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【速攻解決】死に地の値段がすぐにわかる!高額売却法や活用術も紹介

再建築不可物件

「死に地を相続したけど、使い道はないし、このまま所有してても税金を垂れ流すだけ。売却を考えているけど、死に地の値段ってやっぱり安くなるのかな?実際いくらになるのか知りたい。」

死に地(=袋地・ふくろじ)の値段は、同じエリアの通常の土地と比較して「3~4割」程度まで下がると言われてます。

死に地は、他の土地に囲まれて公道に出られない土地なので、接道義務を満たしておらず、再建築不可物件(=建て替えできない物件)となるからです

しかし、3~4割というのはただの目安でしかありません。実は、死に地でもできる限り高い値段で売却できる方法があるので、悲観的になる必要はありません。

ですから、上記の情報を鵜呑みにして、死に地を安い値段で売ってしまえば何百万円もの損をしてしまいますから、それだけは絶対に避けてください。

そこでこの記事では、死に地の値段に関する以下の内容をお伝えします。

この記事の通りに実行すれば、死に地を売るにしても活用するにしても、ベストな結論を下せるようになります。

ちなみに、弊社(株式会社アルバリンク)は、死に地のような「再建築不可物件」を専門に扱う買取業者です。
死に地を査定した結果、値段に納得できればそのまま高額買取を行い、値段に納得できなければ他の活用方法をご提案するなど、あなたのご意向に合わせたアドバイスが可能です。
死に地の正確な値段を今すぐ知りたいとお考えなら、ぜひ一度弊社へご相談ください。
もちろん、査定・相談のみの問い合わせも大歓迎です。

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目次
  1. 「死に地」とはどんな土地?袋地や囲繞地との関係性も解説
  2. 死に地の値段は物件次第!正確な値段は「査定」でしかわからない
    1. 死に地の値段は通常の土地の「3~4割」が目安
    2. 死に地の値段を左右する「7つのポイント」
    3. 死に地の正確な値段を知るには「査定」を受けるのが最も確実
    4. 死に地の値段を「自分で調べる方法」もある
  3. 死に地が売れにくい8つの理由【リスクやトラブルが多い】
    1. 建て替えができない
    2. 生活環境が悪い
    3. 公道への通行がストレスになる
    4. 住宅ローンの審査が通りにくい
    5. 災害時の救出や処置が遅れる可能性がある
    6. 盗難に遭うリスクが高い
    7. 給排水管の工事の際は隣地の許可が必要
    8. リフォームや解体の費用が高くなる
  4. 死に地を売却する4つの方法【高く売るなら専門買取業者へ】
    1. 死に地を隣地所有者に買い取ってもらう
    2. 「等価交換」や「土地の一部購入」によって死に地を旗竿地化する
    3. 囲繞地の一部を借りて「位置指定道路」の申請をする
    4. 「専門の買取業者」に買取を依頼する
  5. 弊社Albalinkの再建築不可物件の買取事例
  6. 死に地を活用する4つの方法【※条件あり】
    1. 「リフォーム」して住み続ける
    2. 「賃貸物件」としてリフォームし、他者に貸し出す
    3. 「トランクルーム」を設置して他者に貸し出す
    4. 「時間制の駐輪場」として活用する
  7. まとめ

「死に地」とはどんな土地?袋地や囲繞地との関係性も解説

「死に地」とは、袋地(ふくろじ)とも言い、他の土地に囲まれて、公道に出られない土地のことです。

また、死に地を囲んでいる土地のことを「囲繞地(いにょうち)」と言います。

囲繞地と袋地

また、死に地は、建築基準法第四十二条、第四十三条で定められている「幅員4m以上(地域によっては幅が6m以上)の道路に2m以上敷地が接していなければならない」という要件を満たしていません。

建築基準法第四十二条(道路の定義)
「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員四メートル(特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。)以上のもの(地下におけるものを除く。)をいう。

引用元:建築基準法第四十二条

建築基準法第四十三条(敷地等と道路との関係)
建築物の敷地は、道路(次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。)に二メートル以上接しなければならない。

引用元:建築基準法第四十三条

建築可能と建築不可脳の違い

よって再建築不可物件」に該当し、建物の建て替えができません。(詳しくは後ほど解説します。)

つまり、死に地は「一度建物を取り壊したら、二度と建物を建てられない」というリスクを抱えています。

このように、死に地は再建築不可物件であることから、通常の土地よりも値段が下がってしまうのです。

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再建築不可物件の概要については、以下の記事でわかりやすく解説しています。

再建築不可物件とは?注意点や売却方法など後悔しないための知識を完全紹介
再建築不可物件とは「再建築=建て替え」ができない土地です。本記事では、再建築不可物件の概要・建築可能にするのが難しい理由・活用が現実的ではない理由・好条件で売却して手放す方法について解説します。

死に地の値段は物件次第!正確な値段は「査定」でしかわからない

死に地は「再建築不可物件」であることから、通常の土地より値段が下がります。

この章では、「具体的に値段はどの程度下がるのか?」や「どのような基準で値段が決まるのか?」について解説していきます。

  • 死に地の値段は通常の土地の「3~4割」が目安
  • 死に地の値段を左右する「7つのポイント」
  • 死に地の正確な値段を知るには「査定」を受けるのが最も確実
  • 死に地の値段を「自分で調べる」方法もある

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死に地の値段は通常の土地の「3~4割」が目安

死に地の値段は、接道義務を満たしており、再建築可能な通常の土地の「3~4割」になると言われています。

理由は前述したとおり、死に地は再建築不可物件(=建て替えができない物件)であり、買い手からの需要がほとんどないからです。再建築不可物件

しかし、この「3~4割」という数字には何の根拠もなく、あくまでただの目安でしかありません。
死に地の実際の値段は「物件次第」で、高くもなれば安くもなります。

ですから、死に地の値段をしっかり把握したいなら、上記の目安よりも「死に地の値段を左右するポイント」を把握しておく方が大事です。

次の章では、死に地の値段を左右する7つのポイントについて解説していきます。

死に地の値段を左右する「7つのポイント」

死に地の値段を左右する「7つのポイント」は以下の通りです。

立地 「最寄駅からの距離」や「市街地や商業施設からの距離」が近いほど、死に地の値段は高くなる。
家屋の状態 死に地にある建物について、築年数が浅く、建物や水回りの劣化が少ないほど、値段は高くなる。
道路の道幅 土地に接している道路の道幅が広いほど、死に地の値段は高くなる。
方位 死に地にある建物の部屋(窓)の向きは「南>東>西>北」の順番で値段が高くなる。
間口と奥行きの長さ 死に地に接する道路の間口が長いほど値段は高くなる。逆に死に地の奥行きが長いほど値段が安くなる。
土地の面積 土地の面積が広いほど、死に地の値段は高くなる。
土地の形状 土地の形状が「整形地(正方形)」に近いほど、死に地の値段は高くなる。

ただ、このポイントを知っても、死に地の値段をご自身で計算することはできませんよね。

「では、どうやって死に地の正確な値段を知るのか?」について、次の章で詳しく解説します。

死に地の正確な値段を知るには「査定」を受けるのが最も確実

死に地の正確な値段を知るには、「不動産業者に査定を依頼する」のが最も手っ取り早く確実な方法です。

不動産業者に査定を依頼すれば、前述した7つのポイントをすべて加味して、死に地の正確な値段を算出してくれます。

特に、「死に地のような再建築不可物件を専門に扱う不動産業者」に査定を依頼すれば、一般の不動産業者に依頼するより、さらに正確な値段を知ることができます。

一般の不動産業者は、基本的に死に地を「売れない土地」と認識しており、正しい金額を付けてくれません。
最悪は「門前払い」されるケースもあります。

しかし、専門の不動産業者は死に地のような再建築不可物件に特化しているので、「売り方」を知っている分、正しい金額を付けてくれるのです。

ですから、専門の不動産業者に査定を依頼すれば、一般の不動産業者よりも比較的査定額が高くなります。
死に地の正確な売却価格を知りたいとお考えなら、死に地を専門に扱う不動産業者に査定を依頼してみてください。

ちなみに、弊社は死に地のような「再建築不可物件」を専門に扱う買取業者です。
年間600件以上(※2023年1月~10月の実績)の売買実績を元に、死に地の値段を正確に計算できますので、査定をご希望の際は、お気軽に弊社へお声かけください。

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(※お問い合わせにより「個人情報や物件情報の流出」及び「買取の強要」は一切ございませんのでご安心ください)

死に地の値段を「自分で調べる方法」もある

死に地の正確な値段を知る方法は「査定」を受けるのが最も確実ですが、自分で調べる方法もあります。

国税庁が定める、死に地の相続税を計算する際に用いる「相続税評価額(路線価方式)」を使えば、死に地の評価額を求められます。

では、国税庁の資料を元に、以下の死に地(=袋地)の評価額を計算してみます。

無道路地の計算

参照元:国税庁「無道路地の評価」

【1】死に地と前面宅地を合わせた土地の奥行価格補正後の価額を計算する

この死に地の1㎡あたりの評価額は「10万円(=100E)」なので、死に地と前面宅地を合わせた評価額は以下のとおりです。

10万円×0.91(普通住宅地区で奥行距離が40m以上44m未満の場合の奥行価格補正率)×800㎡=7,280万円

【2】前面宅地の奥行価格補正後の価額を計算する

次に、前面宅地の奥行価格補正後の価額を計算します。

10万円×1.0(普通住宅地区で奥行距離が20m以上24m未満の場合の補正率)×400㎡=4,000万円

【3】「1」で求めた価額から「2」で求めた価額を控除する

「1」で求めた価額から「2」で求めた価額を引き算します。

7,280万円-4,000万円=3,280万円

【4】「3」で求めた価額に不整形地補正を掛ける

不整形地補正(間口狭小・奥行長大補正率)の求め方は以下のとおりです。

不整形地補正率:0.79(普通住宅地区・地積区分A・かげ地割合50%)
※かげ地割合:(800㎡-400㎡)÷800㎡=50%

間口狭小補正率:0.90(間口距離2m)
奥行長大補正率:0.90(間口距離2m・奥行距離40m)

0.79(不整形地補正率)×0.90(間口狭小補正率)=0.71
0.90(間口狭小補正率)×0.90(奥行長大補正率)=0.81

2つの数値を比較した際に上記のほうが小さいため、このケースにおける不整形地補正率は「0.71」。

こうして求めた不整形地補正率に「3」で求めた価額を掛けます。

3,280万円×0.71=2,328万8,000円

【5】通路部分の価額を控除する

通路部分の価額は以下のとおりです。

10万円×40㎡=400万円

このケースでは、通路部分の価額が控除限度額(控除前の価額の40%→2,328万8,000円×0.4=931万5,200円)よりも小さいため、「4」で求めた価額に通路部分の価額を控除すれば袋地の評価額が算出されます。

2,328万8,000円-400万円=1,928万8,000円

上記の計算式に死に地の数値を当てはめれば、ご自身で死に地の値段を調べられます。

ただし、それでもあくまで「目安」でしかありません。

死に地の正確な値段は査定でしかわかりませんので、手早く値段を知りたい場合は査定を検討してみてください。
弊社AlbaLink(アルバリンク)も無料査定を365日受け付けております。

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死に地が売れにくい8つの理由【リスクやトラブルが多い】

死に地は、値段が下がるだけでなく「売れにくい」というデメリットもあります。

死に地が売れにくくなる理由は、主に以下の8つですので、詳しく解説していきます。

  • 建て替えができない
  • 日当たりや風通しが悪い
  • 公道への出入りがストレスになる
  • 住宅ローンが通りにくい
  • 災害時のリスクが高い
  • 防犯面で問題がある
  • 給排水管が隣地に埋設されている
  • リフォームや解体費用が高い

建て替えができない

死に地が売れにくい1つ目の理由は「建物の建て替えができない」からです。

前述したように、死に地は接道義務を満たしていない「再建築不可物件」です。
一度建物を失うと二度と建物を建てらない物件なので、買い手が購入を避けたがります。

もし、火事や地震で家が倒壊すれば、もうその土地に住むことはできません。災害によって家屋が倒壊した場合も建て替えできない

その場合、新しい住居を用意するには、別の家を買うか賃貸物件を借りる必要があります。

もし倒壊した物件に対してローンが残っていたら、新しい家の出費と合わせて「二重借り入れ(ダブルローン)」となり、家計は火の車です。

よって、「終の棲家」を探している買い手が、このようなリスクを抱えている死に地をあえて購入することはほとんどありません。

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生活環境が悪い

死に地が売れにくい2つ目の理由は「生活環境が悪くなる」からです。

死に地は、周りを囲繞地に囲まれているため、以下のように生活環境が悪くなります。

  • 四方の囲繞地が邪魔で1日中太陽が当たらない
  • 四方の囲繞地が邪魔で風が通らず湿気がたまる

1日中太陽が当たらないと洗濯物が乾かなくなったり、部屋中に湿気が溜まってカビが生えるなど、生活そのものに支障をきたしてしまいます。

快適な生活ができない物件は当然に人気が落ちるので、買い手から選ばれにくいです。

よって、死に地は周囲を建物に囲まれていない通常の土地よりも売れにくくなってしまいます。

公道への通行がストレスになる

死に地が売れにくい3つ目の理由は「公道への通行がストレスになること」です。

前述したように、死に地の所有者は、「他人の敷地(囲繞地)」を通らなければ公道に出られません。なので、死に地の所有者には囲繞地通行権(=囲繞地を通行する権利)が法律で認められています。

(公道に至るための他の土地の通行権)
第二百十条 他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。

引用元:「民法 第二百十条」e-Gov法令検索

つまり、逆に言うと囲繞地の所有者は、囲繞地通行権を拒否できないということです。

自分の敷地内を通る死に地の所有者に「通らないでください」と通行を禁止することができません。

ただし、囲繞地所有者は、死に地所有者に対して「通行料」を請求できることが以下の民法で定められています。(※分筆により死に地になった場合は請求できませんが)囲繞地通行料の計算方法

第二百十二条 第二百十条の規定による通行権を有する者は、その通行する他の土地の損害に対して償金を支払わなければならない。ただし、通路の開設のために生じた損害に対するものを除き、一年ごとにその償金を支払うことができる。

引用元:「民法 第二百十二条」e-Gov法令検索

その他、囲繞地通行権には「一般的に幅2m程の通行しか認められていない」など、利用に関する制限がいくつか設けられているのです。

その囲繞地通行権に対し、「通行条件を自由に決める方法」として「通行地役権」があります。

通行地役権とは、「自分の土地の利便性を上げるために他人の土地を利用できるようにする権利」のことです。通行地役権

(地役権の内容)
第二百八十条 地役権者は、設定行為で定めた目的に従い、他人の土地を自己の土地の便益に供する権利を有する。ただし、第三章第一節(所有権の限界)の規定(公の秩序に関するものに限る。)に違反しないものでなければならない。

引用元:「民法 第二百八十条」e-Gov法令検索

通行地役権の場合は、以下の項目を土地所有者同士で自由に決められます。

  • 通行場所
  • 通行範囲
  • 期間
  • 通行料

このように、死に地の所有者は、「囲繞地通行権」と「通行地役権」のどちらかを利用して公道に出ることができます。

ですが、「囲繞地(=他人の土地)を通って公道に出る」という本質は変わらないため、多少なりとも気を遣う必要が出てきます。
そのことにストレスを感じてしまう買い手は少なくありません。

よって、自由に公道に出られる通常の物件よりも、死に地は売れにくくなってしまいます。

住宅ローンの審査が通りにくい

死に地が売れにくい4つ目の理由は「住宅ローンの審査が通りにくい」からです。

住宅ローンを融資する銀行は、建て替えができない死に地(=再建築不可物件)の担保評価を通常の物件より低く見積もります。
「回収不能リスクが高い死に地に対してお金は貸せない」と考えているのです。住宅ローンの仕組み

よって、仮に「死に地で良いから買いたい!」という人がいても、住宅ローンが使えないので買えません。

死に地を購入するには、現金一括しか手段がありませんが、何百万~何千万も現金で用意できる買主はほとんどいません。

なので、死に地は住宅ローンが使える通常の土地よりも売れにくくなります。

再建築不可物件の住宅ローンについては、以下の記事で詳しく解説しています。

再建築不可物件は住宅ローンを組めるのか
売れない訳あり不動産の情報メディア

災害時の救出や処置が遅れる可能性がある

死に地が売れにくい5つ目の理由は「災害時の救出や処置が遅れる可能性がある」からです。

前述したように、死に地は公道に接道しておらず、出入り口が「囲繞地にある通路のみ」なので、災害が起きた際に緊急車両が入っていけません。

例えば、火災が起きた場合は消防車が入れず消火活動や救助が遅れてしまったり、万が一あなたのご家族が急病で倒れた場合も救急車が自宅近くまで入っていけず、搬出や処置が遅れるなどの可能性があります。

このように、公道に接していない死に地は「人命に関わるリスク」を抱えており、買い手から敬遠されるため、公道に接している通常の土地より売れにくくなります。

盗難に遭うリスクが高い

死に地が売れにくい6つ目の理由は「盗難に遭うリスクが高いこと」です。

前述したように、死に地は周囲を囲繞地に囲まれており、死角となる部分が多くあります。
それにより、見通しの良い通常の土地よりも空き巣に狙われやすい土地と言えます。

仮に、空き巣が死に地に進入しても、囲繞地の建物が邪魔をして、犯行の様子が公道からは全く見えません。

つまり、近隣住民から通報されるリスクが低いため、死に地は空き巣にとって格好の的となるわけです。

死に地は「空き巣に入られるリスクが高い物件」と見られ、買い手から敬遠されるので売れにくくなります。

給排水管の工事の際は隣地の許可が必要

死に地が売れにくい7つ目の理由は「給排水管の工事の際は隣地の許可が必要」だからです。

基本的に、死に地の家の給排水設備は隣地(囲繞地)に埋設されます。

よって、死に地の給排水設備の工事を行いたい場合は、隣地の許可を得なければなりません。

囲繞地所有者にとっては、ただでさえ隣人都合の工事で自分の土地に人が出入りすることに煩わしく感じるのに、工事が大規模になれば、騒音や振動も大きくなるので、隣人に与える精神的ストレスも加わります。

「隣人にできるだけ迷惑をかけたくない」と思ってしまうのが普通の人の感覚ですから、死に地は買い手から購入を避けられてしまうのです。

リフォームや解体の費用が高くなる

死に地が売れにくい8つ目の理由は「リフォームや解体の費用が高くなる」からです。

前述したように、死に地は公道に接しておらず、人が何とか通れるくらいの通路しかありません。

ですから、リフォームや工事に伴う重機や車両が死に地の建物まで入っていけないという問題が発生します。
その場合、工事には小さな車両を使うことなります。そうなると当然に資材の搬入回数が増えますし、工期も長引くので人件費が増えます。

このように、通常よりも工事の手間や予算が増えるので、それに比例してフォーム費用も上がるのです。

「リフォームや解体の費用が高い」ということは、買い手の支出が増えるわけですから、当然に購入を避けられてしまいます。

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死に地を売却する4つの方法【高く売るなら専門買取業者へ】

これまで解説してきたように、死に地は通常の土地よりも値段が下がり、しかも売れにくいというデメリットを抱えています。

だからと言って、「死に地じゃ高く売れないか・・・」と諦めるのはまだ早いです。

死に地のような特殊な土地でも売れやすくする方法があります。

  • 死に地を隣地所有者に買い取ってもらう
  • 袋地を「旗竿地」にする
  • 「位置指定道路」にする
  • 専門の買取業者に「買取」を依頼する

特に4つめの「買取」を利用すれば、「手っ取り早く」かつ「高額」で売れる可能性が高いです。

死に地を売却する4つの方法について、詳しく解説していきます。

なお、袋地や囲繞地を売却する方法については、以下の記事でも詳しく解説しています。

袋地や囲繞地を売却する4つの方法!高額で売るコツや活用術も解説!
囲繞地・袋地が売れにくい理由をお伝えするとともに、囲繞地・袋地を売却しやすくする方法を詳しく解説します。この記事を読むと囲繞地・袋地をスムーズに売却できるようになり、隣人トラブルから解放されるでしょう。

死に地を隣地所有者に買い取ってもらう

死に地を売却する1つ目の方法は「死に地を隣地所有者に買い取ってもらう」ことです。

前述したように、死に地は「再建築不可物件」に該当しますが、囲繞地所有者に死に地を買ってもらえば、1つの土地となり、接道義務を満たされて再建築不可が解消されます。

再建築不可が解消して再建築可能となれば、通常の土地として買い手からの需要の高い状態で売り出すことが可能です。
もちろん、広くなった土地に新しく家を建て、そのまま住み続けることもできます。

隣地所有者に購入してもらう

逆に、死に地の所有者が囲繞地を購入しても、同じような効果が得られます。

このように、隣地所有者にあなたの死に地を買い取ってもらえば、通常の土地として売り出せるだけでなく、買い取った方は土地を広げられるので、一石二鳥というわけです。

ただし、あなたが死に地を売却してく手も、隣地所有者が「買い取りたい」と思うことは稀です。

また、買い取りたいと思っていても資金を準備できない可能性もあります。

実際に隣人から「資金があるので買い取りたい」という話があるならまたとないチャンスですが、そういった話がないなら、話を持ち掛けることで逆にトラブルになる可能性もあるので交渉は控えた方が無難です。

「等価交換」や「土地の一部購入」によって死に地を旗竿地化する

死に地を売却する2つ目の方法は「死に地を旗竿地化する」ことです。

以下の図のように、死に地を「旗竿地」にできれば、接道義務を満たすことができ、建築可能物件として購入需要が高い状態で売却できます。

旗竿地

死に地を旗竿地にする方法は、主に2つあります。

等価交換
自分の余っている土地があれば、隣地から「接道義務に必要な土地」と交換してもらう。
土地を一部購入する
「接道義務に必要な土地」を隣地から一部購入する。

等価交換を行う

土地(通路部分)を購入する

死に地が再建築可能になれば、前述した「建て替えできないリスク」や「住宅ローンがつかえないリスク」がなくなるので、一般の不動産業者でも売れるようになるのです。

ただし、どちらの方法も隣人との交渉が必要です。

例えば、普段あなたが通行している通路部分について、

「今後も通行するので、通路部分の土地を売っていただけませんか?」
「今後も通行するので、通路部分の土地と私の土地の一部を交換しませんか?」

というように、隣人に話を持ち掛けてみてください。

ただ、いくら隣人で関係性ができていたとしても、お金の話を持ち掛けるとトラブルに発展する可能性もゼロではなく、それなりにリスクが高いです。

死に地を旗竿地するために、交渉を試してみる価値はありますが、成功させるのはとても難しいです。

囲繞地の一部を借りて「位置指定道路」の申請をする

死に地を売却する3つ目の方法は、「囲繞地の一部を借りて位置指定道路の申請をする」ことです。

位置指定道路とは、特定行政庁から「土地のこの部分が道路である」という指定を受けた「幅員4m以上の私道」のことです。位置指定道路の基準

位置指定道路とは、特定行政庁(都道府県知事や市町村長等)から「土地のこの部分が道路である」という指定(道路位置指定)を受けた幅員4m以上の私道のこと。

引用元:「位置指定道路」 住宅用語大辞典

死に地の接道義務を満たすように囲繞地の一部を借り、位置指定道路の申請が無事通れば、再建築可能にできます。
死に地が再建築可能になれば、購入需要の高い状態で売り出せるようになります。

買い手が再建築可能になった土地を購入した後は、隣人から借りていた囲繞地の一部を変換することになります。

ただし、この売却方法は「あなた・隣人・買い手」の三者間の連携が必要になるので、手続きがかなり面倒になります。このような面倒な方法で仲介したがる不動産業者もほぼいません。

ですから、「位置指定道路を申請して再建築可能にして売却する」という方法は一応可能ですが、現実的ではありません。

位置指定道路については、以下の記事で詳しく解説しています。

位置指定道路を3分で解説!再建築不可になる理由と対処方法もご紹介
売れない訳あり不動産の情報メディア

「専門の買取業者」に買取を依頼する

死に地を売却する4つ目の方法は「専門の買取業者に買取依頼をする」ことです。

不動産買取業者

買取
物件を不動産会社に直接買い取ってもらう売却方法のこと。

死に地を売却する方法の中では、これが最も現実的であり、最適な方法と言えます。

前述したように、専門の不動産業者は、死に地のような再建築不可物件の扱いに慣れているので、買い取った死に地の「効果的な再販方法」を知っており、その分正しい金額を付けてくれます。

対して、一般の不動産業者は、基本的に死に地を「売れない土地」と認識しており、正しい金額を付けてくれません。
最悪は「門前払い」され、取り扱ってくれないケースもあります。

よって、死に地を「できる限り高く売りたい」なら、相談先は「専門の買取業者」の一択と言えます。

死に地(=袋地)を高く買い取ってくれる優良買取業者の選び方については、以下の記事で解説しているので参考にしてみてください。(おすすめの買取業者3選も紹介しています)

再建築不可物件の買取業者30選!高額&スピード買取できる業者の選び方
この記事では、再建築不可物件を少しでも高く売却できるおすすめの不動産買取業者を地域別にご紹介します。再建築不可物件が売れないときに生じるリスク、買取価格の相場の決まり方についても解説しています。

なお、弊社は死に地のような再建築不可物件に強い専門の買取業者です。

年間600件以上(※)の買取実績とノウハウを元に、死に地をできる限り高く買い取っています。

※2023年1月1日~2023年10月25日現在の実績:相談/5,555件:買取/600件

その実績が認められ、「フジテレビ」を始めとする各メディアにも取り上げられています。

イットで紹介されました

査定や相談は「無料」ですので、少しでも買取を検討しているなら、まずは弊社へ一度ご相談ください。

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(※お問い合わせにより「個人情報や物件情報の流出」及び「買取の強要」は一切ございませんのでご安心ください)

弊社Albalinkの再建築不可物件の買取事例

ここまで死に地の売却方法などについてお伝えしてきました。

そこでこの章では、弊社Albalinkを例にとり、実際の再建築不可物件の買取事例を紹介します。

弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような再建築不可物件を多数買い取ってきました。

たとえば下記は弊社が買い取った千葉県富津市の再建築不可物件です。
この物件は前面道路の幅員が2m未満で接道義務を果たしていませんでした。 千葉県富津市の再建築不可物件 また、下の写真の「BEFORE」を見てもらえばわかる通り、室内も老朽化が進んでいましたが、弊社はこの物件を600万円で買取り、リフォームを施したのち、提携している不動産投資家へ再販致しました。 千葉県富津市の再建築不可物件のビフォーアフター

このように弊社は独自の再販先・運用方法を豊富に持っているため、建て替えができない旗竿地・死に地なども適正価格で買い取っております。

実際、再建築不可物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「売れずに困っていたが買い取ってもらえてホッとした」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております(下記Google口コミ参照)

相馬桂子
相馬桂子
2023-09-29
担当してくれた方がとても優しく 迅速に処理していただけてるので助かっております
豊田直子
豊田直子
2023-09-04
役場から空家の適切な管理をお願いしますと通知が来ました。早くどうにかしないとご近所に迷惑がかかると思いネットでアルバリンクさんを検索し相談しました。担当の野間さんが丁寧な対応で「一緒に頑張りましょう」と言って頂き、心強かったです。買取りもスピーディで、本当に感謝しています。ありがとうございました。
山本建夫
山本建夫
2023-09-01
二十数年前に四国(松山市内)の実家を相続しましたが、今後とも活用の予定がなく、処分(売却)する方向で地元(松山市)の不動産業者を中心に処分の相談をしていましたが、立地条件等の関係から話がまとまらず、困っていました。 そんな折、たまたまテレビ(フジテレビ系列)でアルバリンクさんの「空き家処分について」の放映が目に留まりました。早速、相談させていただこうと電話で土地と建物の現状を説明したところ、担当の方(池澤さん)が非常に親切で丁寧にご対応くださり、おかげさまで売買契約の締結に至りました。アルバリンクさんのテレビ放映を見るまでは、もう処分は無理かと諦めていたこともありました。 アルバリンクさん(担当:池澤さん)に出会えて本当に良かったです。感謝しております。ありがとうございました。
木村敏子
木村敏子
2023-08-12
このたびは、アルバリンク担当安藤様に大変お世話になりました。父の相続手続きで、一番ネックだったのが、10年近く空き家状態になっていた実家の処遇でした。地元の不動産屋数件にも現地確認に来てもらいましたが買い取りを断られ続け、更地にしてはどうか?と提案されましたが、数百万かけて解体しても、再建築不可の土地のため、売れるはずがないと途方に暮れていました。 そんな時、たまたまネット検索で訳あり物件買取プロがヒットし、安藤さんと数回お電話させていただき、とても親しみやすい方で親身に話を聴いていただいたことを覚えています。しかも、ラインで実家の写真や不動産関係書類を送信するだけで、こういった取り引きが成立することに、まずは驚きました。先祖代々引き継がれた、父母とも過ごした思い出の家でしたが、再建築不可の場所でもアルバリンクさんのおかげで、所有権移転登記することができました。誠に感謝申し上げます。 今回、アルバリンク様のおかげで売却できたこと、お盆のお墓参りで先祖にも報告できましたし、自分自身の気持ちもスッキリ軽くなりました。本当にありがとうございました!!
ちゃむ
ちゃむ
2023-07-28
再建築不可(家の側の道は原付が通れる幅しかない)、残置物あり、長年動物を飼育していたため家屋のダメージあり…と地元の不動産会社数件には相手にもされなかった実家の物件を藁にもすがる思いでアルバリンク様に相談させて頂きました。きっと断られるんだろうなと思いましたが、担当の池澤様から前向きな返答を頂きビックリした事を覚えています。 私が体調面で不安を抱えていた事も考慮して下さり、なるべく身体に負担のないようにスムーズに進めて下さいました。 リフォームするとしても数百万かかるだろうし、同じく数百万かけて解体しても使い道がなく税金が跳ね上がるだけの負の遺産を手放せた時には長年の悩みが無くなり肩の荷が下りました。本当に感謝の気持ちでいっぱいです。御丁寧に対応して下さり本当にありがとうございました。
森の熊
森の熊
2023-07-21
不動産の悩みは、同業多くあれどAlbaLinkさんは外さない方がいいです。担当者さんが親身で丁寧、LINEでリアルタイムに写真付きでやり取り出来て話も早い。安心して取り引き出来ます、たいへん助かります。
おはゆうちゃん
おはゆうちゃん
2023-06-28
再建築不可&傾いた古い家の処分で困ってました。 地元の不動産では相手にもされず、固定資産税の関係で更地にもできず、草抜きや隣家との対応など高年齢が近い夫婦ではとても日頃の管理は重労働でした。 こちらに相談したところ快く買い取っていただき、肩の荷がおりました。本当にありがとうございました。 担当いただいた菊池様の心遣いに感謝しております。
ウーティスメチウス
ウーティスメチウス
2023-06-09
横浜在住です。築50年以上の中国地方の再建築不可戸建てを相続し、不動産買取業者に聞いても断られ、処分に困っていました。必死の思いでネットで見つけたアルバリンクさんに査定依頼したところ、すぐに米長さんからご連絡をいただき、親身に相談にのっていただきました。一週間後には売買契約書に署名捺印の運びとなりました。本当に助かりました。

また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。

ですから、「死に地の売却など初めてで不安なことばかり」という方こそ、弊社にご依頼いただければと思っております。
これまで培ったノウハウをフル活用し、あなたの再建築不可物件をできる限りスピーディーかつ高値で買い取らせていただきます(査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください)。

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死に地を活用する4つの方法【※条件あり】

死に地の売却方法について解説してきましたが、以下のように「活用」する方法もあります。

  • リフォーム
  • 賃貸物件として貸し出す
  • トランクルーム
  • 駐輪場にする

ただし、すべて前述した「死に地を旗竿地にする」という条件をクリアすることが大前提です。

死に地は接道義務を満たしておらず、正式な通路もない(囲繞地通行権しかない)ので、そのまま活用する方法はありません。

旗竿地にできそうなら以下を参考に活用を検討しても良いですが、旗竿地にできない場合は買取を検討した方が賢明です。

「リフォーム」して住み続ける

死に地を活用する方法の1つ目は「リフォーム」です。

前述したように、死に地にある建物は「建て替え」はできませんが、リフォームやリノベーションは可能です。

なので、建物を住みやすくリフォームすることで「あなたが快適に住み続ける」という選択が可能です。

ただし、死に地の建物をリフォームする場合、リフォーム費用は通常の土地の建物よりも高くなる傾向があります。

前述したように、死に地は接道していない関係で、リフォーム業者のトラックや重機が入れないほど、進入路が狭いことが多いからです。
その場合、資材の搬入回数が増えたり、工期が長引くことで人件費が増えるなど、業者の手間や予算がかさみます。それに伴い、あなたが支払うリフォーム費用も上がってしまうのです。

死に地の建物はリフォームできますが、その費用は高くつくので、十分な資金がない場合は実践が難しい活用方法です、

「賃貸物件」としてリフォームし、他者に貸し出す

死に地を活用する方法の2つ目は「賃貸物件としてリフォームし、他者に貸し出す方法」です。

死に地の建物を「賃貸物件用」にリフォームし、「他人に貸し出す」ことで収益化できます。

ただし、死に地の建物を賃貸用にリフォームし、不動産投資家として収益を得ていくのは、専門知識のない素人ではほぼ不可能です。

常に投資の勉強を続け、物件やエリアを観察し、収益化できそうな物件を毎日探し続けている不動産投資家でさえ、収益化できず赤字運営となるケースもあるからです。

死に地を「賃貸物件」とする活用方法は魅力的ですが、「収益化=商売をする」という事実を忘れてはいけません。

賃貸運営について勉強し続ける覚悟がない限り、できるなら手を出さない方が無難です。

「トランクルーム」を設置して他者に貸し出す

死に地を活用する方法の3つ目は「トランクルームを設置して他者に貸し出す方法」です。

死に地が土地のみ(更地)なら、トランクルームを設置して利用者を募れば、収益化することができます。

トランクルームによる収益化は、土地にできる限り多くのコンテナを並べ、それらを人に貸し出す方法です。
主に、利用者は「物置」として利用します。

この方法の唯一のメリットは、コンテナを購入するだけで始められることです。
コンテナを置いておくだけだので、毎月の費用も掛からずに活用できます。

ただし、トランクルームによる収益化も、不動産投資の一つです。

賃貸物件として活用する方法と同様、「商売をする」という覚悟を持ち、事業者として努力し続けなければ黒字化するのは難しいでしょう。

「時間制の駐輪場」として活用する

死に地を活用する方法の4つ目は「時間制の駐輪場として活用する方法」です。

駐輪場としての活用は、土地のみ(更地)の状態で始められるので、前述したトランクルームよりも簡単に事業をスタートできます。

しかし、自転車を死に地に止めるには、通路を通らなければなりません。

つまり、不特定多数の人が囲繞地の土地を通ることになるわけです。このような状況を囲繞地所有者が許可してくれるとは思いません。

ですから、死に地を駐輪場として活用したいなら、前述した「旗竿地化」するか「囲繞地所有者の許可を得る」ことが必須条件です。

まとめ

今回は、死に地の値段の算出方法や死に地の売却方法、活用方法について解説してきました。

死に地の売却時の値段は、通常の土地の「3~4割」と言われていますが、これには何の根拠もなく、あくまで目安でしかありません。

なので、死に地の正確な値段が知りたいなら、不動産業者に「査定」を依頼するのが最も確実です。

不動産業者に依頼すれば、本文で紹介した「死に地の値段を決める7つのポイント」を軸に、正確な売却価格を算出してくれます。

ただし、一般の不動産業者に査定を依頼しても、基本的に死に地を「売れない土地」と認識しているので、正しい値段を付けてくれません。
最悪は「門前払い」されるケースもあります。

ですから、死に地の査定や売却を検討しているなら、死に地を専門に扱う買取業者に相談することをおすすめします。

専門の買取業者は、死に地のような再建築不可物件に特化しているので、「売り方」を知っている分、正しい金額を付けてくれます。

死に地をできる限り高額で売却したいとお考えなら、専門の買取業者への査定依頼を検討してみてください。

ちなみに、手前味噌で恐縮ですが、当サイトを運営している「株式会社AlbaLink(アルバリンク)」は、死に地のような「再建築不可物件」に強い専門の買取業者です。

年間相談件数5000件、年間買取件数600件の買取実績(※)があり、他の業者が断るような物件でも、数多く買い取りしてきました。

※2023年1月1日~2023年10月25日現在の実績:相談/5,555件:買取/600件

おかげさまで、お客様より感謝のお声もたくさんいただいております。

アルバリンクで買取していただいたお客様の声

死に地をできる限り高く売却したいとお考えの場合は、まずは弊社へ一度ご相談ください。
迅速かつ丁寧な対応をお約束します。

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(※お問い合わせにより「個人情報や物件情報の流出」及び「買取の強要」は一切ございませんのでご安心ください)

「死に地の値段」に関連するよくある質問

死に地とは、どんな土地ですか?
死に地とは、「袋地(ふくろじ)」とも言い、他の土地(囲繞地)に囲まれて、公道に出られない土地のことです。死に地は、建築基準法の「接道義務」を満たしていないことから、「再建築不可物件」に該当し、建物の建て替えができません。死に地に関する詳細は当記事で詳しく解説しているので、参考にしてみてください。
袋地(=死に地)は住宅ローンが使えるのでしょうか?
袋地(=死に地)は、基本的に住宅ローンが使えません。袋地は接道義務を満たしていない再建築不可物件(=建て替えできない物件)だからです。住宅ローンが使えないため、買い手は現金一括で購入する必要があり、それほど大きな資金を持っている買い手はほぼいないので、袋地は比較的売れにくいです。その他、袋地が売れない理由について、当記事で解説しているので参考にしてみてください。
死に地の活用方法を教えてください。
死に地の活用方法は、主に「リフォーム」「賃貸物件として貸し出す」「トランクルームにする」「駐車場にする」の4つが挙げられます。ただし、これらの活用方法を実現するには「専門知識」が必要で、一個人が思い付きで実践して利益になるほど、簡単な方法ではありません。実践するなら、死に地の扱いに詳しい不動産業者に相談することをおすすめします。当記事では不動産業者の選び方についても解説しているので参考にしてみてください。
監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二です。同社は地方の空き家などの売れにくい不動産に特化して買取再販を行う不動産業者です。同社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取ナビ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社です。

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