株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
売れない事故物件には3つの特徴がある
事故物件とは、殺人事件など過去に起きた事故・事件で人が死亡している物件のことです。
すでに清掃も済ませて物理的にまったく問題がない状態でも、事故物件は住む人に心理的な抵抗感を与えることから売却活動が難航する傾向にあります。
まずは、売れない事故物件が抱える以下の3つの特徴について解説します。
- 「事故死」に該当している
- 永遠に「告知義務」がある
- 「大島てる」のマップ掲載されている
「事故死」に該当している
まず、売れない事故物件の1つ目の特徴は「事故死」に該当しているケースです。
どのような物件が事故死に該当するか、確認方法もあわせて解説します。
事故物件に該当する物件としない物件の違い
前述したように、事故物件は過去に人の死が過去に発生した物件を指します。
しかし、国土交通省の公表するガイドラインでは、人の死が発生した物件であっても自然死や不慮の事故死は原則として事故物件に該当しないとされています。
参照元：宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン
自宅で人が老衰で亡くなったり、食事中の誤嚥など不慮の事故で亡くなったりすることは、居住用不動産では当然に予想されるものだからです。
ただし、老衰で孤独死していた場合は発見が遅かったら事故物件に分類されます。何日以上という定義はありませんが、特殊清掃が入ると事故物件に該当します。
孤独死で床に体液が付着するなど、通常の清掃で汚れを落とすのが難しい部屋に原状回復する特殊な清掃をすること
その他、事故物件に該当するのは自殺・他殺・変死など事件性のある亡くなり方をしている場合です。
これらの物件は、買主が契約するか否かの判断に重大な影響を与える要素として、後述する「告知義務」が生じます。
なお、事故物件の定義については以下の記事でも詳しく解説しています。
事故物件に該当しているか確認する方法
事故物件に該当しているかを確認する方法は下記のとおりです。
- 不動産屋に問い合わせる
- 周辺物件の相場を確認する
- リフォーム個所をチェックする
- マンションの名前をチェックする
- 定期借家になっている
- ネットを利用して調べる
- 近隣の住人に聞いてみる
これらの方法を利用した事故物件の見分け方については、以下の記事で詳しく解説しています。
このうち、事故物件かどうかを見分ける確実で簡単な方法は、不動産屋に問い合わせてみることです。
不動産屋は宅建業法第47条により、買主に不動産が抱える瑕疵を説明しなければならないと義務付けられており、告知を怠ると損害賠償請求などを課せられてしまうからです。
なんらかの欠陥や不具合があり、不動産が本来備えておくべき品質・性能が損なわれている状態のこと
そのため、不動産屋は売買しようとしている物件が物理的・心理的瑕疵を抱えていないかを入念リサーチした上で取り扱うので、情報の確実性が高いのです。
なお、弊社アルバリンクは事故物件を専門に扱う買取会社です。弊社にご相談いただければ事故物件かどうかを簡単に調べられます。もちろん、売却前提ではなくても大歓迎です。
永遠に「告知義務」がある
事故物件に該当している場合、告知義務が発生します。
告知義務とは、売主が買主に対して「契約前に知っておきたかった」と感じるような物件に関わる情報を契約締結前に伝えておかなければならない義務のことです。
売却活動に告知義務がどのような影響を与えるのか見ていきましょう。
何年たっても「告知義務」がある
賃貸契約の場合は「自殺や他殺、事故死発生からおおむね3年間」は告知義務があるとされています。
しかし、売買契約の場合は告知義務に時効がありません。告知義務は何年経っても有効のままので、一度事故物件になってしまうと、生涯事故物件として売却しなければならないのです。
事故物件の告知義務の基準についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事もご参照ください。
告知義務違反をすると契約不適合責任に問われる
告知義務を怠った場合、契約不適合責任に問われます。
契約不適合責任とは、契約書に明記されていなかった不具合が売買契約後に発覚した際に、売主が負う保証責任のことです。
例えば、水道管の破損について売主が契約時に伝えていなかったのに破損が見つかった場合、買主からその旨についての通知が届くと契約不適合責任に問われてしまいます。売主が対応を怠ると、損害賠償や契約解除に進展する恐れがあります。
契約不適合責任については、以下の記事で詳しく解説しています。
事故物件で告知義務違反をした事例
事故物件の売買において、告知義務違反をして裁判に至った事例を1つ紹介します。
買主が1億7,500万円で購入した賃貸マンションで、売買契約の2年1ヶ月前に本件建物で飛び降り自殺があった事実が発覚。
売買時に売主は本件事件を把握していたが、買主へ告げていなかったのは告知義務違反にあたることから、買主の損害額を2,500万円と認められた事例。
この事例のように、告知義務にはネガティブな内容が多く、売買契約では確実に不利に働くことから買主に伝えたがらない売主もいます。
しかし、事故物件である事実は買主が隠していたとしても確実に売主にバレます。報道や近隣住民を通じて、やがて売主の元に物件内で過去に起こった事故についての情報が届いてしまうからです。
売買後のトラブル防止のためにも、告知義務を怠ってはなりません。
「大島てる」のマップに掲載されている
「大島てる」に搭載されると事故物件である事実が広く周知され、買い手が見つかりにくくなります。
大島てるとは、住宅で起きた自殺・他殺・火災死などの情報をユーザーが投稿する日本一の事故物件情報共有サイトです。
最近は家探しの段階で「大島てる」のマップをチェックしている買主も少なくありません。
「大島てる」のサイトを開くと、以下の画像のようにマップ上に炎のマークが表示されています。左下の検索窓で調べたい住所地を入力して炎マークをクリックすると、物件で起きた事故情報が閲覧可能です。
削除依頼をしても事故物件情報が事実であれば再度掲載されてしまうので、事故物件であることが周囲の人の記憶から薄れることはなく、売却活動に支障が出ます。
なお、以下の記事では大島てるがなぜ誕生したのか、管理人である大島てる氏から直接うかがいました。
併せて参考にしてください。
売れない事故物件を確実に売るための5つの施策
前章では事故物件の特徴と、その特性ゆえに売却が難しいことについて解説しました。
この章では、事故物件を売れるようにする施策を5つご紹介します。
- 相場価格から値引きして売却する
- 時間を空けてから売却する
- リフォームや特殊清掃をして売却する
- 建物を取り壊して売却する
- 売却する相手を変える
結論からお伝えすると、専門の買取業者への売却がもっとも堅実です。
なぜなら、事故物件には前述した告知義務があり、一般の個人が買い手となる仲介業者経由では売れないからです。
ちなみに、仲介と買取の違いは以下の通りです。
- 仲介業者
売主と買主の売買契約までをサポートする業者。主に売主の販促活動を手伝い、成約が決まった時に両者からもらえる仲介手数料を目的にしている
- 買取業者
- 売主から直接不動産を買い取る業者。購入した不動産にリフォームなどの再生技術を施し、再販する際の売却益を目的にしている
仲介業者と買取業者の違いについては下記の記事でも詳しく解説しています。
上記の通り、買取の場合は事故物件の再生ノウハウを持っているので、高額でも売れやすいです。
以下より、事故物件を売れるようにする施策を語りつつ、専門の買取業者が最適な理由について詳しく解説していきます。
また、以下の記事でも事故物件を高額売却するコツを解説しているので、併せて参考にしてください。
売却相場から値引きする
まずは、相場価格より値引きして売り出す方法です。
もちろん、事故物件は通常の不動産と同じ価格では売れないため、近隣の売却相場より値下げする必要があります。どの程度値下げするかは不動産の状況によって異なりますが、一般的に事故物件は相場の3割〜5割程度の値引きが妥当とされています。
ただし、値引きしても事故があった事実は消えないため、売れにくいことに変わりない点は要注意です。
時間を空けてから売却する
事故の発生から期間を空けて売却するのも1つの手段です。
物理的瑕疵とは異なり、心理的瑕疵はあくまでも買主の気持ちの問題です。事故の事実が風化すれば売却しやすくなります。
過去に、17年前に発生した焼死者を出した火災事故は土地の瑕疵に該当しないとされた事例があります。
参照元：東京地裁｜平成26年8月7日
この事例からは、事故発生から15年〜20年程度経過していれば近隣住民からの関心も低くなり、幾分か売却活動に影響が出にくくなることがわかります。しかし、時間の経過で告知義務が消えることはないので有効な策とは言い切れません。
リフォームや特殊清掃をして売却する
事故物件にリフォームや特殊清掃などを施して家屋内をキレイにすれば幾分か売却しやすくなります。
例えば、特殊清掃で原状回復したり、壁紙クロスの張り替えをしたりして遺体のあった痕跡が消えて無くなれば、事故物件をイメージしにくくなるからです。
ただし、リフォームを行って事故の跡形がキレイに無くなっても告知義務は残るので売買契約の際には売主に事故物件である事実を伝えなくてはなりません。
また、リフォームにかかる費用相場はたった6畳ほどの部屋でも100万円程度かかってしまいます。費用対効果の意味でもリフォームはおすすめできません。
建物を取り壊して売却する
建物を壊して更地にして売却すれば、心理的負担が多少軽減されます。
事故物件を想起させる建物の面影を丸ごと無くせて心理的抵抗感が軽減されるため、リフォームや特殊清掃より有効な施策と言えます。ただし、更地にしても告知義務は消えません。
また、解体費用も30坪程度の戸建住宅でも90万円〜150万円程度はかかってしまいます。
建物を取り壊して売却するのも高額な費用がかかるので、売却活動において得策とは言えません。
建物を解体せずに売却すべき理由は、以下の記事で詳しく解説しています。
売却する相手を変える【確実に売れるのは専門の買取業者】
事故物件は、売却する相手を変えると売れやすくなります。家を購入する人の中には、事故があった事実を気にしない層も一定数いるからです。
そのため、この章では事故物件を売却するターゲットを変えて売れやすくする方法について、以下の内容で解説します。
- 事故物件でも気にしない一般の個人に売却する
- 不動産投資家に売却する
- 一般の買取業者に売却する
- 専門の買取業者に売却する
事故物件でも気にしない一般の個人に売却する
不動産仲介業者に、「事故物件を気にしない人」を見つけてもらう方法です。
マイホームの購入を検討している人の中でも、「相場より安いなら購入したい」という層が一定数はいます。ただし、事故物件の所有者が最初に取る方法ですが、一般の買い手で事故物件でも良いという人が見つかるのは稀です。
不動産投資家に売却する
不動産仲介業者に、事業目的で事故物件を買う「不動産投資家」を見つけてもらう方法です。
不動産投資家は、賃貸物件として第三者に貸し出して家賃収入を得ることを目的にしています。そのため、収益につながりそうであれば購入するので、一般の買い手より事故物件に対して寛容です。
しかし、投資家にとってもリスクを抱えた購入となるので、通常の物件ほどスムーズに売却は決まらないでしょう。
また、不動産投資家への販売ルートを持つ仲介業者は少数であるため、見つけるのが難しい傾向にあります。
一般の買取業者に売却する
一般の買取業者に売却する方法です。買取業者であれば、事業目的で事故物件を買い取ってもらえるので仲介業者よりは売却できる可能性が高いです。
ただし、一般の買取業者は通常の物件をメインに買い取っており、事故物件を取り扱うノウハウがないので、買い取ってもらえたとしても買取金額が安価になる傾向にあります。
少しでも高値で売りたいようであれば、次章で解説する専門の買取業者への売却をおすすめします。
専門の買取業者に売却する
専門の買取業者であれば、事故物件の再生再販のノウハウを豊富に持っているので高額かつ確実に買い取ってもらえます。なぜなら、専門の買取業者は事故物件に価値を見出して利益を生み出す方法を熟知しているからです。
また、最低限のコストで最大限の効果が得られる修繕のノウハウも保有しているので、浮いたコストの分だけ売却価格に上乗せができるのです。
弊社は2011年の創業以来、数多くの事故物件を安く見積もることなく、適正な金額で買い取ってきた実績があります。
ちなみに弊社アルバリンクは、フジテレビの「イット」でボロ物件を再生する買取業者として紹介されました。
事故物件の所有にお悩みの方は、ぜひ一度弊社の無料査定を受けてみてください。少しでも高値で買い取れるよう、全力で対応させていただきます。
なお、以下の記事では事故物件の買取に特化している専門の買取業者を厳選して20社ご紹介しています。
事故物件を売却するにあたり、どの買取業者に相談すればよいのかが分からない方は、ぜひ参考にしてください。
事故物件を買い取った弊社の買取事例
弊社AlbaLink（アルバリンク）の買取事例を一部ご紹介します。
【買取した事故物件の概要】
| 状況 | 自殺のあった物件 |
|---|---|
| 物件の所在地 | 群馬県前橋市 |
| 買取価格 | 600万円 |
【群馬県前橋市・自殺のあった物件の買取事例】
10年前に父が実家で自殺をしました。
その後、母が一人暮らしをしておりましたが、その母も去年末に亡くなり、家財が大量に残された空き家状態となってしまいました。
このまま放置してはいけないと思い、売却活動を開始。誰もが名を知る大手不動産会社に数件査定を依頼しましたが、「事故物件は売れない」と一蹴されてしまいました。
片っ端から連絡していくしかないと思い、調べていたところ訳あり物件専門のアルバリンクさんの記事を見つけました。問い合わせてみたところ、事故物件でも家財を残したままの状態で買い取ってくれるとの回答。
早速、査定を依頼したところ、今までの業者とはまったく異なり、アルバリンクの担当者の方は丁寧に話を聞いてくださりました。
そして、実家の情報をすべてお伝えした結果、事故物件と買取を断られ続けてきた私の実家は、残置物ありの状態で600万円で買い取っていただけました。
まとまったお金を受け取れたのも良かったですし、なによりいつまでも実家を手放せないストレスから解放されたのが嬉しかったです。
この度は、誠実に対応してくださりありがとうございました。
上記の売主様のように、事故物件の買取を他社で断られて弊社に相談に来られた売主様はたくさんいらっしゃいます。
もし、事故物件の売却にお困りでしたらいつでも弊社にご連絡ください。お悩み解決につながるよう全力でサポートすることをお約束します。
まとめ
今回の記事では、売れない事故物件の特徴や売却方法について解説しました。
事故物件は買主へ心理的な嫌悪感や圧迫感を与えてしまいます。また、物理的な対処法で心理的抵抗感を払拭しきれないのも事故物件の売却を難しくさせる1つの要因です。
記事内ではいくつか売却方法をお伝えしましたが、ご自身での売却が難しいと感じた方は弊社をはじめとした事故物件専門の買取業者に相談しましょう。事故物件に特化した買取業者であれば、今まで市場で売れ残っていた不動産も確実に売却できるからです。
さらに、専門の買取業者の中でも保有している再生ノウハウが多い業者ほど売却価格は高額になります。複数社に相見積もりをとって、高額買取してもらえる1社を見つけましょう。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、他社で買取を断られたり極端に安価な値付けをされたりした事故物件に対して、適正な金額で買取してきた実績があります。
無料査定は随時行っておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。
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