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親族間で不動産売買をするなら適正価格は相場の80%
親族間売買とは、文字通り不動産を親族間で売買することを指します。
親族の範囲は、民法第725条において6親等内の血族・配偶者・3親等内の姻族と定義されています。
その上で、親族間で不動産を売買する場合の適正価格は、市場相場の80％程度とされています。
後述する過去の判例が引き合いとなり、80％の根拠となっているようです。
親族間売買の値付けに法律的な制限はなく、基本的に自由に取り決めが可能ですが、いくつか注意点が存在します。
不動産知識の無い初心者同士での取引になるため、曖昧なやり取りで契約してしまうと思わぬトラブルに発展してしまうこともあります。
まずはメリット・デメリットから解説していきますので、ぜひ最後まで読んでみてください。
親族間売買の4つのメリット
親族間売買には以下の4つのメリットがあります。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
なお、もし売却したい不動産が「共有持分」の場合は、以下の記事を参考にしてください。
柔軟に取引条件を決められる
親族間売買のメリット1つ目は「柔軟に取引条件を決められる」ことです。
関係のない第三者への売却ではない親族間売買は、各々の事情に合わせて取引内容を融通できるのが特徴です。
例えば、売買価格を相場より低く設定したり、住宅ローンを利用せず代金を分割で支払うなどです。
物件の引き渡しも、通常代金を支払うのにあわせて引き渡す必要がありますが、親族間であれば引き渡し時期なども相談することができます。
このように柔軟な条件設定が可能になるのは、親族間売買を行う大きなメリットでしょう。
相続トラブルを未然に防げる
親族間売買のメリット2つ目は「相続トラブルを未然に防げる」ことです。
相続トラブルとは、例えば親が亡くなった際の遺産分割協議で、持ち家など資産の取り合い・押し付け合いになってしまうことです。
実際、弊社で相続に関する不安についてアンケート調査を行ったところ、1位は「家族・親族と揉めないか」となっており、多くの方が相続トラブルに不安を抱えていることがわかります。
存命中に親族間売買をすることで、相続トラブルを未然に回避することができます。
遺産分割をきっかけに親族間が不仲になるということも珍しくないので、相続トラブルの不安を事前に解消できるのも親族間売買の利点と言えるでしょう。
安心して自宅を売却できる
親族間売買のメリット3つ目は「安心して自宅を売却できる」ことです。
多くの人にとって、自分や家族が長年住んできた家や土地には特別な思い入れがあります。
住み慣れた自宅を第三者に売却するということに、不安や抵抗を感じる方も少なくないでしょう。
親族間売買であれば、売却先は自分の子どもや信頼できる親族になるため、全くの他人へ売却するよりも安心感があります。
売買後に訪れることも可能でしょうし、現在同居中であれば今後もその家に住み続けられるということもあります。
家に思い入れがある人ほど、親族間売買のメリットは大きいのではないでしょうか。
完全な所有権を得られる
親族間売買のメリット4つ目は「完全な所有権を得られる」ことです。
これは共有持分を親族間売買する場合のメリットで、それぞれの持ち分を1人の共有者に売却することで、所有権を1本化できるというものです。
相続などで不動産の所有権を親族で共有している場合、売却するには共有者全員の同意が必須と民法第251条1項で定められています。
参照元：民法第251条1項
そこで、それぞれの持ち分を1人の共有者に親族間売買することで、所有権を1本化し、共有関係を解消することができます。
売却すれば固定資産税や維持管理費用を支払わずに済むようになり、所有者は自由に不動産を活用できるようになります。
手放したい、活用したいなど共有者間で意見が異なる場合、親族間売買は有効な手段といえます。
親族間売買の3つのデメリット
ここまで親族間売買のメリットについてお伝えしてきましたが、無論デメリットも存在します。
以下の3つは、親族間売買における代表的なデメリットです。
どれも知らずにいては思わぬトラブルに発展しかねない注意点です。
最後まで読んでいただき、本当に親族間売買をしていいのか十分に検討してください。
住宅ローンを組みにくい
親族間売買のデメリット1つ目は「住宅ローンを組みにくい」ことです。
親族間売買は住宅ローンの審査が厳しい傾向にあり、そもそも親族間売買の場合は融資をしていないという金融機関もあります。
親族間での売買は相続によって自動的に所有権が移転するにも関わらず、わざわざ売買することを不審に思われがちです。
金融機関からすると贈与税の抜け穴にされたり、融資したお金を別の用途に悪用するといった懸念があるため、審査は厳しくなります。
大手の金融機関から融資を受けるのは難しく、中小・地方銀行などから融資を受ける場合でも、独自の審査があったり高金利だったりするので注意が必要です。
また、審査が通らなかった場合は「融資が断られた」という情報が残り、今後別のローンを組みたいというときに悪影響を与えるおそれもあります。
そのほかにも、契約書の内容に不備があり親族間で後々トラブルに発展する等、不動産の知識がない者同士の売買（親族間売買）には数々のリスクが伴います。
親族間売買の際は司法書士に間を取り持ってもらう等して、できる限りのトラブルやリスクを回避するようにしましょう。
税制上の特例が適用外になる場合がある
親族間売買のデメリット2つ目は「税制上の特例が適用外になる場合がある」ことです。
不動産の売買は重い税負担が経済鈍化とならないよう、さまざまな特例・控除によって軽減措置がとられています。
そのうちのひとつが、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」で、これにより不動産の売却利益に課される税金を、最大3,000万円まで控除してもらえます。
参照元：国税庁｜No.3302 マイホームを売ったときの特例
しかし、控除の条件に「売り手と買い手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと」というものがあるため、親族間売買では3,000万円の控除を受けることができません。
そのため、売却価格に応じて通常通りの税金を支払うこととなります。
住宅の売却価格ともなると非常に重い税負担となるため、親族間売買で持ち家を売却する場合は、むしろ損になってしまわないかよく調べてから行うようにしましょう。
みなし贈与を疑われやすい
親族間売買のデメリット3つ目は「みなし贈与を疑われやすい」ことです。
「みなし贈与」とは、双方に贈与の意図が無くとも、実質的に贈与を受けたのと同じように経済的利益があるならば、贈与とみなされる行為です。
親族間売買は相場よりも安く取引しがちですが、「著しく低い価額」での取引は贈与に該当すると、相続税法第7条で定められています。
みなし贈与に該当した場合贈与税の納税義務があるのはもちろん、本人たちに「贈与した・された」という認識が無いため贈与税申告を漏らす可能性も多いにあります。
税務署から贈与税の申告漏れを指摘された場合、延滞により追徴課税されることになります。
このような危険性を孕んでいるため、親族間売買においてはみなし贈与にならない価格での売買取引をすることが重要です。
贈与と判断されないためにはどのような価格設定が必要なのかについては、次項で解説いたします。
親族間売買がみなし贈与と判断される基準は相場の80％（判例あり）
価格が相場の80％を下回った場合、親族間売買がみなし贈与と判断される可能性が高いでしょう。
前述の通り、みなし贈与の判定基準は明確なものではなく、「著しく低い価額」となっており、不動産取引における著しく低い価額は、過去の判例から相場の80％以下が目安とされています。
参照元：東京地裁平成 19 年8月23日判決相続税法第７条及び第９条の適用範囲に関する一考察
例えば、不動産評価額が1,000万円の物件を800万円で親族間売買した場合、相場の80％のためみなし贈与には該当しない可能性が高いでしょう。
しかし、500万円で売買した場合は相場の50％となり、みなし贈与と判定された場合は相場価格との差額である500万円が課税されることになります。
また、これはあくまで過去の判例に基づいた目安としての判断基準であり、相場の80％以上の価格設定であれば絶対にみなし贈与には該当しない、というものではありません。
みなし贈与による思わぬ金銭的負担が発生するリスクがあるということは、親族間売買を検討する上で必ず押さえておきましょう。
親族間で不動産売買をおこなう4つの流れ
親族間売買は、主に以下の4つの流れで進めていきます。
各流れの詳細について、詳しく見ていきましょう。
登記事項証明書の内容を確認する
親族間売買をおこなう場合、はじめに登記事項証明書の内容を確認しましょう。
親族間売買の準備として、まず登記事項証明書を取得し、不動産の所有者名や権利関係、抵当権が設定されていないかを確認することが重要です。
もしも不動産に抵当権が設定されていたり、共有者がいたりした場合、売主1人の独断で売却することはできません。
不動産の抵当権・共有者の有無ついては、不動産の所在地や所有者の権利関係などが記載されている登記事項証明書で確認できるので、最寄りの法務局で取得しましょう。
ローンを完済したのに抵当権が残っているような場合は、抵当権抹消登記をしてください。
また、古い建物や登記と実際の建物の現状が異なるような場合、登記事項証明書を取得することができません。
この場合固定資産評価証明書を所在地の役所から取得する必要があります。
時間も手間もかかってしまうので、売却は余裕を持って進めましょう。
なお、登記事項証明書の見方については、以下の記事で詳しく解説しています。
不動産価格の相場を調べる
登記事項証明書を確認したら、取引価格を決めるために現在の不動産価格の相場を調べます。
前述のように、親族間売買における価格は市場相場の80％が目安です。
市場相場を調べるには、主に以下の4つの方法があります。
| 公示価格 | 国土交通省が公表する土地の価格。 毎年1月1日時点を価格判定の基準日とし、毎年3月下旬に公示 |
|---|---|
| 基準値価格 | 都道府県が公表する土地の価格。 毎年7月1日を価格判定の基準日とし、毎年9月下旬に公表 |
| 路線価 | 国税庁が公表する主要道路に面した1㎡あたりの土地の価格。 毎年1月1日を価格判定の基準日とし、毎年8月上旬に公表 |
| 固定資産税評価額 | 各市区町村が算定する土地・建物の評価額。 3年に1度、1月1日に価格評価が行われる |
上記を指標に、レインズ・マーケット・インフォメーションなどで近い条件の成約事例を参考にして、当事者間で売却価格を設定します。
ただし、住宅は大通りから一本道を入っただけでも価値が大きく変わります。
正確な売却価格を知りたい場合は、不動産鑑定士に不動産鑑定評価書を作成してもらうのもよいでしょう。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）でも、全国の不動産の無料査定を行っております。
年間相談件数5,000件以上（2023年時点）の弊社であれば、経験豊富な査定員による適正な売却価格を提示できます。
ご相談は無料で24時間受け付けておりますので、お困りの方はいつでもお気軽にご相談ください。
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売買契約を締結する
価格設定が完了したら、双方同意の元、売買契約を締結します。
契約書を作成し、売主・買主双方の合意の元、契約書へ捺印します。
法務局や税務署への提示を想定して、ある程度一般的な契約内容、契約事項を明記した書面を作成してください。
また、親族間売買であっても不動産売買契約書への収入印紙の貼付は必須ですのでご注意ください。
内容が不安な場合は代行業務を行っている不動産会社や司法書士もいますので、依頼を検討してみてください。
司法書士に依頼する際の費用相場は、5万円～20万円ほどです。
トラブルが心配なら不動産仲介業者に依頼する
親族間売買に不安があるという方は、不動産仲介業者に仲介を依頼するという方法もあります。
親族間売買は売却価格等の条件に両者の合意が得られればスムーズに話し合いが進みますが、不動産知識の無い初心者同士ではなかなか上手くいかない場合もあります。
そのような場合は仲介業者に依頼して契約を締結することで、トラブルの心配なく売買を進めることができます。
仲介手数料は発生しますが、できるだけトラブル無く売買を進めたいという方はこちらも検討してみてください。
また、親族間売買で住宅ローンを利用する場合は、仲介業者への依頼が必須です。
住宅ローンの本審査では、取引の内容・権利の状況・物件の状態など記載された「重要事項説明書」の提示を求められます。
重要事項説明書は宅地建物取引士の有資格者でなければ作成できないので、住宅ローンを利用する場合も仲介会社に依頼しましょう。
決済・引き渡し・名義変更をおこなう
無事契約が完了したら、引き渡し、名義変更へと進んでいきます。
通常の不動産売買では契約から引き渡しまで1ヶ月ほどかかりますが、親族間売買であれば契約成立後、即時に引き渡すことも可能です。
決済は一般的に引き渡しと同時に行います。
引き渡しが完了したら、管轄する法務局で所有権移転登記を行います。
登記は自身で行うことも可能ですが、3〜5万円ほどで司法書士に依頼することも可能です。
登記の手続きを済ませ、所有者が変更されれば親族間売買は完了となります。
親族間の不動産売買にかかる費用
親族間売買であっても、通常の不動産売買と同様に様々な費用が発生します。
各種税金をはじめ、手続きに必要な費用などもあるため、気になる方も多いでしょう。
ここでは、不動産の買主と売主それぞれ諸費用について個別に解説していきます。
また、共有持分を売却した場合の税金については以下の記事で解説していますので、併せてこちらも読んでみてください。
なお、できるだけ費用負担なく物件を売却したいという方は、ぜひ弊社AlbaLink（アルバリンク）にご連絡ください。
不動産買取業者であるアルバリンクであれば、費用負担ほぼゼロであなたの物件を買い取ることができるので、資金を用意する必要はございません。
全国各地で数多くの訳アリ物件を買い取ってきた実績がある弊社であれば、経験豊富な査定員による適正な売却価格を提示できます。
もちろん、強引な営業等はないのでご安心ください。
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不動産を購入する側にかかる費用
親族間売買で不動産を購入する場合、以下の諸費用が発生します。
| 費用の種類・支払うタイミング | 金額の目安 |
|---|---|
| 【印紙税】
売買契約書の作成時 住宅ローン契約書の作成時 |
売買契約書の印紙税：1万〜3万円（売却価格による）
住宅ローン契約書の印紙税：2万〜6万円（契約書に記載された金額による） |
| 【登記費用】
所有権移転登記の申請時 |
登録免許税（所有権移転登記）：固定資産税評価額×0.1〜0.3% ※令和6年9月30日時点での軽減措置を適用した場合登録免許税（抵当権設定登記）：借入金額×0.1% ※令和6年9月30日時点での軽減措置を適用した場合司法書士に依頼する場合：報酬5万〜10万円 |
| 【不動産取得税】
不動産の取得時 |
土地：固定資産税評価額 × 1/2 × 税率（原則3%） 建物：（固定資産税評価額−控除額）× 税率（原則3%）※令和6年9月30日時点での税率の場合 |
その他、住宅ローンを利用する場合は事務手数料、追加の印紙税などが発生します。
不動産を売却する側にかかる費用
親族間売買で不動産を売却する場合、以下の諸費用が発生します。
| 費用の種類・支払うタイミング | 金額の目安 |
|---|---|
| 【印紙税】
売買契約書の作成時 |
1〜3万円（売却価格による） |
| 【抵当権抹消費用】
抵当権抹消の申請時 |
不動産1件につき1,000円（土地・建物で2,000円）
その他必要書類の取得費 司法書士に依頼する場合：報酬5〜10万円 |
| 【所得税・住民税】
売却益が生じた時 |
売却によって得た利益や不動産の所有期間によって異なる |
| 【登記事項証明書の取得手数料】
登記事項証明書の取得時 |
窓口での取得：600円
オンライン請求（郵送受取）：500円 オンライン請求（最寄りの登記所など）：480円 |
その他、住民票の取得費用や住宅ローンの一括返済手数料、仲介業者に依頼する場合は仲介手数料などが発生する場合もあります。
なお、仲介手数料の相場は法律で定められた上限を元に、以下のようになっています。
| 物件価格 | 手数料の相場 |
|---|---|
| 物件価格が200万円以下 | 物件価格の5％+税 |
| 物件価格が200万円以上400万円以下 | 物件価格の4％+20,000円+税 |
| 物件価格が400万円以上 | 物件価格の3％+６０００税 |
親族間売買を成功させる2つのポイント
親族間売買を成功させるには、以下の2つのポイントがあります。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
専門家の協力を得る
親族間売買を成功させるポイント1つ目は「専門家の協力を得る」ことです。
不動産の売買に関する手続きは法律や不動産の専門知識が必要になるため、初心者同士の親族間売買ではトラブルが発生したり、書類や申請の不備で思うように手続きが進まないことが多くあります。
親族間で不動産の売買をする際は、専門家にサポートを依頼すれば、スムーズに手続きを進めることができるでしょう。
例えば抵当権抹消登記をはじめとした登記関係は司法書士に、税金関係の整理や申請は税理士に依頼することができます。
すべてを一貫して任せたいという方は、親族間売買に詳しい専門の不動産業者に相談してみるのもおすすめです。
なお、この記事を書いている弊社Albalink（アルバリンク）も全国で数多くの物件を取り扱う買取専門業者です。
司法書士、税理士といった各種専門家とも提携しているため、煩わしい登記や税金の手続きに関するアドバイスやサポートもお任せいただけます。
無料査定は365日受付中で、相談のみの問い合わせも歓迎ですので、いつでもお問い合わせください。
>>【どのような不動産も高額売却！】無料で買取査定を依頼する
売却前は親族の合意を得る
親族間売買を成功させるポイント2つ目は「売却前は親族の合意を得る」ことです。
売主、買主ではない親族からの合意を事前に得ず、当事者間で決めてしまうと、思わぬトラブルに発展する可能性があります。
例えば、親族間売買の後に相続が発生した際、物件や売却金の財産分与があると思っていた相続人が「生前に売却したことを知らされていなかった」とトラブルになり、訴訟問題にまで発展する可能性があります。
親族間売買をする場合は、事前に売主の相続人となる親族全員に売買があることを伝え、事前に合意を得ておくことをおすすめします。
まとめ
今回は親族間売買について適正価格やメリット・デメリット、注意点について解説してきました。
思い入れのある自宅を、信頼できる親族に相場より安く売却できるのは親族間売買の良い部分ですが、住宅ローンの審査が通りにくかったり、贈与と判定されるとかえって負担が大きくなるといった無視できないデメリットもあります。
また、不動産取引の手続きは通常の売買同様必要になるため、不動産知識のあるプロを交えて契約、手続きすることが重要です。
親族だからと口約束で売買してしまったり、他の親族に合意を得ず契約してしまうと、思わぬトラブルを引き起こしたり、親族の関係にヒビが入る原因になってしまうかもしれません。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、様々な不動産を取り扱っている買取専門業者です。
全国で数多くの訳あり物件を買い取ってきた実績があり、買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「色々不安だったがスムーズに売却できた」といった感謝の言葉を多数いただいております。
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