株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
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未登記建物とは登記されていない建築物のこと
未登記建物とは、法務局に建物の登記がされていない建築物を指します。
不動産の登記は、画像のように「表題部」と「権利部」に分かれており、未登記建物は表題部の登記がされていない状態です。
【登記簿謄本の見本】
未登記建物は、相続・所有・売買などのさまざまな場面で問題を引き起こすリスクがあるため、早期に登記を完了させる必要があります。
登記しないリスクについては、「古い建物を未登記のまま放置してはいけない5つの理由」で解説します。
まずは、以下のようなポイントで、未登記建物の詳細を見ていきましょう。
未登記建物が存在する理由
未登記建物が存在する理由は、以下の2つです。
- 住宅ローンを利用せずに不動産を購入したから
- 未登記のままでも罰則を受けない可能性が高いから
昔は家を建てるときに現金一括で支払うことが一般的であったため、住宅ローンを組む人が少なかったといわれています。
現在は、不動産の購入時に住宅ローンを組むのが一般的になっています。
住宅ローンを利用する場合は建物を担保に入れる必要があるため、登記を行わなければなりません。
しかし、昭和時代やそれ以前に建てられた古い建物は住宅ローンを利用していないため、登記を求められるシーンがなかったのです。
また、実質的なペナルティがない点も、未登記建物が多く存在する理由です。
建物表題登記は原則、建物を取得した日から1ヶ月以内に登記をしなければならない法律上の義務があります。
しかし、実際に10万円を支払ったケースは知られておらず、「実質的にはペナルティがない」と認識されているのが現状です。
そのため、新しい建物よりも古い建物のほうが「未登記建物」である場合が多いのです。
普通の相続登記と未登記建物の相続の違い
通常の相続登記と未登記建物の相続では、必要な手続きや準備する書類に違いがあります。
通常の相続登記では、すでにある登記簿の所有者名義を被相続人から相続人に変更するだけで済みます。
一方、未登記建物は登記簿が存在しないため、相続の前に建物の登記自体を行わなければなりません。
具体的には、「表題登記」と「所有権保存登記」を行い、ゼロから登記簿を作成する必要があります。
未登記建物を相続する流れについては、「 未登記の古い建物を相続する3つの流れ」で解説します。
古い建物を未登記のまま放置してはいけない5つの理由
古い建物を未登記のまま放置すると、思いもよらないトラブルや費用が発生する可能性があるので早期の対処が必要です。
古い建物を未登記のまま放置してはいけない理由は、以下の5つです。
相続が発生した建物を未登記のままにしてはいけない理由については、以下の記事でも詳しく解説しています。
所有権を主張できない
未登記建物は第三者に対して所有権を主張することができません。
民法177条は、不動産の物権変動について登記がなければ第三者に対抗できないと規定しているからです。
たとえば、自分が未登記建物を相続したつもりでも、知らない間に第三者の名義で登記される・売買されるなどのリスクがあります。
後々トラブルを発生させないためにも、早期に登記手続きを完了させて所有権を明確にしておくことが大切です。
相続手続きについては、記事内の「未登記の古い建物を相続する3つの流れ」で紹介します。
住宅ローンが組みにくい
未登記建物は住宅ローンの審査にほぼ通らないというデメリットがあります。
未登記建物には所有権や抵当権が設定できないので、住宅ローンを組むための担保がなく、融資をする対象から外れてしまいます。
購入以外でも、リフォーム・増改築などで建物を担保とするローンは組めないので、現金一括での支払いが必要です。
未登記のまま放置すると、資金の調達が難しくなるため活用の選択肢が狭まります。
売却の難易度が上がる
同じ建物であっても、登記をしていないだけで売却の難易度は格段に上がります。
未登記建物の売買は買い手が住宅ローンを組めないので、数百〜数千万円単位の現金を支払える取引相手を探す必要があるからです。
また、買い手に対して建物の構造・床面積などを証明できず、購入意欲を削いでしまう可能性があります。
建物をスムーズに売却するためには、事前に登記を済ませておくことが重要です。
過料が発生する場合がある
前述したように、建物を未登記のまま放置すると過料が科される可能性があります。
現実的には、未登記建物に過料を科されるケースはほとんどありません。
しかし、令和6年4月に相続登記が義務化されたように、未登記建物についても今後取り締まりが厳しくなる可能性は十分にあります。
参照元：法務局｜相続登記が義務化されます（令和６年４月１日制度開始）
なお、相続登記は令和6年4月1日よりも以前に取得した不動産も対象です。
後々の金銭的なリスクを回避するためにも、早めに登記手続きを済ませておくのが安全といえます。
相続登記の義務化については、以下の記事で詳しく解説しています。
過去分の固定資産税を請求される可能性がある
未登記建物であっても固定資産税の課税対象から除外されるわけではありません。
固定資産税は登記状況ではなく、建物の現実の存在と所有者が特定できれば課税されるためです。
固定資産税の納税義務は5年で時効になると法律上定められていますが、裏を返すと5年前までさかのぼって請求される可能性があるのです。
後日、重い税額を現金一括で支払うことにならないためにも、登記は早めに完了させておくのが望ましいといえます。
未登記の古い建物を相続する3つの流れ
未登記の古い建物を相続する流れは、以下の3ステップです。
未登記建物を相続する基本的な流れを理解し、スムーズに登記手続きを完了させましょう。
不動産相続の全体の流れについては、以下の記事で詳しく解説しています。
相続人を確定する
まずは、被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍を収集し、相続人を確定させましょう。
相続人が複数いる場合は、遺産分割協議によって未登記建物を誰が相続するのかを話し合います。
相続人全員で相続財産の分け方について話し合い合意形成すること
もし、確定していない状態で話し合いを進めて遺産分割協議後に新しく相続人が見つかると協議はやり直しとなります。
遺産分割協議書の作成方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
建物表題登記の手続きをする
相続人が確定したら、次に行うのが建物表題登記です。
建物表題登記とは、建物の物理的な情報（所在・家屋番号・床面積など）を法務局に登録して、新たに登記簿を作成する手続きです。
表題登記に必要な書類は、以下のとおりです。
| 書類の名称 | 取得費用 |
|---|---|
| 建物表題登記の申請書 | – |
| 住民票 | 200円〜400円 |
| 所有権証明書 | 600円 |
| 建物の図面や位置図 | – |
| 委任状（土地家屋調査士に依頼する場合） | – |
建物表題登記を自分で行なった場合は実費として1,000円程度・土地家屋調査士に依頼する場合は8万円〜12万円程度かかります。
所有権保存登記の手続きをする
表題登記が完了したら、次に「所有権保存登記」を行います。
表題登記だけでは建物の物理的な情報が登録されただけで、「所有者は誰か」が法的に確定していません。
そのため、所有権保存登記を行うことで未登記建物を相続する人物を正式な所有者として登記します。
所有権保存登記に必要な書類は、以下のとおりです。
| 書類の名称 | 取得費用 |
|---|---|
| 所有権保存登記の申請書 | – |
| 住民票 | 200円〜400円 |
| 住宅用家屋証明書 | 1,000円〜1,300円 |
| 委任状（司法書士に依頼する場合） | – |
所有権保存登記を司法書士に依頼する場合、費用の目安は2万円〜5万円程度です。
保存登記が完了すると、後日法務局から「登記識別情報通知書」が送付され、正式に第三者に所有権を証明できるようになります。
【登記識別情報通知の見本】
未登記の古い建物を活用・解体する際の2つの注意点
未登記の古い建物を活用・解体する際には、以下2つの注意点があります。
後からトラブルや費用を発生させないためにも、事前に注意点を確認しておきましょう。
古い建物の有効活用には限界がある
未登記の古い建物を有効活用しようとしても、その範囲には限界があります。
たとえば、賃貸物件として活用する場合はリフォームが必要です。
リフォームをするときに現金一括で支払いできれば問題ありませんが、数百万円〜数千万円のまとまった費用を用意できるケースは稀です。
リフォームの範囲を最小限にして費用を抑える方法もありますが、築古物件は見えない瑕疵が隠れている場合があります。
無事に入居者が決まっても、後日追加で多額の修繕費用が発生する可能性は否定できません。
古い建物はリフォームして活用するより、解体して更地にしたほうが選択肢を増やせるでしょう。
家が古いことでストレスに感じる理由については、以下の記事で詳しく解説しています。
解体する場合は「家屋滅失登記」が必要になる
未登記建物を解体した後は、「家屋滅失登記」を行う必要があります。
家屋滅失登記とは、建物の存在が物理的になくなったことを証明する手続きです。
家屋滅失届に必要な書類は以下のとおりです。
- 家屋滅失届出書
- 家屋の取り壊し証明書（建物滅失証明書）
- 解体業者の資格証明書
家屋滅失登記は建物を解体した日から1か月以内に申請を済ませなければ、10万円以下の過料が科される可能性があります。
また、家屋滅失届を提出しないと固定資産税が翌年も課税される可能性があるため、解体後はすみやかに手続きを行いましょう。
滅失登記の手順については、以下の記事で詳しく解説しています。
活用が難しい未登記建物は不動産買取業者に売却するのがおすすめ
古い未登記建物は登記手続きが煩雑な上、活用できる範囲にも制限があります。
もし、明確な活用予定がないなら、未登記のまま専門の不動産買取業者に売却することも検討しましょう。
不動産買取業者は、将来的に第三者に再販する目的で不動産を直接買い取る業者です。
中でも、問題を抱えた不動産を積極的に扱う専門の買取業者であれば、築年数が古い未登記の建物でも問題なく売却できます。
専門の買取業者は土地家屋調査士・司法書士などの専門家と連携があり、登記手続きから売却まで一括対応が可能です。
くわえて、必要経費を差し引いて買取価格を提示するため、売主が売却のために手間や費用をかける必要がありません。
ただし、買取業者の裁量によって買取価格に雲泥の差が生じるので、「専門の買取業者に売却すること」が重要です。
次項では、専門の買取業者である弊社アルバリンクの買取事例をご紹介します。
不動産買取業者ランキングについては、以下の記事で詳しく解説しています。
アルバリンクなら未登記の古い建物でも売却できる
弊社アルバリンクは訳あり物件専門の買取業者として、他社では断られるような不動産も数多く買い取ってきました。
たとえば下記のように「20年以上放置されて老朽化が進んだ未登記建物」買い取った実績もあります。
【20年以上放置された未登記建物の買取事例】
引用元：Albalinkの空き家買取事例
上記は780万円で買取らせていただき、所有者には「雨漏りもするような家だったが、思ったより高い金額で買い取ってもらえた」と、金額についても満足していただけました。
このように、建物が著しく損傷している未登記建物でも適正な価格での買取が可能なのは、各分野の専門業者との強いネットワークがあるからです。
これらの提携業者への直接発注により、再販コストを大幅カットでき、その削減効果をお客様への買取価格に反映しています。
弊社に買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「色々不安だったがスムーズに売却できた」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して空き家を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
まとめ
未登記の古い建物を放置していると、所有権を第三者に主張できなくなる・過料が科せられるなどのトラブルが生じる場合があります。
未登記建物の問題を解決するには、登記手続きや建物の活用・解体が必要ですが、時間や費用がかかる点は念頭に置いておかなくてはなりません。
とくに、老朽化した建物や立地の悪い物件では、活用の見込みも低く、手続きの負担だけが残ることもあります。
上記のような場合は、古い未登記建物をそのままの状態で専門の不動産買取業者に売却するのがおすすめです。
専門の買取業者であれば、司法書士・土地家屋調査士・解体業者などと連携があるため、ワンストップで売却できます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の未登記建物を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
過去には、一般的な不動産会社では対応が難しい問題のある物件を専門に扱う買取業者として、フジテレビの「newsイット！」で取り上げられた実績もあります。
未登記建物を悩みごと売却して、新たなスタートを切りましょう。
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