株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
告知事項とは
不動産取引における「告知事項」とは、買主が購入するかどうかを判断する上で重大な影響を与える瑕疵（欠陥）のことです。
宅地建物取引業法では「契約締結前までに買主へ必ず説明しなければならない」と定められているため、不動産に告知事項がある場合は、その詳細を説明する法的義務があります。
こうした売買契約前に瑕疵の内容を買主へ伝える義務を「告知義務」といいます。
売主が買主へ告知事項を伝えなかった場合、契約不適合責任に問われる重大なリスクがあります。
引き渡した不動産が契約書の記載内容と異なる欠陥・瑕疵があった場合に、買主が売主に対して責任追及できる法的制度
契約不適合責任を問われると買主に対して代金減額をしたり、損害賠償を支払ったりするなどして売主が欠陥を補完しなくてはなりません。
契約不適合責任については、下記の記事で詳しく解説していますのでご覧ください。
告知事項の4項目
告知事項の対象となる4つの瑕疵は以下のとおりです。
これらの瑕疵が不動産告知事項の対象である理由は、買主の購入意思決定に重大な影響を与える可能性が高いためです。
なお、不動産広告で見かける「告知事項あり」というのも、不動産がなんらかの瑕疵を抱えている状態を表しています。
ここでは、それぞれの瑕疵の詳細について解説します。
瑕疵物件の売却相場については、以下の記事で詳しく解説しています。
環境的瑕疵
環境的瑕疵とは、物件自体に問題はないが、周辺環境に住む人が嫌悪感や不快感を抱くような状況がある瑕疵です。
環境的瑕疵の代表例は、近隣にあると嫌がられる施設である「嫌悪施設」が物件周辺に存在していることです。
具体的には、下記のような施設が嫌悪施設として挙げられます。
また、近隣住民とのトラブルを抱えているケースも環境的瑕疵に該当する場合があります。
環境的瑕疵に該当する基準や騒音トラブルについては、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。
心理的瑕疵
心理的瑕疵とは、物件そのものには問題はないが、過去に人の死が発生して住む人に心理的抵抗感を抱かせる状況のことです。
過去に、自殺や他殺、火災死が起きた物件は住む人に嫌悪感を抱かせ、本来住宅に備わっているはずの機能が欠けているとみなされます。
心理的瑕疵に該当する死因、該当しない死因は以下のとおりです。
| 心理的瑕疵に該当する死因 | 自殺 他殺（殺人事件） 火災による死亡 孤独死（特殊清掃が必要） |
|---|---|
| 心理的瑕疵に該当しない死因 | 自然死（老衰・病死） 不慮の事故（転落など） 日常生活で予想される死 |
心理的瑕疵に該当しない死因については、「告知事項にならない例外」で解説します。
物理的瑕疵
物理的瑕疵とは、建物や土地そのものに物理的な欠陥・不具合・損傷がある状態を指します。
物理的瑕疵には、以下のような種類があります。
| 種類 | 具体例 | 影響・リスク |
|---|---|---|
| 構造的欠陥 | 雨漏り、壁のひび割れ、地盤沈下 | 建物の安全性・居住性に直接影響 |
| 設備不良 | 給排水管の故障、電気設備の不具合 | 日常生活に支障をきたす |
| 害虫被害 | シロアリ被害、木材の腐朽 | 建物の耐久性・資産価値の低下 |
| 土地の問題 | 土壌汚染、地中埋設物 | 健康リスク・除去費用の発生 |
このような欠陥は不動産が本来備わっている機能や品質が備わっていない状態であり、買主の生活に物理的な影響を及ぼします。
法的瑕疵
法的瑕疵とは、建築基準法・消防法・都市計画法などの法令に違反しており、建築や使用に制限が課せられている状態のことです。
法的瑕疵の主な種類は以下のとおりです。
| 種類 | 内容・制限 |
|---|---|
| 建ぺい率・容積率違反 | 法定基準を超えた建築により増改築が制限される |
| 接道義務違反 | 道路に2m以上接していないため建て替えができない |
| 違法建築 | 建築確認を得ずに建築された建物 |
| 市街化調整区域 | 原則として建築が制限されている区域 |
本来、不動産を購入した買主は、建て替えや増改築を行えるはずですが、法的瑕疵物件では建築制限により自由な活用ができません。
たとえば、建築基準法で規定された道路に間口が2m以上接していなければならない接道義務に違反すると「再建築不可物件」となります。
建て替えができない不動産。度重なる建築基準法の改正により現行法に適合しなくなった不動産で、法的瑕疵に該当する
再建築不可物件についての詳細が気になる方は、以下の記事で詳しく解説しているのでご覧ください。
告知事項にならない例外
国土交通省のガイドラインによると、自然死や不慮の事故による死亡については、告知義務の対象外とされています。
参照元：国土交通省｜「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました
たとえば、老衰や病死、階段からの転落死などの死因は事件性が低いことから、購入の意思決定に影響をもたらす可能性が低いと考えられます。
ただし、自然死であっても遺体の発見が遅れて特殊清掃が入ると、物理的瑕疵も発生するので告知義務の対象となります。
判断に迷う場合は事前に情報を開示しておくことが、トラブル防止の観点からも賢明といえます。
自然死でも告知義務が発生するケースについては、以下の記事で詳しく解説しています。
告知義務を違反すると起こるトラブル例
不動産の売却時に告知義務を怠ると、売主は法的・経済的トラブルに巻き込まれるリスクが高まります。
告知義務に違反すると起こる代表的なトラブル例は、以下の3つです。
各トラブル例を参考にして、売却時に適切な判断ができるよう準備しておきましょう。
心理的瑕疵のケース
告知義務に違反した心理的瑕疵をめぐるトラブル例です。
買主Bは入居後、近隣住民の何気ない会話でその事実を知り、強い不安と嫌悪感を感じました。後日、買主Bは「重要な心理的瑕疵を告知しなかった」として契約不適合責任を追及。結果として、売主Aの告知義務違反が認められ、損害賠償・契約解除に発展することに。
損害賠償金と弁護士費用を合わせて1,000万円を超える支払い義務が発生した上、マンションの所有権まで売主に戻ることになりました。
上記からも分かるように、心理的瑕疵は捉え方に個人差が生じやすいのが特徴です。
心理的瑕疵物件を売却する際は自己判断で告知の必要性を決めず、必ず不動産業者などの専門家に相談しておきましょう。
物理的瑕疵のケース
告知義務に違反した物理的瑕疵をめぐるトラブル例です。
しかし、買主Bに引き渡された後、豪雨の日に修理済みと聞いた場所から再び雨漏りが発生。調査の結果、根本的な修繕は行われておらず売主の説明が事実と異なっていたことが判明。
買主Bが受けた損害は大きく、根本的な修繕費・家財の損害費・慰謝料を合わせて約300万円を売主Aが負担することになりました。
この事例は、十分な確認をしないまま「修理済み」と主張することの危険性を示しています。
リフォーム業者に修繕の詳細を確認した上で、その内容を買主に漏れなく伝達することで、誤解や後悔を防ぎやすくなります。
環境的瑕疵のケース
告知義務に違反した環境的瑕疵をめぐるトラブル例です。
買主Bは入居直後から深刻な騒音トラブル被害に遭い、転居を検討する状況まで追い詰められました。その後、管理会社の記録調査により、売主が事前に騒音トラブルの存在を認識していた事実が判明。
売主Aは買主Bに対して、購入価格の減額請求と慰謝料を合わせて約1,000万円の支払いを命じられました。
心理的瑕疵と同じく、騒音トラブルも人によって気になる程度に差が生じやすいものです。
売却前に騒音トラブルの事実を伝えておくことが、後々のトラブル回避につながる予防策といえます。
告知事項がある不動産は敬遠されて売れにくい【価格も下がる】
告知事項がある不動産は一般の買い手から敬遠されるため、売れにくい傾向にあります。
前述のように、告知事項は一般的には訳あり物件を指すので「物件になにかしらネガティブな要素がある」と連想させるからです。
実際に事故物件に関して言えば、弊社が男女500人へのアンケート調査した結果「住んでも良い」と回答した人は、わずか28.6%でした。
事故物件に住むのは「あり」と答えのは全体の28.6%
住みたくない理由は、「なんとなく嫌」「霊感があるから抵抗がある」など、精神的・心理的なものが多く挙げられています。
このように、心理的抵抗感を与えてしまう物件は通常の不動産より価格を下げるなどして付加価値を付けなければ買主が見つかりません。
告知事項がある物件の売却相場は不動産の条件・瑕疵の度合いによっても異なりますが、通常の不動産の価格よりも20%〜80程度下がる傾向にあります。
価格を下げたとしても、告知事項がある物件は買い手に心理的抵抗感を与えるので売却は難しいと言えます。
事故物件の売却相場ついては、以下の記事で詳しく解説しています。
告知事項のある不動産でも問題なく売却できる！
「告知事項のある不動産は売れない」と諦める必要はありません。
買い手の中には告知事項を気にしない人もいるので、正しい売り方をすれば問題なく売れるからです。
告知事項のある不動産の正しい売り方について解説します。
まず、不動産を売却する方法は2種類あり、「一般の不動産業者（仲介）」と「買取業者」のどちらかに相談します。
| 項目 | 仲介業者 | 買取業者 |
|---|---|---|
| 売却方法 | 売主と買主の仲介・マッチング | 業者が直接買取 |
| 買主 | 一般個人（マイホーム購入者） | 不動産のプロ（業者） |
| 販売活動 | ポータルサイト・チラシ等で広告 | 不要（即座に査定・買取） |
| 告知事項物件の適性 | ×（売却まで時間がかかる） | ◎（売却しやすい） |
仲介業者は、売主と買主の成約をサポートする業者です。
不動産ポータルサイトやチラシを活用して幅広く購入希望者を募り、成約が決まるまでの期間の仲介役を担います。
一方、買取業者は売主の不動産を直接買い取る業者です。
業者が買主となるので、販促活動などはなく、売主・買主の両方が合意した時点で売却が決定します。
仲介業者・買取業者にどのような違いがあるのかは以下の記事で詳しく解説しています。
結論から言うと、告知事項のある不動産は「専門の買取業者」であれば売却しやすいです。
その理由を2つの売却方法を解説しながらお伝えしていきます。
一般の不動産業者（仲介）では売却が困難な3つの理由
一般の不動産業者に、告知事項のある不動産の売却依頼をしても売れにくいです。
なぜなら、一般の不動産業者がターゲットにしているのは、一生住む家の購入を検討している一般の買い手だからです。
売却困難な具体的な理由は以下のとおりです。
| 理由 | 詳細 |
|---|---|
| 買主が見つかりにくい | 一般個人は心理的抵抗感が強い マイホーム用途では敬遠される 長期間の売れ残りリスク |
| 契約不適合責任のリスクが継続 | 契約不適合責任を問われる可能性 隠れた瑕疵の発覚リスク 売却後も責任追及の恐れ |
| リフォームや修繕が必要で費用がかかる | リフォーム・修繕費用 特殊清掃費用（3～60万円） 長期間の維持管理費 |
買主が見つかりにくい
前述のアンケート調査のとおり、一般個人の71.4%が告知事項ありの物件購入を拒否するため、仲介業者経由では買主を見つけることが困難です。
法的瑕疵（再建築不可物件など）を抱えた告知事項ありの不動産の場合、建物が劣化しても建て替えができないため、一生住めない可能性が懸念され、ほとんど売れません。
契約不適合責任のリスクが継続
一般個人への売却では、売却後も契約不適合責任を問われるリスクが残り続けます。
告知事項として伝えていなかった瑕疵が売買が決まった後に見つかった場合、買主は売主に責任追及できる権利があるからです。
仮に、売主が瑕疵の存在に気付いていなかったとしても、契約不適合責任は免責にはなりません。
そのため、売主は告知事項がある不動産を売却した後も、契約不適合責任に問われるリスクを抱えたまま過ごすことになります。
リフォームや修繕が必要で費用がかかる
事故物件の場合、リフォームや特殊清掃が売却活動において必要になるのでその分費用がかかります。
一般の不動産業者はあくまで仲介役であり、物件のメンテナンス等は売主が行う必要があるからです。
費用相場の一例として、特殊清掃の場合はワンルームで3万円〜8万円・4LDK以上だと22万円〜60万円程度かかります。
ただでさえ値下げの必要がある告知事項ありの不動産に、これらを売出し金額を上乗せすると売却は余計に難しくなります。
専門の買取業者が告知事項ありの不動産に最適な理由
不動産の告知事項がある物件は「専門の買取業者」への売却が最も効果的で確実です。
ここで言う専門の買取業者とは、事故物件などの訳あり不動産に特化し、瑕疵のある物件を再生・活用するノウハウを持つ業者のことです。
専門の買取業者への売却が最適な理由は、なんらかの瑕疵を抱えた物件を再生させる専門家なので高確率かつ高額で売却しやすいからです。
そのほか、専門の買取業者に依頼するメリットは以下のとおりです。
| メリット | 詳細 |
|---|---|
| 驚異的なスピード売却 | 平均1ヶ月で売却完了 最短3日での現金化も可能（※物件や業者により前後する） 販売活動期間が不要 |
| 法的リスクが大幅に軽減される | 契約不適合責任が完全免除 売却後の責任追及なし 安心して取引完了 |
| 売主が修繕コストを直接支払わなくて済む | 現状のまま買取 リフォーム・清掃不要 余分な費用が一切不要 |
驚異的なスピード売却
買取業者であれば、売主・買主の双方が価格に合意すれば平均1ヶ月程度で売却可能です。
前述したように、一般の不動産業者は新しく買主を募りますが、買取業者は直接売主から不動産を買い取るからです。
一般の不動産業者では、需要のある物件でも売却に3ヶ月〜6ヶ月程度かかるので、買取業者のスピード感は大きなメリットと言えます。
法的リスクが大幅に軽減される
買取業者は修繕する前提で買い取るので、契約不適合責任を免除してくれます。
そもそも契約不適合責任は、不動産の知識を持たない一般の買主を保護する目的で定められている制度だからです。
そのため、不動産のプロである買取業者が買い取る場合は契約不適合責任の免責の特約を設けてもらえます。
買取業者に売却すれば、売主からの契約不適合責任の通知が届く心配がありません。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、不動産を買い取るにあたって契約不適合責任が一切ありませんので、瑕疵を抱えている物件でも安心してお問い合わせください。
売主が修繕コストを直接支払わなくて済む
買取業者はそのままの状態で買い取ってくれるので、リフォームや特殊清掃の費用がかかりません。
そもそも買い取った不動産をリメイクして活用する前提なので、欠陥がある物件でも買取業者が現状のまま買い取った後に業者のほうで修繕などを行うからです。
そのため、遺体の発見が遅れたことで建物に物理的な欠陥が生じたとしても、売主が特殊清掃やリフォームに手間や費用をかける必要がありません。
売れるかわからない不動産の売却活動のために、余分な費用をかけなくて済むのは買取業者の大きなメリットです。
告知事項のある不動産に強いオススメの買取業者
前述のように、告知事項のある不動産は一般的な売却方法では買い手が見つかりづらく、価格も下がりやすい傾向にあります。
しかし、告知事項のある不動産に特化した買取業者に依頼すれば、トラブルなく好条件で売却しやすくなります。
この章では、告知事項のある不動産に強いオススメの買取業者3社をご紹介します。
事故物件に強い買取業者については、以下の記事でも詳しく解説しています。
アルバリンク
| 会社名 | 株式会社AlbaLink |
|---|---|
| 本社所在地 | 東京都江東区木場二丁目17番16号 BESIDE KIBA 3階 |
| Googleの口コミ評価★5（件数） | 4.4（165件）※令和8年1月現在 |
| 電話番号 | 0120-683-422 |
| 営業時間 | 10：00～19：00 (日曜日 定休) |
| 公式サイト | https://albalink.co.jp/ お問い合わせはこちら |
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、告知事項のある不動産全般を扱う専門の買取業者です。
事故物件・雨漏り物件・再建築不可物件など、他社で断られやすい物件を積極的に買い取っている点が弊社の特徴です。
こうした実績が認められて、テレビや新聞などの各メディアで取り上げられる機会も多く、利用者様からも高評価をいただいております。
また、弁護士などの各専門家と提携しているため、すでにトラブルが発生している物件でも安心してお任せいただけます。
不動産買取は全国47都道府県で対応しております。
無料相談・無料査定は随時受け付けていますので、お気軽にお問い合わせください。
ネクサスプロパティマネジメント
| 会社名 | 株式会社ネクサスプロパティマネジメン |
|---|---|
| 本社所在地 | 東京都港区赤坂3丁目11-15 VORT赤坂見附5F |
| Googleの口コミ評価★5（件数） | 4.2（161件）※令和8年1月現在 |
| 電話番号 | 0120-824-004 |
| 営業時間 | 7：00〜22：00 |
| 公式サイト | https://jiko.raku-uru.org/ |
株式会社ネクサスプロパティマネジメントは、事故物件の買取に特化した不動産業者です。
自殺・孤独死・事件などが生じた心理的瑕疵物件は、相場より著しく低い金額で売却を強いられることが多いのが現状です。
しかし、同社は投資家会員10万人を超える独自のネットワークと、銀行との提携による潤沢な資金力を活かした高額買取に対応しています。
心理的瑕疵物件を適正価格で売却したい方は、ネクサスプロパティマネジメントに問い合わせましょう。
リアルエステート
引用元：リアルエステート
| 会社名 | 株式会社リアルエステート |
|---|---|
| 本社所在地 | 大阪府大阪市中央区淡路町4丁目2番13号 アーバンネット御堂筋ビル7F |
| Googleの口コミ評価★5（件数） | 2.4（34件）※令和8年1月現在 |
| 電話番号 | 0120-469-166 |
| 営業時間 | 9：00〜18：00 |
| 公式サイト | https://re-estate.co.jp/sai-kenchiku-fuka/ |
株式会社リアルエステートは、2011年設立の再建築不可物件に強い不動産会社です。
年間500件以上の不動産売買を手がけており、最短即日での無料査定・最短3日で現金化というスピード買取を可能としています。
急いで資金が必要・売却手続きに時間を取られたくない、といった売主には嬉しいポイントです。
また、不動産に強い弁護士と連携しているため、相続トラブルが生じている場合でも法的な観点からサポートしてもらえます。
再建築不可物件の売却にあたって不安や不明点がある方は、リアルエステートに問い合わせましょう。
【買主向け】告知事項のある不動産の見分け方
不動産会社は告知義務違反による訴訟リスクを避けるため、問題がある場合は隠さずに開示するのが通常です。
そのため、以下の方法で告知事項の有無を確認できます。
- 不動産サイトの備考欄で確認する方法
- 日本最大級の不動産サイトである「SUUMO」の場合、「備考欄」、「point」に「告知事項あり」と明記されていることが多い
- 営業担当者に確認する方法
- 不動産会社は「宅地建物取引業法」による説明義務があるので、直接「告知事項はありますか？」と尋ねる。告知義務の対象外となる死亡事例（自然死や事故死など）についても知りたい場合は、「過去に物件内で人が亡くなったことはありますか？」と聞くと、詳細を聞ける可能性が高くなる
物件購入後のトラブルを防ぐためにも、購入前に確認できることはできる限り丁寧に調査することが大切です。
【借主向け】告知事項のある物件に住むメリット・デメリット
一般的にはネガティブなイメージを持たれやすい告知事項ありの物件ですが、あえて選ぶ借主も存在するのが実情です。
この章では、告知事項のある物件の賃貸を検討している方に向けて、メリット・デメリットを解説します。
メリット
告知事項のある物件に住むメリットは、以下の2つです。
家賃が安くなる
告知事項のある物件は、一般的な物件と比べて家賃が低い傾向にあります。
「少しでも家賃を安くして借り手を見つけたい」という大家の心理により、告知事項のある物件は相場よりも低い家賃設定になるのが一般的です。
弊社が実施したアンケート調査でも、「事故物件でも住んでもいい条件」として「家賃の安さ」が1位となっています。
賃貸住宅に安さを求める方には、告知事項に対する相応の割引は魅力的なポイントとなるでしょう。
築年数が新しい・交通アクセスが便利などの条件が備わっているのに相場よりも安い場合は、告知事項がないか確認してみる価値があります。
リフォーム済みのケースが多い
心理的瑕疵・物理的瑕疵がある物件の多くは、リフォーム工事が完了している状態で貸し出されています。
たとえば、室内で孤独死が発生した物件では床材に深刻なダメージが生じています。
また、長期間放置された雨漏りによって木材が腐食している場合は、住む人の身体と心の健康に支障をきたす可能性が大いにあります。
こうした状況を改善するため、心理的瑕疵・物理的瑕疵がある物件は床材の張り替え・防水工事などの本格的なリフォームを実施されていることが多いのです。
適切にリフォームされ、清潔に保たれている物件であれば、住みたいと考える層も多いと考えられます。
デメリット
告知事項のある物件に住むデメリットは、以下の2つです。
精神的負担が大きい
経済的なメリットがある一方、事故物件や隣人の騒音問題など、瑕疵の種類によっては精神的な負担が大きい場合があります。
たとえば、過去に室内で人が亡くなっている場合、人によっては音に敏感になったり、体調を崩したりするケースがあります。
また、隣人の騒音問題が深刻な場合、夜中に眠れない状況が毎日続くことで仕事や日常生活に影響を与えかねません。
神経質な方や、心理的な安定を重視する方は、告知事項のある物件を避けるのが無難といえます。
生活環境が悪い可能性が高い
告知事項のある物件には、日常生活の中で不便さや不快感を感じるポイントが存在する場合があります。
たとえば、以下のような環境的な問題が挙げられます。
- 騒音問題：踏切の音や車の音が響き、日中リラックスできない状況が続く
- 異臭問題：排水管の構造に問題があり、慢性的に下水臭が漂う環境になっている
- 採光不良：周囲の建物の影響で、昼間でも部屋が薄暗い
長期的に住居として利用する予定であれば、告知事項ありの物件は避けた方が生活の質を保ちやすくなるでしょう。
まとめ
今回は告知事項の概要や、告知事項ありの不動産をスムーズに売却する方法を解説しました。
告知事項ありの不動産は、その事実を購入希望者に必ず伝えなくてはなりません。
しかし、告知事項の内容を伝えると購入希望者にマイナスな印象を与えやすいことから、物件の売却は難しくなります。
いつまでも告知事項ありの不動産を抱え続ける状況を脱却したい方は、専門の不動産買取業者に相談しましょう。
専門の買取業者であれば、ネガティブな要素を抱えた不動産の取り扱いに慣れているので高確率で売却できます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は日本全国の告知あり不動産を数多く買い取っている専門の買取業者です。
実際に、フジテレビ「newsイット！」で訳あり物件を買取・再生する不動産買取業者として特集されています。
「告知事項ありの不動産は一生売れない」と諦めかけている方は、ぜひ一度弊社にご相談ください。
もちろん、売却前提でなくても、査定・相談のみのお問い合わせも歓迎しています。
相談・査定はこちら
