株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
孤独死のあった家はどうなる？空き家問題に発展する理由は2つ
孤独死とは、誰にも看取られず1人で自宅で亡くなることです。
主に1人で生活をしている高齢者に多く、核家族化の進行や近所付き合いの減少などが原因で、亡くなってしばらく経過してから遺体が発見される傾向にあります。
孤独死のあった家は、事故物件となり売れにくくなるケースがあります。
事故物件は買い手に心理的抵抗感を与えやすく、売主が売却活動をしたところで業者や買い手から好感触な反応をもらえないからです。
そのため、孤独死のあった家は売れない限り放置するしかなくなってしまい、空き家問題に発展するのです。
これらを理解しやすいように順番に解説していきます。
孤独死物件が事故物件となるかは遺体発見の早さで決まる
事故物件とは、自殺や他殺など事件性のある死が発生した不動産を指します。
孤独死物件が事故物件に該当して売れにくくなるかどうかは、遺体発見までの早さによって決まります。
遺体の発見が遅れると、腐乱死体が建物を汚損してしまい、買主に物理的・心理的な嫌悪感を抱かせてしまうからです。
国土交通省が公表している「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では「特殊清掃が必要になる死」が発生した物件は事故物件に該当するとされています。
通常の清掃では落とせない汚れを特殊な清掃方法で原状回復・クリーニングすること
「死後◯日経過したら特殊清掃が必要」という基準はありませんが、おおむね夏場であれば死後2日・冬場であれば2週間ほどで遺体の腐敗は進行し、死臭を放つようになります。
よって孤独死物件であっても、強烈な死臭や体液が壁やフローリングに染み付ついて特殊清掃が必要となれば、事故物件扱いとなってしまいます。
事故物件に該当すれば告知義務が発生する
前述したように、遺体発見が遅れて特殊清掃が必要になると事故物件に該当するため、告知義務が発生します。
告知義務とは、不動産の抱える重大な瑕疵を契約前に買主に伝えなければならない義務のことです。
傷や欠陥。不動産であれば、土地・建物に本来備わっているはずの機能や性能が欠如していること
瑕疵にはいくつか種類がありますが、事故物件は心理的瑕疵にあたります。
通常の不動産であれば、フローリングや壁紙などに腐乱死体のシミがつき、部屋中から死臭が漂うような損傷はないと当然に予想されるからです。
このように、「通常の不動産であればないだろう」と思われる要素を不動産が抱えている場合は売買契約前までに買主へ告知が必要です。
事故物件の告知義務の基準については、以下の記事で詳しく解説しています。
ただし、特殊清掃まで至らず告知義務が生じていなかったとしても、孤独死があった事実は伝えるべきです。
居住するにあたって孤独死のあった物件は、住む人が近隣住民による風評被害などを受ける可能性があるためです。
そのため、売買契約を終えた先々でトラブルを発生させないためにも、売主は「告知義務がなくても嫌悪感を与えそうな事実は伝えておく」といったスタンスをとっておくのが望ましいと言えます。
告知義務を怠れば損害賠償を請求される可能性がある
告知義務を怠ると、売主は契約不適合責任を問われて、損害賠償を請求される可能性があります。
契約不適合責任とは、売買契約を取り交わした不動産に契約書に記載されていない欠陥が発覚した場合、売主が買主に対して負わなければならない責任です。
たとえば、雨漏りについて契約書に記載がなかったのに、買主が住み始めて雨漏りの事実が発覚した場合、売主へ損害賠償などが請求される可能性があります。
契約不適合責任についての詳細は以下の記事で詳しく解説しています。
実際に、告知義務を怠って損害賠償を請求されて認められた事例があります。
| 状況 | 元所有者の家族が建物内で睡眠薬自殺をはかり、約2週間後に病院で死亡した事実が、売買契約の1年11ヶ月前に発覚した |
|---|---|
| 訴え・判決 | 買主は本件建物で自殺があったことは瑕疵であるとして、売主に損害賠償を請求し、認められた |
| 理由 | 建物内で直接死亡はしていないが、自殺があった事実は瑕疵に該当すると認められたため |
参照元：平成21年6月26日｜東京地裁
この判例は、あくまで亡くなったのは搬送先の病院ですが、睡眠薬を多量に服用して自殺を図った場所が売買を取り交わした建物であることから、瑕疵の事実が認められています。
このように、告知義務を怠ると心理的瑕疵によって損害賠償を請求されるケースがあります。そのため、孤独死があった事実は必ず買主へ伝えておくべきなのです。
孤独死物件が空き家問題に発展する2つの理由
前述したとおり、孤独死物件は事故物件に該当して売れにくくなります。
また、事故物件に該当しなくても、買い手は孤独死があった事実そのものに嫌悪して売れないケースもあります。
それが理由で、孤独死物件は空き家と放置されて空き家問題に発展しやすい傾向があるのです。
上記以外にも、孤独死物件が空き家問題に発展する理由がありますので、それぞれ詳しく解説していきます。
- 心理的瑕疵が原因で売れない場合も放置されやすい
- 相続人がいない場合は「所有者不明の空き家」として放置されやすい
心理的瑕疵が原因で売れない場合も放置されやすい
心理的瑕疵のある物件は、仲介業者で売却を依頼しても売れないため、放置されやすい傾向にあります。
売主と買主の間に入って仲介する業者。売主の販促活動や売買契約をサポートし、成約が決まった際の仲介手数料を収益にしている
というのも、仲介業者が売却のメインターゲットにしているのは一生住む家を想定して家探しをする一般の買い手だからです。
くわえて、仲介業者のビジネスモデルは成功報酬であるため、「宣伝しても売れそうにない家」は、担当者の営業努力が報われない可能性が高く、受付を断られます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、事故物件を専門に取り扱う不動産買取業者ですが、お問い合わせくださるお客様にも「売却を断られ続けて途方に暮れている」という方が非常に多いです。
実際に、弊社が2022年10月に行った「心理的瑕疵物件に住むことへの抵抗感」のアンケートでは、85％の人が抵抗があると答えており、買い手から敬遠されていることがわかります。
心理的瑕疵物件は、物理的にはなんら問題がない家です。
しかし、心理的に嫌悪感を抱かせるため、人の死を想起して暗い気持ちになったり、物音が聞こえると幽霊の存在を勘ぐったり、住まいの安らぎを大いに欠いてしまうことから、心理的瑕疵物件に住みたいと考える人は少数です。
心理的瑕疵物件は住む人の「気持ちの問題」が大きく影響するため、所有者の努力では改善が難しいと言えます。
そのため、所有する物件が心理的瑕疵が原因で売れない場合も、売主の売却活動の進行が妨げられやすく、放置空き家になりやすいのです。
相続人がいない場合は「所有者不明の空き家」として放置されやすい
相続人がいない場合は「所有者不明の空き家」として放置されやすくなります。
所有者不明の空き家とは、以下のような不動産を指します。
- 登記簿上の所有者と連絡が取れない
- 登記簿上の所有者が亡くなっており、相続人がいない
- 登記簿上の所有者が亡くなっており、相続人はいるが全員が相続放棄をしている
- 登記簿上の所有者が亡くなって以降、相続登記が未実施のまま数代にわたっている
所有者不明の空き家については、以下の記事で詳しく解説しています。
この中でもっとも多いのは、相続財産の名義を故人から相続人に変更しない「相続登記の未実施」です。
相続は代をわたるほど、相続人が数十人、数百人と増えていくため、数代わたると誰が所有者なのか特定できず「所有者不明の空き家」となりやすいのです。
さらに、相続不動産を売却するには相続登記をしなければ売却ができないと民法177条にて定められています。
参照元：e-Gov法令検索｜民法177条
所有者不明の空き家の所有者を特定させて売却可能な状態にするには、数々の煩雑な手続きを要します。
そのため、売却活動に移行できず、孤独死物件が空き家状態で放置されやすいのです。
相続登記についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事もご参照ください。
孤独死物件を空き家のまま放置する6つのリスク
孤独死のあった空き家は不動産市場で売れない上に、売却活動が進まず放置状態となる傾向にあります。
しかし、孤独死物件を空き家のまま放置してはいけません。
孤独死物件は所有するだけで維持管理費が発生し続け、万が一倒壊などを起こして周辺住民に危害をくわえた場合、億単位の損害賠償を請求される恐れがあるからです。
孤独死物件を空き家状態で放置している方は、後述する「空き家となった孤独死物件の4つの対処法」を必ず行いましょう。
この章では、孤独死物件を空き家のまま放置するリスクである、以下の6つについてお伝えします。
- 資産価値が下がる
- 維持費がかかり続ける
- 特定空き家に指定される
- 倒壊により近隣住民から損害賠償を請求される
- 犯罪に利用されやすくなる
- 子どもや孫に迷惑をかける
資産価値が下がる
孤独死物件を空き家のまま放置すると、資産価値が下がります。
前述したように、心理的瑕疵物件への居住に抵抗感を抱く人は大多数であるため、周辺の相場価格よりも金額が安くなければ購入希望者が現れないからです。
具体的に「孤独死物件だと◯%下がる」といった基準はないものの、おおむね3割～5割ほど相場価格より安くなると言われています。
本来は1,000万円の価値がある物件だったとしても、孤独死物件であれば売却額は500万円〜700万円です。
売却額が安くなり、さらに放置して空き家状態にしてしまうと老朽化を早めてしまうため、家屋の資産価値は一段と下がりやすくなります。
維持費がかかり続ける
孤独死物件を空き家状態で放置していると、維持費が永遠にかかり続けます。
不動産を所有している限り、居住していなくても固定資産税などの支払い義務は生じるからです。
空き家の維持にかかる費用は以下のとおりです。
| 項目 | 年間 |
|---|---|
| 固定資産税 | 10万〜15万円 |
| 水道光熱費 | 2万円 |
| 火災保険 | 1万円 |
| 空き家管理代行（除草作業付き） | 12万円〜24万円 |
このように、使っていない空き家の維持費に年間25万円〜42万円程度かかる計算になります。
使い道がない空き家の維持費があるばかりに、家計を圧迫する原因となりかねません。使い道のない孤独死物件は早めに処分を検討したほうがよいでしょう。
特定空き家に指定される
空き家を放置し続けると、「特定空き家」に指定され、罰金などさまざまなペナルティを科せられます。
特定空き家とは、放置しておくと周辺住民に悪影響を与えると行政に認定された空き家のことです。空き家は不適切な管理を続けると、家屋の老朽化が進行し倒壊を起こして人にケガをさせる危険性などが生じます。
こうした、不適切な管理の空き家を全国的に減らすため、以下のような危険性がある空き家を「特定空き家」として行政処分の対象にしているのです。
★
特定空き家と認定された後は、行政から空き家の管理状況を改善するよう、助言・指導が行われ、従わなかった場合に以下のような順番でペナルティが科せられます。
- 勧告：税負担を軽減する優遇措置の適用外になり、土地の固定資産税が6倍になる
- 命令：行政処分として50万円の罰金が科される
- 行政代執行：空き家を強制的に解体され、かかった費用は空き家所有者に請求される
行政代執行については、以下の記事で詳しく解説しています。
行政代執行で空き家を解体する場合、自身で業者は選定できません。
行政代執行による空き家の解体は調査などにかかった諸経費も含まれるので、通常の2倍近くの金額になります。
家屋の解体費用は木造戸建であれば、約100万円〜250万円前後であるため、行政代執行で解体した場合、200万円〜500万円程度かかります。
行政から指導の連絡が入るのまでに、空き家を管理するか処分するかしたほうが賢明です。
倒壊により近隣住民から損害賠償を請求される
放置した孤独死物件が万が一、倒壊を起こして近隣住民に危害をくわえた場合、損害賠償を請求される恐れがあります。
民法717条では、所有する家屋の管理体制に瑕疵があって他人に損害を与えた場合、物件の所有者が損害賠償の責任を負うと規定されているからです。
老朽化した空き家はもろく、地震や台風などの自然災害が起きた衝撃で倒壊する危険性は低くありません。
日本住宅総合センターでは、空き家の倒壊によって隣家の住民に危害をくわえたケースで、以下のような損害賠償の試算を出しています。
このように、家屋などの物件に損害を与えた場合で1,500万円となり、人命を奪うケースにまで発展すると2億円を超える損害賠償となることがわかります。
さらに、空き家の倒壊が人に危害を与えた場合、損害賠償などお金の問題だけではおさまりません。
事件や事故を起こした加害者家族を支援する団体である、NPO法人ワールドオープンハートの相談結果によると、人に危害を与えてしまった加害者の1割は自殺しているそうです。
参照元：日本経済新聞｜交通事故で相談、加害者1割自殺 支援のNPO法人まとめ
万が一、空き家の倒壊によって人を死亡させるなどした場合、あなたやあなたのご家族は日々罪悪感で心理的負担を感じながら生きていくことになるでしょう。
危険な状態で放置している空き家は、早急な処分を検討するべきです。
犯罪に利用されやすくなる
放置された空き家は、犯罪に利用されやすくなるので注意が必要です。
人が管理している形跡のない空き家は、放火・不法投棄・薬物栽培など、周囲に知られずに犯罪に利用できる格好の住処となってしまうからです。
実際に、管理されない空き家で大麻草500鉢押収された事件が2023年に愛知県で起きています。
参照元：FNNプライムオンライン｜【大麻草500鉢押収】「不審な空き家」駐在所へ地域住民が相談
このニュースでは、家の中はふすまが取り払われ、天井に照明が張り巡らされて大量の大麻が栽培されていたことから、長期間にわたって犯罪に利用され続けていたと考えられます。
このように、犯罪を犯してもすぐに周囲に知られない環境は犯罪の温床となりやすいのです。
売れない孤独死物件を空き家状態で放置していると、犯罪組織のターゲットになりかねません。人が管理している気配がなくなるまで放置し続けている空き家は、定期的な管理をすることをおすすめします。
子どもや孫に迷惑をかける
孤独死物件を空き家状態で放置すると、将来、子どもや孫に負の財産を押し付ける形になってしまいます。
孤独死物件を処分しなければ、これまで解説したリスクを子どもや孫が受け継ぐことになるからです。
たとえば、前述した空き家の倒壊などで他人に損害を与えてしまった場合、億単位の借金と人に危害を与えてしまった精神的負担を生涯背負い続けなくてはならなくなります。
子どもや孫に金銭的・精神的に追い詰めてしまう事態に陥る前に、あなたの代で空き家状態の孤独死物件を処分することをおすすめします。
空き家となった孤独死物件の4つの対処法
ここまで、孤独死物件を空き家のまま放置すると危険であるとお伝えしました。
空き家となった孤独死物件の対処法には、以下の4つがあります。
- 相続放棄する
- 家を片付けて自分で住む
- 建物を解体して更地にする
- 専門の買取業者にそのまま売却してもらう
ただし、先に結論をお伝えすると、上記の中でもっともおすすめの方法は「専門の買取業者への売却」です。
専門の買取業者であれば、現況のまま孤独死物件を買い取ってもらえるので、売主が費用・手間・時間をかけて売却活動する必要がないからです。
その他のメリットについては後ほど詳しく解説するので、この章ではその他の3つの方法についてお伝えします。
なお、弊社は孤独死があった空き家のような「訳あり物件」を専門に扱う買取業者で、現況のままでもできる限り高く買い取っておりますので、気軽にご相談ください。
「とりあえず査定額だけ知りたい」といったお問い合わせも大歓迎です。
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相続放棄する
孤独死物件をこれから相続するのであれば、相続放棄して所有者にならない方法があります。
相続放棄とは、亡くなった人（被相続人）の遺産相続を拒否することです。
相続の開始を知った時から3ヵ月以内に家庭裁判所に相続放棄の申し出をすれば、相続人から離脱できるので、空き家となった孤独死物件を受け継がなくて済みます。
ただし、他の相続人も「事故物件なんていらない」と考えてるケースが多く、負の財産のなすりつけ合いとなり、遺産分割で揉める可能性が高いです。
また、相続放棄をすると、借金などのマイナスの財産だけではなく、プラスの財産も手放さなければなりません。
相続放棄については以下の記事で詳しく解説しているので、ぜひお読みください。
他の相続人と日頃から良好な関係が築けている場合であれば、おすすめできる方法です。
家を片付けて自分で住む
孤独死物件を片付けたり、リフォームしたりして自分で住むという選択肢もあります。
自身の住居として活用するのであれば、売却活動による売れ残りリスクを抱えなくてよいからです。
ただし、孤独死物件のリフォームや清掃費用は特殊清掃になるため、高額になりやすく、資金面で余裕がある場合に限られる方法と言えます。
間取り別に見た特殊清掃の費用相場は以下のとおりです。
| 間取り | 費用相場 |
|---|---|
| 1K・1R | 3万円〜30万円 |
| 1LDK〜3LDK | 7万円〜50万円 |
| 4LDK以上 | 20万円〜60万円 |
なお、上記は基本料金であるため、孤独死物件の汚れによっては以下のような料金が追加で必要です。
作業内容別に見た料金相場は以下のとおりです。
| 作業内容 | 費用相場 |
|---|---|
| 床上清掃 | 3万円〜 |
| 浴室清掃 | 3万円〜 |
| オゾン脱臭 | 3万円〜 |
| 害虫・害獣駆除 | 1万円〜 |
| 畳撤去 | 1枚3,000円〜 |
| 作業員の人件費 | 2万円〜 |
| 汚物撤去 | 2万円〜 |
| 遺品整理・残置物の撤去 | 要見積もり |
もし、所有する孤独死物件の間取りが4LDKで、汚れが深刻だった場合、34万円〜74万円程度となり、残置物の撤去もくわえると100万円を超える可能性があります。
孤独死の特殊清掃費用については、以下の記事でも詳しく解説しています。
自身でリフォームして住む場合、孤独死物件の立地が住居として問題なく、なおかつ資金が用意できる状況でなければ実行できない対処法と言えます。
建物を解体して更地にする
空き家となった孤独死物件の対処法として、建物を解体して更地にする手段もあります。
孤独死のあった建物を解体すれば、心理的瑕疵は多少やわらぐので、活用や売却しやすくなるからです。
ただし、孤独死があった事実は変わらず、更地になったとしても告知義務は残り続けるので、買い手には売買契約の前に必ず伝えなくてはなりません。
売りにくさは払拭しきれませんが、家屋が丸々残っている状態よりは活用方法が増えます。
参考までに、更地にすると次のような土地活用の方法が生まれます。
土地活用する
孤独死物件を解体して更地にすれば、以下のような土地活用が見出せます。
- 土地貸し
- 自動販売機ビジネス
- 貸し農園にする
- 太陽光発電所にする
- 資材置き場
- 駐車場
- 駐輪場
- トランクルーム
これらは住居以外の活用方法なので、比較的心理的な抵抗感を抱かれにくく、建物が残った状態より、借り手・買い手が見つかりやすくなります。
ただし、事業をすることになるので、初期費用などの経費がかかる上に、立地に見合った明確なターゲット選定などをしなければ収益化できず、大損害となるリスクがあります。
本格的に事業をする覚悟がなければ、手を出さないほうがよい施策と言えるでしょう。
仲介業者に売却を依頼する
仲介業者は告知義務ありの物件を受け付けないとお伝えしましたが、家屋がなくなれば多少売れやすくはなります。
事故が起こった家屋がなくなると心理的抵抗感がやわらぐだけでなく、新築を検討している購入者にとってすぐに建築工事を始められるメリットが生まれるからです。
しかし、前述したように更地にしても告知義務は消滅しないので、売りにくさが残る点は変わりません。
万が一売れなかった際には、解体にかかる100万円〜250万円程度が無駄になってしまいます。
専門の買取業者にそのまま売却してもらう
告知義務の有無に関係なく、孤独死のあった物件は専門の買取業者への売却が最適です。
専門の買取業者への売却がおすすめなワケは以下の3つです。
- 清掃や片付け不要でそのまま買い取ってくれる
- 適正価格で買い取ってくれる
- 契約不適合責任を免除してくれる
それぞれ順番に解説します。
清掃や片付け不要でそのまま買い取ってくれる
専門の買取業者は清掃や片付けが不要で、現況のまま買い取ってもらえます。
そもそも専門の買取業者は、売主から買い取った物件にリフォームや特殊清掃を施して再販する前提で家を買い取ります。
そのため、これまで挙げてきたような、片付け・特殊清掃・リフォーム・解体などの費用負担が売主に一切必要ないのです。
実際に、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、老朽化した残置物ありの空き家をそのまま買い取って再生する買取業者として特集された実績があります。
もちろん、孤独死など人の死が発生した物件でも問題なく買取可能です。不動産に必要なリフォームや清掃はすべて弊社で行うので、そのままの状態でご相談ください。
>>【孤独死が起きた空き家でも高額売却】無料で買取査定を依頼する
適正価格で買い取ってくれる
専門の買取業者は孤独死があった空き家も適正価格で買い取れます。
仕入れた不動産を再生して商品化するノウハウが豊富にあるため、通常の不動産会社より高い買取価格を引き出せるからです。
たとえば、前述したような資材置き場やトランクルームといった土地活用方法を用いて、客付けをして不動産投資家に再販するなど、事故物件であっても付加価値をつけて収益につなげられます。
専門の買取業者が確実に収益を見込めるからこそ、先々の利益を加味した強気な買取価格で買い取れるのです。
契約不適合責任を免除してくれる
専門の買取業者へ売却する場合、契約不適合責任を免除してもらえます。
そもそも、契約不適合責任は、一般個人の買い手を保護する目的で制定された制度です。そのため、不動産のプロである買取業者が買い手となる場合には、契約書の特約にて契約不適合責任を免責にしてもらえるのです。
したがって、売主が売却後に損害賠償などを問われて、突然高額な出費が発生するリスクもありません。
孤独死物件の売却と共に、契約不適合責任を問われるかもしれないストレスから解放されるのは、専門の買取業者に売却する大きなメリットです。
なお、仲介と買取の違いは以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
まとめ
今回の記事では、孤独死が発生した空き家を放置するリスクや対処法などについて解説しました。
本文でもお伝えしたように、孤独死が起きた空き家を放置し続けると特定空き家に指定されて、固定資産税が6倍に跳ね上がり、現状よりはるかに高い維持費を請求される恐れがあります。
放置状態を続けてやがて高額な費用を請求される前に、自身が住んで管理したり、家屋を解体して更地にしたり、放置状態とならないよう対処することが重要です。
もし、「孤独死が起きた空き家にこれ以上お金をかけたくない」とお考えでしたら、専門の買取業者に売却を依頼しましょう。
専門の買取業者は、訳あり不動産を再生・再販するスキルが長けているので、孤独死のあった空き家も確実に買い取れるからです。
当サイトを運営している弊社AlbaLink（アルバリンク）は、年間600件以上（※2023年1月～10月の実績）の事故物件を取り扱う専門の買取業者です。
豊富な買取実績を駆使して、孤独死が起きたあなたの空き家を確実に、適正価格で買い取ることをお約束します。
無料査定は365日受け付けておりますので、お気軽にお問い合わせください。もちろん、査定のみのお問い合わせも大歓迎です。
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