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瑕疵物件の売却相場は一概には言えない！【ケース別解説】
瑕疵物件とは、建物の性能や品質、状態などに対して欠陥や不具合が生じている物件のことで、瑕疵の内容によって以下の4種類に分けられます。
- 心理的瑕疵物件
- 環境的瑕疵物件
- 物理的瑕疵物件
- 法的瑕疵物件
瑕疵物件の売却相場は、市場価格のおよそ「50～80％」とされています。しかし、実際の売却価格は物件によって異なります。
瑕疵の内容や立地、建物の状態によってはそれほど値下げをしなくても売却できることもあるからです。
それでは、瑕疵物件の売却相場はいったいどのようにして決まるのでしょうか。
この章では、瑕疵物件の売却相場の決まり方を瑕疵の内容別でご紹介していきます。
心理的瑕疵物件の売却相場は市場価格の「50～90％」
心理的瑕疵物件とは、過去に物件内や物件周辺で発生した事件や事故などによって人が亡くなった物件のことです。
国土交通省が定めているガイドラインによると、心理的瑕疵に該当する死因は以下のとおりです。
参照元：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」
- 殺人（他殺）
- 自殺
- 焼死
- 不明死
- 遺体の発見が遅れて特殊清掃が必要となった自然死・孤独死
心理的瑕疵のある物件でも、人が亡くなっている事実を除けば一般的な不動産と変わりません。
そのため、「立地が良い、建物の状態が良い、築年数が新しい」などの特徴があれば、瑕疵物件でも相場に近い価格で売却できることもあります。
しかし、「人が亡くなった事実」があるだけで、買い手の購入判断に多大な影響を及ぼします。
そのため、瑕疵物件の心理的瑕疵の内容によって、以下のように価格が下がる傾向にあります。
| 死因 | 値下げ幅 |
|---|---|
| 自然死・孤独死 | 0～10％ |
| 不慮の事故死 | 20～50％ |
| 自殺 | 30～50％ |
| 殺人事件 | 50％前後 |
たとえば、凄惨な殺人事件が発生した場合はニュースでも取り上げられるため、事件の悪い印象が世間に根強く残りがちです。
そのような物件を好んで購入する買い手はほとんどいないので、大幅に値下げしないと売却できない恐れがあります。
実際に、弊社アルバリンクが調査した「心理的瑕疵物件に住むことへの抵抗感」のアンケート結果でも、「抵抗がある」と答えた人が85.8％でとなっており、事故物件が敬遠されていることがわかります。
一方、病気などの理由で居住者が亡くなり、すぐに遺体が発見されたような場合は、瑕疵物件の売却価格は下がりにくいです。
上記のような自然死の場合は、事件性がなく、腐敗した遺体によって部屋が汚れることもまれです。
そのため、買い手から敬遠されにくいので、それほど値下げをしなくても瑕疵物件を売却できる可能性があります。
心理的瑕疵のある物件は、人が亡くなった理由や状態によって売却相場は変わるので、「どのくらい下がるのか？」は一概には言えません。
心理的瑕疵については以下の記事でも詳しく解説しています。
環境的瑕疵物件の売却相場の市場価格の「70～80％」
環境的瑕疵物件とは、「周辺に不安感や不快感、嫌悪感などを抱く施設がある物件」や「騒音や振動などの悪影響を受けている物件」のことです。
嫌悪施設に該当する建物としては、主に以下の3つが挙げられます。
- ゴミ処理場や下水処理場など健康被害をもたらすリスクのある建物
- 墓地や葬儀場など人によって抵抗感を抱く可能性がある建物
- 反社会勢力の事務所など風紀や治安悪化の原因となる恐れがある建物
環境的瑕疵物件の売却相場は、周辺にどのような嫌悪施設があるのかによって決まります。
環境的瑕疵物件は市場相場の「約70～80％」で売買されることもありますが、嫌悪施設に対して抵抗を感じるかどうかは人によって異なるため、やはり一概には言えません。
たとえば、周辺に墓地がある物件は買い手から敬遠されがちですが、「日当たりや風通しがよい」といったメリットがあります。
墓地が壊されて高層マンションが建てられる可能性も低く、閑静な住環境が維持されることから、墓地の存在に抵抗を感じない方も少なくありません。
そのため、それほど売却価格を下げなくても買手が見つかる可能性があります。
一方、ゴミ処理場や下水処理場が近くにある場合、異臭や水質汚染などの被害を受ける恐れがあるため、抵抗感を抱く方は多い傾向にあります。
このような環境的瑕疵物件の場合は、売却価格を相場よりも大幅に下げないと買い手は見つからないでしょう。
環境的瑕疵物件の売却相場は、「嫌悪施設の種類」や「買手が抱く抵抗感」によって大きく異なります。
所有している環境的瑕疵物件の売却相場を正確に知りたいのであれば、そのような物件を専門に扱う不動産業者に査定を依頼するのが確実です。
なお、弊社アルバリンクは「瑕疵物件を専門に扱う買取業者」で、無料で査定結果をお届けしていますので、瑕疵物件の売却を検討している場合は気軽にご連絡ください。
「とりあえず査定額を知りたい」というお問い合わせも大歓迎です。
物理的瑕疵物件の売却相場は市場価格の「70～80％」
物理的瑕疵物件とは、以下のように「建物や土地に破損や欠陥がある物件」を指します。
- 雨漏りしている
- 水道管から水漏れしている
- 外壁や基礎がひび割れている
- 耐震強度が不足している
- シロアリによる被害で建物の強度が失われている
- 有害物質によって土壌が汚染されている
- 地盤沈下を起こしている
このような物理的瑕疵物件に住む場合、まず欠陥を修繕しなければなりません。
そのため、物理的瑕疵物件の売却相場は、主に欠陥内容と修繕費に応じて変わります。
たとえば、軽度な雨漏り程度の瑕疵であれば、修理費用は「数万円程度」で済むため、そこまで価格を下げなくても買主は見つかるでしょう。
一方、「建物の基礎にひびが入っている」ような瑕疵物件は倒壊のリスクが高く、修繕費も「数十万～数百万円」にのぼります。
そのため、売却価格を市場相場の「20～30％」下げなければ売却できない可能性があります。
「雨漏り」や「外壁のひび割れ」などの瑕疵は自分の目で確認できますが、「建物の基礎のひび」や「シロアリ被害」などの構造部分に生じている欠陥は自分で確認できません。
そのため、物理的瑕疵物件の売却価格を正確に知りたい場合は不動産会社に細かくチェックしてもらう必要があります。
なお、弊社は物理的瑕疵に代表される「老朽化した建物」を専門に扱う買取業者です。
倒壊寸前の空き家でも問題なく買い取れますので、「ボロボロの物件だけど、できる限り高く売りたい」とお考えなら、まずは弊社にご相談ください。
>>【老朽化した瑕疵物件でも高額売却】無料で買取査定を依頼する
法的瑕疵物件の売却相場は市場価格の「50～70％」
法的瑕疵物件とは、「建築基準法」や「都市計画法」、「消防法」といった建築の際に遵守しなければならない法律に違反している物件を指します。
たとえば、建築基準法の接道義務（幅4mの道路に敷地が2m以上接している）を満たしておらず、再建築ができない物件は法的瑕疵物件に該当します。
また、
- 消防法で定められた火災報知器やスプリンクラーといった防火設備を設置していない
- 原則として開発行為が認められていない市街化調整区域に家が建っている
- 都市計画で定められた建ぺい率や容積率の上限を超えている
などのケースも法的瑕疵物件に該当します。
上記のような法的瑕疵物件の売却相場は、法的瑕疵の問題を解消できるかどうかで異なります。
法的瑕疵を解消できなければ、買い手の物件利用を制限されてしまうからです。
たとえば、間口が2m以下のため接道義務を満たしておらず、再建築不可物件となっている場合を例に挙げます。
もし、間口を2m確保して建築可能な物件にできれば、買い手は見つかりやすくなるでしょう。
一方、間口2mを確保できず、法的瑕疵の解消が困難な場合は、売却価格を相場の「50～70％」にまで下げたとしても売れ残ってしまう可能性があります。
法的瑕疵のある物件であっても、立地が良く一定のリフォームが可能であれば、賃貸経営を考えている不動産投資家や専門の買取業者が高く購入してくれるケースもあります。
瑕疵物件を少しでも高く売却したいのであれば、瑕疵物件の取り扱い実績が豊富でデメリットを解消するノウハウに長けた不動産会社に相談することをオススメします。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）でも、これまでに数多くの瑕疵物件を買い取ってきました。
買い取った瑕疵物件を再生して運用する独自のノウハウがあるため、より高額での買取が可能です。
瑕疵物件を売れずにお困りなら、お気軽にご相談ください。
再建築不可物件や市街化調整区域内の物件の売却方法を知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
瑕疵物件の売却利益を減らさないための3つの注意点
前述したように、瑕疵物件はさまざまな理由によって売却相場が下がる傾向にあります。
そのため、瑕疵物件を売却する際は、売却利益を少しでも減らさないように、以下の3つの注意すべきです。
- 告知義務を怠らない
- 売主判断で改修工事やリフォームをおこなわない
- 売主判断で建物を解体しない
上記に注意しなければ、何百万、何千万ものお金を失う可能性もありますので、必ず確認しておいてください。
告知義務とは瑕疵の内容を買主に必ず告知すること
瑕疵物件を売却する際、売主は買主に対して「物件にどのような欠陥や不具合があるのか？（告知事項）」を包み隠さずに伝えなければなりません。
これを「告知義務」といいます。
前述したように、瑕疵の内容は買主の購入判断に重大な影響を与えます。
そのため、瑕疵物件の売買契約を交わす前に、必ず買主に事実を告げなければならないと法律で定められているのです。
すでに紹介した4つの瑕疵に該当する物件なら、もれなく告知義務が発生します。
特に、人が亡くなっている心理的瑕疵物件は、建て替えや解体をおこなって事件の痕跡をなくしても告知義務は残り続けます。
「一度誰かが住めば告知義務は消える」という噂を聞いたことがあるかもしれませんが、そのような法的な決まりはありません。
実際に、国土交通省のガイドラインでは、心理的瑕疵物件の売買に時効はないと定められています。
参照元：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関する ガイドライン」
心理的瑕疵物件に限らず、告知事項を隠して売却すれば、買主から契約不適合責任を問われて損害賠償や契約解除などを請求される恐れがありますので、以下で詳しく解説します。
なお、告知義務については、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
告知義務を怠ると契約不適合責任を問われる
前述したように、告知事項のある瑕疵物件は一般の不動産と比べると売れにくいですし、売却相場も下がります。
そのため、告知事項を買主へ告げずに売却しようとする方がいるようですが絶対にやめてください。
告知義務を怠ると、契約不適合責任を問われて、損害賠償を請求される可能性があるからです。
契約不適合責任とは、「売主が買主に引き渡した目的物が契約内容に適合しない場合に、売主が買主に対して負うべき責任」のことです。
参照元：e-Gov法令検索｜民法第566条（目的物の種類又は品質に関する担保責任の期間の制限）
瑕疵物件を買主へ引き渡したあと、売買契約書に記載されていなかった不具合や欠陥が発覚した場合、買主から訴訟を起こされて損害賠償や契約の解除などを請求される恐れがあります。
実際に、平成元年9月7日に横浜地裁で行われた裁判では、マンション売却において告知事項を怠り、買主から損害賠償金700万円を請求され、それが認められた事例もあります。
参照元：一般財団法人不動産適正取引推進機構「心理的瑕疵の有無・告知義務に関する裁判例について」
売却後に何百万円ものお金を失わないよう、瑕疵物件を売却する際には、不具合や欠陥の有無をすべて洗い出したうえで買主へ正直に伝えましょう。
契約不適合責任については、以下の記事でも詳しく解説しています。
売主判断で改修工事やリフォームをおこなわない
売主の判断で、瑕疵物件の改修工事やリフォームなどを行うことはおすすめできません。
改修工事やリフォームを行ったとしても、瑕疵を解消できないケースもあるからです。
たとえば、人が亡くなった事故物件をリフォームするには「数十万円～数百万円」もの費用がかかります。たしかに、リフォームをして事件や事故の痕跡をなくせば買主に与える心理的抵抗感を軽減できますが、告知義務がなくなるわけではありません。
多額のリフォーム費用をかけても、室内で人が亡くなっている事実に抵抗を抱く方は多くいます。
そのため、買手が見つかりにくいことに変わりなく、リフォーム費用全額が負債となってしまうことも十分あり得えます。
これでは、瑕疵物件を売却して利益を得るどころか、金銭的損失を被ることになりかねません。
改修工事やリフォームを行うことで本当に瑕疵が解消できるのかについては、瑕疵物件を専門に扱う不動産業者へ事前に相談することをオススメします。
なお、弊社は瑕疵物件を専門に扱う買取業者で、修繕やリフォームで瑕疵を解消できるのかをアドバイスできますし、状況によっては瑕疵物件をそのままの状態で買い取ることも可能です。
「瑕疵物件をできる限り最善の形で売却したい」とお考えであれば、まずは弊社にご相談ください。
売主判断で建物を解体しない
築年数が古い瑕疵物件の場合は、建物を解体して更地にしたほうが早く売れると不動産会社からいわれることがあります。
しかし、瑕疵物件の売却前に、むやみに解体してはいけません。
解体して更地にしたところで、立地条件が悪ければ売れ残る可能性もあるからです。
数百万円にのぼる解体費用がすべてムダになってしまいます。
とくに、法的瑕疵を抱えた再建築不可物件の場合は、一度建物を解体してしまうと、接道義務を満たして建築可能な状態にしない限り、二度と建物を建てられなくなります。
また、建物を解体して更地にすると、それまで適用されていた「住宅用地の特例」から除外され、翌年以降の固定資産税が増額してしまう点もデメリットといえるでしょう。
居住用の家屋が建っている土地に課される固定資産税が最大で6分の1に軽減される制度
参照元：総務省「固定資産税について」
これでは、瑕疵物件を売却して利益を得るどころか、売れ残って現金化できない上に固定資産税額も上がり、逆に金銭的に損をすることになります。
瑕疵物件の売却前は、むやみに建物を解体せず、瑕疵物件を専門に扱う不動産業者へ事前に相談してください。
なお、瑕疵物件を解体しても告知義務は残るため、以下の記事も参考にしてください。
瑕疵物件でも高く売却する方法を不動産のプロが解説
瑕疵物件を売却する方法には、以下の2種類があります。
- 「仲介業者」に売却を依頼する方法
- 売主から不動産の売却依頼を受けた不動産会社が、チラシやネットを活用して一般の買い手を探し、契約・決済までを取りまとめる取引方法です。
- 「買取業者」に直接買い取ってもらう方法
- 売主の所有物件を、不動産会社が直接買い取ることです。仲介業者のように広報活動や買主探しを行うことはしません。
仲介と買取の違いについては、以下の記事でも詳しく解説しています。
結論から申し上げると、瑕疵物件を「仲介」で売却するのは困難です。
瑕疵物件を少しでも早く、そして高く売却したいのであれば、不動産買取業者に直接買い取ってもらうことをおすすめします。
ここでは仲介と買取の2種類の売却方法と、買取が瑕疵物件の売却に向いている理由を解説します。
なお、告知事項のある不動産の売却については、以下の記事でも詳しく解説していますので参考にしてください。
仲介業者に依頼しても買い手はつかない
瑕疵物件の売却を仲介業者に依頼しても、なかなか買い手は見つかりません。
仲介業者が買い手として探してくる一般の個人は、快適に住める物件を探しており、住環境に悪影響を与える瑕疵物件を敬遠しているからです。
たとえば、法的瑕疵物件となる再建築不可物件は、一度建物を失うと建て替えできないので、そのようなリスクのある物件を、一般の個人はあえて買おうとは思いません。
そもそも、仲介業者は一般の個人か受け取れる仲介手数料によって売り上げを立てています。
しかし、瑕疵物件を売り出しても買い手が現れず、売買が成立しない可能性の方が高いので、仲介業者は最初から瑕疵物件を受け付けないケースの方が多くあります。
実際に、「瑕疵物件を売り出したいのに、仲介業者に何社も断られて途方に暮れています」というご相談者様が弊社にたくさんいらっしゃいます。
何年も住み慣れた家を手放さなければならなくなり、再建築不可、いろいろトラブルもあり、買取を何件かお願いしていましたが、断られるばかりで途方にくれていました。
また、仲介業者の仕事はあくまでも売主と買主とを結びつけることであり、次の項目でご紹介する買取業者のように物件を直接買い取ってくれるわけでもありません。
売れない瑕疵物件をなるべく早く手放したい場合は買取業者へ依頼することをオススメします。
不動産買取業者なら瑕疵物件を直接買い取れる
瑕疵物件をより早く、高く売却したいなら、瑕疵物件を専門に扱う買取業者に売却することをオススメします。
たとえ一般の買手からの需要がない瑕疵物件であっても、専門の買取業者が「商品化できる」と判断すれば買い取ってくれるからです。
専門の買取業者は、瑕疵物件に改修やリフォームを行い、付加価値を上げてから自社で賃貸として運用したり、第三者へ再販することを目的に瑕疵物件を買い取っています。
そのため、瑕疵物件を商品化するノウハウを豊富に持っているので、どんな瑕疵があってもそのままの状態で問題なく買い取ってくれるのです。
ただし、すべての買取業者が瑕疵物件を買い取れるわけではありません。
買取業者によって得意不得意があり、中には「一般の買手から需要が見込める物件のみ」に特化している業者もいます。
そういった買取業者に瑕疵物件の買取を依頼しても断られてしまうため、買取業者を探す際には「瑕疵物件が買取対象となっているか」を確認することが大切です。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、仲介では売却しにくい瑕疵物件を幅広く買い取っております。
年間600件の買取実績（※）があり、過去にはフジテレビの「Newsイット！」でも取り上げられた実績があります。
※2023年1月1日～2023年10月25日現在の実績：相談/5,555件：買取/600件
他社に断られた瑕疵物件でも問題ございませんので、「瑕疵物件を安い価格で売りたくない」とお考えなら、弊社へ気軽にお問い合わせください。
もちろん、「まずは査定額を知りたい」といったお問い合わせでも大歓迎です。
瑕疵物件を買取した弊社の事例
この章では、弊社で法的瑕疵物件（再建築不可物件）を買い取った事例を紹介させていただきます。
弊社が買取した法的瑕疵物件は、千葉県富津市にある再建築不可物件です。
前面道路の幅員が4m未満であることから建て替えできない物件となっています。
内装も古い仕様のため、買い手の需要がない状態でした。
しかし、この瑕疵物件を弊社が売主様から600万円で買取し、以下のようにリフォームを施して再生しました。
弊社では瑕疵物件をこのように商品化し、自社で運営したり、不動産投資家に売却するノウハウを豊富に持っているため、お客様の買取価格に還元できます。
今回のお客様のように、瑕疵物件が売れずに苦しんでいるお客様は他にもたくさんいらっしゃいました。
もし、あなたも瑕疵物件の買取を検討しているなら、まずは弊社に一度ご相談ください。迅速で丁寧な対応をお約束します。
瑕疵物件を高く買い取ってくれる専門の買取業者の選び方
前述したように、買取業者によっても得意不得意があるので、買取業者選びを間違えると瑕疵物件を安く買い叩かれたり、そもそも買い取ってもらえない恐れがあります。
そこでこの章では、瑕疵物件をより高く買い取ってもらえる専門の買取業者の選び方をご紹介します。
ここでご紹介するポイントを押さえたうえで信頼のできる専門の買取業者を見つけ、瑕疵物件の売却を成功させましょう。
瑕疵物件の買取実績が豊富な業者をピックアップする
まずは、瑕疵物件の「買取実績」が豊富な業者かどうかをチェックしましょう。
買取実績が豊富な専門の買取業者であれば、より高い金額で物件を買い取ってくれます。
買取実績が豊富な業者であれば、瑕疵物件をリフォームして貸し出したり、再販して収益を上げるノウハウを豊富に持っているため、より高く買い取ってくれやすくなります。
一方で、買取実績が少ない買取業者は、瑕疵物件から確実に利益を上げる方法を見い出せません。
そのため、売れ残りのリスクを考慮しなければならない分、買取価格が下がってしまうのです。
瑕疵物件の買取実績を確かめるには、公式サイトやGoogleに掲載されている「口コミ」を確認してください。
たとえば、弊社のように瑕疵物件を実際に買取していることがわかる口コミが多ければ、実績があると見て大丈夫です。
口コミが多く、評価も高ければ「お客様が満足できるサービスを提供している何よりの証拠」となります。
そのような専門の買取業者を見つけたら、瑕疵物件の買取を任せても後悔はないでしょう。
複数の専門の買取業者に査定を依頼して比較する
瑕疵物件の買取を依頼したい専門の買取業者を複数ピックアップしたら、少なくとも「3社以上」の買取業者に査定を依頼しましょう。
買取業者へ査定を依頼した場合、査定価格がそのまま「売却価格」となるため、できる限り高い金額で買い取ってくれる業者を見つけたいからです。
買取業者によって、「査定ポイント」や「買い取り後の瑕疵物件の活用方法」が異なるため、当然査定額にも差が生じます。
また、買取業者の中にはあえて高い査定価格を提示し、契約直前でさまざまな理由をつけて価格を下げる悪質な業者も存在します。
上記の理由によって、不当な査定額で買取されるリスクを回避するためにも、複数の買取業者から査定結果を取得しておく必要があるのです。
とはいえ、他社よりも査定価格が高いという理由だけで買取を依頼するのは危険です。
瑕疵物件の査定結果が届いたら、必ず査定価格の根拠を担当者に聞くようにしましょう。
詳細は次の章で解説いたします。
担当者に査定価格の根拠を聞く
査定結果を受け取ったらその根拠を確認してください。
前述したように、買取業者の中には、あなたをお客さんにしたいがためにあえて高額な査定価格を提示する悪徳業者がいるからです。
たとえば、売買契約の直前に「リフォームが必要な箇所が新たに見つかったため、買取価格は査定価格よりも300万円下がります」と売主が断れない状況に追い込んでから買取価格を下げる悪質業者も存在します。
そのような業者には、「この査定額の根拠は何ですか？」とストレートに聞いてみてください。
「大体相場がこれくらいなんで」というように根拠があいまいなら、その価格で買い取ってもらえないおそれがあります。
一方、信頼できる買取業者であれば、査定の参考にした「類似物件の買取価格」や「物件の商品化にかかるコスト」などを細かく説明してくれます。
売主としても、なぜこの査定価格になったのかがわかれば、納得して買取を任せられますよね。
提示した査定価格の根拠をしっかりと説明できる買取業者に買取を依頼し、より確実に、高値で買い取ってもらいましょう。
なお、弊社でも瑕疵物件をはじめ売却の難しい不動産を積極的に買い取っております。
お客様の希望に沿って不動産を買い取れるよう、弊社スタッフが全力で対応させていたしますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
もちろん、査定や相談のみでも大歓迎です。
まとめ
今回は、瑕疵物件の売却相場や売却方法について詳しく解説してきました。
瑕疵物件の売却相場は、市場価格のおよそ「10～80％」になるとされており、下落幅は「瑕疵の内容・立地・建物の状態」などに左右されます。
そのため、「瑕疵物件の売却相場は〇〇円です！」と明確に言い切ることはできません。
もし、あなたの瑕疵物件の正確な売却相場を知りたい場合は、不動産会社に査定を依頼するのが最も確実な方法です。
ただし、瑕疵物件は瑕疵のない物件と比較すると需要がなく、仲介業者に相談しても相手にされない可能性があります。
よって、「瑕疵物件の正確な売却価格が知りたい」「瑕疵物件を早く、そして高く売却したい」とお考えなら、専門の買取業者へ相談することをオススメします。
専門の買取業者なら、瑕疵物件の扱いに慣れているので、これまでの経験を元に正確な査定をしてくれますし、査定額に納得できればそのままの状態で高く買い取ることも可能です。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、心理的瑕疵物件と呼ばれる事故物件や法的瑕疵を抱えた再建築不可物件など、瑕疵物件の買取を専門としている不動産会社です。
他社で断られ続けている瑕疵物件をいくつも買い取った実績がありますので、「瑕疵物件が売れなくて困っている」のなら、まずは弊社にご相談ください。
もちろん、査定や買取のみのお問い合わせでも大歓迎です。
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