株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
家が売れないとどうなる？
売り出した家に買い手がつかない場合、状況によっては行政処分や競売になる可能性があります。
とくに、住宅ローンの返済が滞った状態で売れない場合は、競売にかけられ市場価格の50〜70％程度で売却せざるを得なくなります。
家の売却にかかる期間は、売り出しから平均2ヶ月〜3ヶ月程度ですが、遅い場合は1年以上売れないケースも珍しくありません。
まずは、家が売れない場合に起こり得る問題について解説します。
住宅ローンの返済が滞ると競売になる
前述したとおり、住宅ローンの返済が滞っている状況で家が売れない場合は、競売にかけられます。
競売とは、住宅ローンが滞納している場合に金融機関が強制的に不動産を売却する行為です。
滞納1か月〜3か月までは金融期間からの督促が行われ、さらに放置すると住宅ローンを分割払いする権利である「期限の利益」を喪失します。
つまり、住宅ローンの残り全額を金融機関へ一括返済しなくてはなりません。
競売物件は市場価格の50%〜70％程度の売却価格となるため、売却金額で残債を完済するのが難しくなります。
ローン残債を完済できない場合は給料・預貯金などの財産が差し押さえられ、最終的に自己破産などの債務整理を余儀なくされます。
ただし、金融機関が任意売却に合意した場合は、市場価格どおりの金額で家の売却が可能です。
任意売却とは、競売にかかる前に金融機関に抵当権の解除・承諾をもらい売却する方法です。
「期限の利益の喪失通知」が届いたタイミングで、金融機関に交渉すれば、任意売却を認めてもらえる可能性があります。
自身で金融機関と交渉する自信がない方は、任意売却に強い不動産会社に相談をしましょう。
なお、競売の入札結果を発表する「開札期日」を迎えると任意売却は不可能になるので、早期に相談するのが重要です。
弊社アルバリンクは、任意売却の取り扱い実績が豊富な不動産買取業者です。
無料相談は365日受け付けておりますので、まずはお気軽にご相談ください
任意売却の概要については、以下の記事で詳しく解説しています。
維持・管理費がかかり続ける
売れない家を所有し続けると、維持管理に伴うさまざまな負担が生じます。
戸建ての空き家の維持・管理にかかる、1年間あたりの費用は以下のとおりです。
| 内容 | 費用相場（年間） |
|---|---|
| 固定資産税 | 約10万円〜15万円 |
| 各種保険料 | 約1万円〜6万円 |
| 水道・電気料金 | 約2万円 |
| 修繕費用 | 数十万円〜数百万円 |
上記にくわえて、空き家の管理を業者に委託する場合は、年間6万円〜12万円程度の費用が発生します。
家が売れない限り、維持・管理費の負担が続くため家計を圧迫する原因となります。
空き家にかかる維持費については、以下の記事で詳しく解説しています。
不動産価値が減少する
家が売れない期間が長引くと、不動産価値が減少していきます。
建物は年数が経過するほど老朽化し、耐久性・機能などに悪影響を与えてしまうためです。
くわえて、税法上で使用できる期間とされる「法定耐用年数」もかかわるため、問題なく生活できる中古物件でも「築年数が古い = 資産価値が低い」とみなされるのが一般的です。
国土交通省の「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」の資料では、築年数に応じた建物価格の変動率を下記のように表しています。
上記のグラフから、建物は築年数の経過とともに価値が下がり続け、戸建ての木造住宅は築20年で15%〜20％程度まで下落することがわかります。
たとえば、土地代1,000万円・建物代2,000万円で取得した家の場合、建物が400万円まで減価するため、購入費用の半額以下の価格でしか売れません。
さらに築年数が経過すると、ほぼ土地のみの値段しかつかなくなります。
家が売れないまま年月が経過すると、不動産価値の減少に伴い売り出し価格を値引きする必要が生じます。
特定空き家に指定される
空き家にした状態で管理を怠っていると、自治体から特定空き家に指定される可能性があります。
特定空き家とは、倒壊の危険がある・景観を損なうなど、周辺環境に悪影響を及ぼす空き家です。
たとえば、外壁や屋根の破損・雑草が伸び放題・害虫の繁殖などが発生している空き家は、特定空き家に指定される可能性が高くなります。
特定空き家に指定されると、管理方法を改善するよう助言・指導をされ、さらに放置を続けた場合は行政代執行により強制解体をされます。
特定空き家の解体費用は、家の所有者が支払わなくてはなりません。
また、行政代執行による解体は業者を指定できないため、一般的な解体費用よりも割高です。
過去には、屋根・外壁の一部が崩落した特定空き家の行政代執行で、所有者が約230万円の解体費用を負担した事例もあります。
参照元：公益財団法人 日本住宅総合センター「事例4) 空き家の屋根・外壁材等の飛散・落下事例」
行政代執行は、近隣住民からの苦情・相談がきっかけで指定されるケースが大半です。
金銭的なリスクを回避するためにも、所有者は売り出し期間中も適切な管理を続けなくてはなりません。
特定空き家については以下の記事で詳しく解説しています。
売れない家の5つの特徴
家をスピーディーに売却するためにも売れない原因を把握し、できる限りの対策をしていくことが重要です。
売れない家の特徴は、以下の5つです。
売り出し価格が相場より高い
売り出し価格が相場より高い家は、買い手が付きにくい傾向にあります。
買主は家探しをしている期間、不動産情報を定期的にチェックしています。
売主以上に物件情報を把握している・相場感を身につけている、といったケースは珍しくありません。
類似物件が周辺で売り出されている場合、価格設定がそれ以上に高いと「相場より高い家」と認識されて、候補から外されやすくなります。
そのため、売主自身が周辺相場をリサーチして適正な売り出し価格を設定する必要があるのです。
相場の調べ方については、記事内の「売り出し価格を適正にする」で解説しています。
立地が悪い
立地条件は、家の売れやすさにダイレクトに影響を与えます。
一般的に買い手は利便性の高さを重視する傾向にあるため、立地が悪い場合は売却しにくい傾向にあるのです。
家の購入で優先したことに関するアンケート調査でも、ダントツで「立地」が多く、立地の良し悪しで売れやすさが変わることが予想できます。
たとえば、都心部では最寄り駅まで徒歩10分圏内・地方部では市街地まで車で10分以内にアクセスできる土地は「立地がよい」と表現されることが多いです。
反対に、立地がよくない場合は通勤・通学および生活などが不便になるため、売却は決まりにくくなります。
そのほか、前面道路が狭く駐車が難しい・周辺施設が充実していない・治安が悪いなどの条件に該当する家も売却は決まりにくい傾向にあります。
立地条件は売主の努力では改善が難しいので、訳あり物件に強い専門の買取業者への売却も検討しましょう。
専門の買取業者は、不動産の特性に合わせた活用アイデアを豊富に持っているため、問題なく買い取ってもらえます。
弊社アルバリンクでも、立地条件が悪い・嫌悪施設が近いなどの物件を積極的に買い取っております。
独自の活用ノウハウ・再販ルートを駆使した、できる限りの高額買取に対応いたしますのでお気軽にお問い合わせください。
築年数が古い
築年数が古い家も、売却が決まりにくい傾向にあります。
日本の全住宅流通量に占める中古住宅の流通量は、約14.5％しかありません。
参照元：国土交通省「平成30年住宅・土地統計調査の集計結果」
上記からも、日本は他国に比べて新築住宅を好む国民性であることがわかります。
弊社が行った「不動産を購入するときの築年数」についてのアンケート調査でも、築10年以内を希望する方が半数以上を占めています。
また、買い手が見つかったとしても、築年数を理由に値引き交渉を受ける可能性があります。
首都圏の戸建ての成約価格の平均は、築5年以内で5,006万円であるのに対して、築30年以上だと2,597万円まで下落しています。
参照元：公益財団法人 東日本不動産流通機構「中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況」
上記の成約状況は土地の価格も含まれているため、時価が低いエリアではさらに築年数の経過による値下がりの影響を受けやすいといえます。
建物・設備の状態が悪い
築年数が浅かった場合でも、建物・設備の状態が悪い場合は、売却が難しくなります。
建物・設備の状態が悪いと、リフォーム費用が高くなりそう・使い勝手が悪そうなど、買い手が懸念するためです。
「買いたいと思う中古住宅」についてのアンケート調査でも、「キレイ」「状態がよい」といった条件が重視されています。
たとえば、以下のような状態の家だと売却は難しくなるでしょう。
- 外壁・屋根に破損がある
- 内装・外装が薄汚れている
- 水回りが劣化している
- 雨漏りが発生している
- 防音・防火性が低い
売却予定の家が上記に該当する場合は、リフォームするなどして欠陥箇所を改善しなければ売れ残る可能性は高くなります。
共用部の印象が悪い
マンションの場合、共用部の印象によっても売れやすさが左右されます。
売り出し情報に使われている写真・内覧にきたときの共用部の印象が悪いと、買い手は抵抗感を抱きやすくなります。
エントランス・駐車場・階段・エレベーター・ゴミ置き場など、共用部の清潔感が保たれているか確認しましょう。
とくに、マンションのような集合住宅では、ゴミ置き場が「民度を推しはかる指標」としてチェックされるケースもあります。
たとえば、共用部のゴミ置き場が荒れていると「治安が悪そう」「トラブルに巻き込まれそう」などの印象を与えてしまい、候補から外されやすくなるといった具合です。
ゴミ置き場をはじめ、共用部に不具合などがある場合は、管理組合・管理会社に相談して改善してもらいましょう。
家が売れる期間の平均は2ヶ月〜3ヶ月
家が売れる期間の平均は、売り出しから平均2ヶ月〜3ヶ月といわれています。
公益財団法人東日本不動産流通機構の資料によると、成約に至るまでの平均日数は中古戸建住宅で83.3・中古マンションで80.1日です。
参照元：公益財団法人 東日本不動産流通機構｜首都圏不動産流通市場の動向（2023年）
売り出しに至るまでの準備期間を含めると、おおむね半年程度で売却できるのが一般的といえます。
そのため、売り出しから2ヶ月〜3ヶ月経過しているが成約が決まらない・1年以上売れないといった家は、今後も売れ残る可能性が高めです。
売れない原因がわからない・原因はわかるが対処が難しいといった場合には、専門の買取業者に売却するのがおすすめです。
弊社アルバリンクは、他社で断られた不動産も数多く買い取ってきた専門の買取業者です。
家が売れないストレスからスピーディーに解放されたい方は、弊社までお問い合わせください。
次項では、売れない家を売る方法について解説します。
売れない家を売る7つの方法
売れない家を売る方法は、以下の7つです。
需要が高まる時期に売り出す
家を売り出す前であれば、需要が高まるタイミングを狙って物件情報を公開しましょう。
購入希望者が多い時期に売り出すことで、問い合わせにつなげやすくなるからです。
不動産業界にも繁忙期・閑散期があり、毎年2月〜3月は新生活に向けて、不動産の購入を検討する方が多くなります。
反対に、閑散期に売り出して長期間売り出し情報が搭載されたままになると、「売れない事情がある家」というレッテルを貼られて問い合わせにつながりにくくなります。
家の売却を急いでいない場合は、需要が高い時期に合わせて売却活動を始めましょう。
売り出し価格を適正にする
前述したように、売り出し価格が相場より高い場合は値下げするのも一つの方法です。
売り出し価格が相場に比べて高いかどうかを調べるには、築年数・所在地・間取りなど、類似した物件情報を参考にしましょう。
具体的には、不動産ポータルサイトで売り出し価格を確認する・不動産情報ライブラリで成約事例を調べるなどで相場をリサーチして価格調整をします。
なお、自身で相場を調べず、不動産会社に相見積もりをとって相場感を身につける方法もあります。
弊社アルバリンクでも、経験豊富な査定員による無料査定を実施しておりますので、お気軽にお問い合わせください。
アピールポイントをまとめておく
家の周辺環境などをアピールポイントとしてまとめておくのも交渉で役立ちます。
同じ家だったとしても、伝え方次第でデメリットを魅力に変えられるケースもあるからです。
たとえば、交通アクセスが不便な立地の場合、「閑静な住宅街」「騒音のストレスがない」といった言い換えも可能です。
反対に、繁華街では「街灯が多いので夜道を歩く心配がない」「遅くまで営業している飲食店があり、残業が多い方でも気軽に外食できる」などの言い換えもできます。
売主の中で家のアピールポイントがまとまっていれば、不動産会社との打ち合わせにも役立つでしょう。
なお、内覧対応は不動産会社が行ってくれますが、売主も同席したほうが買主に安心感を抱いてもらいやすくなります。
ハウスクリーニングを利用する
家の中で劣化・汚れが目立つ箇所がある場合は、ハウスクリーニングを利用しましょう。
ハウスクリーニングとは、専用の洗剤・清掃器具などを使ってプロに清掃してもらうサービスです。
自分で磨いても落とせないような頑固な汚れでも、ハウスクリーニング業者に依頼すれば、キレイに落としてもらえます。
とくに、浴室・キッチン・トイレ・洗面所などの水回りの劣化は気にする方が多数派であるため、プロに依頼して除去するのがおすすめです。
下記のリフォームに関するアンケート調査でも、「水回りを優先的にキレイにしたい」と考える方が多いことがわかります。
ハウスクリーニングの費用は、水回りだけであれば2万円〜5万円程度で依頼できます。
ホームインスペクションを受ける
建物・設備の状態が悪い場合は、ホームインスペクションを受けておくのも一つの方法です。
ホームインスペクションとは、建物の隠れた不具合などを住宅診断士に調査してもらうサービスです。
ホームインスペクションを実施すると、物件の不具合箇所があるかどうか、いつ頃どの程度の修繕が必要になるかを、専門家に教えてもらえます。
買い手にとっては修繕の計画を立てやすくなるため、安心材料となり、購入を前向きに検討してもらいやすくなるでしょう。
また、隠れた欠陥について十分な説明ができるため、売主が契約不適合責任を追求されるリスクを減らせるメリットがあります。
契約書に記載されていなかった欠陥が売買契約後に発覚したときに、売主が追う責任
契約不適合責任の詳細については、記事内の「欠陥を隠して売却する」でお伝えします。
ホームインスペクションの費用相場は、5万円〜10万円程度です。
とくに、築年数が古い家は目視で確認できない箇所に不具合がある可能性が高いため、ホームインスペクションを実施しましょう。
不動産会社を変える
家の状態・売り出し価格に問題がないのに売れない場合は、不動産会社の変更を検討しましょう。
不動産会社の営業努力によっても、家の売れやすさは左右されるためです。
以下の状況に該当する場合は、不動産会社・担当者に変更を検討したほうがよいです。
- 宣伝活動が足りていない
- 定期的な業務報告がない
- 不動産ポータルサイトの文章・写真が魅力的ではない
- 戦略をもたずに販促活動をしている
不動産会社・担当者が幅広いターゲットに向けて魅力的な文言・写真を使い、積極的にアピールしていかなければ売り出しの反響は期待できません。
仲介業者との媒介契約は原則、3ヶ月継続されますが、担当者の対応があきらかに不誠実な場合は即時解約も可能です。
不動産会社を変更する際は、売却したい物件種別に強く、担当者が営業熱心な業者を選びましょう。
また、売却にこれ以上時間をかけたくない方は、次項で解説する不動産買取業者への売却に切り替えるのが賢明です。
不動産買取業者に依頼する
家の売却できず改善も難しい場合は、不動産買取業者に売却を依頼しましょう。
不動産買取とは、売主が売却依頼した物件を直接買い取ってもらう売却方法です。
仲介業者のように販促活動を行うステップがないため、平均1ヶ月程度で買い取ってもらえるケースが大半です。
くわえて、物件の問題点を自社で解消する前提で買い取るため、現状のまま売却が可能です。
売却に際して、ハウスクリーニング・ホームインスペクションなどをする必要もありません。
費用・時間をかけずに、家をスムーズに売却したい方は、不動産買取業者に依頼しましょう。
次章では、売れない不動産に特化して買い取っている弊社アルバリンクの買取事例をご紹介します。
なお、不動産買取業者ランキングTOP10については、以下の記事で詳しく解説しています。
アルバリンクなら売れない家をスピード売却できる！
弊社アルバリンクは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような家でもできる限りのスピード&高額買取に対応してきました。
たとえば下記のように「20年以上放置されて老朽化が進んだ家」や「不用品で室内があふれてしまっているゴミ屋敷」を買い取った実績もあります。
【20年以上放置された家の買取事例】
【不用品で室内があふれてしまっているゴミ屋敷の買取事例】
引用元：Albalinkの空き家買取事例
【不用品で室内があふれてしまっているゴミ屋敷の買取事例】 
20年以上放置された家については780万円で買取らせていただき、所有者には「雨漏りもするような家だったが、思ったより高い金額で買い取ってもらえた」と、金額についても満足していただけました。
また、不用品で室内が溢れてしまっているゴミ屋敷の所有者は、他の不動産業者から「不用品の回収だけで100万円近くかかる」と言われ、途方に暮れていたそうです。
それだけに「（弊社に）そのまま買い取ってもらえてとても助かりました」と言っていただけました。
上記の方々だけでなく、弊社に買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「色々不安だったがスムーズに売却できた」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して空き家を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
家が売れないときにやってはならない4つのNG行動
家が売れない期間が長引いたとしても、以下のような行動をしてはなりません。
上記の行動をとると、売主が赤字になるリスクが高いうえ精神的疲労を引き起こしかねないためです。
この章では、家が売れないときにやってはならない4つのNG行動について解説します。
空き家の状態で放置する
家が売れない状況が続いたとしても、空き家の状態で放置してはなりません。
定期的な管理を怠ると湿気やホコリが溜まり、カビ・細菌が繁殖して家の老朽化を進行させてしまうためです。
建物に使用されている木材が腐食すると、家全体の強度が下がり、強風などの影響で倒壊しかねません。
近隣住民に被害を与えないためにも、月に1回は通い最低限のメンテナンスを続けることが重要です。
人が住まない家が痛みやすい理由については、以下に記事で詳しく解説しています。
リフォームをする
家が売れなくても、「リフォームして見た目をキレイにすれば売れる」と安易に着工してはなりません。
多額のリフォーム費用をかけたとしても、売却できる保証はないためです。
くわえて、リフォーム費用は総じて高く、水回りのみをフルリフォームしただけでも200万円〜400万程度の費用が必要です。
さらに、リフォームにかけた費用を売却価格にそのまま上乗せできるケースはほとんどありません。
これだけハイリスクな方法でありながら、家が売れない原因が立地条件だった場合には、リフォームでカバーしきれない点も難しいところです。
リフォームで「最小限のコストで最大限の効果を得る」というのは知識・経験が必要不可欠であるため、安易に実行しないほうがよいでしょう。
空き家をリフォームするメリット・デメリットについては、以下の記事で詳しく解説しています。
更地にする
家屋が老朽化して家が売れない場合、「解体すれば売却できる」と安易に踏み切ってはなりません。
一般的には、古い家が残った土地より、更地のほうが買主のメリットが多く売れやすい傾向にあります。
しかし、更地にするための解体費用は、木造住宅30坪程度でも120万円ほどかかります。
参照元：NPO法人 空家・空地管理センター｜解体費用について
くわえて、税の軽減措置である住宅用地の特例も適用外となるため、ランニングコストも増加します。
土地の固定資産税評価額が1,000万円だった場合、特例が適用されなくなることで、以下のように固定資産税の差額が生じます。
| 特例の適用あり | 特例の適用なし |
|---|---|
| 2万3,333円（年間） | 1,000万×1.4％＝14万円（年間） |
前述したように、家が売れない原因は複数あるため、解体で期待できるメリットは「多少印象がよくなる」といった具合です。
費用負担によって家計が苦しくならないためにも、立地条件など加味したうえで着工するかどうかの慎重な判断が必要です。
更地にするリスクについては、以下の記事で詳しく解説しています。
欠陥を隠して売却する
家を売却するために、欠陥を隠して売却すると契約不適合責任に問われる可能性があります。
契約不適合責任を追及されると、売却後であっても修繕費用・損害賠償などを請求される恐れがあります。
たとえば、屋根の雨漏り・建物の傾き・水道管の破裂などがあった場合には、契約書に漏れなく記載しておかなくてはなりません。
実際に、雨漏りがある事実を隠して売却した売主に対して、損害賠償請求が認められた事例もあります。
参照元：一般財団法人 不動産適正取引推進機構「東京地裁R4.2.17」
上記の判例は売主が故意に欠陥を隠したケースですが、契約不適合責任は売主が欠陥を把握していなかった場合も責任追及ができます。
そのため、物件に不具合があるかどうかわからない場合は、ホームインスペクションを実施しておくのが安全です。
なお、売却先が不動産買取業者だった場合は、契約不適合責任が免除になるケースが一般的です。
弊社アルバリンクも、どのような不動産に対しても契約不適合責任ナシで買い取っております。
売却後のトラブルが不安な方は、弊社アルバリンクまでお問い合わせください。
契約不適合責任については、以下の記事で詳しく解説しています。
まとめ
家が売れない場合、状況によっては競売になる・行政処分を受けるなどのリスクが生じます。
ローン返済・管理状態に問題がなくても、家が売れない期間が長引くと、維持費の負担が増加する・売却価格が安くなるなどのリスクが生じます。
そのため、家が売れない原因を特定し、できる限りの対処をして早期売却を目指すのが重要です。
もし、家がなかなか売れず、ご自身での努力では対処が難しい場合には、専門の不動産買取業者に売却を依頼してみましょう。
専門の買取業者であれば、一般の市場では売れない家でも独自の活用ノウハウがあるため高確率で買い取ってもらえます。
弊社アルバリンクも、全国の訳あり物件を買い取っている専門の買取業者です。
過去には、売却が難しい物件を買取・再販する買取業者として、フジテレビ「newsイット！」で紹介された実績がございます。
売れない家をスピード売却したい方はぜひ弊社までお問い合わせください。
もちろん、査定・相談のみの問い合わせも大歓迎です。
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