株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
「袋地」や「囲繞地」とは？
「袋地（ふくろち）」とは、他の土地に囲まれて、公道に出られない土地のことです。
また、「囲繞地（いにょうち）」とは、袋地を囲んでいる土地のことです。
袋地・準袋地とは、他の土地に囲まれて、公の道路に出られない土地のことを「袋地」、池や沼、河川、海洋を利用しないと他の土地に通じないか、崖岸があって土地と公の道路との間に著しい高低差がある土地のことを「準袋地」という。「無道路地」ともいう。
引用元：「袋地・準袋地」住宅用語大辞典
囲繞地（いにょうち）とは、民法において他の土地に囲まれて公道に通じていない土地（袋地）にとって、その土地を囲んでいる土地をいい、刑法においては柵等で周囲を囲んでいる土地をいう。
引用元：「囲繞地」Wikipedia
袋地は、建築基準法の「接道義務」を満たしていないことから、「再建築不可物件」に該当し、新しく建物を建てることができません。
一度建物を取り壊したら、二度と建物を建てられないというリスクを抱えています。
対して、囲繞地は公道に接しているので、再建築不可物件にはならず、家屋を建て替えできます。
ただし、袋地所有者は囲繞地を通らなければ公道に出られないので、袋地所有者が囲繞地の敷地内を通行することを法律で認めています。
参照元：e-Gov法令検索｜民法第210条
なので、囲繞地についても「敷地の一部に制限がかかっている」という意味では、袋地と同じようにリスクを抱えています。
このような特徴を持つことから、袋地や囲繞地は一般の買い手が付きにくく、価格も安くなりがちです。
ただし、こうした土地を専門に扱う、不動産買取業者に依頼すれば問題なく売却できます。
詳しくは「袋地や囲繞地は買取業者に売却するのがベスト」をご確認ください。
なお、再建築不可物件となる条件や再建築を可能にする方法は以下の記事で詳しく解説しています。併せてご参照ください。
袋地や囲繞地の「売却価格の相場」は通常の土地よりも安くなる
前述したように、袋地や囲繞地は土地利用に制限が伴うため、通常の土地よりも価格が下がります。
袋地においては、同じエリアの接道義務を果たしている土地と比較して、価格は「3割」程度まで下がります。
具体的には、以下の計算手順で価格を割り出します。
- 袋地（無道路地）と前面宅地を合わせた土地の奥行価格補正後の価額を計算する
- 前面宅地の奥行価格補正後の価額を計算する
- 1で求めた価額から2で求めた価額を控除する
- 3で求めた価額に不整形地補正（間口狭小・奥行長大補正）を掛ける
- 通路部分の価額を控除する
ただし、上記をあなたが覚える必要はありません。
信頼できる不動産業者さえ見つければ、あなたに代わって正確な袋地の価格を算出してくれます。
囲繞地においては、価格の決まり方に明確な基準はありません。
しかし、前述したとおり、囲繞地は囲繞地通行権によって利用が制限されるので、同じエリアの整形地よりも売却相場の価格は下がります。
袋地や囲繞地の正確な売却価格は、専門の不動産業者に査定を依頼すれば、すぐに結果を教えてくれます。（参考：【速攻解決】死に地の値段がすぐにわかる！高額売却法や活用術も紹介）
なお、弊社は袋地や囲繞地のような特殊物件を専門に扱う買取業者ですので、袋地や囲繞地の正確な売却価格を知りたい場合は、気軽にお問い合わせください。
※「物件住所」「氏名」「メールアドレス」を伝えるだけで査定を依頼できます。（※個人情報保護は万全です）
※無料査定はサービスの一環であり、買取を前提としておりませんので、お気軽にご利用ください。
袋地や囲繞地を売却しやすくする4つの方法
袋地や囲繞地は売れにくく、価格も下がりがちです。
しかし、そんな特殊な土地でも売れやすくする方法はあります。具体的には、以下の4つです。
隣地所有者に土地を購入してもらう
袋地や囲繞地を売れやすくする1つ目の方法は「隣地所有者に購入してもらう」ことです。
前述したように、袋地は「再建築不可物件」なので売れません。
しかし、囲繞地の所有者が袋地を買えば、1つの土地となり、道路と接するので再建築不可が解消されます。
囲繞地の所有者からしても土地の面積を広げられるので、win-winとなります。
逆もしかりで、袋地の持ち主が囲繞地を購入しても同じような効果が得られます。
このように、隣地所有者に土地を購入してもらえば「再建築不可が解消される」「土地が広がる」ので、まさに一石二鳥です。
ただし、隣地所有者が「隣の土地が欲しい」と思うことは稀です。
実際に隣人から話が来ているなら売却を進めるべきですが、そういった話がないなら、トラブルを避けるためにも無理に売却を持ち掛けるのは控えた方が無難です。
袋地を「旗竿地」にする
袋地や囲繞地を売れやすくする2つ目の方法は「袋地を旗竿地にする」です。
以下の図のように、袋地を「旗竿地」にして接道義務を満たせば、再建築可能物件に生まれ変わります。
袋地を旗竿地にする方法は、主に2つあります。
| 等価交換 | 自分の余っている土地があれば、隣地から「接道義務に必要な土地」と交換してもらう。 |
|---|---|
| 土地を一部購入する | 「接道義務に必要な土地」を隣地から一部購入する。 |
袋地が再建築可能になれば、「建て替えできないリスク」や「住宅ローンがつかえないリスク」がなくなり、売れやすくなります。
また、囲繞地についても、袋地の接道義務が満たされることで、囲繞地通行権という権利関係がなくなり、袋地所有者とわずらわしいやりとりをしなくて済むので、売却しやすくなります。
ただし、どちらの方法も隣人との交渉が必要です。
普段からコミュニケーションが取れているなら良いですが、普段から話さなかったり関係が悪いなら、交渉が上手くいかない可能性が高いです。
「隣人との交渉が難しい」「隣地を購入する費用がない」といった場合は、「専門の買取業者に買取を依頼する」ことをお勧めします。
専門の不動産買取業者であれば、袋地のまま買い取ってくれます。
弊社Albalinkでも買取可能ですので、ぜひ一度、弊社の無料買取査定をご利用ください。
なお、旗竿地を高額売却する方法は以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
袋地を「位置指定道路」にする
袋地や囲繞地を売れやすくする3つ目の方法は、袋地を「位置指定道路にする」です。
位置指定道路とは、特定行政庁から「土地のこの部分が道路である」という指定を受けた「幅員4m以上の私道」のことです。
位置指定道路とは、特定行政庁（都道府県知事や市町村長等）から「土地のこの部分が道路である」という指定（道路位置指定）を受けた幅員4m以上の私道のこと。
引用元：「位置指定道路」 住宅用語大辞典
袋地の接道義務を満たすように囲繞地の一部を借り、位置指定道路の申請が無事通れば、再建築可能にできます。
袋地が再建築可能になれば、「建て替えできないリスク」がなくなり、買い手からの需要が増えるので、売れやすくなります。
また、囲繞地についても、「囲繞地通行権のリスク」がなくなるので、売れやすくなります。
ただし、位置指定道路の申請は、不動産業者でも書類を何度も突き返されるほど難しい手続きです。
なので、位置指定道路を申請して再建築可能にする方法は、あまり現実的ではありません。
位置指定道路については、以下の記事でも詳しく解説しています。
「専門の買取業者」に買取を依頼する
袋地や囲繞地を売れやすくする4つ目の方法は「専門の買取業者に買い取ってもらう方法」です。
売主の所有物件を、不動産会社が直接買い取ること。仲介業者のように広報活動や買主探しを行うことはしない。
袋地や囲繞地を売れやすくする方法の中では、これが最も現実的であり、最適な方法と言えます。
専門の買取業者は、袋地や囲繞地を「商品化」して再販するノウハウを豊富に持っています。
例えば、専業の買取業者は、そのままでは売れない袋地を購入したあとに囲繞地所有者と交渉して隣地を買い取ったり、通路部分を買い取って旗竿地化するなどをして、再建築可能な物件に再生します。
袋地が再建築可能な物件になれば、一般個人の買い手からも需要があるので、相場通りの価格で一般の買い手や懇意にしている不動産投資家に再販することができるのです。
このように、専門の買取会社はどんな袋地でも「商品化＝収益化」できるので、あなたの物件もそのままの状態で確実に買い取ってくれます。
対して、「仲介業者」に袋地や囲繞地の売却を依頼すると一般の個人が買い手となるので、前述したとおり「リスクのある物件」と見られ、数年単位で売れ残ってしまったり、永遠に売れないおそれもあります。
売主から不動産の売却依頼を受けた不動産仲介会社が、チラシやネットを活用して一般の買い手を探し、契約・決済までを取りまとめる取引方法。
つまり、袋地や囲繞地を「確実に売却する」なら、相談先は「専門の買取業者」の一択です。
もし、「今すぐ袋地や囲繞地を手放したい」と思っているなら、そのような特殊な土地を専門に扱う買取業者に査定を依頼してみてください。
なお、弊社（株式会社AlbaLink）は袋地や囲繞地のような特殊物件を専門に扱う買取業者です。
数多くの買取実績とノウハウを元に、袋地や囲繞地をできる限り高く買い取っており、Google口コミでも評価をいただいております。
弊社は「全国対応」、査定や相談は「無料」ですので、少しでも買取を検討していましたら、まずは弊社へ一度ご相談ください。
>>【どんな物件でも買い取ります】無料相談＆無料査定はこちら
※「物件住所」「氏名」「メールアドレス」を伝えるだけで相談を依頼できます。（※個人情報保護は万全です）
※無料相談はサービスの一環であり、買取を前提としておりませんので、お気軽にご利用ください。
なお、再建築不可物件を買取業者に買い取ってもらうメリットや買取価格の相場、買取業者の選び方は以下の記事でも詳しく解説しています。
袋地や囲繞地は買取業者に売却するのがベスト
前述したとおり、袋地や囲繞地を売れやすくする方法はありますが、役所での手続きや隣人との交渉が難しく、実現するのは困難です。
しかし、そのような袋地や囲繞地であっても、専門の買取業者に相談すれば確実に売却できることを前章で解説しました。
そこで、この章では、袋地や囲繞地を専門の買取業者にば売却するのが最適だと言い切れる4つの理由について詳しく解説していきます。
売主負担の費用が発生しない
袋地や囲繞地を専門の買取業者に売却した場合、売却時にかかる費用が大幅に安くなります。
仲介業者に袋地や囲繞地の売却を依頼した場合にかかる「仲介手数料」を支払う必要がないからです。
通常、仲介業者に不動産を売却した場合、主に以下の費用がかかります。
| 仲介手数料 | 仲介業者が買い手を見つけてきてくれたり、売買契約のサポートをしてくれたことに対して報酬として払う費用のこと。売却金額が「400万円超」であれば「取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税」で算出される。（例：1000万円の場合は、1000×3％＋6万円＋消費税＝39万6000円）
参照元：国土交通省｜宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 |
|---|---|
| 登記費用 | 不動産の名義を売主から買主に変える手続き（＝所有権移転登記）に支払う費用。司法書士に代行してもらうのが。相場は「約3～7万円」。
参照元：法務局｜登録免許税の計算 |
| 印紙税 | 売買契約書に貼り付ける印紙代。金額は国税庁「印紙税額」で調べられる。売却金額が1000万円以下なら印紙税は「5,000円（軽減税率適用後）」以内におさまる。 |
上記の通り、袋地や囲繞地の売却を仲介業者に依頼した場合、仲介料（＝売買成立のサポート料）として数十万円以上も支払う必要があり、費用の中では一番金額が大きくなります。
ですが、買取業者の場合、あなたの物件を直接購入するので、そもそも仲介という概念がなく、仲介手数料を支払う必要がありません。
買取業者に袋地や囲繞地の売却を依頼する方法は、数十万円以上にのぼる費用を支払わずに済むという点でメリットがあります。
「最短3日」で手放せる
袋地や囲繞地の売却を買取業者に相談すれば、早くて「1週間」、最短では「3日」で買い取ってくれる可能性があります。
前述したとおり、買取業者はあなたの物件を直接購入します。
ですから、あなたと買取業者の間で買取価格の合意さえ取れれば、すぐさま売買契約の手続きを行えるため、素早く買い取ることができます。
対して、仲介業者に袋地や囲繞地の売却を依頼しても、一般の買い手からの需要がないのでそもそも売れません。
仲介業者に頼んで袋地や囲繞地を売りに出したとしても、永遠に売れ残ることになるでしょう。
ですから、袋地や囲繞地を早く手放したい、今すぐにまとまった現金が欲しいとお考えなら、専門の買取業者へ相談してください。
適正価格で買い取ってくれる
袋地や囲繞地の売却を専門の買取業者に相談すれば、適正価格で買い取ってくれます。
袋地や囲繞地を専門に扱う買取業者なら、それらの物件を安く再生するノウハウを持っているので、その分売主の買取価格に還元できるからです。
例えば弊社の場合、袋地を購入したのち、隣人と上手く交渉して安く隣地を入手し、建築可能物件にして通常の物件として高く売却した事例があります。
安く再生できた分は、もちろん袋地を所有していたお客様の買取価格に上乗せしました。
対して、仲介業者に袋地や囲繞地の売却を依頼した場合、そもそも売れないので現金化できません。（つまり、0円です）
あなたの袋地や囲繞地をできる限り現金化したいとお考えなら、売却を依頼する先は仲介業者ではなく専門の買取業者しかありません。
弊社が、より高額で袋地を買い取れる理由
弊社の場合、あなたの袋地や囲繞地をできる限り高く買い取ることができます。
弊社は訳あり物件を専門に扱う買取業者で、一般的な買取業者よりも袋地や囲繞地を再生するノウハウを豊富に保有しています。
その分、再生コストを安く抑えられるので、その分をあなたの買取価格に還元できるからです。
例えば、前述したように袋地を買い取った後に隣地を安く買い取って再建築可能物件にできますし、あなたから買い取った物件が老朽化していたら、業務提携しているリフォーム業者に安く修繕してもらうこともできます。
このように、再生コストを安く抑える工夫をして、その分をお客様に買取価格に還元しております。
よって、袋地や囲繞地を少しでも高く買い取って欲しいとお考えなら、まずは弊社にご相談ください。
不動産買取の幅広い知識を備えたスタッフが、少しでもあなたの希望に添える条件で買い取れるよう真摯に対応いたします。
※「物件住所」「氏名」「メールアドレス」を伝えるだけで相談を依頼できます。（※個人情報保護は万全です）
※無料相談はサービスの一環であり、買取を前提としておりませんので、お気軽にご利用ください。
売却後の責任を一切負わなくてよい
買取業者に袋地や囲繞地を売却した場合、「契約不適合責任」を免除してくれます。
契約不適合責任とは、引き渡した目的物の品質や数量などが契約内容と異なっていた場合に、売主が買主に対して負うべき責任を指します。
参照元：e-Gov法令検索｜民法第566条
買取業者の場合、物件を買い取るときは修繕して再販することを目的にしています。
ですから、仮に物件の買取後に欠陥が見つかったとしても、自ら修繕を行うので、見つかった欠陥に対して売主に責任を問う必要がありません。
よって、契約不適合責任を付けて売買契約を結ぶ必要がないのです。
対して、仲介業者に袋地や囲繞地の売却を依頼した場合、買い手は一般の個人となり、すぐに住むことを目的に物件を購入します。
ですから、仮に物件購入後に欠陥が見つかると、買い手の生活に支障をきたしてしまうので、売主に責任を問えるように、契約不適合責任を付けて売買契約を行います。
このように、袋地や囲繞地を売却するなら、買取業者に相談した方が、後腐れなく手放すことができます。
契約不適合責任についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事もご参照ください。
袋地を高額で買い取る優良業者の選び方
袋地や囲繞地は買取業者に売却してもらうのが最適であることを前章でお伝えしました。
しかし、買取業者ならどこでも良いわけではありません。
買取業者によって扱う物件の得手不得手がありますし、中にはあなたの物件を安く買い叩こうとする悪徳業者もいるからです。
ですからこの章では、袋地や囲繞地を「確実」かつ「高額」で買い取ってくれる優良業者の選び方について解説していきます。
買取実績が豊富な業者をピックアップする
袋地や囲繞地を買い取ってくれる優良業者を選ぶ際は、それらの物件を買い取った実績がある買取業者をピックアップしてください。
袋地や囲繞地を扱ったことのない買取業者に売却を依頼しても、ノウハウがないので適正価格をつけることができないからです。
買取業者は、物件を買い取ったあとに再販することで利益を得ますが、袋地や囲繞地を扱ったノウハウがないと、再生するのにどのくらいコストが必要かがわかりません。
ですから、そういった買取業者は、買い取った後に損をしないように、買取価格を安く見積もるしか手段がないのです。
対して、実績のある買取業者なら、再生するのにどのくらいコストがかかるかが精密にわかるので、コストを安く抑えることができ、その分買取価格に還元できます。
あなたの袋地や囲繞地を売却するなら、それらの物件を買い取った実績のある業者を選び、できる限り高く売却しましょう。
なお、弊社は袋地や囲繞地といった訳あり物件を専門に扱う買取業者です。
実際に、袋地（＝未接道の土地）を買い取った事例もあり、お客様より喜びの声をいただいております。
あなたの袋地や囲繞地をできる限り高く売りたいとお考えなら、まずは弊社にご相談ください。
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弁護士等の専門家と提携しているか確認する
袋地や囲繞地を買い取ってもらうなら、弁護士や司法書士といった専門家と提携している買取業者を選んでください。
袋地や囲繞地は、通常の物件と違って問題やトラブルを抱えているケースが多く、上記の専門家の力を必要とする可能性が高いからです。
例えば、隣人とトラブルを起こして居たり、再建築不可物件であることで代々放置され、登記が正確に行われていなかったりなどの問題を抱えているケースが少なくないです。
そんな時、専門的な知識のある弁護士や司法書士のサポートがあれば、スムーズに解決してくれます。
逆に、弁護士や司法書士と提携していない買取業者を選んだ場合、そういったトラブルに慣れていない不動産担当者が解決にあたります。
不動産担当者は不動産の知識はあっても、そういった揉め事に関する知識はないですから、なかなか解決にに向かわないですし、むしろ、問題を悪化させることもあり得ます。
あなたの袋地や囲繞地に関して、すでにトラブルを抱えている状態なら、弁護士や司法書士といった専門家と提携している買取業者を選んでください。
複数の買取業者に査定を依頼する
袋地や囲繞地を売却する際は、複数の買取業者へ査定を依頼しましょう。
袋地や囲繞地の買取価格は、査定する業者によって変わってくるからです。
買取業者の査定結果はそのまま買取価格となるので、複数の買取業者に査定を依頼し、できる限り査定額の高い買取業者を選んだ方が多くのお金を受け取れます。
例えば、上記の画像のように、3社の買取業者に査定を依頼した結果、A社が1500万円と一番高い結果となったなら、A社にそのまま買取してもらえば、B社やC社より500万円以上も多くお金を受け取れます。
もし、B社しか査定しなかった場合、A社で高く売れる可能性を潰すことになり、最高700万円も損をすることになります。
あなたの袋地や囲繞地をできる限り高く売却したいとお考えなら、複数の買取業者に査定をするのは必須です。
査定価格の根拠を聞く
複数の買取業者に査定を依頼し、査定結果が返ってきたら、必ず「査定の根拠」を聞き取りしてください。
買取業者の中には、顧客獲得のためにわざと高い査定額を提示する悪徳業者もいるからです。
例えば、査定時には「1500万円で買い取れます」と言っていても、売買契約の直前になって「コストがかかりそうなので、やはり1000万円でしか売れなさそうです」と価格を下げてくる業者がいます。
これを防ぐには、査定時に「査定の根拠」を聞くことです。
担当者に「なぜこの価格なんですか？」と聞いて、以下のような答えが返ってきたら問題ありません。
- 弊社で過去に似たような物件を買い取ったことがあり、その時の取引事例から算出しました。
- 現在売りに出されている類似物件の売却価格を参考にしました。
「まぁ、これまでの経験上・・・」みたいな曖昧な回答だったら怪しいので避けた方が無難です。
袋地や囲繞地の査定額が高いに越したことはありませんが、しっかり根拠がある上での査定結果なのかは必ず確認しておきたいです。
袋地を専門に扱うおすすめ買取業者3選
ここまで、袋地や囲繞地を高く買い取ってくれる買取業者の選び方についてご紹介しました。
しかし、実際にどのような買取業者がいるのか、どこへ依頼すれば安心して売却できるのかがわからないですよね。
そこでこの章では、袋地や囲繞地の専門に扱うおすすめの買取業者を3社ご紹介します。
前述したように、袋地や囲繞地を少しでも高く買い取ってもらうには「複数の買取業者へ査定を依頼すること」です。
ここでご紹介する3社へ査定を依頼し、査定価格の根拠を聞いたうえであなたに最も適した買取業者を選ぶと良いでしょう。
株式会社AlbaLink（アルバリンク）
株式会社AlbaLink（アルバリンク）は、全国を対象に一般の不動産会社は取り扱わない難しい「訳あり物件（袋地や囲繞地など）」の買取をメインに事業を展開しています。
訳あり物件の買取から販売までをすべて自社で行っており、再生コストを最小限に抑えた分を買取価格に上乗せしているため、できる限り高値での買取が可能です。
弊社の年間の相談実績は5,000件（※）を超え、経験豊富なスタッフがスムーズな売却をサポートします。
※2023年1月1日～2023年10月25日現在の物件査定に関する相談実績5,555件
あなたのご要望をうかがいながら最適な買取プランをご提案いたしますので、不要な袋地や囲繞地を売却したい場合は、お気軽にお問い合わせください。
| 会社名 | 株式会社AlbaLink |
|---|---|
| 本社所在地 | 東京都江東区富岡2-11-18 リードシー門前仲町 6F |
| 電話番号 | 03-6458-8161 |
| 営業時間 | 10:00～19:00 |
| 宅建番号 | 国土交通大臣(1)第10112号 |
| 公式ホームページ | https://albalink.co.jp/ |
株式会社クランピーリアルエステート
株式会社クランピーリアルエステートは、袋地や底地などさまざまな訳あり物件を自社で買い取っている買取業者です。
全国の士業と連携していて不動産トラブルの解決に強いという特徴があるため、権利関係に問題を抱えている物件を売却したい場合におすすめです。
| 会社名 | 株式会社クランピーリアルエステート |
|---|---|
| 本社所在地 | 東京都中央区築地2-10-6Daiwa築地駅前ビル9F |
| 電話番号 | 03-6226-2566 |
| 営業時間 | 10:00～19:00 |
| 宅建番号 | 東京都知事(1) 第101797号 |
| 公式ホームページ | https://c-realestate.jp/ |
株式会社ティー･エム･プランニング
株式会社ティー･エム･プランニングは、東京・神奈川エリアに実績のある買取業者です。
特徴は、買い取った訳あり物件のリフォームを自社で行う点にあります。
外部の業者へ依頼するよりもリフォームコストを抑えられる分、高額買取の提示が可能です。
該当エリア内に不動産を所有する方におすすめです。
| 会社名 | 株式会社ティー・エム・プランニング |
|---|---|
| 本社所在地 | 東京都目黒区東が丘1丁目16番7号 |
| 電話番号 | 03-3418-2777 |
| 営業時間 | 9：00-18：00 |
| 宅建番号 | 東京都知事免許（8）第61604号 |
| 公式ホームページ | https://www.j-angel.co.jp/ |
袋地を買取した弊社の事例【隣人とのトラブルから解放】
この章では、弊社で袋地を買い取った事例を紹介させていただきます。
【買取したゴミ屋敷（U様宅）の概要】
| 築年数 | 41年 |
|---|---|
| 物件の所在地 | 大阪府泉南市 |
| 買取価格 | 700万円 |
| 買取時期 | 2020年7月 |
【U様の買取事例】
父が亡くなり、袋地である実家を相続しました。
使い道がなかったので、そのままにしていたのですが、このまま賃貸に住むのもったいないと思い、実家をリフォームして自分で住むことに決めました。
これまでは、実家から道に出るのに隣家の脇（隣地）を通っていたので、今後もお世話になる旨を隣人に伝えに行くと、「通られると困る」と言われてしまったのです。
理由はわかりませんが、おそらく実家を放置している間、誰も通らなかったことが快適だったのかもしれません。（もしくは、これまで我慢していた？）
道に荷物を置くなどの嫌がらせも始まったので、こうなってはリフォームして住んでもトラブルが悪化するだけだと思い、売却することを決意。
しかし、地元を不動産会社に訪問しても「未接道物件は売れないですね」と断られ続けてしまいまいした。
どうすればいいのかと悩み、ネット検索をしていたら、アルバリンクさんの記事を見つけ、そのまま買い取ってくれることを知りました。
ここだったら何とかしてくれるかもと思い、無料相談を依頼。誠実な担当者さんから説明を受け、その日に査定も行ってくれました。
一旦持ち帰りましたが、価格も問題なかったので、後日売買契約を結び、無事買取してもらいました。
隣人トラブルのストレスから解放され、お金も入ってきたので、私としては満足です。大変お世話になりました。
上記のお客様のように、袋地が売れずに苦しんでいるお客様は他にもたくさんいらっしゃいました。
もし、あなたもU様と同じように袋地の買取を検討しているなら、まずは弊社に一度ご相談ください。迅速で丁寧な対応をお約束します。
※「物件住所」「氏名」「メールアドレス」を伝えるだけで相談を依頼できます。（※個人情報保護は万全です）
※無料相談はサービスの一環であり、買取を前提とするものではありませんので、お気軽にご利用ください。
「袋地」の売却が難しい8つの理由
「袋地」は通常の土地よりも売れにくいです。
その理由は、主に以下の8つです。それぞれ詳しく解説していきます。
建物を建てられない
袋地が売れにくい1つ目の理由は「建物を建てられない」ことです。
前述したように、袋地は「接道義務」を満たしていないので「再建築不可物件」となります。
よって、今袋地に建物が建っていないなら新しく建物を建てることができません。
また、すでに建物が建っているなら建て替えることができません。
もし火事や地震で家が倒壊したら、もうその土地に住むことができなくなるのです。
その場合、住居を用意するには、別の家を買うか賃貸物件を借りる必要がありますが、もし倒壊した物件に対してローンが残っていたら最悪です。
新しい家の出費と合わせて「二重支払い」となるからです。
袋地は建物が建てられず。「二度とその土地に住めない」というリスクがあるので売れにくくなります。
日当たりや風通しが悪い
袋地が売れにくい2つ目の理由は「日当たりや風通しが悪い」からです。
袋地は、周囲を囲繞地に囲まれているので、
- 建物の陰に隠れて日が当たらない
- 風通しが悪く湿気がたまる
など、生活環境が悪くなります。
日が当たらないのは精神衛生上良くないですし、風通しが悪いと家の中にカビが生えやすくなったり、洗濯物が乾かないなど、生活が不便になります。
このように、住環境が悪い物件は人気がなく、買主から選ばれにくいので、通常の物件よりも売れにくくなります。
公道への出入りがストレス
袋地が売れにくい3つ目の理由は「公道への出入りがストレスに感じる」です。
前述したように、袋地の所有者は、毎回「他人の敷地（囲繞地）」を通らなければ公道に出られません。
なので、袋地の所有者には囲繞地を通行する権利が法律で認められています。
この権利のことを「囲繞地通行権」と言います。
（公道に至るための他の土地の通行権）
第二百十条 他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。引用元：e-Gov法令検索｜民法第210条
よって、囲繞地の所有者は、袋地の所有者が敷地内を通行することを拒否できません。
ただし、袋地所有者が囲繞地を通行する際は、原則として「通行料」を支払う必要があります。（※分筆により袋地になった場合は無償）
第二百十二条 第二百十条の規定による通行権を有する者は、その通行する他の土地の損害に対して償金を支払わなければならない。ただし、通路の開設のために生じた損害に対するものを除き、一年ごとにその償金を支払うことができる。
引用元：e-Gov法令検索｜民法第212条
なお、囲繞地通行権の通行料の相場は以下の記事で解説しているので、参考にしてください。
また、囲繞地通行権には、一般的に「幅2m」程の通行しか認められていないなどの制限があります。
対して、当事者同士で「通行条件を自由に決める方法」として「通行地役権」があります。
地役権とは、「自分の土地の利便性を上げるために他人の土地を利用できるようにする権利」のことで、通行地役権はいわば「通行」に関する地役権です。
（地役権の内容）
第二百八十条 地役権者は、設定行為で定めた目的に従い、他人の土地を自己の土地の便益に供する権利を有する。ただし、第三章第一節（所有権の限界）の規定（公の秩序に関するものに限る。）に違反しないものでなければならない。引用元：e-Gov法令検索｜民法第280条
囲繞地通行権と違って、通行地役権の場合は、
- 通行場所
- 通行範囲
- 期間
- 通行料
などが自由に決められます。囲繞地通行権では不可能な「通行料無料」も実現できます。
このように、袋地には、囲繞地を通行して公道に出られる手段が用意されていますが、公道に出るたびに気を遣う必要があり、人によっては大きなストレスを感じてしまいます。
よって、自由に公道に出られる通常の物件よりも、袋地は売れにくくなってしまうのです。
住宅ローンが通りにくい
袋地が売れにくい4つ目の理由は「住宅ローンが通りにくい」からです。
住宅ローンを融資する銀行は、建物を建てられない袋地のような建築基準法に適さない物件は融資対象外にしていることが多い傾向にあります。
「価値のない袋地に対してお金は貸せない」と考えているのです。
よって、仮に「袋地で良いから買いたい！」という人がいても、住宅ローンが使えないので買えません。
購入するには、まとまった現金が必要ですが、そんな大金を用意できる買主はほとんどいません。
なので、袋地は、半永久的に売れ残る可能性もあるのです。
災害時のリスクが高い
袋地が売れにくい5つ目の理由は「災害時のリスクが高い」からです。
前述したように、袋地は接道していないので、緊急車両の出入りができません。
なので、火災が起きたときは消防車が入れず消火活動や救助が遅れたり、急病人が出た場合も救急車が入れず処置が遅れるなどのリスクが発生してしまいます。
人命に関わるリスクも抱えていることで、袋地は売れにくくなってしまいます。
防犯上の問題がある
袋地が売れにくい6つ目の理由は「防犯上の問題」です。
袋地は囲繞地に囲まれているので死角が発生しやすいです。
よって、空き巣に狙われやすいというリスクを抱えています。特に、高い木や塀に囲まれている袋地は、さらに盗難リスクが高まります。
「安心して暮らせない」という点で、袋地は売れにくくなってしまいます。
給排水管が隣地に埋設されている
袋地が売れにくい7つ目の理由は「給排水管が隣地に埋設されている」からです。
袋地に建っている家の給排水設備は、基本的に隣地に埋設されています。
よって、補修や修繕を行う際は、隣地の許可が必要になります。
仮に隣人から許可が得られない場合は、工事を開始できず、裁判沙汰になるケースもあります。
大規模な工事を行う場合は、騒音や振動による影響も大きくなり、隣地に与える精神的ストレスも大きくなります。
そういった気遣いに対するわずらわしさにより、袋地は売れにくくなります。
リフォームや解体費用が高い
袋地が売れにくい8つ目の理由は「リフォームや解体費用が高い」からです。
前述したように、袋地は公道に接していないので、リフォーム業者のトラックや重機が進入しづらいです。
その場合、小さな車両を使うことで資材の搬入回数が増えたり、工期が長引くことで人件費が増えるなど、業者の手間や予算がかさみます。
それに伴ってリフォーム費用や解体費用が上がってしまうのです。
ちなみに、増改築のような「建築確認申請」が必要なリフォームは行うことができません。
再建築不可物件の場合、そもそもが接道義務を満たしていない現行法違反の物件のため、リフォームの建築確認申請についても許可が下りないからです。
再建築不可物件で可能なリフォームは、キッチンや浴室などの水回りの入れ替えや壁・床の張替えなどの建築確認申請がいらないリフォームのみとなります。
袋地のリフォームや解体は、通常の土地より費用が高くなるので、買主に敬遠され売れにくくなります。
囲繞地も「通行されたくない」という理由で売れにくい
囲繞地は、袋地と違って再建築できる土地なので、袋地ほど売れにくくはなりませんが、通常の土地よりは売れにくくなります。
前述した「囲繞地通行権」によって、袋地の所有者が敷地内を通行することにストレスを感じる人もいるからです。
また、防犯面で不安を感じるという人もいます。
しかも、囲繞地通行権は拒否できないので、対処方法もありません。
囲繞地は袋地ほど売れにくくはないですが、囲繞地通行権の影響で、通常の土地よりは売れにくいです。
袋地や囲繞地を有効活用する4つの方法
袋地や囲繞地を売りやすくする方法について解説してきましたが、売るだけでなく「活用」する方法もあります。
上記を知っておくことで、あなたの袋地や囲繞地に最適な「収益化できる方法」が見つかるかもしれません。
ただし、上記の活用方法を実現するには「専門知識」が必要です。一個人が思い付きで実践して利益になるほど、簡単な方法ではありません。
その理由も含めて、上記4つの活用方法を詳しく解説していきます。
「リフォーム」する
袋地や囲繞地の1つ目の活用方法は「リフォーム」です。
袋地は「建て替え」はできませんが、リフォームやリノベーションは可能です。（※囲繞地はどちらも可能）
なので、建物を住みやすくリフォームすることで「あなたが快適に住み続ける」という選択が可能です。
ただし、接道している囲繞地は問題ないですが、接道していない袋地をリフォームする場合、リフォーム費用は通常の土地よりも高くなる傾向があります。
前述したように、袋地は接道していない関係で、リフォーム業者のトラックや重機が入れないほど、進入路が狭いことが多いからです。
その場合、資材の搬入回数が増えたり、工期が長引くことで人件費が増えるなど、業者の手間や予算がかさみます。それに伴い、あなたが支払うリフォーム費用も上がってしまうのです。
袋地の場合、リフォームはできますがリフォーム費用は高くつくので、十分な資金がない場合は注意点として押さえておく必要があります。
「賃貸物件」として貸し出す
袋地や囲繞地の2つ目の活用方法は「賃貸物件として貸し出す」です。
前述したように、袋地や囲繞地に対してリフォームやリノベーションを行い、「他人に貸し出す」ことで収益化できます。
ただし、袋地や囲繞地を賃貸用にリフォームすることは、専門知識のない素人ではかなり難しいです。
エリアの需要を見極め、賃借人がどのような物件を求めているのかを常に勉強している不動産投資家でさえ、収益化できないケースもあるくらいです。
袋地や囲繞地を「賃貸物件」とする活用方法はありますが、知識のない素人が安易に手を出すと逆に大損する可能性が高いです。
「トランクルーム」にする
袋地や囲繞地の3つ目の活用方法は「トランクルーム」です。
トランクルームは、袋地や囲繞地などの特殊な土地でも始められます。
トランクルームは、コンテナを並べてスペースを貸し出す方法で、利用者は主に「物置」に使います。
コンテナを購入するだけで始められますし、ランニングコストも少ないので、費用をかけずに活用できるのが一番のメリットです。
ただし、その土地に「本当にトランクルームの需要があるのか？」を事前に調査する必要があります。
いくら投資費用が少ないからと言って、誰もトランクルームを借りてくれなければ、赤字に終わります。
トランクルームも、不動産投資の一つなので、知識がないまま手を出すのは危険です。
「駐輪場」にする
袋地や囲繞地の4つ目の活用方法は「駐輪場」です。
駐輪場も、前述したトランクルームと同様、袋地や囲繞地などの特殊な土地でも始められます。
自転車やオートバイなら、そこまでスペースを取らないので、上手く利用者を増やせばそこそこの利益になります。
ただし、駐輪場についても、事前に「需要があるか？」を調査する必要があります。
お金をかけて準備をしても、利用されなければ赤字になるからです。
駐輪場も不動産投資の一つなので、本格的に始めたいなら専門知識を身につける必要があります。
まとめ
今回は、「袋地」と「囲繞地」について、両者が売れにくい理由や売却価格の相場などを詳しく解説しました。
袋地には「建て替えできない（再建築不可）」といったリスク、囲繞地には「敷地内を隣人に通行される（囲繞地通行権）」といったリスクがあるため、通常の土地よりも売れにくく、売却価格の相場も下がります。
ただ、本文でも紹介した通り、そんな袋地や囲繞地でも「売れやすくなる方法」は存在します。
- 隣地所有者に土地を購入してもらう
- 袋地を旗竿地にする
- 袋地を「位置指定道路」にする
- 専門の買取業者に買取を依頼する
そして上記の中でも、「袋地」や「囲繞地」を高く売却したいなら、そういった特殊な土地に強い専門業者に買取を依頼するのがおすすめです。
専門の買取業者は、仲介業者や一般の買取業者と違い、袋地や囲繞地を上手く「商品化（収益化）」するノウハウを持っています。
あなたの土地を高く買い取っても利益を出せるので、査定額が高くなりやすいです。
ちなみに、当サイトを運営している「株式会社AlbaLink（アルバリンク）」は、袋地や囲繞地のような特殊物件に強い専門の買取業者です。
弊社は2011年に創業して以降、数多くの再建築不可物件を買い取りしており、
年間相談件数5000件、年間買取件数600件の買取実績（※）があり、他の業者が断るような物件でも、数多く買い取りしてきました。
※2023年1月1日～2023年10月25日現在の実績：相談/5,555件：買取/600件
おかげさまで、
- 他社からは全く相手にされなかったが、アルバリンクだけは迅速で丁寧な対応をしてくれた。
など、お客さまよりありがたいお言葉を数多くいただいております。
10年以上の買い取り経験をもとに、あらゆる可能性を模索しながら、あなたや物件と誠実に向き合うことをお約束いたします。
弊社は日本全国で買い取り対応を行っておりますので、お気軽にご相談ください。
※「物件住所」「氏名」「メールアドレス」を伝えるだけで査定を依頼できます。（※個人情報保護は万全です）
※無料査定はサービスの一環であり、買取を前提としておりませんので、お気軽にご利用ください。
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