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セットバックとは土地の境界線を後退させて道路幅を拡張すること
セットバックとは、土地の境界線を後退させて、土地の前面に接している道路の幅を拡張することです。
あなたの土地に接している道路の幅が4m以上ないことで「再建築不可物件」になっている場合、セットバックを行えば「建築可能物件」にできます。
再建築不可物件とは、建築基準法第42条や建築基準法第43条で定められている「幅員4m以上の道路に土地が2ｍ以上接すること」という接道義務を満たしておらず、建物が建てられない物件のことです。
再建築不可物件については、以下の記事でも詳しく解説しています。
この法律が設けられているのは、道路の幅員が4m以上ないと、緊急時に消防車や救急車などがスムーズに通れなくなり、防災面で支障が出てしまうためです。
例えば、土地に接している道路の幅が3.5mしかないことで再建築不可物件となっているなら、0.5mだけセットバックをして道路の幅員を4mにすれば、再建築可能にできます。
つまり、セットバックは「接道義務を満たしていない再建築不可物件」を「接道義務を満たした再建築可能物件」に変えるための必要な行為と言えます。
セットバックを行うことにはメリットやデメリットもありますので、まずはそちらを以下で詳しく解説していきます。
セットバックするメリット
セットバックをするメリットは、「再建築可能になることで売却しやすくなる」ことです。
再建築不可物件は、前述したように建物を建てられない物件（すでに建物が建ってる場合は建て替えができない物件）です。
そのため、終の棲家として物件を探している一般個人の買い手からはリスクのある物件と見られて敬遠されます。
よって、再建築不可物件はなかなか売れません。
しかし、セットバックを行って再建築可能にできれば、通常の物件と同じように建物を自由に建てられるようになります。
それにより、買い手の購入需要が高まるので売れやすくなるのです。
もし、あなたの土地に接している道路が幅員4ｍ以上ないことで再建築不可物件となり、なかなか売却できずに困っているなら、セットバックをすれば売れやすくなる可能性があります。
セットバックするデメリット
セットバックを行うデメリットとしては「家屋を建てられる土地の面積が狭くなる」ということです。
前述したように、セットバックは自分の土地を後退させて（＝減らして）道路の幅を増やす行為です。
セットバックして減った分の土地は、そのまま私道（私有地）として所有するか、地方自治体へ寄付または買い取りをしてもらうことになります。
どちらにせよ、自由に使える土地は狭くなり、建てられる建物の大きさは小さくなってしまいます。
ただし、セットバックをすれば土地は狭くなりますが、前述したように一般個人に向けて売れやすくなります。
「売れない広い土地」より「多少狭くなるが売れる土地」なら、買い手からの需要は後者の方が多いでしょう。
セットバックをすると、土地が狭くなるというデメリットはありますが、それ以上に「建て替え可能になる」「土地が売れやすくなる」といったメリットの方が大きいと言えます。
建て替えの出来ない再建築不可物件でも専門の不動産買取業者に依頼すれば、高額買取してもらえる可能性があります。
以下の問い合わせフォームから査定額がわかるので気軽に相談してみましょう。
もちろん、無料査定のみの問い合わせも歓迎しております。
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セットバック費用の相場は20万円〜80万円
実際に、セットバックの費用は実際どのくらいかかるのでしょうか。
セットバックの費用は、後退させる面積によって変わってきますが、相場はおよそ「20万円～80万円」です。（セットバック面積の算出方法は後述します）
費用の内訳は以下の通りです。
セットバック費用の内訳
- 後退面積の土地測量費用（現況測量・確定測量）
- 宅地と道路用地の分筆登記費用
- 道路用地部分の整備費用
この章では、上記3つのセットバック費用の内訳について解説します。
後退面積の土地測量費用（現況測量・確定測量）
1つ目の「後退面積の土地測量費用」は、隣地との境界線が確定しているかどうかで金額が変わります。
隣地との境界線が確定している場合は「現況測量」、確定していない場合は「確定測量」で、行う測量が違うからです。
現況測量はおよそ「10～20万円」、確定測量はおよそ「35～70万円」かかります。
隣地との境界線が確定しているかは、法務局で土地の情報（地積測量図など）を調べればわかります。
地積測量図がない、地積測量図を見ても境界線が曖昧である等の場合は、土地家屋調査士に依頼し、隣地との正確な境界線を明らかにしてもらいましょう。
なお、地積測量図は測量結果を元に作成される図面であるため、土地家屋調査士に現況測量・確定測量を依頼すれば費用内で作成してもらえます。
宅地と道路用地の分筆登記費用
2つ目の「分筆登記費用」は、土地を分筆したことを登記簿上に記載するための費用で、およそ「6万円前後」かかります。
分筆とは、一つの土地を複数の土地に分割して登記することです。
セットバックした部分は、実質的には「公共の道路」のような扱いになり、自身の土地でありながら自由に有効活用できません。
そのため、「セットバック部分の固定資産税は非課税になる」で詳しく解説しますが、固定資産税が免除される制度が各自治体に用意されています。
分筆が義務付けられているわけではありませんが、多くの自治体ではセットバック部分の非課税申請をする際に分筆を勧められます。
自治体によって対応が異なるため、セットバックする前に役所の建築指導課・資産税課に分筆が必要かどうかを確認しましょう。
道路用地部分の整備費用
3つ目の「道路用地の整備費用」は、セットバックした土地を道路として問題なく使えるようにするための整備費用です。
主にアスファルト塗装費用等が含まれます。
アスファルト塗装費用は、1平方メートルあたりおよそ「5,000円」で、塗装費用のほかに重機の搬出費用や諸費用が「5万円」ほどかかります。
よって、仮にセットバックする面積が2平方メートルだとすると、セットバック費用の合計金額は以下の通りになります。
現状測量（10～20万円）＋分筆登記費用（6万円）＋道路用地の整備費用用（およそ6万円）
＝22～32万円
確定測量（35～70万円）＋分筆登記費用（6万円）＋道路用地の整備費用用（およそ6万円）
＝47～82万円
つまり、セットバック費用は合計で「20～80万円」ほどかかり、その費用は決して安くはありません。
再建築不可物件でも専門の不動産買取業者に依頼すれば、セットバック不要で高額買取してもらえる可能性があります。
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自治体からセットバック費用の助成金を受け取れる場合がある
自治体から、セットバック費用の助成金を受け取れるケースがあります。
前述したように、そもそも接道義務は、緊急時に緊急車両が通れるスペースや避難経路を確保するために定められているものです。
言い換えれば、セットバックは自治体や地域、周辺住民のための義務であるとも言えます。
そのため、セットバックに協力してくれる土地の所有者に、自治体が助成金を用意しているケースが多々あります。
セットバックの助成金が受けられるか否かを確認するためには、土地を管轄している役所に直接問い合わせましょう。
東京都北区では「狭あい道路等拡幅整備事業」を行っていて、セットバックした部分の道路の整備費用等を区が負担してくれます。
参照元：北区「狭あい道路等拡幅整備事業」
例えば、土地をセットバックする際には、道路沿いにある門や塀等を撤去する必要がありますが、東京都北区ではその費用を「道路沿いの門・塀等の長さ（m）×5,000円」の範囲で負担してくれます。
ただし、助成金を申請するには必要書類の準備や関係者との協議などの過程が必要で、専門知識のない一般の個人にはやや手続きのハードルが高めです。
よって、セットバックの助成金申請の際は、不動産会社や税理士などの専門家に相談してサポートを受けることをおすすめします。
なお、弊社AlbaLinkはセットバックが必要な土地などの再建築不可物件を専門に扱う買取業者です。
もし、セットバックの助成金の申請でお困りでしたら、税理士とも提携しておりますので、気軽にお問い合わせください。
ご相談のみのお問い合わせでも大歓迎です。
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セットバック部分の固定資産税は非課税になる
前述したとおり、セットバックするには費用がかかり、金銭的負担が発生します。
ですが、セットバックして道路にした土地は、固定資産税が非課税になり、金銭的負担が軽くなります。
セットバックによって道路になった土地は「公共の用に供する道路」と呼ばれ、あなたが自由に利用できる土地ではなくなるので、税金が免除されるのです。
セットバックした土地を非課税にするには「非課税申告」をしなければなりません。
セットバックした土地を管轄している役所へ、以下の必要書類を提出して申告しましょう。
非課税申告の必要書類
- 土地の登記簿謄本
- セットバック部分が分かる地積測量図
- その他、役所指定の申告書・書類など
【土地の登記簿謄本の見本】
【地積測量図の見本】
非課税申請を後回しにすると忘れてしまい、本来なら支払わなくていい税金を払うことになりかねません。
ですから、手続きが困難な場合は、司法書士からサポートを受けるなどして確実に済ませておきましょう。
セットバック部分を使用すると固定資産税は非課税にならない
もし、セットバックした道路を使用してしまっている場合、固定資産税は非課税になりません。
セットバック部分を個人利用してしまうと、私有地と見なされてしまうからです。
例えば、セットバックして道路になった部分に車を停めたり、植木鉢を置くなどをして利用してしまうと、「私有地の一部として使っている」と見なされてしまいます。
セットバックした部分に少しでも私物を置いていると、余分な固定資産税を支払うことになりもったいないですから、セットバックした土地には何も置かないように注意しましょう。
セットバック面積の計算方法
では、実際にセットバックはどのように行われるのでしょうか。
セットバックを行うべき面積は「後退距離×間口の幅」で計算されます。
そもそも土地を後退する目的は、前述したように接している道路の幅員を4m以上にして接道義務を満たすことです。
ただし、あなたの土地をどれくらい後退させるかは、道路を挟んだ向かい側の土地の状態によって異なりますので、状況別で詳しく解説していきます。
向かい側の敷地に家がある場合
向かい側にセットバックが済んでいない敷地がある場合、あなたの土地は現在の道路の中心線から「2m」の地点までセットバックさせます。
道路の幅員を4m以上確保する場合、接道している両側の土地を平等に後退させるのが原則だからです。
例えば、以下の画像のように、接している道路の幅が3.6mしかない場合、確保するべき残り0.4m分を、接道している土地の所有者がそれぞれ0.2mずつ平等に後退するのが原則です。
あなたの土地だけで0.4mセットバックさせる必要はありません。
要するに、あなたの土地も向かいの土地も中心線から2mの地点まで平等に後退すれば、幅員4ｍの道路をつくることができるということです。
向かい側の敷地がセットバック済の場合
向かい側の敷地がすでにセットバック済の場合は、あなたが行うセットバックのみで道路の幅員を4mに到達させなくてはなりません。
例えば、前面道路の幅員が3.6mで向かいの家がセットバック済みの場合、幅員4mに足りない分の残り0.4mは、あなたの土地のセットバックのみで確保する必要があるということです。
向かい側の土地はすでに2m後退しているので、あなたの土地も過去の中心線から2mセットバックすれば、どちらも平等に土地を差し出し、幅員4mを確保したことになります。
なお、向かい側の土地がセットバック済であるか否かは、管轄の自治体の「建築課」「建築指導課」もしくは「道路課」に問い合わせて確認できます。
向かい側が崖地や水路の場合
向かい側の土地が崖地や水路の場合は、あなたが行うセットバックのみで道路の幅員を4mを確保しなければなりません。
崖地や水路を後退させることはできないからです。
例えば以下の画像のように、前面道路の幅員が3.6mしかなく、向かい側が川や崖地の場合、幅員4ｍに足りない残り0.4ｍの部分はあなたの土地のセットバックで確保する必要があるということです。
あなたの土地のセットバックのみで前面道路の幅員を4m確保すればいいので、セットバック面積は最も簡単に計算できます。
セットバックに必要な5つの手続き
セットバック面積の計算方法や工事費用を理解していただいたところで、実際にセットバックする際に必要な5つの手続きをご紹介します。
セットバック対象の土地か調査する
まずは自身の土地がセットバックの対象となっているのかを調査しましょう。
土地を管轄する役所の「建築課」「建築指導課」もしくは「道路課」に直接問い合わせて確認してください。
具体的には、上記の窓口で以下の2つを確認してもらってください。
- 該当する土地の前面道路の幅員が4m以上あるか？
- 該当する土地の前面道路が「建築基準法上の道路」であるか？
建築基準法上の道路とは、主に以下の7つのことです。
- 42条1項1号道路（道路法による道路）
- 道路法の道路（国道、都道及び市町村道）で、幅員4m以上のもの。
- 42条1項2号道路（開発道路）
- 都市計画法、土地区画整理法、旧住宅地造成事業に関する法律などに基づき許認可等を受けて築造した道路で、幅員4m以上のもの。
- 42条1項3号道路（既存道路）
- 建築基準法の施行日（昭和25年11月23日）と当該市町村が都市計画区域に指定された日のいずれか遅い時点に、既に幅員4ｍ以上の道として存在し、現在に至っているもの。
- 42条1項4号道路（計画道路）
- 道路法、都市計画法その他の法律による新設又は変更の事業計画のある道路で、事業者の申請に基づき、2年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの。
- 42条1項5号道路（位置指定道路）
- 土地の所有者が「築造」する幅員4ｍ以上の道で、申請を受けて、特定行政庁がその位置の指定をしたもの。（参考記事：再建築不可の位置指定道路とは？再建築を可能にする方法や売却法を解説）
- 42条2項道路（みなし道路）
- 建築基準法の施行日（昭和25年11月23日）と当該市町村が都市計画区域に指定された日のいずれか遅い時点に存在する幅員4ｍ未満の道ではあるが、特定行政庁が定めるその他の基準を満たし、特別に認められたもの。
- 43条1項道路（ただし書き道路）
- 42条に定める道路ではないが、特定行政庁が周囲の状況から、交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて、建築審査会の同意を得て許可されたもの。（参考記事：43条但し書き道路（43条2項2号許可）で起こりえるトラブル4選！揉め事の回避法も紹介）
なお、セットバック費用の助成金が受けられるか否かも、このときに合わせて聞いておきましょう。
事前協議書の提出と自治体の職員による調査
確認の結果、セットバックが必要だった場合は、役所に「事前協議書」を提出します。
事前協議書とは、自治体の職員に現地調査を依頼するための以下のような書類です。
事前協議書のフォーマットについては、あなたの物件を管轄する役所に確認してください。
事前協議書の提出後、現場にて自治体の職員による測量や道路の中心線の検討などが行われます。
このときに測量費用が発生します。
自治体職員の調査によって明らかになった道路の中心線や敷地の後退距離を考慮のうえ、建築業者や自治体の職員やその関係者で、セットバック後に道路になる部分の整備方法などを協議します。
協議書の交付と建築確認申請
協議が完了したら「協議書」が交付されるので、建築確認申請書とともに役所（もしくは指定確認検査機関）に提出しましょう。
建築確認申請書は、工事の内容や工事後の土地や建物の状態が建築基準法や自治体の条例に適合しているかチェックするための書類です。
建築確認申請をしないと、セットバック工事の着工ができないので注意してください。
セットバックの工事
建築確認を申請した結果、問題がなければ「確認済証」が届きます。
確認済証とは、建築確認を行った結果、建築の計画が関連法令などに適合することを証明する書類です。
確認済証を受け取った後は、いよいよセットバックの工事が開始します。
家の建て替えが伴うセットバックであれば、まずは家の建て替え工事を行い、それからセットバックを行うのが一般的です。
助成金や固定資産税免除の申告
工事終了後、自治体からの助成金を受けられるのであれば、管轄の役所に助成金の申請を行いましょう。
ただし、着工前に申請しなければならないこともあるため注意してください。
また、セットバック工事終了後には「セットバック部分の固定資産税は非課税になる」でご説明した非課税申告も忘れずに行いましょう。
固定資産税・都市計画税非課税申告書（1/2）
固定資産税・都市計画税非課税申告書（2/2）
以上でセットバックの工事と工事に伴う手続きは完了です。
セットバックをしなくても土地は売却できる
ここまで、セットバックの工事費用やセットバック面積の計算方法、手続きの手順を解説しました。
セットバックにかかる費用や手間は、決して軽くないことをご理解いただけたかと思います。
セットバックの工事費用を負担に感じる方は、再建築不可のままで土地や建物を売却してしまうのがおすすめです。
専門の不動産買取業者であれば、再建築不可の土地や建物を最短数日で買い取り、現金化してくれます。
専門の買取業者は、買い取った再建築不可物件を建て替え可能にして活用したり、賃貸物件にリメイクして売却したりするなど、収益化につなげるノウハウを多くもちます。
そのため、所有者が売却前に費用・手間をかけてセットバック等を行わなくても、再建築不可の状態で現況買取が可能なのです。
再建築不可のまま売却してしまえば、セットバック費用が不要になる上に、売却して得た代金で今のあなたの生活によりマッチする新たな住まいを購入することも夢ではありません。
なお、弊社は再建築不可物件に強い専門の買取業者です。
弊社は「全国対応」、査定や相談は「無料」ですので、少しでも買取を検討していましたら、まずは一度ご相談ください。
もちろん、査定のみ、ご相談のみのお問い合わせでも大歓迎です。
>>【セットバック不要で高額売却！】無料で買取査定を依頼する
再建築不可物件に強い専門の買取業者の選び方については、以下の記事でも詳しく解説しています。
セットバックが必要な土地を専門の買取業者に売却する3つのメリット
セットバックが必要な土地は、専門の買取業者なら「セットバックせずに売却できる」ことを前章でお伝えしました。
その他にも、専門の買取業者に売却するメリットが以下の3つありますので、詳しく解説していきます。
セットバック費用がかからない
専門の買取業者にセットバックが必要な土地の売却を依頼すれば、あなたがセットバック費用を負担する必要がありません。
専門の買取業者はセットバックが必要な土地でも「そのままの状態」で買い取ってくれるからです。
セットバックは専門の買取業者が代わりに行ってくれます。
つまり、セットバック費用はおよそ「30～80万円」ほどかかるとお伝えしましたが、あなたはその費用をそっくり節約することができるのです。
セットバックを行う資金を用意できない場合やセットバック費用がもったいないと感じている場合は、専門の買取業者に買い取ってもらうことをおすすめします。
平均1ヶ月程度で買い取ってくれる
専門の買取業者にセットバックが必要な土地の売却を依頼すれば、平均1ヶ月程度で買い取ってもらえる可能性があります。
専門の買取業者はあなたの土地を直接買い取るので、あなたと価格の合意さえ取れれば、すぐに売買契約書を結べるからです。
必要書類などが揃っていれば最短3日程度で買い取れるケースもあるため、再建築不可物件の処分・現金化を急ぐ方は専門の買取業者に売却を依頼しましょう。
適正価格で買い取ってくれる
専門の買取業者にセットバックの必要な土地の売却を依頼すれば、適正価格を付けて買い取ってくれます。
ただし、どこの買取業者でも再建築不可物件を適正価格で買い取れるわけではない点は注意が必要です。
中古物件などの買取・再販をする一般的な買取業者では再建築不可物件は買い取れません。
仮に買い取れたとしても安く買い叩かれてしまう可能性が高いです。
なぜなら、一般的な買取業者は不動産市場の大半を占める「マイホームを想定した買取・再販」を行うからです。
そのため、「新築・建て替えができない」という特性をもつ再建築不可物件を買い取っても、収益化にスムーズにつなげられず、強気な買取価格が提示できません。
一方、再建築不可物件の買取を得意とする専門の買取業者であれば適正価格で買い取れます。
専門の買取業者はセットバックが必要な土地を商品化するノウハウを豊富にもっているので、特殊な土地に対しても、正確に市場価値を見極められるからです。
弊社Albalinkも再建築不可物件に強い専門の買取業者であり、セットバックが必要な土地を適正価格の買い取れます。
不動産の一つひとつに見合った独自の再生ノウハウがあり、再販までのコストを最小限に圧縮できるからこそ、市場価値が低い不動産でも高額買取が可能です。
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「再建築不可物件をできる限り高く売りたい」とお考えの方は、お気軽にお問い合わせください。（もちろん、強引な勧誘等は一切ありません。）
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弊社Albalinkの再建築不可物件の買取事例
ここまで、再建築不可物件におけるセットバックの費用や手順などについてお伝えしてきました。
そこでこの章では、弊社Albalinkを例にとり、実際の再建築不可物件の買取事例を紹介します。
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるようなセットバック未実施の再建築不可物件を多数買い取ってきました。
たとえば下記は弊社が、千葉県富津市の再建築不可物件をセットバック不要で買い取った事例です。
この物件は前面道路の幅員が2m未満で接道義務を果たしていませんでした。 
また、下の写真の「ＢＥＦＯＲＥ」を見てもらえばわかる通り、室内も老朽化が進んでいましたが、弊社はこの物件を600万円で買取り、リフォームを施したのち、提携している不動産投資家へ再販致しました。 
このように弊社は再建築不可物件の再販ルート・運用方法を豊富に持っているため、セットバックが必要な再建築不可物件であっても買い取れます。
実際、再建築不可物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「売れずに困っていたが買い取ってもらえてホッとした」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
ですから、「再建築不可物件の売却など初めてで不安なことばかり」という方こそ、弊社にご依頼いただければと思っております。
これまで培ったノウハウをフル活用し、あなたの再建築不可物件をできる限りスピーディーかつ高値で買い取らせていただきます（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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まとめ
セットバックの工事費用やセットバック面積の計算方法などを解説しました。
セットバックの工事費用の相場は、隣地との境界線が確定している場合は20万～30万円、隣地との境界線が未確定の場合は50万～80万円と、決して安くありません。
なお、セットバックの工事費用には、道路になった部分（セットバック部分）の整備費用が含まれます。
そのため、セットバック部分の面積が広ければ広いほど工事費用が高額になる傾向があります。
セットバックの工事費用は決して安くないため、再建築不可の土地や物件は、専門の買取業者に売却して手放してしまうのが賢明な手段でしょう。
セットバックが必要な土地をそのまま売却してしまえば、セットバックの工事費用がかからないのはもちろん、売却して得た代金で新たな住まいも購入しやすくなります。
なお、弊社はセットバックが必要な再建築不可物件を専門に扱う買取業者です。
年間相談件数5000件、年間買取件数600件の買取実績（※）があり、他の業者が断るような物件でも、数多く買い取りしてきました。
※2023年1月1日～2023年10月25日現在の実績：相談/5,555件：買取/600件
あなたの抱える事情をしっかり伺い、真摯に対応いたしますので、「セットバック費用をかけたくない」「適正価格で買い取って欲しい」とお考えの場合はお気軽に弊社へご相談ください。
もちろん、査定のみ、ご相談のみのお問い合わせでも歓迎いたします。
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