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底地とは借地権のついた宅地のこと
底地とは建物を建てるために土地を借りる借地権のついた宅地のことで、借地とも呼ばれます。
借地権がついているため通常の土地と違い、自由に活用することはできません。
借地権には、大きく普通借地権と定期借地権に分けられますが、それぞれ特徴が異なるため、それぞれ詳しく解説します。
普通借地権
普通借地権とは存続期間が30年以上の借地権で、契約の更新が可能です。
さらに建物が存在する限りは半永久的に更新できるため、普通借地権が設定された底地は地主からの解約や更新の拒絶が困難です。
正当な理由があれば契約の更新を拒絶できますが、建物買取請求権が認められているため、地主には不利となっています。
地主に借地上の建物を買い取ってもらう権利のこと
定期借地権
一方、定期借地権とは、契約期間が定められている借地権で基本的に更新できません。
建物買取請求権がなく契約期間満了後は更地で返還されるため、普通借地権に比べると地主に有利な借地権といえます。
定期借地権は、以下の3つに分類され、それぞれ存続期間が異なります。
| 定期借地権の種類 | 存続期間 |
|---|---|
| 一般定期借地権 | 50年以上 |
| 事業用定期借地権 | 10年以上50年未満 |
| 建物譲渡特約付借地権 | 30年以上 |
参照元：国土交通省｜定期借地権の解説
建物譲渡特約付借地権のついた底地の場合は、契約期間が満了し借地権が消滅しても賃貸借契約を締結して建物に住み続けることも可能です。
底地が売れない理由4選
底地が売れない理由として、以下の4つが考えられます。
それぞれ詳しく解説します。
土地を自由に使えない
底地が売れない最大の理由は、土地を自由に使えないことです。
先述のとおり、底地は借地権が設定された土地で契約を締結して他人に貸している状態です。
当然ですが、駐車場経営などで活用して収益化することもできず、自分が住むための住宅も建てられません。
たとえば普通借地権が設定されている底地の場合は、30年以上の契約期間になっています。
さらに建物が存続する状態であれば更新の拒絶もできないため、将来的にも土地を自由に使えません。
第三者が底地を購入しても自由に土地を活用できないため、一般の買い手には売れないのです。
収益性が低い土地が多い
底地は収益性が低い土地が多いことも売れない理由として挙げられます。
底地は土地を自由に使えませんが、借地人から地代を徴収できます。
土地を借りるときに支払う費用のこと
しかし、底地を所有していると固定資産税や都市計画税などの維持費がかかるため、受け取る地代がそのまま残るわけではありません。
設定した地代が安い場合は、赤字になっているケースもあります。
また、一般的には経済事情の変動によって固定資産税が増額された場合は地代も上げますが、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある契約の場合には地代を上げられません。
土地を自由に使えず収益性も低い土地であれば、一般の買い手には売れないでしょう。
なお、地代の計算方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
住宅ローンを組めない
購入する際に住宅ローンを組めないことも底地が売れない理由の1つです。
底地は自由に活用できないため資産価値が低く見られるため、一般的には金融機関の担保にできず住宅ローンが組めません。
ただし、借地人が買い取る場合であれば、通常の土地と同じ扱いになるため住宅ローンが組める可能性は高いといえるでしょう。
また、住宅ローンは難しいですが、無担保ローンや不動産投資ローン、ノンバンクのローンなどは組める可能性があります。
しかし、住宅ローンと比べて金利が高く設定されているため、底地の購入に利用する人は少ないでしょう。
通常の土地と比べると底地は安いですが、ローンを組まない場合はある程度まとまったお金が必要となるため、一般の買い手への売却は難しくなります。
借地人とのトラブルが発生する可能性がある
底地を所有していると借地人とのトラブルが発生する恐れがあることも売れない理由といえます。
地代の金額や更新料、契約内容などで借地人とトラブルに発展することが考えられます。
たとえば、経済事情が変わって固定資産税が上がったため、地代の値上げを地主から交渉した場合で考えてみましょう。
借地人がすんなり理解してくれれば問題ありませんが、一般的には地代の値上げを拒否する借地人が多いのが実情です。
話し合いが長期化すれば最悪裁判にまで発展する恐れがあり、揉める可能性がある底地を買いたい人は少ないでしょう。
なお、底地のトラブル事例については、以下の記事で詳しく解説していますので、併せて参考にしてください。
底地の売却方法4選
売れにくい底地ですが、この章では4つの売却方法を紹介します。
自分にはどの売却方法が適しているか考えてみましょう。
借地人に売却する
底地を最も高く売却するには、借地人に売却する方法が適しています。
借地人は底地を利用するために地代を支払っていますが、買い取れば地代を納める必要がなくなります。
さらに建物も自分の所有物で通常の宅地と変わらなくなるため、自由に活用できるようになるでしょう。
借地人であれば底地を買い取るメリットが大きいため、一般の買い手が敬遠する土地でも高く売却できる可能性があるのです。
借地人との関係性が良好であれば、一度話をしてみることをおすすめします。
借地人と協力して売却する
買取に応じず借地人も建物を売りたい意向がある場合は、協力して売却することも可能です。
底地と借地を同時に売却することは、通常の建物付き土地を売ることと変わらないため、一般の買い手が購入する可能性があるでしょう。
双方が同時売却の意向があり、関係性も良好であれば、向いている方法です。
ただし、話を進める前に、売却金額の分配について同意を取る必要があります。
契約後にトラブルにならないように事前に話し合っておくことをおすすめします。
なお、底地と借地権を同時売却する手順については、以下の記事でも詳しく解説しています。
単独所有にしてから売却する
底地の売却方法として単独所有にしてから売ることも可能です。
たとえば、底地の一部と借地権の一部を地主と借地人で交換する方法があります。
ある程度の土地の広さが必要ですが、それぞれ単独所有の土地が確保できます。
単独所有になれば、通常の土地と変わらないため、一般の買い手へ売却できる可能性があるでしょう。
ただし、土地の広さに加え、前面道路の幅も必要となるため、この方法ができる人は少ないかもしれません。
不動産買取業者に直接売却する
今まで紹介した3つの方法は借地人への交渉が必要ですが、なるべく早く売りたい人は不動産買取業者に直接売却しましょう。
不動産買取業者であれば、借地人に交渉することなく、短期間で売却できます。
借地人との交渉も買取後に不動産買取業者が行うので、関係性が良くない人にもおすすめな方法です。
底地は一般の買い手が敬遠する土地ですが、専門の不動産買取業者は収益化できるノウハウを持っているため問題なく買い取ってくれます。
なお、弊社アルバリンクも底地の買取実績が豊富な不動産買取業者です。
スピード買取も行っていますので、早く底地を手放したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
底地を売却する場合の注意すべきポイント4選
底地は、以下のポイントに注意しながら売却しましょう。
それぞれ詳しく解説します。
借地人に事前に告知しておく
底地を売却する場合のポイントとして、借地人に事前に告知しておくことが挙げられます。
底地を売却する際は基本的には借地人に売却前に告知する必要はありません。
しかし、事前に告知しておくと余計なトラブルを未然に防げる可能性があります。
また、先述したように借地人には一番高い金額で売れる可能性があるため、売却する際は借地人にまずは話をすることをおすすめします。
底地を共有で所有している場合は共有者全員の同意が必要になる
相続などで底地を共有で所有している場合の売却には、共有者全員の同意が必要になります。
売ることに反対する人が1人でもいれば、底地を売却できません。
底地を共有で所有することはトラブルが生じやすいため、ほかの共有者から持分を買い取るなどして共有状態を解消することをおすすめします。
売却益が出る場合は譲渡所得税がかかる
底地を売却して利益が出る場合は、譲渡所得税を納める必要があります。
譲渡所得税の算出に必要な譲渡所得金額は、以下の計算式で算出されます。
上記の計算式の取得費とは底地を購入したときの費用で、譲渡費用は売却する時にかかった仲介手数料などの諸費用です。
参照元：国税庁｜取得費となるもの
参照元：国税庁｜譲渡費用となるもの
譲渡所得税は上記の計算式で算出した譲渡所得に税率をかけると算出できます。
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 （所有期間が5年以下） |
30％ | 9％ | 0.63％ | 39.63％ |
| 長期譲渡所得 （所有期間が5年超） |
15％ | 5％ | 0.315％ | 20.315％ |
なお、譲渡所得税には東日本大震災からの復興のための財源確保のため、2037年12月31日まで復興特別所得税が加算されます。
所有期間は、底地を売却した年の1月1日時点の所有期間で判定されます。
上記のとおり、5年を超えるかどうかで大きく税額が異なるため確認しましょう。
底地売買に精通した不動産買取業者に依頼する
底地を業者に買い取ってもらう場合は、底地売買に精通した不動産買取業者に依頼しましょう。
通常の土地と違い、自由に活用できない底地は一般の不動産会社は買取しないことがほとんどです。
底地を専門に扱っている不動産買取業者であれば、収益化するノウハウがあるため、たとえ借地人と揉めている場合でも買い取ってくれます。
弊社アルバリンクは弁護士と提携しているため、借地人とトラブルが発生している底地でも問題なく買い取っています。
底地を手放したくてお困りの方は、査定のみ、相談のみのお問い合わせでも受け付けておりますので、お気軽にご相談ください。
なお、底地を買い取る業者については、以下の記事で詳しく解説しています。
底地の買取はアルバリンクがおすすめ
底地を手放したい場合は、アルバリンクに売却しましょう。
弊社アルバリンクは底地を全国から積極的に買い取っている業者です。
以下は、弊社が実際に底地を買取した事例です。
【買取した底地の概要】
| 物件の所在地 | 東京都 |
|---|---|
| 買取価格 | 450万円 |
| 目的 | 共有状態の解消 |
【M様のお声】
兄弟間で共有になっている底地があり、毎月地代の清算をして半分を受け取っていましたが、ここ数年は兄からの支払いが滞っておりました。
支払いもしてもらえず、兄とは意見も合わなくなったので私だけ売却することに決めましたが、底地で共有状態となるとほとんどの業者が取り合ってくれませんでした。
困り果てたところでアルバリンクさんに依頼をしましたが、契約まで約2週間くらいとスムーズに進めて頂きとても助かりました。
上記の方以外にも、多くのお客様から感謝のお言葉をいただいております（下記Googleの口コミ参照）。
弊社は2011年に創業以来、2020年から2023年までの間で500件以上の空き家を買い取っている業者で、2023年に上場しています。
査定依頼をいただいても、無理な営業は行いませんので、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
底地の買取相場
底地の買取相場は、売却する相手によって異なります。
この章では、「借地人が買取する場合の相場」「不動産買取業者が買取する場合の相場」に分けて解説します。
なお、底地の買取相場は、以下の記事でも詳しく解説していますので、併せて参考にしてください。
借地人が買取する場合の相場
底地は自由に活用できない土地のため、更地価格の1〜2割程度の価格が買取相場といわれています。
たとえば、更地が3,000万円の売却相場の底地だと300～600万円が買取相場になります。
ただし、先述のとおり、相手が借地人である場合はメリットが大きいため、通常の買取価格と異なります。
借地人には限定価格が適用されることになるため、第三者へ売却する時よりも高額で売ることが可能です。
一般的な市場取引とは異なる売買当事者が限定される価格のこと
借地人であれば、更地価格の50％程度の金額で取引できる可能性があります。
不動産買取業者が買取する場合の相場
底地専門の不動産買取業者が買取する場合の相場は、更地価格の1〜2割程度の価格です。
借地人が買取する場合の相場よりも安いですが、借地人と交渉することなく短期間で売却できます。
さらに底地専門の不動産買取業者であれば収益化するノウハウがあるため、一般の買取業者に比べて高く買取します。
借地人と揉めている場合や、交渉したくない場合は底地専門の不動産買取業者に買取を依頼しましょう。
底地を売却するメリット2選
底地を売却すると、以下のようなメリットがあります。
固定資産税などの維持費の負担から解放される
底地を売却する最大のメリットは、固定資産税や都市計画税の負担から解放されることです。
底地を所有していると借地人から地代を徴収できますが、固定資産税が増額された場合は赤字になるリスクがあります。
底地にかかる毎年の税金に頭を悩ませている人は売却しましょう。
子どもや孫への相続を回避できる
生きている間に底地を売却すれば、子どもや孫への相続を回避できます。
収益性が低く、赤字になるリスクがある底地を相続されても困ることは明らかで、相続トラブルの要因にもなります。
子どもや孫の将来のためにも、底地は早めに売却しましょう。
底地の相続税は高額になる
底地の相続税評価額は以下の計算式で算出できます。
借地権割合とは土地の更地評価額に対する借地権価額の割合のことで、地域によって異なります。
借地権割合は30～90％の範囲で定められており、国税庁のホームページから確認できます。
たとえば、更地価格が3,000万円、借地権割合が60％の底地の相続税評価額は
＝1,200万円
底地の買取相場は更地価格の1～2割程度なので、相続税評価額が高額なことがわかります。
実際に相続税を算出するためには複雑な計算が必要ですが、底地はそのまま相続するよりも、先に売却しておいたほうが相続税評価額を抑えられる可能性があります。
なお、底地の相続税評価の計算方法については、以下の記事でも詳しk解説しています。
まとめ
今回は、底地が売れない理由や売却方法について詳しく解説しました。
底地は自由に活用できないため、一般の買い手に売却することが難しい土地です。
底地を相続した場合は、専門の不動産買取業者に売却することをおすすめします。
底地専門の不動産買取業者であれば、借地人とトラブルになっている場合でも問題なく買い取ってくれます。
なお、弊社アルバリンクも、底地をはじめとした訳あり不動産を全国から買い取っている業者で、「フジテレビ」を始めとする各メディアにも取り上げられた実績があります。
底地を手放したくてお困りの方は、査定のみ、相談のみのお問い合わせでも受け付けておりますので、お気軽にご相談ください。
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