株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
人が亡くなったアパートが必ず事故物件になるとは限らない
そもそも、人が亡くなったアパートが、必ず事故物件になるわけではありません。
詳しくは下記で解説しますが、買主（借主）が心理的抵抗感を抱かない物件は、事故物件に該当しないからです。
また、心理的抵抗感を抱かせる物件は売却（賃貸）するときに買主（借主）に対して「アパート内で人が亡くなった事実」を告知しないといけません。
ただ、これまで「事故物件に該当するか否か」の明確な判断基準がなかったので、売主に「アパート内で人が亡くなった事実」を告知するのが不動産会社によってまちまちでした。
そのため国土交通省は2021年10月「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定して、人の死が生じた不動産取引について、売主（貸主）が買主（借主）に「事故物件」として告知が必要なケースを明確にしました。
事故物件の定義については、以下の記事で詳しく解説しています。
人の死の告知に関するガイドラインをもとにした事故物件の判断基準を解説
買主（借主）が心理的抵抗感を抱く物件は「心理的瑕疵物件」と呼ばれ、人の死にまつわる心理的瑕疵がある物件を「事故物件」と呼びます。
また、心理的抵抗感を買主（借主）が抱くかは、主観的な要素であるうえに人によって異なるので、国土交通省のガイドラインで明確な判断基準を設けました。
以下の表に事故物件に該当するケースとしないケースを記載しました。
事故物件に該当するケース
- ・殺人や自殺が発生した物件
・遺体の発見が遅れて特殊清掃が行われるほど建物が傷んだ物件
・日常生活において通常使用する集合住宅の共用部分で人が亡くなった物件 - 事故物件に該当しないケース
- ・自然死や日常生活における不慮の死（老衰、持病による病死、転倒事故、誤嚥など）
・（賃貸借取引において）殺人や自殺、特殊清掃がおこなわれた自然死が発生した日から、おおむね3年が経過
・日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で人が亡くなった物件
自殺や他殺が発生した物件
「殺人事件などの他殺」や「首つりなどの自殺」が原因で人が亡くなったアパートは、事故物件に該当します。
買主（借主）が物件を契約するときの判断に、重大な影響を与える可能性が高いからです。
このように、売買（賃貸借）契約時の判断に重大な影響を与える瑕疵が存在する建物や土地は、事故物件として扱われます。
瑕疵とは、建物の不具合や欠陥のことです。自殺や他殺など買主（借主）に心理的抵抗感を抱かせる瑕疵を「心理的瑕疵」といいます。
特殊清掃が必要なほど建物が傷んだ物件
前提として、日常生活で起こる病死や老死などのいわゆる自然死が起きたアパートは、基本的に事故物件に該当しません。
「老衰や持病による病死」などの自然死が物件内で発生することは当然に予想されるものであり、買主（借主）が物件を契約するときの判断に、重大な影響を与える可能性が限りなく低いからです。
しかし、遺体の発見が遅れて特殊清掃が必要なほど建物が傷んだアパートは、買主（借主）に心理的抵抗感を抱かせるため、事故物件に該当します。
特殊清掃とは死体の発見が遅れてしまった部屋を除菌・消臭してから血液・体液で汚染された物を処分し、床や壁に残る血液や体液などを清掃することです。
この章では事故物件に該当するケースと該当しないケースについて説明してきました。
事故物件に該当したときは、買主（借主）に「人が亡くなった事実」を告知しないといけないので下記で詳しく解説していきます。
自然死でも告知が必要なケースについては、以下の記事で詳しく解説しています。
事故物件に該当するアパートを賃貸・売却するときは告知義務が発生する
万が一、売主（貸主）が告知を怠ると買主（借主）から契約解除や損害賠償を請求される恐れがあります。
この章では、売主（貸主）が告知をする期間や売主が買主から損害賠償を請求された事例を紹介していきます。
告知義務が発生する期間は賃貸と売買によって異なる
売主（貸主）が買主（借主）に告知する期間は、アパートを売却するか賃貸に出すかで変わってきます。
下記で事故物件を売却・賃貸するときの告知期間についてそれぞれ解説します。
事故物件を賃貸に出すときの告知義務の期間は原則3年間
事故物件を賃貸に出すとき、原則３年間は貸主である大家は借主に対して「人が亡くなった事実」を告知する必要があります。
アパートで人が亡くなってから３年経過した後は一切告知が不要なわけではなく、以下のような物件は3年経過後も告知しなければいけません。
- ニュースや新聞や大きく取り上げられた殺人事件が発生した物件
- 近隣住民の記憶にずっと残るような大きな事件が発生した物件
- 入居希望者から過去に他殺や自殺が起きたか問い合わせがあった物件
事故物件は時間が経過しても「そこで人が亡くなった」という事実は消えません。
あくまでガイドラインに則った基準であるため、入居希望者が心理的抵抗感を抱くかが重要です。
また、不動産業界では「事故物件は2人目以降の入居者には告知不要」という通例がありますが、これはあくまで不動産業界の慣行です。
2人目以降の入居者に告知せず裁判で争ったとき、その理屈が通用するかどうかは別問題なので、貸主（大家）は必ず告知しましょう。
事故物件を売買するときの告知義務は永遠になくならない
事故物件を売却するときの告知義務は永遠になくなりません。
実際に、約50年前に建物内で凄惨な殺人事件が発生したことは説明すべき瑕疵にあたるとされた判例があります。
約50年前に建物で凄惨な殺人事件があり、その後更地となった土地の売買における判例
売主及び仲介業者は、本件事件を居住目的の買主に告知せず売買した。裁判所は、農山村地帯における本件事件は、約50年にわたり放置された本件土地とともに近隣住民の記憶の中に残っており、居住し近隣住民と付き合いを続けていくことを思えば本件土地は瑕疵に該当するとして、買主の契約解除を認めた。
参照元：平成12年８月31日 東京地裁
このように人々の記憶に深く刻まれている事件が起きた物件は、何十年経過してようが売却時に売主が買主に告知しないといけません。
また、注意点ですが事故物件を解体しても人が亡くなった事実は消えることがないので、告知義務もなくなりません。
事故物件の告知義務については、以下の記事で詳しく解説しています。
アパート・マンション共用部での死も告知が必要
アパートやマンションの入居者が「日常生活で頻繁に使用する共用部分」で他殺や自殺をしたときは、売主（貸主）は買主（借主）に対して告知する必要があります。
日常生活において通常使用する必要があり、借主の住み心地の良さに影響するからです。
たとえば、ベランダなどの専用使用が可能な部分や共用の「玄関・エレベーター・廊下」に加えて、買主・借主が日常生活において通常使用すると考えられる階段部分が該当するものと考えられます。
しかし、ガイドラインにも記載されていますが、日常生活で使用しない共用部分で自殺や他殺が起きたときは、売主（貸主）は告知する必要ありません。
マンション共用部での事故の告知義務については、以下の記事で詳しく解説しています。
告知義務を怠ると損害賠償や契約の解除を請求されるリスクがある
前述しましたが、事故物件を売却（賃貸）するときは買主（借主）に対して「人が亡くなった事実」を告知する必要があります。
売主（貸主）は告知義務がある物件を告知せず売却すると、買主（借主）から契約不適合責任を問われる可能性があります。
契約不適合責任とは、売買時の対象不動産が契約内容と不一致の際に、売主が買主に対して負う責任のことです。
契約不適合責任には、契約解除や損害賠償の請求権などがあります。
今回は実際に売主が告知義務を怠り、買主から損害賠償を請求された判例を紹介します。
売主が買主に告知せず売却したことに対して買主の損害賠償請求をして認められた事例
本件土地内で3年7か月前に火災による死亡事故が発生した。売主はこの事実を仲介業者と売主に告知しなかった。買主は購入後にこの事実を知り、買主は売主に対して1876万円の損害賠償と仲介手数料の返還を求めた。
裁判官は、火災による死亡から4年近く経過しても周辺住民の記憶にとどまっていることから、本件の土地には瑕疵があると判断される。売主は告知義務があったとして200万円の損害賠償を認めた。
参照元：東京地裁平成22年3月8日
上記のように不動産の取引額は高額なため、損害賠償金額が数百万円から数千万円になることも珍しくないので、売主（貸主）は告知義務を必ず守る必要があります。
契約不適合責任については、以下の記事で詳しく解説しています。
アパートが事故物件になったとき、大家がとるべき対応４選
経営アパート内で入居者が死亡したとき、貸主である大家は以下の４つの行動をとる必要があります。
- 警察に連絡
- 入居者の親族や連帯保証人に連絡
- 特殊清掃や原状回復をおこなう
- 次の入居者募集にあたって告知する
１から４までを順に沿っておこなうことで、アパート内で入居者が亡くなってもパニックにならずに冷静に対応することができます。
警察に連絡
入居者の安否確認が必要な際や死亡した入居者を発見したときは、まず最初に警察に連絡しましょう。
殺人事件なのか自殺なのかによってその後の対応が変わってくるので、きちんと死因を捜査してもらう必要があるからです。
また、入居者としばらく連絡がつかなくて、部屋から異臭が漂うときも警察官が立会いのもと部屋の鍵をあけて生存確認をしましょう。
入居者の親族や連帯保証人に連絡
入居者が亡くなったいることを確認したあとは、契約書に記載されている緊急連絡先に連絡して、入居者の親族や連帯保証人に入居者が亡くなったことを伝えましょう。
また、その際に亡くなった事実だけではなく、「未払いの家賃」や「特殊清掃などの費用」について入居者の親族や連帯保証人と話し合う必要があります。
大家が被った損賠は入居者の遺族に請求できますが、死因によって損害賠償請求が可能か変わってくるので記事内の「賃貸アパートが事故物件になったときの損害賠償請求できるかは死因次第」をご覧ください。
特殊清掃や原状回復をおこなう
事故物件になったアパートは、通常のクリーニングでは消えない死臭などを消臭するために、特殊清掃が必要です。
特殊清掃の費用は、死亡時の状況によって異なりますが、一般的に数万円から数十万円程度の金額がかかります。
また、特殊清掃の費用に加えて原状回復の費用もかかってくるので、入居者の遺族に費用を請求できないときは大きな負担になります。
特殊清掃の概要や費用については、以下の記事で詳しく解説しています。
事故物件を貸し出すときは入居希望者に告知義務怠らない
上述してますが、事故物件に該当するアパートで入居者募集するときは、貸主（大家）は借主に対して告知が必要です。
告知を怠ると貸主（大家）は借主から契約解除や損害賠償を請求される恐れがあるので、必ず告知しましょう。
また、下記で詳しく解説しますが、事故物件になったアパートは家賃相場から２～３割は安くしないと借り手が見つからないことを覚悟しましょう。
事故物件の家賃相場については、以下の記事で詳しく解説しています。
アパートが事故物件になった時に損害賠償請求できるかは死因次第
アパート内で入居者が亡くなったときは、入居者の連帯保証人や相続人に損害賠償請求をすることができます。
しかし入居者死亡の理由によって、損害賠償請求が認められるケース・認められないケースがあるので下記で解説します。
なお、弊社AlbaLinkは、事故物件を専門にしている不動産買取業者です。
損害賠償が認められず、原状回復費用の負担・家賃の値下げを余儀なくされた方もご安心ください。
年間600件以上の買取実績（※2023年1月～10月の実績）をもとに、可能な限り高い金額で事故物件になったアパートを買い取ります。
ご相談者様に売却を強要することは一切ございません。
なので、事故物件になったアパートを売却するかお悩みの方は是非一度お気軽に相談ください。
死因が自殺の場合は損害賠償を請求できる
自殺は、入居者の故意による死亡のため「特殊清掃費用・原状回復費用・家賃損失」などの損害賠償請求が認められるケースがほとんどです。
自殺は入居者の故意であるため、特殊清掃や原状回復費用は、貸主側（大家）ではなく入居者側（連帯保証人）に支払義務が生じるからです。
また、損害賠償を請求の内容や相場などを詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。
家賃減額に伴う損害は、遺族に対して賠償請求できる
事故物件に該当するアパートは借主に心理的嫌悪感を抱かせるので、家賃を減額しなければ次の入居者が見つからない傾向にあります。
ちなみに家賃減額に関する損害賠償請求の相場は、およそ「2〜3年の間における減額分の賃料合計」です。
「人の死に関するガイドライン」にも記載されてますが、賃貸時の告知義務の期間は3年間なので、その期間は家賃を下げざる得ないことを考慮しているからです。
実際に以下のような判例が存在しています。
賃貸用の物件で賃借人の同居人が自殺したことに対する賃貸人の損害賠償請求が認められた判例
賃貸用の物件内で賃借人の同居人が自殺。自殺から約３か月後に賃借人退去。退去を受けて、物件の所有者及びサブリース業者が、賃借人に対し、１年分の賃料相当額及び３年分の賃料減額相当分を請求。
賃借人予定者に自殺を告知すること による影響を踏まえると、１年間は当該物件が賃貸不能の状態となり、かつその後の２年間も相場の賃料の２分１を賃料とするのが相当であるとして、賃借人に対し、賃貸不能期間の賃料相当額と賃料減額期間の賃料の差額について賠償が認められた。
参照元：東京地裁平成２６年１２月１１日
上記のように入居者（賃借人）が自殺しときは賠償が認められる可能性が高いので、大家は必ず入居者の遺族に対して損害賠償請求をしましょう。
事故物件の損害賠償責任を遺族が負うケースについては、以下の記事で詳しく解説しています。
死因が他殺や孤独死・病死の場合は損害賠償を請求できない
死因が他殺や孤独死・病死の場合は、本人に過失がないので、損害賠償請求が認められません。
また、入居者の遺族や連帯保証人に損害賠償を請求できないときは、当然ですが大家が特殊清掃や現状回復の費用を負担しなければなりません。
ですので、事故物件になったアパートは現状のまま売却することを検討しましょう。
その理由について「事故物件になったアパートは現状のまま売却するのが最適」で詳しく解説しています。
事故物件は家賃相場から２～３割安くなる
アパートが事故物件に該当して、新しく入居者を募集する際は周辺の家賃相場よりも2～3割安くしないと借り手が見つからない恐れがあります。
実際、以下のように事故物件に居住する人は、家賃相場より3割程度安く借りているのが現状です。
まず相場よりもどの程度安かったのか、平均を見てみると、賃貸アパートでは3.88割、賃貸一戸建では3.84割と全体に比べて安い傾向が見られました。
値下がりしにくいという視点では、持ち家一戸建が3.26割と若干低めとなっています。
事故物件になると家賃も３割程度減額しないと借り手が見つかりません。
家賃の減額は賃貸経営が苦しくなる要因になるので、下記で解決方法を解説しています。
事故物件になったアパートは現状のまま売却するのが最適
事故物件になったアパートは現状のまま売却するのがおすすめです。
遺族に損害賠償を請求できても、損失分の家賃を回収できなれば最終的に手元に残るお金は少なくなるからです。
この章では、事故物件に該当するアパートを現状のまま売却することがなぜ推奨されるのか解説していきます。
賃貸に出しても借り手が見つからない可能性がある
前述しましたが。事故物件に該当するアパートは、借り手が見つからない恐れがあります。
一般個人は居住を目的に部屋を借りるので、心理的抵抗感を抱くアパートに住みたくないからです。
もし「都心で駅から徒歩10分圏内にある物件」が比較的安価ならば、事故物件でも住みたいと考えている人が一定数います。
しかし、「地方で市街地まで車で10分以上かかるような物件」は、比較的安価でも事故物件に住みたい人はいないに等しいです。
また、アパートに住んでいる他の入居者も事故物件に住みたくないと考える人が一定数いるため、いつ退去されるかわかりません。
部屋を現状回復する費用もかかるうえに、他の入居者に退去されたらアパート経営が苦しくなるので、現状のまま売却するのを推奨します。
事故物件になったアパートは他の賃貸オーナーに売却するのが不可能に近い
上記で現状のまま事故物件になったアパートを売却するのを推奨しました。
ただ、他の賃貸オーナーはそもそも事故物件を購入しません。
多くの賃貸オーナーは購入後に欠陥がある物件を運用するノウハウを持ち合わせていないため、赤字リスクがあるアパートをわざわざ買わないからです。
特に事故物件に該当するアパートは募集をかけても入居者が見つからないリスクがあるので、他の賃貸オーナーに売却するのは難しいでしょう。
ですが、事故物件でも現状のまま売却する方法があるので、下記で詳しく解説します。
事故物件専門の買取業者なら適正価格で事故物件を買い取ってくれる
上記で、他の賃貸オーナーには避けられる「事故物件アパート」でも現状のまま売却できる方法があることを説明しました。
結論、事故物件専門の不動産買取業者に依頼すれば、事故物件に該当するアパートを現況のまま売却できます。
専門の買取業者は、事故物件の取り扱いに長けており、物件を買い取ってからリフォームして商品化後に事業として運用するノウハウがあるからです。
ですので、専門の買取業者は物件の価値を見出すことができれば事故物件に該当するアパートでも現況のままで買い取る事ができます。
専門の買取業者に依頼すれば平均1ヶ月で売却できる
事故物件専門の買取業者へ直接売却すれば、平均1ヶ月で現金化が可能になります。
買取業者は売主から直接物件を購入するため、利益が出る物件と判断すればすぐに買い取ることができるからです。
また、買取業者に査定を依頼すると、査定価格が売却価格になるので、可能な限り高い金額で売却したい人は複数の買取業者に査定を依頼しましょう。
特殊清掃やリフォームは不要
通常、事故物件を売却（賃貸）するときは、特殊清掃やリフォームする必要があります。
しかし、事故物件専門の買取業者に依頼すれば、現状のままアパートを売却できます。
買取業者は買い取った物件にリフォームをして商品化してから事業として運用するからです。
とくに、室内に大量の遺品が残っている物件は遺品を処分するために高額な費用がかかるため、現状のまま売却できる専門業者に依頼するのがおすすめです。
契約不適合責任を免責して売却できる
通常、事故物件を売却するとき、売主は契約不適合責任を負うことになります。
しかし、専門の買取業者に依頼すれば、契約不適合責任を免責した状態で売却できます。
専門の買取業者は事故物件の取り扱いに長けているため、瑕疵を把握した状態で買い取るからです。
売却後に新たに瑕疵が発覚した場合でも売主の契約不適合責任を追及されることはないため、安心して売却できます。
ちなみに弊社アルバリンクも契約不適合責任を免責したうえで事故物件を買取させていただきます。
事故物件に関することでお悩みの方は気軽にご相談ください。
弊社Albalinkの事故物件の買取事例
ここまで事故物件となったアパートは、専門の不動産買取業者に売却するのがおすすめであるとお伝えしてきました。
そこでこの章では、弊社Albalinkを例にとり、実際の事故物件の買取事例を紹介します。
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような事故物件を多数買い取ってきました。
実際、弊社は下記のように「孤独死」「自殺」「溺死」などさまざまな事故物件を全国から買い取っています。
上記の買取金額を見ていただけばわかる通り、弊社は事故物件であっても物件全体の価値を適切に評価し、適正価格で買い取っています。
そのため、事故物件となった戸建て住宅・集合住宅も弊社では現況買取に対応させていただいております。
実際、事故物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「思った以上の高値で買い取ってもらえた」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
そのため、事故物件というデリケートな対応が求められる物件も、売主様のプライバシーを守りながら、速やかに高値で買い取らせていただきます。
信頼できる買取業者に安心して事故物件を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
まとめ
事故物件になったアパートについて詳しく解説してみました。
アパートが事故物件に該当して、新しく入居者を募集する際は周辺の家賃相場よりも2～3割安くしないと借り手が見つからない恐れがあります。
特に「地方で市街地まで車で10分以上かかるような物件」は、比較的安価でも事故物件に住みたい人はいないに等しいので売却することを推奨します。
専門の不動産買取業者に依頼すれば、事故物件に該当するアパートを現況のまま売却できます。
専門の買取業者は、事故物件の取り扱いに長けており、物件を買い取ってからリフォームして商品化後に事業として運用するノウハウがあるからです。
弊社AlbaLinkでは事故物件に強い専門の買取業者です。
事故物件をはじめ、売れない訳あり物件を積極的に買い取っており、過去にはフジテレビの「イット」で紹介された実績もございます。
無料査定・無料相談は随時受け付けておりますので、お気軽にお問い合わせください。
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