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底地の買取が難しい4つの理由
底地とは、地主が所有する土地に他人名義の建物が建つ土地のことです。
借地人には地代を払って使い続ける「借地権」、地主には地代を受け取る「底地権」があり、両者がセットになって初めて完全な所有権となります。
底地を通常の不動産と同等まで価値を高めて売却しやすくするためには、「事前に完全な所有権にしておく」などの工夫が必要です。
というのも、底地単体は権利関係が複雑であるため、一般の不動産市場では買い手が見つかりにくい実情があるからです。
底地の買取が難しい理由として、以下の4つが挙げられます。
底地が売れない理由については、以下の記事でも詳しく解説しています。
関連記事：底地が売れない5つの理由！売却を成功させる4つの方法も解説！
自由に利活用できる土地ではない
底地の買取が難しい理由として、自由に利活用できる土地ではない点が挙げられます。
地主名義の土地でありながら、底地の上にマイホームを建てたり、子どもに土地を貸したりするなどの利活用が地主にはできません。
くわえて、借地権は建物を建てる前提で借りている土地であるため、権利の有効期間は30年以上・50年以上と長期です。
借地人の権利は借地借家法で保護されるため、契約途中に立ち退きを求める場合は地主の正当事由が求められます。
正当事由とは、地主がその場所を必要としている致し方ない事情を指します。
自由に使えない上、「◯月◯日から使える」といったスケジュールの目処も立たないため、通常の土地よりも売却が難しいといわれているのです。
地代収入の収益性が低い
地代収入の収益性が低い点も、底地買取の実現を難しくしている要因の一つです。
地代収入の相場は住宅として利用する場合、土地の固定資産税の3〜5倍程度で設定するのが一般的です。
土地の固定資産税が年間10万円であれば、月々2万5,000〜4万1,000円あたりが標準的な地代となります。
底地を所有すると地代を定期的に得られるメリットがある一方、賃貸物件よりも収益性が低い点はデメリットです。
くわえて、地代収入から土地の固定資産税が差し引かれると手取り額はさらに少なくなり、地価の高騰などで税額が上がると収支がマイナスになるリスクもあります。
底地を所有する最大のメリットである地代収入が少ない点は、売却が難しくなる要因といえます。
借地人とトラブルになる恐れがある
借地人とトラブルになる恐れがある点も、底地買取を難しくしている要因です。
地代収入による収支をマイナスにさせないためには、借地人に地代を増額する旨の交渉をしなくてはなりません。
しかし、地主の一方的な値上げ要求は認められず、以下の正当な理由に該当している必要があります。
- 土地の固定資産税が増額している
- 地価が上昇している
- 周辺の類似した土地と比べて地代が著しく低い
上記のように、地主側に正当な理由がある上で借地人に交渉し、地代増額の合意を得られれば地代の値上げが可能です。
しかし、借地人が快く応じてくれる保証はなく、折り合いがつかない場合は、調停・訴訟を申立て、地代の増額請求の正当性を客観的に認めてもらう必要があります。
くわえて、底地の収益である「更新料」についても、法律上の支払い義務はないため、支払いの強制はできません。
上記のように、金銭にまつわる交渉でトラブルが発生しやすいのも、底地買取が懸念されるポイントといえます。
借地権にまつわるトラブルについては、以下の記事で詳しく解説しています。
関連記事：旧借地権にまつわるトラブル9選｜地主と借地人に分けてわかりやすく解説
住宅ローンを利用できない可能性がある
底地の買取が難しい理由には、買い手が住宅ローンを利用できない可能性がある点も挙げられます。
底地は活用制限のある土地であるため、金融機関からの担保評価が低くなります。
融資額に見合う価値がある物件かどうかを金融機関が評価すること
不動産の担保評価が低いと借入額が少なくなる、もしくは借入自体ができません。
住宅ローンを利用できない場合は、底地を一括で購入する資金がある買い手にターゲットが限定されます。
したがって、底地は通常の土地よりも価格が安いにもかかわらず、買い手が見つかりにくいのです。
底地の購入でローンが難しい理由については、以下の記事で詳しく解説しています。
底地を買取してもらう5つの方法
前述したように、底地を現状のままで売却するのは難しいため、売却前の準備・売却先の選定を工夫する必要があります。
底地を買取してもらう方法は、以下の5つです。
| 方法 | 向いている特徴 | 注意点 |
|---|---|---|
| 借地人に売る | ・借地人が「完全な所有権にしたい」という意欲が強い ・買い取るだけの資力もある |
借地人に買取の意思・資力がなければ成立しない |
| 一般の個人・投資家に売却する | ・需要の高いエリアにあり地代も安定している ・残存期間の短い定期借地権である |
買い手が見つかりにくく、売却までの期間が読めない |
| 等価交換で完全所有権にしてから売る | ・分筆できるだけの敷地がある ・借地人と条件を提案し合える良好な関係にある |
建物が建っている部分は分筆できないため、土地自体に十分な広さが必要 |
| 底地・借地権を同時売却する | 借地人も底地権利の整理・売却を検討している | 地主・借地人双方の売却したいタイミングが一致する必要がある |
| 専門の不動産買取業者に売却する | ・借地人と交渉したくない ・現状のままスムーズに底地を手放したい |
「底地に強くない買取業者」に依頼すると、買取を断られやすい |
買い取る意思と資力がある借地人に売る
まずは、借地人に底地を買い取ってもらう方法です。
借地人が底地を買い取って完全な所有権となった場合、資産価値を通常の不動産と同等まで高められるメリットがあります。
定期的に支払っていた地代・更新料も発生しなくなるため、借地人は底地買取後のランニングコストも抑えられます。
ただし、借地人が底地の買取に対して前向きな気持ちを持っていなければ成立しません。
くわえて、底地を買い取るだけの資力が借地人にあるのが前提の方法となります。
借地人が「完全な所有権にしたい」という気持ちが強い場合に、おすすめできる方法といえます。
なお、借地人に買取の意思や資力がない場合でも、底地を手放す方法はあります。
その場合は、「底地に強い専門の不動産買取業者に売却する方法」を検討しましょう。
立地・地代が良好なら一般の個人・投資家に売却する
立地がよく地代も安定しているなら、仲介業者に間に入ってもらい、個人・投資家に向けて売り出すのも選択肢です。
以下の要素を持つ底地であれば、売却できる見込みは高いといえます。
- 人気のあるエリアに位置している
- 地代収入が滞りなく入っている
- 定期借地権で残りの契約期間が短い
とくに、地代収益を目的とする投資家にとっては利回りの高さが決め手となるので、好条件な底地であれば購入に踏み切ってもらいやすくなるでしょう。
その場合、取引価格は、更地価格のおおよそ10〜15%が目安になるといわれています。
一方で、買主が現れるまでに時間がかかりやすく、売却の見通しが立てにくいという難点もあります。
さらに仲介手数料（取引額が400万円を超える場合、取引額 × 3%+ 6万円 + 消費税）が発生するので、手取り額が少なくなる点に注意が必要です。
【分筆可能な場合】等価交換して完全所有権にしてから売る
底地の一部・借地権の一部を、地主と借地人の間で交換することを「等価交換」といいます。
たとえば、100坪の土地でAさんが底地を所有・Bさんが借地権を所有している場合、均等に交換し合うことで50坪ずつの完全な所有権が互いに取得可能です。
等価交換するメリット・デメリット・注意点を、以下にまとめました。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| メリット | ・完全所有権となり自由に活用、売却が可能になる ・売却価格が高くなりやすい |
| デメリット | ・固定資産税・都市計画税が新たに発生する ・土地が狭くなり建築基準法などに抵触するリスクが生じる |
| 注意点 | 個人間だけで進めず、底地・借地権に詳しい不動産会社に間に入ってもらう |
底地・借地権を等価交換した後に分筆して売り出すことで、買い手も募りやすくなるでしょう。
ただし、建物が建っている部分は分筆ができないため、十分な広さのある敷地でなくては実現できません。
分筆できる土地で、かつ借地人と交換条件などを提案し合えるほど良好な関係が築けている場合におすすめできる方法です。
【借地人も売却を考えている場合】底地・借地権を同時売却する
底地・借地権を売却するタイミングを揃えて、買い手を募る方法もあります。
底地・借地権を同時売却する場合は、等価交換のように敷地面積が狭くなりすぎる心配もありません。
完全な所有権の土地として売却できるので、購入希望者が現れやすくなる可能性があります。
ただし、地主・借地人の売却したいタイミングが奇跡的に揃っていなくてはなりません。
元々、借地人が売却の話をしていたのであれば、提案してみるのも一つの方法です。
もし、借地人に売却の意思がなく交渉が難しい場合には、次項の「専門の買取業者に買い取ってもらう」を検討するとよいでしょう。
底地と借地権の同時売却については、以下の記事で詳しく解説しています。
借地人と交渉せず現状のまま売るなら専門の不動産買取業者に買い取ってもらう
これまでお伝えした中でもっともカンタンな底地の売却方法は、専門の不動産買取業者に買い取ってもらうことです。
専門の買取業者は底地の買取・再販の実績が多く、借地人と交渉したり収益化につなげたりするスキルが長けています。
そのため、地主が借地人と交渉する必要がなく、現状のままで売却が可能です。
さらに、専門の買取業者は成功事例が多い分、具体的な収益の数字が算出できるため、漠然と値引きされる心配がありません。
一般的な相場が10〜15%といわれていても、底地一つひとつに見合った適正価格を提示できるので相場よりも高くなる傾向にあります。
底地をスムーズかつ適正価格で売却したい方は、底地に強い専門の買取業者への依頼を検討しましょう。
なお、弊社アルバリンクは全国対応の底地に強い専門の買取業者です。
弁護士・司法書士・税理士など、各専門家と連携をとっており、お客様の問題解決〜売却までをワンストップで依頼できるのが弊社の強みです。
また、弊社は売却価格が安価になりやすい不動産に対しても、潜在的な価値を見出した適正価格での買取に対応しています。
底地をトラブルなく、スムーズに売却したいとお考えの方は、弊社アルバリンクまでお問い合わせください。
底地の買取相場は更地価格の1〜5割
底地の買取相場は、借地契約の種類・売却先によって更地価格の1〜5割の幅で変動します。
借地契約による価格の影響は、以下のとおりです。
| 借地契約の種類 | 概要 | 価格への影響 |
|---|---|---|
| 普通借地権 | 借地人が希望すれば、契約期間の満了を迎えても契約更新ができる借地権 | 定期借地権よりも安い |
| 定期借地権 | 契約期間の満了を迎えると、契約解除になる借地権。契約期間の定めは、原則として50年以上 | 存続期間が短いほど高い |
上記のように、普通借地権は借地人の権利が強い分、地主の自由度が低く、買取相場は安くなりがちです。
一方で、定期借地権は存続期間（権利の有効期限）が短いほど、「自身が建物を建てて住む」「新しい借地人とより好条件な借地契約を結ぶ」など、活用の選択肢が増えます。
存続期間が短い定期借地権は、新地主となる買い手にとって自由度が高い底地となるため、買取相場が高くなりやすい傾向にあります。
また、底地の買取相場は「誰が買うか」によっても、以下のように価格が変動します。
| 底地の売却先 | 更地価格に対する割合の相場 |
|---|---|
| 借地人 | 50％ |
| 個人 | 10% |
| 買取業者 | 10～15％ |
このように、借地人が買い取る場合は「底地 + 借地権」で完全な所有権を得られるため、買取価格が高くなる傾向にあります。
一方で、個人・買取業者などの第三者に売却する場合は、「制限を受ける所有権」であるため、10〜15％程度まで下落します。
ただし、買取業者の買取相場が10〜15％まで下落するかどうかは、依頼する業者の裁量次第です。
具体的には、借地人との交渉で互いにメリットがあるよう上手に話を持ちかけられる買取業者であれば、収益化が見込める分、高値での買取に対応しやすくなります。
弊社アルバリンクも独自のノウハウを活かし、底地を適正価格で買い取っている専門の買取業者です。
底地の売却を決めていない段階の方も、お気軽にご相談ください。
底地の売却先別の買取相場については、以下の記事で詳しく解説しています。
底地を少しでも高く買取してもらう3つのポイント
底地を少しでも高く買取してもらうためのポイントは、以下の3つです。
なお、底地に強い優良買取業者17選については、以下の記事で詳しく解説しています。
関連記事：【2026年版】底地の優良買取業者17選！高額売却を狙うための業者の見極めポイントも公開
借地人との関係を良好に保っておく
底地には、地代の滞納・更新料の未払い・無断での増改築といった借地人とのトラブルが起こりやすい側面があります。
こうした問題があると、買主側が購入をためらう要因になるだけでなく、売却価格そのものを左右しかねません。
また、底地をもっとも高く買ってもらえる可能性が高い取引相手も借地人です。
第三者に売却すると更地価格の1〜2割程度に落ち着くケースが多いのに対し、借地人に売却する場合は5割程度で話がまとまることもあります。
つまり、借地人と良好な関係を築いておくことは「第三者へ売る場合」、「借地人へ売る場合」のどちらのケースにおいても重要です。
地代・更新料を適正額に見直しておく
底地の価格は地代収入等の多さにも影響を受けるため、周辺相場に比べて地代が著しく安いままだと、低く評価されてしまいがちです。
そのため、収益性が低い底地については、売却前に地代・更新料を適正な水準へ見直しておくことをおすすめします。
近隣の類似物件と比べて安い・土地の評価額が上がっているといった場合は、その根拠となる資料を用意した上で借地人に地代等の増額を交渉しましょう。
底地の収益性を高めておけば、投資家から見た魅力も増し、より高値での売却が期待できます。
借地の地代相場と計算方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
関連記事：借地の地代相場と計算方法を解説！値上げできるケースも紹介
複数の買取業者に査定を依頼して比較する
底地を売却するときは相見積もりを取り、提示された金額を見比べることが欠かせません。
業者ごとに再販ルートや収益化のノウハウが異なるため、同じ底地でも提示額に差が生じるからです。
底地はもともと買取・再販がしにくいジャンルのため、依頼先を誤ると買取を断られたり、安値になったりする恐れもあります。
また、査定を問い合わせる段階でのやり取りから、担当者の対応が丁寧かどうかを確認できる点も複数社とコンタクトを取るメリットといえます。
信頼できる担当者を見つけつつ、適正価格での売却も実現しやすくなるでしょう。
弊社アルバリンクでも、無料査定・無料相談を随時受け付けています。
累計30,000件以上 (※2025年12月時点)の査定実績を活かし、精度の高い査定額を迅速にご提示いたします。
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底地を買取してもらうメリットとデメリット
底地を手放した後に後悔しないためにも、底地を買取してもらうメリット・デメリットを事前に把握しておく必要があります。
底地を買取してもらうメリットは、以下のとおりです。
- 税負担から解放される
- 底地を納得いく形で利活用できていなくても、固定資産税は毎年発生する。底地を買取してもらうと余分な税負担がなくなり、家計がプラスになる
- 相続トラブルを未然に防げる
- 底地を所有したまま相続が発生すると、底地に対する権利が細切れになって相続人に受け継がれていく。自分の世代で解決しておくことで、子ども・孫が底地をめぐるトラブルに巻き込まれるリスクを減らせる
- 相続より売却のほうが手残りが多くなりやすい
- 底地の市場相場は更地価格の10〜15%程度。それに対して、相続税は借地権割合を差し引いた数字で税額を算出するので30〜40%程度で評価される。相続前に売却したほうが手取り額を多く残しやすい
一方で、底地を買取してもらうデメリットは、以下のとおりです。
- 地代収入がなくなる
- 底地を売ると所有権を手放すことになるため、これまで継続的に得ていた地代収入も途絶える
- 売却相場が安い
- 底地は自由に活用できない特殊な不動産であるため、更地価格の10〜15%程度にとどまりやすい
- 現金化までに時間がかかりやすい
- 底地は自由に活用できない土地であることから、「マイホームを想定して土地を探す層」には刺さりにくい。そのため買い手が限定的になり、売却まで時間がかかりやすい
- 譲渡所得税が発生する場合がある
- 底地の売却で利益が生じた場合、譲渡所得税の支払いが必要になる場合がある。譲渡所得税の詳細は「売却益が出たら譲渡所得税がかかる」で解説
底地を有利な条件で売却するには、前述した「底地を買取してもらう5つの方法」のように、売却方法を工夫する・売却先を選定するなどの過程が必要です。
底地買取を実行するときの4つの注意点
底地買取を実行するときの注意点は、以下の4つです。
借地人に告知しておく
新しい地主・借地人の間でトラブルを発生させないためにも、底地買取の話は事前に告知しておきましょう。
本来、底地の売却にあたって借地人への告知・同意は必要ありません。
しかし、地主が告知なく変わると、新地主との付き合い方・地代の支払いなどに借地人が不安を感じる可能性があります。
無用なトラブルを発生させないためにも、あらかじめ底地を売却する旨を伝えて、借地人が心の準備をする期間を設けましょう。
名義人を確認しておく
底地を買取してもらう前に、名義人の確認をしておくことは欠かせない過程です。
相続などで取得した底地の場合、ほかの相続人と共有名義になっている可能性があるからです。
底地に限らず、不動産を売却するためには、売主・名義が一致している必要があります。
底地の名義人は、土地の登記簿謄本で確認が可能です。
登記簿謄本は、法務局の窓口・郵送・オンライン請求で取得できます。
【登記簿謄本の見本】
なお、共有名義の底地全体を売却するには共有者全員の同意が必要であり、一人でも反対すれば売却はできません。
一方、自分の持分だけであれば、他の共有者の同意がなくても単独で売却が可能です。
参照元：e-Gov法令検索「e-Gov法令検索「民法第206条・251条1項」
ただし、共有持分のみの売却は買い手が付きづらく、通常より価格が下がる傾向にある点は念頭に置いておかなくてはなりません。
共有持分が同意なしで売却できる理由については、以下の記事で詳しく解説しています。
関連記事：共有持分の売却に同意は不要！共有関係から一瞬で解放される5つの対処法
相続前の売却も視野に入れておく
相続で取得する予定がある場合、相続前に売却することを視野に入れておきましょう。
「底地を買取してもらうメリットとデメリット」でお伝えとおり、底地の相続税額は売却価格よりも高くなる可能性があります。
底地の相続税は、国税庁が公表している「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」に記載されている道路ごとの標準価額を基に算出されます。
底地の地価で算出されないため、実際には更地価格の10〜15％程度でしか売れないにもかかわらず、倍以上の税額が発生する可能性があるのです。
底地の相続に迷っている・遺産分割の話し合いができていない、といった場合は、事前に税額をシミュレーションしておきましょう。
相続税に関する不明点は、市区町村役場の税理士相談を利用すると面談形式で無料相談を受けられます。
底地の相続税については、以下の記事で詳しく解説しています。
売却益が出たら譲渡所得税がかかる
底地を売って利益（譲渡所得）が生じた場合、その利益に対して譲渡所得税が課されます。
譲渡所得は「売却金額 – 取得費 – 譲渡費用」で計算し、所有期間に応じた税率を乗じることで譲渡所得税は算出できます。
適用される税率は所有期間の長さによって変わり、「売却した年の1月1日」時点で以下のように判定されます。
| 譲渡所得の区分 | 所有期間 | 税率 |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以内 | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年以上 | 20.315% |
相続で引き継いだ底地については被相続人がその土地を取得した時点から通算されるので、長期譲渡所得と判定されることが一般的です。
なお、書類を紛失等していて取得費がわからない場合には、「売却代金 × 5%」を取得費として譲渡所得を算出できます。
また、譲渡所得税以外にも、不動産売買契約書に貼る印紙税もかかるので、事前に必要な費用を確認して準備しておきましょう。
まとめ
自由に利活用できず、地代収入が少ない底地は、買取先を見つけにくい傾向にあります。
くわえて、地価の高騰などで土地の固定資産税が上がったり、相続が発生して借地人が面識ない人物になったりした場合は、トラブルが発生しやすくなります。
もし、納得いく形で底地が所有できていないのであれば、専門の不動産買取業者に売却するのも有効な手段です。
専門の買取業者に売却すれば、借地人との交渉・調整の手間なく、適正価格で売却できます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、底地に強い専門の買取業者です。
一般の不動産会社が扱いにくい物件を買取・再販する業者として、フジテレビの「newsイット！」をはじめ、各種メディアでも特集されています。
「借地人とトラブルが起こらないか不安」「地代収入の金額に納得がいかない」など、不満や悩みをいつまでも抱え続ける心配はありません。
底地をスムーズかつ適正価格で売却して、肩の荷を下ろしましょう。
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