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隣の部屋が事故物件になったとしても自分の部屋は影響がない
事故物件とは、過去に人の死が発生し住む人に心理的抵抗感を与える物件です。
マンションの隣の部屋で人が亡くなっても、隣室は事故物件に該当しません。
国土交通省のガイドラインでは、不動産取引における事故物件の取り扱いに関して以下のように定義しています。
賃貸借取引及び売買取引において、その取引対象ではないものの、その隣接住戸又は借主もしくは買主が日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分において①以外の死が発生した場合又は①の死が発生して特殊清掃等が行われた場合は、裁判例等も踏まえ、賃貸借取引及び売買取引いずれの場合も、原則として、これを告げなくてもよい。
つまり、本来買主・借主に対して告知が必要になる事故が起きたとしても、発生場所が隣の部屋なら影響を与えない、という内容です。
ただし、事故の内容によっては、発生場所が隣の部屋でも事故物件に該当する可能性があります。
事件性が高いと事故物件になる可能性がある
隣の部屋で起きた事故の事件性が高いと、隣室も事故物件になる可能性があります。
国土交通省のガイドラインでは、買主・借主に事故の内容を告げなくてよいケースに関して、以下のような規定を設けています。
ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案はこの限りではない。
つまり、メディアで報道されるような自殺・他殺・焼死などが生じた場合は、発生現場の隣室も事故物件になる可能性があるのです。
事故物件になると告知義務が生じる
自身の部屋が事故物件となった場合、不動産の売買・賃貸をする際には告知義務を担います。
告知義務とは、不動産取引において契約するか否かの判断に重要な影響を与えそうな内容を、買主・借主に伝える義務です。
参照元：宅地建物取引業法第35条・47条
事故物件に該当する場合、事故の発生時期・発生場所・死因・特殊清掃の有無を買主・借主に伝えなくてはなりません。
そのため、心理的瑕疵が障害となり不動産取引の難易度が上がります。
不動産そのものに不具合がなくても、買主・借主に心理的な抵抗感・嫌悪感を抱かせる欠陥
告知義務は、賃貸だとおおむね3年でなくなりますが、借主から事案について質問があった場合には、経過年数を問わず告知が必要となります。
売買には、時効がありません。
つまり、一度事故物件になると告知義務の発生・資産価値の減少は避けられないのです。
事故物件の告知義務については、以下の記事で詳しく解説しています。
隣の部屋が事故物件になった時の対処法3選
隣の部屋が事故物件になった時の対処法は、以下の3つです。
自宅が事故物件になった際の悩みを払拭できるよう、最適な対処法を選択しましょう。
そのまま住む
隣の部屋で起きた事故を気にしない方は、そのまま住むのも選択肢の一つです。
隣の部屋に自身が住むわけではないため、心理的な負担が比較的少ないと感じる方もいるでしょう。
ただし、亡くなった方の遺体は日数が経過すると、強い腐乱臭を放ちます。
玄関の出入りをしたり窓を開けたりした際に、その臭いが外気と共に自宅に流れ込む可能性は否めません。
自宅で異臭を感じると、隣の部屋が事故物件であることを都度認識させられるため、物理的・心理的な負担が重くなります。
上記の点が気になる方は、後述する引っ越し・売却を検討するのも一つの方法です。
お祓いする
事故物件の異臭は特殊清掃によって除去できますが、心理的な抵抗感はなくなりません。
心理的な嫌悪感を軽減させたうえ、自宅に住み続けられるよう「お祓い」という選択も検討しましょう。
お祓いをしても事故の事実は消えませんが、少なからず安心感は得られます。
代表的なお祓いの依頼先には、お寺・神社があり、費用相場は3万円〜10万円程度です。
マンションの場合、管理会社がお祓いなどの手配をしてくれるケースもあるため、事前に相談しておきましょう。
事故物件のお祓いについては、以下の記事で詳しく解説しています。
賃貸にする
事故物件の隣の部屋に住みたくない場合、賃貸物件にして、自身が引っ越す方法があります。
前述したように、隣の部屋で起きた事案によっては、通常の不動産と同様に貸し出しが可能です。
入居者が決まると安定した家賃収入を得られるため、引越し費用・ローンの返済額にあてられるでしょう。
ただし、賃貸経営においては立地条件が悪いと赤字になるリスクが伴います。
弊社がおこなった「家の購入で優先したこと」に関するアンケート調査でも、立地条件はダントツで重要視されていることがわかります。
上記は家を買う人を対象にしたアンケートですが、居住用物件において利便性の高さを求められる点は賃貸・売買も同様です。
具体的には、都心部であれば駅から徒歩10分圏内・主要ターミナルまで1本でアクセスできるなどの条件が好立地の要素として挙げられます。
入居者が見つからない場合、引越し費用がペイできないうえランニングコストがかかり続けるため、家計を圧迫する恐れがあります。
隣の部屋が事故物件となった際に自宅を賃貸として活用するか否かは、慎重な判断が必要です。
告知義務がないなら家賃を下げなくてよい
自身の部屋に告知義務がない場合、家賃の値下げは必要ありません。
隣の部屋で発生した事故に事件性がない場合、自身の部屋は事故物件の扱いにならないからです。
そのため、隣室が事故物件であることを理由に家賃の値下げを要求されても応じる必要はありません。
一般的な価格で貸し出せるため、SUUMO・アットホーム・LIFULL HOME’Sなど、不動産ポータルサイトで類似物件の家賃相場を参考にしましょう。
家賃の相場リサーチに精度の高さを求める場合は、不動産鑑定士に依頼する方法もあります。
不動産鑑定士による鑑定は、20万円〜30万円程度で依頼が可能です。
告知義務があるなら家賃を下げる必要がある
一方で、告知義務がある場合は、周辺相場よりも家賃を下げる必要があります。
事故物件は住む人が感じる心理的な嫌悪感にくわえて、風評被害を受ける・マスコミが押し寄せるなどの影響も与えてしまうからです。
居住用物件に求められる「住み心地のよさ」を欠くのであれば、家賃の安さなどのメリットを代わりに提供しなくてはなりません。
実際に、「事故物件でも住んでもいいと思える条件」に関するアンケート調査でも、「家賃の安さ」がダントツでした。
つまり、「利便性が高いのに、周辺相場よりも賃料が安い物件」であれば、住みたいと考える方は一定数いるということです。
事故物件の家賃相場は、通常よりも20%～30％ほど安くなるといわれています。
ただし、居住用物件においては立地条件が重視されるため、マンションの所在地によっては家賃を下げても収益につながらない恐れがあります。
入居が決まったとしても家賃収入が少ないため、採算が合うのかどうかの収支シミュレーションは必要です。
事故物件の家賃相場については、以下の記事で詳しく解説しています。
告知義務がなくても伝えるのが安全策
ここまで、「告知義務がない部屋」であれば、事故物件である旨を伝えなくてよいとお伝えしました。
しかし、後々のトラブルを未然に防ぐためにも、「クレームになりそうな内容は借主に伝える」というスタンスが安全といえます。
過去には、共用部の自殺によって3年間入居者が現れなかったマンションオーナーの連帯保証人に対する訴えが認められた事例もあります。
参照元：不動産適正取引推進機構「東京地判平成26年5月13日」
このように、事故の発生場所が専有部ではなくても心理的な抵抗感を感じ、入居を避ける方は少なくありません。
マンションのような集合住宅は、入居後に別室の住民から事故の内容を知らされて発覚するケースが起こりがちです。
借主が「知っていたら借りなかった」と感じそうな内容は、契約前にこちらから伝えておくのが安全策といえます。
売却する
隣の部屋が事故物件となった場合の対処法のうち、もっともスムーズにトラブルから抜け出す方法は「売却」です。
自宅を売却すれば、自身の心理的抵抗感がなくなるうえ、賃貸経営による赤字リスクも背負わなくてよくなります。
事故物件の売却方法には、仲介・買取の2種類があります。
- 仲介
- 売主・買主の間に入り、成約につながるようサポートする業者。成約が決まると仲介手数料を得られるビジネスモデル
- 買取
- 売主から直接不動産を買い取る業者。将来の運用・再販に向けて、仕入れとして不動産を買い取るビジネスモデル
上記のどちらが売却先として適しているかは、告知義務の有無によって異なります。
なお、仲介・買取の違いについては、以下の記事で解説しているのであわせてお読みください。
告知義務がないなら仲介業者に依頼する
自身の部屋に告知義務がないのであれば、仲介業者への売却がおすすめです。
仲介業者に依頼する場合、販促活動をサポートしてもらえます。
購入希望者が多く募れる物件は希望価格で売却しやすいので、告知義務がない物件は仲介での売却が適しています。
ただし、前述したように居住用物件は立地条件を重要視されます。
利便性が高くないマンションの場合、告知事項がなかったとしても売却の難易度は高めです。
自身のマンションが立地に恵まれていないのであれば、次項で紹介する専門の買取業者に売却する方法がおすすめです。
告知義務があるなら買取業者に依頼する
自身の部屋に告知義務がある場合は、買取業者に依頼しましょう。
買取業者は、業者自身が直接の買主となるため、売れ残りのリスクがありません。
販促活動を挟まないため、平均1ヶ月程度というスピード感で売却が可能です。
くわえて、買取業者の中でも、事故物件に強い専門の買取業者であれば、買取価格も高額になりやすいメリットがあります。
専門の買取業者には、事故物件の再生・活用ノウハウと再販ルートを持ち合わせているためです。
将来的に得られる利益を見込んで買取価格に上乗せができるので、高額買取になりやすい傾向にあります。
弊社AlbaLinkも、事故物件に強い専門の買取業者です。
悪立地・築古など、市場で売れにくい条件が揃った事故物件も数多く買い取ってまいりました。
事故物件の売却に以下の内容を希望される方は、下記無料査定フォームよりお問い合わせください。
- 告知をめぐるトラブルを回避したい
- スピーディーに売却したい
- できる限り高値で売却したい
次項では、弊社の事故物件の買取事例をご紹介します。
弊社Albalinkの事故物件の買取事例
この章では、弊社Albalinkを例にとり、「事故物件は本当に売却できるのか」「事故物件に値段はつくのか？」という疑問にお答えします。
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような事故物件を多数買い取ってきました。
実際、弊社は下記のように「孤独死」「自殺」「溺死」などさまざまな事故物件を全国から買い取っています。
上記の買取金額を見ていただけばわかる通り、弊社は事故物件であっても物件全体の価値を適切に評価し、適正価格で買い取っています。
実際、事故物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「思った以上の高値で買い取ってもらえた」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
そのため、事故物件というデリケートな対応が求められる物件も、売主様のプライバシーを守りながら、速やかに高値で買い取らせていただきます。
信頼できる買取業者に安心して事故物件を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
まとめ
隣の部屋で人の死が発生したとしても、自身の部屋は事故物件に該当しません。
しかし、隣の部屋で起きた事件がニュースで流れるなど、社会的な影響力が大きい場合、自身の部屋も事故物件として扱われます。
また、トラブル防止の観点から告知義務の有無に関係なく、買主・借主が嫌悪感を抱きそうな内容は伝えておくのが望ましいといえます。
隣の部屋が事故物件になり、住んだり貸したりするのが難しいと感じる方は、専門の不動産買取業者への売却を検討しましょう。
専門の買取業者は、告知事項を抱えた不動産でも問題なく買い取れるため、住み替えの資金にあてやすくなります。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、事故物件に強い専門の買取業者です。
事故物件をはじめとする全国の訳あり物件を積極的に取り扱っており、フジテレビの「イット」で特集された実績もございます。
自身の部屋をできる限り早く・高く売りたい方は、スピーディーかつ適正価格で買取できる弊社までご相談ください。
もちろん、査定のみの問い合わせも大歓迎です。
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