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事故物件とは心理的瑕疵のある物件
事故物件とは、一般的に心理的瑕疵が強い物件を指しますが定義は特にありません。
不動産の設備や品質自体に問題はないものの、その不動産に住むことで居住者に多大なストレスを与える瑕疵のことを言う。
心理的瑕疵は、人により捉え方が異なることが事故物件に定義がない一因となっている。
一般的に心理的瑕疵を感じる時とは、建物内や敷地内で人が亡くなり、これから購入若しくは入居する人に心理的な嫌悪感やストレス、不安を抱くような欠陥を抱えている状態を言います。
例えば、孤独死や自殺、殺人、事故死や自然死であっても発見が遅く特殊清掃やリフォームが必要であった事案です。
ただし、人の死に関する感じ方や捉え方は人により異なるため、人の死が起きた物件が全てを心理的瑕疵があるケースと言い切ることはできません。
そこで、2021年10月に国土交通省により制定されたのが「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」です。
参照元：宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン【国土交通省】
ガイドラインでは、事故物件に該当するケースやしないケース、告知義務が必要か否かのケースなどについて明確な基準を示しています。
これにより、ガイドライン制定前までは事故物件の取扱いに関しては不動産業者任せでしたが、ガイドライン制定により公平な取引ができるようになりました。
事故物件の定義や告知義務についてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
事故物件には告知義務がある
事故物件には、告知義務があります。
売買や賃貸契約するときに、買主や貸主の意思決定に影響がある事象について予め書面や口頭で伝えること。
一般的には、物件案内時に口頭で伝え、重要事項説明時に書面で告知を行うケースが多い。
売買契約や賃貸借契約の前に、瑕疵の有無や内容についてを買主及び貸主に伝えるのが告知義務です。
例えば、「過去に浴室で孤独死があった中古一戸建て」を売却するときには、売買契約前に口頭若しくは書面にて瑕疵の内容を伝え、買主が納得若しくは事故物件と認知した状態で取引を進めなければなりません。
なお、瑕疵の内容を隠して売買契約を進め、引き渡し後に事故物件であったことが発覚すると告知義務違反に問われるリスクがあります。
契約不適合責任による売主の責任を追及され、多額の損害賠償を請求される可能性があるでしょう。
買主が売買契約前に思ったような物件でなかった場合に、売主に異議申し立てができる権利。
損害賠償請求の他にも、追完請求（主に修補）、代金減額請求、契約解除がある。
事故物件は物理的瑕疵ではないため、追完請求で物件の瑕疵を修理することや物理的に資産価値が減じた分を代金減額請求で責任追及することは難しい状況と言えます。
また、買主の心理的には事故物件であることを隠されて契約させられたなど、契約行為自体に公平性を欠いていることから損害賠償請求となることが一般的と言えます。
告知義務が必要な事故物件の取引の場合には、告知を怠ることがないように注意しなければなりません。
事故物件の告知義務の基準についてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
事故物件の告知義務の期間は売却と賃貸で違う
事故物件の告知義務の期間は、売却と賃貸で異なります。
| 売却 | 賃貸 | |
|---|---|---|
| 告知義務の期間 | 告知義務に時効なし | 事故が起きた日から3年を経過する日まで告知義務あり |
事故物件を売却する場合の告知義務に時効はないので、取引を行うたびに告知が必要です。
なお、一戸建てなど事故があった物件を取り壊し、新たに建物が建設されたとしても「以前事故があった土地」という告知義務が残るので注意しましょう。
また、賃貸では事故があった日から3年を経過する日の前日まで告知義務があります。
つまり、賃貸の場合は、事故があった日から3年を経過した日から告知義務がなくなるので、ここが売却との大きな違いとなります。
なお、告知義務がない賃貸物件であったとしても、事件性や周知性、その他意思決定を大きく左右する事柄である場合や借主から事故物件について確認があった場合は、告知が必要なケースもあります。
「事故物件に一度住めば告知義務が消える」は嘘！
「事故物件に一度住めば告知義務が消える」は、明確な嘘です。
なぜなら、これは国土交通省のガイドラインが制定される前に、不動産業界が行っていた慣例であるからです。
国土交通省のガイドライン制定前は、事故物件の取扱いは不動産業者任せとなっており、その時に生まれたのがこの考え方になります。
事故物件となった直後に売買若しくは賃貸で居住した人には告知義務があるが、それ以降に居住した人には告知義務がなくなり、一般的な不動産として売買や賃貸が行われていました。
これが、「事故物件に一度住めば告知義務が消える」の真相です。
なお、事故物件になると売買金額や賃料の下落が生じるため、賃貸物件を管理する不動産業者のなかには、自社の社員などを事故直後に1カ月だけ居住させ告知義務を消してから、一般消費者に賃貸する方法が横行していたこともありました。
現在では、国土交通省のガイドラインが制定されているので「事故物件に一度住めば告知義務が消える」はなく、告知を怠れば告知義務違反で多額の損害賠償を請求されるリスクがあるので注意しましょう。
参照元：宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン【国土交通省】
事故物件に一度住めば告知義務がなくなることについてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
事故物件の「売却」の値引き相場は市場価格の2割～5割引き
事故物件の「売却」するときの値引き相場は、市場価格の2割～5割引きが一般的です。
| 事象 | 孤独死 | 自殺 | 殺人事件 |
|---|---|---|---|
| 値引き相場 | 2割引き | 3割引き | 5割引き |
事故物件の値引き相場は、上記表のとおりとなりますが、一般的には心理的瑕疵が強い事象ほど、値引き相場が大きくなっています。
例えば、殺人事件の値引き相場が5割引きの理由は、人の死もさることながら凶悪犯罪があった場所という強い心理的瑕疵が働くことが容易に想像ができ、一般的に住みたいと思う物件ではないためです。
また、実際に弊社が行った【事故物件に住みたくない理由ランキング】男女500人アンケート調査でも、事故物件は「とにかく怖い」「気分がよくない」「縁起が悪い」「幽霊が出そう」など、心理的なストレスに関する意見が大部分を占めています。
事故物件は、物件自体や設備等に瑕疵はないものの、一般的に他人の死が容易に想像できる住環境であるため、借り手自体が少ないことから相場より安価となることは仕方ないことだと言えるでしょう。
なお、事故物件の売却相場についてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
事故物件の「賃貸」の値引き相場は市場価格の2割～5割引き
ちなみに事故物件の「賃貸」の値引き相場は、市場価格の2割～5割引きで、売却と同様と言えるでしょう。
その理由は、売却であろうと賃貸であろうと買主や借主の心理的瑕疵はあまり変わらないと想定すれば、値引き幅について取引形態の違いで差をつける根拠に乏しいからです。
よって、賃貸の場合でも一般的に心理的瑕疵が強い事象があった事故物件ほど、住みたいと思う人が少ないので賃料はおのずと安くなってしまいます。
実際の価格は物件の状態や査定する業者によって違う
事故物件の売却金額あるいは賃料に関しては、立地の良さや築年数、経年劣化の度合いなど物件の状態、査定する業者によって異なります。
前章でご紹介した値引き幅はあくまで相場となり、実際は買主や借主次第で変わります。
例えば、過去に孤独死が起きたマンションの売却で、そのマンションの立地が複数路線が乗り入れる鉄道の駅徒歩1分且つ角部屋で南向きなどの好条件が揃っていた場合、値引き相場2割よりも値引き幅を抑えて売却できる可能性があります。
このように事故物件でもその不動産の特性により実際の売却金額は変わるので、事故物件を売却したいならまずは不動産業者の査定を受けるのがおすすめです。
なお、株式会社アルバリンクでは、事故物件の買取査定をお受けしています。
弊社の買取査定は、一般的な不動産業者の買取査定より高値の金額を提示しています。
その理由は、弊社が事故物件専門の買取業者であることや、買取した事故物件を流通しやすく商品に変える高いノウハウと、投資家など多方面への独自販路を確立しているためです。
これにより、事故物件を買取し商品化してから売却するという一連のサイクルができているので、積極的且つ他社よりも高額売却できる可能性が高くなります。
ご興味をお持ち頂けたなら、まずは弊社アルバリンクの無料査定をご利用ください。
事故物件の売却方法2選！【確実に手放すなら買取の一択】
本章と次章で、事故物件の売却方法について解説します。
・専門の買取業者に売却する
なお、事故物件を確実に手放すなら、専門の買取業者への売却がおすすめです。
専門の買取業者は、どんな状態の事故物件でも現況のまま買取ができます。
また、専門の買取業者が買主となるので仲介での売却と異なり、買取業者さえ決まれば確実に売却できるメリットがあります。
さらに、買取は告知義務が不問、現金決済で手続きを進めるため、売買契約や引渡しは迅速にできることも特徴です。
なお、株式会社アルバリンクも、事故物件専門の買取業者となります。
一般的な買取では相場より相当な範囲で安価となりますが、弊社アルバリンクでは事故物件を商品化する豊富なノウハウと、商品化した不動産を投資家など多方面への独自販路を確立しているの、他社よりも高額売却できる可能性が高いです。
まずは、弊社の無料査定をご利用ください。
仲介業者に売却を依頼する
仲介業者に売却を依頼する方法があります。
売主と買主の間に入り、売買を円滑に進める役目をする。
事故物件の売買が成立し、引き渡しまで完了すると仲介業者には仲介手数料が入る。
仲介は、不動産売却では一般的な方法となります。
なお、仲介のメリットは、以下のとおりです。
・相場に則った金額で売却できる可能性が高い
仲介のメリットは、買取よりも高く売れる可能性があり、仮に事故物件の立地が良く且つ築浅であれば仲介だと満足度の高い売却となる可能性があります。
実際、弊社が行った【家の購入で優先したこと】経験者493人アンケート調査によると、全体の約66％は立地を優先して家の購入を進めています。
また、同じく弊社が行った【不動産を購入するなら築年数は何年までがベストか】男女100人アンケート調査によると、築10年以内の物件を希望する人が全体の約66％を占めています。
事故物件の立地が良く築浅であれば、相場どおりの金額で売却できる可能性があり、手元に残る資金が買取より多くなる可能性もあります。
一方で、仲介のデメリットは、以下のとおりです。
・告知義務があり、事故物件は売れない可能性があること
・契約不適合責任が免責にならない
・仲介手数料が掛かる
事故物件には一般的に心理的瑕疵があるため、売却がしにくい物件と言えます。
仲介では買主が見つかるまで売却活動が続きますが、事故物件であることで買主がみつからずに売れないリスクがあります。
実際、下記グラフのとおりに事故物件に住みたいと思う人は少なく、買主探しは難航することが容易に予見できます。
引用元：ブームの兆し！事故物件はあり？なし？983人にアンケート調査をしてわかった年収別の超意外な傾向とは？【アルバリンク】
また、事故物件には告知義務があるので、不動産として敬遠される可能性が高いこともあります。
さらに、買取とは異なり契約不適合責任があるので、築古の事故物件であれば売買前にインスペクション（住宅診断）や劣化が酷ければ売却前にリフォーム費用の負担が出てくる可能性もあるでしょう。
最後は、仲介は買取と違い仲介手数料が掛かります。
仲介で売買が成立して、無事に引き渡しが完了したときに仲介業者が受け取る成功報酬。
仲介手数料は、「（成約価格×3％＋6万円）×1.1「消費税」）を上限に設定できます。
事故物件を仲介で売却するときには、物件の立地が良く築年数が浅い物件に限った方が良いでしょう。
なお、次章からは事故物件を仲介で円滑に売却する方法について解説します。
・価格を安くして売りに出す
・解体して売りに出す
特殊清掃やお祓いを行って売りに出す
仲介で円滑に売却を進める方法に、特殊清掃やお祓いを行って売りに出す方法があります。
一般的なハウスクリーニングで対応できない清掃を行う業者。
血痕や体液の除去などの他に、死臭の除去や害虫の駆除、不用品の処分などを行う。
特殊清掃を行うことで、遺体があった跡や臭いを除去でき、部屋を元通りに戻せます。
また、死者への弔いや心理的瑕疵を少しでも和らげるために、売却前にお祓いを行うケースもあります。
このように事故があった痕跡を消し、心理的なストレスを緩和することで事故物件を売却しやすくできます。
事故物件の特殊清掃費用についてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
価格を安くして売りに出す
価格を安くして、売りに出す方法があります。
なぜなら、心理的瑕疵の程度は人それぞれですが、一般的に事故物件に住みたいと思う人は少ないからです。
さらに、事故物件に敢えて住みたいと思う人は、相場より安く内装等が綺麗でお得感が高いからという理由もあります。
よって、事故物件を確実に売却したいなら値引き相場よりもさらに安く設定することで、仲介で円滑に売却できる可能性が高まります。
解体して売りに出す
事故物件を解体して、更地にしてから売りに出す方法があります。
事故物件を売却する方法には上記方法がありますが、建物を解体し更地にすることで事故が起きた物件自体を視認できない状態となるため、心理的瑕疵が和らぐ効果があります。
また、更地にすることで買主が新たな建物を建築しやすくなるので、一般的な事故物件の売却相場より高く売れる可能性もあるでしょう。
ただし、建物の解体費用を売却前に負担することや、前章でもお伝えしたとおりに「事故があった土地」という告知義務が残るので、一般的な土地よりも売りづらい状況であることに変わりはありません。
よって、事故物件を更地にして売却する際には、解体費用などを負担しても売却で手元に資金が残りそうな状況、土地の形、住環境、人気の住宅地などの要素を鑑み、総合的な判断が必要です。
事故物件を解体する（更地にする）と売れないときに悲惨
事故物件解体して更地にしたにも関わらず売却ができないと、下記のような悲惨な状況に陥ります。
・固定資産税が高くなる
事故物件が売れなければ、多額の解体費用を回収できずに赤字になることや、更地にすることで住宅用地の特例がなくなり固定資産税の軽減措置がなくなります。
住宅用地に対する固定資産税の課税標準額を減額する特例をいう。
住宅用地で土地200㎡以下（小規模住宅用地）の部分に対する課税標準は、1/6に減額されている。
これにより、解体費用の負担金に加えて固定資産税の負担が増えることで、総じて経済的な負担が重くのしかかってしまいます。
時間を置いて売りに出す
最後は、時間をおいて事故物件を売りに出すことです。
なぜなら、事故物件になったときから時間が経過することで、風評被害が和らぐ可能性があるからです。
例えば、殺人事件があった一戸建てがテレビなどのメディアで大々的に報道されてしまった場合、その後売却価格が相場より安く売りだされたとしても、その物件に住みたいと思う人はいないでしょう。
しかし、年月が経過すると事故があった事実が徐々に風化していき、やがて人々の記憶から忘れ去られてしまうことがあります。
よって、風評被害が強い事故が起きた直後ではなく、事故から暫く年月が経過してから売却活動することで売れる可能性を高められます。
専門の買取業者に売却する
事故物件は、専門の買取業者への売却がおすすめです。
不動産業者自体が買主となり、物件の売買を進めていく方法。
買取業者さえ決まれば、確実に売却できる。
その理由は、買取業者は事故物件でも現況のまま、現金決済で買取ができるからです。
また、買取であれば仲介のように一般消費者への売却ではないので、売却活動することなく買取業者さえ決まれば迅速に売買契約や引渡しなどを迅速に進められ、現金化が早いことが特徴と言えます。
さらに、買取では買取業者への告知義務は不問、引き渡し後に契約不適合責任による多額の損害賠償などを請求されることもなく安心です。
特に、事故物件の立地が悪い、築年数が古いなどの要素があれば、買取一択のほうが良いでしょう。
ちなみに、買取業者に売却する流れは、下記のとおりです。
事故物件を売却できる業者は、「事故物件 買取」などのキーワードで探すと良いでしょう。
また、買取業者は3社程度をピックアップして査定を依頼します。
査定額に双方が納得すれば売買契約を結び、早ければ1週間程度で引き渡しができ買取金を受け取れます。
なお、株式会社アルバリンクも、事故物件を専門で買い取る不動産会社です。
通常の買取であれば相場より相当な範囲で安価になるものの、弊社アルバリンクの買取では事故物件を流通しやすい不動産に商品化するノウハウや、投資家などへの独自販路を確立しているため、他社よりも高額売却できる可能性が高いです。
実際、これまでご利用いただいた多くのお客様より、お喜びの声をいただいております。
まずは、弊社アルバリンクの無料査定をお試しください。
事故物件の買取業者についてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
事故物件を所有し続ける3つのリスク
本章では、事故物件を所有し続ける3つのリスクについて解説します。
・老朽化が進んで価値が落ちる
・嫌悪されて売れない
事故物件を所有し続けることにはリスクが伴うため、このようなときには迅速に専門の買取業者への売却がおすすめです。
専門の買取業者は、「老朽化した事故物件」「立地が悪い事故物件」などどんな状態の事故物件でも、現況のまま現金決済で買取できます。
また、売却時に買取業者への告知義務は不問、引き渡し後の契約不適合責任による損害賠償の請求もないので安心です。
なお、株式会社アルバリンクも、事故物件などを専門で買い取る不動産会社となります。
一般的な買取では相場より相当な範囲で安価となりますが、弊社アルバリンクでは事故物件を流通しやすい不動産に商品化するノウハウや投資家など多方面への独自販路を確立しているため、他社よりも高額売却できる可能性が高いです。
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収入が減少する
事故物件となったアパートなど賃貸物件を所有していれば、収入が減少します。
なぜなら、事故物件になったことにより賃料収入が減ってしまうからです。
例えば、全10世帯のアパートの一室で孤独死などの事故があった場合、当該住戸の賃料下落が生じることはもちろんのこと、事故が起きていない他の住戸についても「事故物件に住みたくない、気色悪い」などの理由で退去されてしまう可能性があります。
つまり、集合住宅では一室が事故物件となることで、他の住戸にも影響が出てきてしまうので総じて収入は減少してしまいます。
アパートが事故物件になったときの対処法についてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
老朽化が進んで価値が落ちる
事故物件を所有し続けることで、老朽化が進んで価値が落ちてしまいます。
なぜなら、不動産は風雨などにさらされながら年月が経過すると、建物自体の経年劣化が進んでしまうからです。
老朽化が進むことで建物自体の価値が落ちるだけでなく、建物の補修や設備の改修などで将来的に多額の費用が掛かり続けるリスクもあります。
嫌悪されて売れない
事故物件は、嫌悪感が強く売れません。
なぜなら、事故物件は一般的に心理的瑕疵が強く、住みたいと思う人が少ないからです。
実際、弊社が行った「心理的瑕疵物件への抵抗感」に関するアンケートによると、およそ85％の人が事故物件に抵抗感を感じています。
引用元：【500人にアンケート調査！許容できる心理的瑕疵物件のレベルランキング】みんなが選ぶダントツの第1位は？「アルバリンク」
上記アンケートより、事故物件は一般的に嫌悪される傾向が強く、市場では流通がしにくい不動産なので売れない可能性が非常に高いと言えます。
また、売れないと不動産の管理費や維持費などが無駄になるリスクもあります。
よって、事故物件は専門の買取業者への売却で、確実に売却するのがおすすめです。
売れない事故物件についてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
まとめ
本記事では、事故物件の売却や賃料の値引き相場や、事故物件を所有し続けるリスクなどについて解説してきました。
事故物件の売却や賃貸では、相場の2割～5割の下落は避けられません。
なぜなら、事故物件には心理的瑕疵や告知義務があることや、そもそも事故物件に住みたいと思う人が少なく、市場では流通しにくい不動産であるからです。
また、仲介で売却しようにも円滑に売却するには、売買前に特殊清掃や建物解体などの費用負担が生じてしまいます。
さらに、売値が下がるなどの理由で所有し続けることにも、将来的なリスクが生じます。
よって、これらリスクを回避したい場合やそもそも売却前の費用負担が難しければ、事故物件を専門で扱う買取業者への売却がおすすめです。
専門の買取業者は、どんな状態や立地の事故物件でも現況のまま現金決済で買取ができます。
さらに、買取業者への告知義務は不問且つ、引き渡し後に契約不適合責任による多額の損害賠償請求を受けることがなく安心です。
なお、株式会社アルバリンクも、事故物件などを専門で買い取る不動産会社となります。
一般的な事故物件の買取では相場より相当な安価になるものの、弊社アルバリンクの買取では事故物件を流通しやすい商品にするノウハウや投資家など多方面への独自販路の確立により、他社よりも高額売却できる可能性が高いです。
実際、事故物件を高く買い取る不動産会社として、フジテレビ「イット」など多くのメディアで紹介されています。
まずは、弊社アルバリンクの無料査定をお試しください。
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