離婚したらペアローンで購入した家はどうなる？売却方法や注意点を解説！

夫婦ペアローンは離婚の際に問題になる

ペアローンは、ひとつの不動産に対して夫婦で2本の住宅ローンを組む借り入れ方法です。共働きの夫婦の中にはペアローンを組んでマイホームを購入する方が一定数いますが、離婚時に不動産の財産分与で揉めやすい点に注意が必要です。

ここでは、ペアローンの仕組みやメリット・デメリットを解説します。なお、ペアローンについて詳しく知っている方は、次の見出し「夫婦ペアローンで自宅を購入後、離婚するとどうなる？」から読み進めていってください。

ペアローンの仕組みとは

ペアローンとは不動産を購入する際に夫と妻がそれぞれ住宅ローンを組む方法で、互いに「主たる債務者」となる点に特徴があります。

つまり、ペアローンは夫婦がそれぞれ住宅ローンを1本ずつ、計2本を契約する形となります。たとえば3,000万円の家をペアローンで購入する場合、夫は1,500万円、妻は1,500万円の住宅ローンを組み、それぞれのローンに対する返済義務を負うということです。借りる割合は2分の1ずつにする必要はなく、自由に設定できます。

夫は妻が借りた住宅ローン、妻は夫が借りた住宅ローンの連帯保証人となる点も特徴のひとつです。

つまり、片方が住宅ローンの返済を滞納すると、連帯保証人であるもう一方に支払い義務が生じるということです。

また、金融機関から住宅ローンを組んで不動産を購入した場合、該当の不動産には金融機関の抵当権が設定されます。

ペアローンの場合は夫婦で2本のローン契約を交わす形となるので、抵当権も2つ設定されます。たとえ夫側の住宅ローンを完済して抵当権を抹消したとしても、妻側の住宅ローンを完済しない限り、抵当権は残り続けます。

ペアローンのメリット

家の購入時にペアローンを組むメリットとして、主に以下のものが挙げられます。

借り入れ額を増やせる

ペアローンを借りるもっとも大きなメリットは借り入れ額を増やせる点にあるでしょう。たとえば夫単独の年収では希望する金額を借りられない場合でも、妻と合わせて住宅ローンを2本組むことで理想の家を手に入れられる確率を上げられます。

夫婦のどちらも住宅ローン控除を受けられる

ペアローンでは夫婦がともに住宅ローンを契約する形となるので、互いに住宅ローン控除の利用が可能です。住宅ローン控除は年末時点における住宅ローン残高の0.7%を最長で13年間、所得税・住民税から控除できる制度です。

たとえば、住宅ローンを借り入れた年の年末時点における残債が2,000万円あった場合に所得税から控除できる金額は、以下のとおりです。

上記のケースでは夫婦それぞれが最大14万円の控除を受けられるため、合わせて28万円の節税につながります。ちなみにお伝えしたとおり、住宅ローン控除は年末時点におけるローン残高をもとに計算するので、年々控除額は減っていきます。

夫婦のどちらも団体信用生命保険に加入できる

夫婦がそれぞれ団体信用生命保険に加入できる点もペアローンのメリットのひとつです。団体信用生命保険は、住宅ローンの返済中に加入者が亡くなった、もしくは高度障害に陥った際に保険金でローンが完済される保険です。いざというときの安心につながるでしょう。

ペアローンのデメリット

一方、ペアローンを組む際には以下のデメリットがあることを押さえておく必要があります。

ローン2本分の諸費用が発生

ペアローンは住宅ローンを2本借りる仕組みのため、ローンを組む際に発生する事務手数料などの諸費用も2倍かかります。

たとえば、大手メガバンクでは事務手数料として「借り入れ金額×2.2%」を支払う必要があります。夫婦で2,000万円ずつの住宅ローンを組む際には、以下の金額を支払わなければならないということです。

住宅ローン控除で節税できる金額と諸費用とを比較し、経済的負担よりもメリットのほうが大きいかどうかを慎重に検討する必要があるでしょう。

贈与税が発生することがある

ペアローンでは夫婦がそれぞれ主たる債務者となるので、自分の住宅ローンは自身で返済し続けなければなりません。

仮にどちらかが仕事を辞めたり、ケガや病気などで収入がなくなったりした場合に住宅ローンの返済を肩代わりすると、パートナーから贈与を受けていると見なされて贈与税が課される恐れがある点に注意が必要です。

夫婦のどちらかに万が一のことがあっても一方の返済義務が残る

夫婦がそれぞれ団体信用生命保険に加入できる点も、裏を返せばデメリットとなり得ます。団体信用生命保険が適用されるのは、あくまでも契約者の住宅ローン残債のみです。たとえ夫が亡くなって夫分の住宅ローン残債が保険金で完済されたとしても、妻分の住宅ローンはその後も返済し続ける必要があります。

万が一のことがあっても、一方の返済義務は残る点は押さえておきましょう。

離婚後の住宅の取り扱いでもめる可能性がある

ペアローンを組んで購入した不動産は、それぞれが負担した費用の割合に応じて持分割合を設定します。

たとえば、3,000万円の家を夫が1,500万円、妻が1,500万円のペアローンを組んで購入した場合は、持分割合が1：1となるように登記して共有名義とします。

このときに大きな問題となるのが、離婚後のペアローンの扱いです。ペアローンを組んでいる状態で離婚をしたとしても、契約はそのまま残り続けます。ペアローンを解消するには「どちらかの名義に一本化する」「家を売却してローンを完済する」といった方法がありますが、その際に意見が合わずに揉める可能性がある点に注意が必要です。

夫婦のペアローンで購入した家を離婚後にどうしたらよいのかについては、次の項目で詳しく解説します。

夫婦ペアローンで自宅を購入後、離婚するとどうなる？

ペアローンで購入した家に対して離婚後に考えられる選択肢は、「一方が住み続ける」「売却する」の2つです。ここでは、離婚後にペアローンを解消するときの注意点について解説します。

夫婦のどちらかが住み続けるならローン名義を一本化する必要がある

住宅ローンは、ローン契約者本人の居住用住宅を購入するための融資です。ペアローンも同様であり、夫婦2人で返済を続け、夫婦2人が住むことを条件としています。そのため、離婚後に夫婦のどちらかが家を出て別の場所に新たな住まいを構えると金融機関から契約違反を問われ、一括返済を請求されかねません。

離婚後も夫婦の一方が住み続ける場合には、ローンを借り換えて今後も居住する方の単独名義にする必要があります。

しかし、ローンを借り換えるには改めて金融機関の審査を受けなければなりません。2本分の住宅ローンを無理なく返済できるほどの経済力を有している方であればともかく、基本的には住宅ローンを借り換えて名義を一本化するのは難しいでしょう。

離婚後も共有名義とペアローンを放置するのは非常に危険

離婚後にペアローンの完済や共有名義の解消ができず、そのまま空き家として放置したり、賃貸として第三者に貸し出したりする方も中には存在します。実際、ペアローンを組んで購入した家の売却を希望して弊社へご相談に来られた方も、そのような状態でした。

しかし、離婚後に共有名義状態やペアローンを放置するのは非常に危険です。どのようなリスクが潜んでいるのか、詳しく解説します。

ローンの契約違反になる可能性がある

前述のように、住宅ローンの契約者以外の方が住宅ローンで購入した家に住むのは契約違反です。そのため、夫婦のどちらも住まなくなったからとはいえ、第三者に貸し出して家賃収入を得る行為はNGです。このケースでも、金融機関に事実が発覚した時点で契約違反を問われ、残債の一括返済を求められる恐れがあります。

共有者のどちらかがローンを滞納した場合、不動産全体が競売にかけられる

ペアローンを組んで購入した家には、夫と妻それぞれのローンに対する抵当権が2つ設定されています。ペアローンは夫婦がそれぞれ互いの責任において返済をし続ける必要がありますが、一方が退職やケガ、病気などによって収入がなくなり、返済が滞る可能性もあるでしょう。

しかし、金融機関から「差し押さえ」の通知が届いて初めて元パートナーが住宅ローンを延滞していたことに気がつくケースは少なくありません。最悪の場合には不動産全体が競売にかけられ、相場よりも安い金額で手放さざるを得なくなることもあり得ます。

将来不動産を売却しようと思った際に意見がまとまらずに難航する

共有名義の不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要です。そのため、一方が売却したいと考えても、もう一方が住み続けることを主張した場合には売却できません。持分割合が2分の1ずつではなく、9：1であっても同様です。

結果、意見がまとまらずに空き家として放置する道を選択する方もいます。

将来、自分の子どもや孫に迷惑をかけることになる

共有名義のまま不動産を放置し続け、どちらかが亡くなった場合には、その方の共有持分が遺族に相続されます。さらに相続が進むと、共有名義人が増え続ける事態となりかねません。場合によっては、見ず知らずの方が共有名義人となることもあり得るでしょう。

この場合、共有名義の不動産を売却したいと考えても、すべての共有名義人から同意を得るのは困難といわざるを得ません。結果的に「負の遺産」として、子どもや孫にまで迷惑をかけてしまう恐れがあるのです。

不動産を売却する際は金融機関との交渉が必須

ここまで解説してきたように、ペアローンで購入した家に離婚後もどちらかが住み続けるにはハードルが高く、また放置するのもリスクが高いといえます。そのため、トラブルを未然に防ぎたいのであれば、離婚に伴って家を売却したほうがよいでしょう。

ただし、ペアローンの残債がある家の売却は一般的な不動産のようにスムーズにはいきません。ペアローンを組んだ金融機関との交渉や、離婚相手との慎重な話し合いが不可欠です。

ペアローンを組んだ家の売却方法や売却時の注意点については、次の項目で解説していきます。

ペアローンで購入した不動産を離婚に伴って売却する方法と注意点

ペアローンで購入した家を離婚に伴って売却する方法は、アンダーローンかオーバーローンかで異なります。アンダーローンは「残債が不動産の売却価格を下回っている状態」、オーバーローンは「残債が不動産の売却価格を上回っている状態」を指します。

ここでは、アンダーローンかオーバーローンかで異なる売却の流れや、ペアローンを組んだ家を売却する際に押さえておきたい注意点について解説します。

オーバーローンかアンダーローンかで今後の流れが異なる

ペアローンで購入した家を売却する際には、まず残債がいくらかを確認しましょう。そのうえで不動産業者に査定を依頼し、どのくらいの価格で売れそうか、売却価格で残債が完済できそうかを把握します。

アンダーローンとオーバーローンとでは売却の流れが異なるため、自身の状況と照らし合わせながら読み進めていってください。

アンダーローンの場合

売却価格が残債を上回るアンダーローンの場合は、通常の不動産と同じ流れで売却できます。不動産業者を通じて一般の買い手と売買契約を締結したら、不動産業者と相談のうえで残債の決済日を決定し、金融機関に一括返済の連絡を入れます。

その後、家の引き渡しと同時に決済を行って売却代金を受け取り、そのお金で一括返済する流れです。

ただし、ローンを完済したら自動的に抵当権が抹消されるわけではありません。ローンの完済後、金融機関から抵当権抹消に必要な書類が送られてくるので、それを持って不動産所在地を管轄する法務局へ行き、抵当権抹消登記の手続きを行います。

このとき、残債を完済しても手元に売却益が残った場合は、財産分与の対象となります。財産分与の割合は、原則2分の1ずつです。

オーバーローンの場合

売却価格が残債を下回るオーバーローンの場合は、家を売却してもローンを完済できません。しかし、預貯金か住み替えローンを利用して残債を返済できれば売却可能です。

ただし預貯金がなく、これ以上ローンを組むことが難しいこともあるでしょう。そのようなケースでは通常金融機関が売却を認めてくれることはありませんが、金融機関と交渉して同意を得られれば任意売却が可能です。

任意売却とは、金融機関に抵当権を抹消してもらい、一般の不動産市場で家を売却する方法です。担保となっている不動産を強制的に売却する競売とは異なり、任意売却では相場で売却できる可能性があるので、より残債を減らせるでしょう。

なお、オーバーローンでは家を売却しても残債を完済しきれないため、財産分与の対象にはなりません。しかし、金融機関に査定価格やその後の返済計画などを伝えて許可を得る交渉が必要です。

任意売却を進めるには専門知識のある不動産業者のサポートが必須のため、オーバーローン状態の場合にはまず不動産業者に相談することをおすすめします。

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任意売却の流れ

任意売却は、以下の流れで進めます。

任意売却ができるかどうかの鍵を握っているのは、不動産業者にあるといっても過言ではありません。金融機関との交渉がすべてなので、任意売却の実績が豊富な不動産業者に相談し、なるべく早く手続きを進めましょう。

離婚相手と意見が合わなければ不動産全体の売却が行えない

前述のように、共有名義の不動産は共有者全員の同意がなければ売却できません。ペアローンで購入した不動産を離婚後に売却したいと考えても、離婚相手と意見が合わなければ売却できない点に注意が必要です。

意見が食い違う場合は自身の共有持分のみの売却も視野に入れよう

不動産を売却して共有状態を解消するには、相手との話し合いが欠かせません。たとえ離婚後に再婚した場合であっても、話し合いがまとまるまで相手との関係性が続く点は覚悟しなければならないでしょう。

もし話し合いを重ねても相手が売却に納得してくれない場合は、自身の共有持分のみの売却を検討することをおすすめします。自身の共有持分のみであれば、共有者の同意がなくても自由に売却可能です。共有持分を売却すると共有状態から離脱でき、さまざまなリスクから解放されます。

しかし、一般の買い手が共有持分を購入することはまずありません。共有持分のみを購入しても、不動産全体を自由に活用できないためです。したがって、一般的な不動産業者に共有持分の売却を相談しても、取り扱ってはもらえないケースがほとんどです。

共有持分を売却したいのであれば、共有持分を専門に取り扱っている不動産買取業者に相談しましょう。

不動産買取業者は共有持分を買い取ったあと、他の共有者との間に信頼関係を構築してから不動産を再活用するノウハウを持っています。そのため、一般の買い手には売却できない共有持分であっても、短期間で買い取ってもらえます。

弊社AlbaLink（アルバリンク）でも共有持分を積極的に買い取っておりますので、共有持分を売却して共有状態から抜け出したい方は、お気軽にお問い合わせください。

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ペアローンによる離婚時のリスクを事前に防ぐ方法

ここまで解説してきたように、ペアローンを組んで購入した家は離婚時のトラブルの原因になりかねません。離婚に伴うリスクを避けるためにも、ペアローンを組む際には以下の3点を意識しましょう。

それぞれのポイントについて解説します。

不動産購入時の予算を見直す

ペアローンを組むと借り入れ額を増やせますが、出産に伴う退職など今後のライフプランに変更が生じる可能性は十分にあります。

たとえ一方が退職や病気などによって収入がなくなったとしても返済に支障をきたさないよう、ひとりの収入でも無理なく返済できる金額の家を購入することをおすすめします。購入を検討している家が自分たちの身の丈に合ったものなのかをいま一度考え直しましょう。

以下の表は、年収別の借り入れ可能額の一覧です。ただし借りられる金額と実際に返済可能な金額は異なるので、他の支出を考慮したうえでゆとりを持った返済が可能かどうかを見極めることが大切です。

なお、ローンシミュレーションはフラット35、融資金利1.86%、借り入れ年数35年、元利均等返済で試算しています。また、フラット35の借り入れ上限額は8,000万円です。

年収	借り入れ可能額	毎月の返済額
400万円	3,599万円	11万7,000円
500万円	4,499万円	14万6,000円
600万円	5,399万円	17万5,000円
700万円	6,299万円	20万5,000円
800万円	7,198万円	23万4,000円
900万円	8,000万円	26万円
1,000万円	8,000万円	26万円

自己資金を多めに投入する

ペアローンを組むにあたり、自己資金を多めに準備しておくのもひとつの方法です。自己資金の配分が多いほどローンを組む金額を抑えられるので、その分、毎月の返済額を少なくできます。

資金に余裕が生まれたら繰り上げ返済を行い、借り入れ期間を短縮してもよいでしょう。早めにペアローンを完済しておけば、離婚後にどちらかが住み続ける場合でも名義変更がしやすくなります。売却時に金融機関へお伺いを立てる必要もありません。

国土交通省の「令和3年度住宅市場動向調査」によると、物件価格に対する自己資金額、自己資金比率は以下のとおりです。

住宅種別	自己資金額	自己資金比率
注文住宅	1,203万円	23.5%
分譲戸建て住宅	886万円	20.9%
分譲マンション	1,929万円	39.1%
中古戸建て住宅	1,301万円	44.0%
中古マンション	1,234万円	41.3%

上記のデータからは、新築住宅購入時には物件価格の20～40％、中古住宅購入時には物件価格の40％ほどの自己資金を用意している方が多いことが読み取れます。

ただし、家の購入時に自己資金を投入するほど貯蓄が減る点は意識しておく必要があります。子どもの教育費など今後どのような費用が必要になるのかを考えたうえで、どのくらいの資金であれば無理なく支払えるのかを検討しましょう。

ペアローンに合っている状況か見極める

ペアローンを借りるにあたり、そもそも自分たちが向いているのかどうかを考えることも大切です。

たとえば、ペアローンを組むのに向いている人の特徴としては以下の点が挙げられます。

夫婦共働きであり、収入が安定している方はペアローンに向いているといえます。万が一離婚をすることになった場合でも、安定した収入があればペアローンを一本化できる可能性は高いでしょう。

また、職場が産前・産後・育児休暇の取得に力を入れており、休暇取得後も元のポジションに復職できて給与も変わらないときもペアローンに向いています。

一方で、夫婦どちらかがいずれ仕事を辞める可能性がある場合はペアローンを組まないほうがよいでしょう。また、夫婦の一方の健康状態に問題があり、団体信用生命保険に加入できない際にはペアローンを組むことはできません。

まとめ

ひとつの不動産を購入する際に夫婦がそれぞれ住宅ローンを組むペアローンには、借り入れ額を増やせる、夫婦がともに住宅ローン控除を受けられるなどのメリットがあるため、利用を検討している方は少なくありません。

しかし、ペアローンで購入した家に離婚後もどちらかが住み続けるケースでは金融機関から契約違反を問われ、残債の一括返済を請求される恐れがあります。またペアローンで購入した家は夫婦の共有名義となるので、離婚後に一方が売却したいと考えても、もう一方が反対すれば売却はできません。

離婚後に共有状態を解消できなかった場合、元パートナーがローンを滞納して不動産が競売にかけられたり、元パートナーに相続が発生して共有者が増え、さらに売却が難しくなったりしかねない点に注意が必要です。

離婚後、ペアローンで購入した家の売却に際してパートナーとの意見が合わず、共有状態を解消できないときには、自身の共有持分のみの売却を検討するとよいでしょう。共有持分のみであれば、共有者の同意がなくても自由に売却できます。

弊社AlbaLink（アルバリンク）では、一般の不動産業者が取り扱わない共有持分の買取を積極的に行っております。共有持分を売却していち早く共有状態を解消したい方は、ぜひお気軽にご相談ください。

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