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相続土地を共有名義にする3つのメリット
相続した土地を共有名義にするメリットは、以下の3つです。
メリットが大きいと感じる方は、相続した土地を共有名義にしたほうがいいでしょう。
公平な遺産分割が可能になる
共有名義で土地を相続する最大のメリットは、相続人全員が平等に相続財産の一部を所有できる点にあります。
とくに現物分割が困難な不動産では、共有名義による対応が有効です。
たとえば、被相続人が所有していた自宅の土地を複数人の相続人が共有名義で登記することで、それぞれの法定相続分に応じた権利を確保できます。
共有名義による相続は、不動産という分割が難しい資産において、公平な遺産分割を実現する有効な方法といえるでしょう。
売却時の税制優遇をそれぞれが受けられる
共有名義で相続した土地を売却する際、相続人それぞれが税制優遇措置を受けられる可能性があります。
たとえば、相続した不動産を売却する場合、譲渡所得から3,000万円の特別控除が適用されるケースがあります。
共有名義であれば、各相続人が自分の持分に応じて控除を適用できるため、全体としての税負担を軽減する効果が期待できます。
兄弟3人で相続した土地を売却した場合、適用条件をクリアすれば、それぞれが3,000万円の控除を受けることができ、合計9,000万円までの利益が非課税となります。
共有名義による所有は税制上の恩恵を最大限に活用できる方法であり、不動産の活用や換金を検討する際に非常に有利です。
なお、空き家の3,000万円の特別控除については、以下の記事で詳しく解説しています。
維持費や管理費を相続人間で分担できる
相続した土地にかかる固定資産税や管理費などの費用を、共有名義であれば相続人全員で分担できるというメリットがあります。
たとえば、土地を1人で相続してしまうと、毎年の維持費用をすべて一人で負担しなければなりません。
しかし、共有名義であれば、持分に応じて費用を分担できるため、経済的な負担が軽減されます。
共有名義によって費用面の負担が合理的に分散されることで、相続人の間で不公平感を減らし、土地の長期的な保有や活用が現実的になります。
相続土地を共有名義にする3つのデメリット
一方、相続した土地を共有名義にするデメリットは、以下の3つです。
デメリットを強く感じる方は、相続土地を共有名義にすることはやめておいたほうが無難です。
なお、共有名義不動産の相続トラブルについては、以下の記事で詳しく解説しています。
売却や活用には全員の合意が必要になる
共有名義で相続した土地は、売却や賃貸といった活用を行う際に、共有者全員の同意が必要になります。
たとえば、兄弟3人で共有している土地を売却しようとした際、1人でも反対すれば処分はできません。
このような状況は、時間と手間がかかるだけでなく、関係悪化や訴訟といったトラブルの原因にもなり得ます。
とくに、土地の価格が高額である場合や、管理コストがかさんでいる場合は深刻な問題です。
相続人の間で意見の一致が困難な場合には、共有名義での相続は慎重に検討する必要があるでしょう。
相続が重なると権利関係が複雑になる
共有名義で土地を相続すると、次世代への相続時に権利関係が非常に複雑になります。
たとえば、親世代の相続人で共有していた土地が、その子世代に引き継がれると、持分が細分化され、登記上の名義人が10人以上に増えてしまうケースも珍しくありません。
こうした状況は「数次相続」と呼ばれ、話し合いや登記手続きが極めて困難になります。
最悪の場合、土地が放置される「所有者不明土地」となり、資産価値を著しく損ねるおそれがあるのです。
将来的な権利関係の複雑化を避けるためには、遺言書の作成や分筆など、生前からの対策が求められます。
なお、共有不動産の遺産分割協議書の作成方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
固定資産税や維持費を巡るトラブルが多い
共有名義の土地は、固定資産税や管理費といった維持費用を誰が負担するかでトラブルになりやすいというデメリットがあります。
たとえば、相続人の一部が土地を利用している一方で、他の相続人が費用負担だけを求められるケースでは、「不公平だ」との声が上がり、争いに発展する可能性が高いです。
実際、共有名義の不動産で費用分担を巡るトラブルは多く、とくに兄弟間や配偶者との間で対立が生じるケースが多発しています。
こうしたトラブルを未然に防ぐには、事前に話し合いの場を持ち、割合や支払方法を明確に合意しておくことが重要です。
なお、共有不動産の管理費用は誰が払うかについては、以下の記事で詳しく解説しています。
相続土地を共有名義のまま放置すると発生する4つのリスク
相続した土地を共有名義のまま放置すると発生するリスクは、以下の4つです。
放置するリスクは大きいため、共有名義のまま放置するのはやめましょう。
売却・活用のタイミングを逸する
相続した土地を共有名義のまま放置していると、売却や活用の絶好のタイミングを逃してしまう可能性があります。
たとえば、近隣で再開発が始まり土地価格が高騰した際、すぐに売却すれば高値での換金が可能だったにもかかわらず、共有者全員の同意が得られずタイミングを逃すというケースは少なくありません。
換価や賃貸など、迅速な意思決定が求められる場面で、全員の意思が揃わないことで機会損失につながるのです。
このようなリスクを避けるには、あらかじめ活用方針を話し合い、必要に応じて代表者を決めておくことが重要です。
共有者の死亡や認知症によって手続き困難になる
共有名義のまま長期間放置していると、共有者の一人が死亡したり認知症を発症したりすることで、手続きが著しく困難になります。
たとえば、共有者が認知症を患った場合、法的にはその人の意思確認が取れないため、家庭裁判所で成年後見人の選任を行う必要があります。
これには時間も費用もかかり、簡単に進められる手続きではありません。
このような状況に陥らないためには、生前に共有名義の解消や分筆を検討し、早めの対応を取ることが望ましいです。
子世代での相続争いの火種になる
共有名義の土地を放置することは、将来的に子世代での相続争いの原因となるリスクがあります。
たとえば、兄弟3人で共有していた土地が、さらにその子どもたちに相続された場合、所有者が10人以上に増えることもあります。
価値観や生活状況の違いから、土地の処分や管理を巡って激しい対立が生まれることがあるのです。
実際に、相続争いの多くは「不動産の共有」が原因であり、裁判所に持ち込まれるトラブルも後を絶ちません。
子世代に不要な負担を残さないためにも、今の世代で協議し、共有状態を解消する努力が必要です。
共有持分の価値が下がる
共有名義のまま放置された土地は、その持分ごとの価値が著しく下がる傾向があります。
たとえば、共有者の一人が自分の持分だけを売却しようとしても、第三者は共有状態のままでは自由に利用できないため、相場の数分の一の価格でしか売れないことが一般的です。
不動産会社の実務においても、共有持分のみの売却は「扱いにくい物件」とされ、買い手が見つかりにくいことが多いです。
このような状況を避け、資産価値を維持するためにも、早期に持分整理や不動産全体の活用方針を相続人同士で協議しておくことが重要です。
相続土地の共有名義を回避・解消するための4つの方法
相続した土地の共有名義を回避・解消するための方法は、以下の4つです。
それぞれの方法を理解して、自分に合った方法を見つけましょう。
なお、共有名義のデメリットについては、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
物理的分割を行う
共有名義を回避または解消する最も直接的な方法の一つが、相続土地を物理的に分割する「現物分割」です。
これは各相続人が土地の一部を個別に所有する方法で、共有によるトラブルを未然に防ぎます。
たとえば、200坪の土地を2人で相続する際、100坪ずつをそれぞれの名義に分筆すれば、それぞれが独立した不動産として所有・管理・処分できるようになります。
ただし、実際には土地の形状や法規制により分筆が難しいケースも多く、建築基準法や用途地域の制限に注意が必要です。
物理的分割は土地の条件と相続人の合意が前提となるため、事前に不動産会社や専門家に相談して、可能性をしっかり確認することが重要です。
代償分割を行う
代償分割とは、土地を1人が相続し、その代わりに他の相続人に金銭を支払う方法で、共有名義を避ける有効な手段です。
たとえば、長男が土地全体を相続する代わりに、法定相続分に応じた金額を長女に支払うという形式です。
これにより、土地は単独所有となり、管理や売却もスムーズに行えます。
金銭での調整により、評価額の違いによる不公平感も軽減できます。
ただし、代償金の支払い能力が必要となるため、相続人間での資金状況を事前に確認し、無理のない範囲で計画を立てることが大切です。
換価分割を行う
換価分割は、相続した土地を売却し、その売却代金を相続人で分配する方法で、共有名義の解消にも役立ちます。
たとえば、土地の活用予定がない場合や、相続人が全員遠方に住んでいる場合などは、売却によって得た現金を法定相続分に応じて分けることで、シンプルに遺産分割ができます。
とくに近年では、不動産会社による無料査定サービスや、相続に特化した売却支援が充実しており、手間なく処分できる環境が整っています。
この方法は不動産の価値が高い場合に特に有効ですが、売却価格の変動リスクもあるため、早めの判断と準備が重要です。
共有持分の買取・放棄を行う
共有名義となった後でも、他の共有者が持分を買い取る、または相続放棄することで、共有状態を解消することが可能です。
たとえば、相続人の一人が他の相続人から持分を金銭で買い取り、単独名義にする方法があります。
名義変更や移転登記が必要ですが、共有に伴う協議の手間を避けることが可能です。
また、一部の相続人が自分の持分を放棄するケースもありますが、相続放棄には一定の法的制約があるため、民法や家庭裁判所の規定に従った手続きが求められます。
これらの方法は状況に応じて使い分けることができ、特に共有者間に意思の隔たりがある場合に有効です。
なお、共有持分の放棄については、以下の記事で詳しく解説しています。
相続土地の共有名義で悩んでいる場合は「売却」という選択肢も
相続した土地が共有名義になっていて、どうすればいいか悩んでいるという場合は、「売却」も有効な選択肢です。
売却には仲介と買取がありますが、特徴が異なるため、それぞれ把握しましょう。
なお、仲介と買取の違いについては、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
共有持分は仲介では売れない
相続によって共有名義になった不動産の「持分」だけを売却することは、通常の不動産仲介ではほとんど不可能です。
共有状態のままでは第三者が自由に活用できず、購入メリットが低いためです。
たとえば、兄弟3人で共有している土地の1人分の持分だけを不動産会社に仲介依頼しても、買い手が見つかる確率は極めて低く、売却活動が長期化しやすい傾向にあります。
共有名義の解消に悩んでいる場合には、通常の仲介ではなく、別の方法を検討することが現実的な対策となります。
専門の買取業者であれば高確率で買い取ってくれる
共有持分を確実に処分したい場合、専門の買取業者に依頼するのが最も現実的な方法です。
専門の買取業者は共有不動産の流通に特化しており、単独では売却が難しい持分も高確率で買い取ってくれます。
専門家の監修のもとで進められるため、共有者間での協議やトラブル回避にもつながり、煩雑な作業を大きく軽減できます。
また、ほかの共有者と顔を合わさずに短期間での売却が可能です。
共有名義の悩みをスムーズに解決する方法として、専門業者の活用は非常に有効といえるでしょう。
なお、共有持分を高額で買い取ってくれる業者については、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
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まとめ
相続した土地を共有名義にすることには、公平な遺産分割や税制優遇、維持費の分担といったメリットがあります。
しかしその一方で、全員の同意がなければ売却や活用ができず、相続が重なるごとに権利関係が複雑化し、固定資産税を巡るトラブルも生じやすくなります。
こうしたリスクを回避するためには、共有名義を解消する方法を検討することが重要です。
その一つが、相続土地を売却するという選択肢です。
とくに共有持分の売却は一般的な不動産仲介では難しいことが多いため、専門の買取業者への依頼が現実的で確実な手段です。
アルバリンクは共有名義の土地や持分買取を数多く手がけている専門業者で、豊富な実績とスムーズな対応が評価されています。
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