つの方法として、事故物件は専門の買取業者への売却がおすすめです。
専門の買取業者は、売却前に特殊清掃やりフォームする必要がなく、現況のまま買取ができます。
さらに、買取業者が決まれば原則現金決済になるので、迅速に売買契約を進められ現金化が早いこともメリットです。
株式会社アルバリンクも、事故物件などいわゆる訳あり物件を専門で買取る不動産会社です。
一般的な買取の場合、事故物件の買取相場並みとなってしまいますが、弊社アルバリンクでは事故物件でも商品化できる豊富なノウハウや商品化した不動産を投資家など多方面への独自販路を確立しているので、他社よりも高値売却ができます。
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