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空き家が増加し続ける「空き家問題」とは
空き家問題とは、空き家の増加や倒壊、ゴミの不法投棄などによる景観の悪化、放火や不法占拠などの犯罪リスクの上昇といった、空き家が原因で起こるさまざまなトラブルの総称を指します。
実際、総務省の「住宅・土地統計調査」によると、空き家の総数はここ20年で576万戸から849万戸へと増加しているといいます。
いったいなぜ、日本で空き家の数が増え続けているのでしょうか。ここでは、空き家問題の現状について詳しく解説します。
空き家増加の原因は大きく分けて4つ
日本で空き家の数が増え続けている理由は、主に以下の4つに大別できます。
- 少子高齢化の進行
- 所有者が空き家を放置している
- 日本人は新築住宅を求める傾向にある
- 空き家を解体すると固定資産税が増額する
それぞれについて見ていきましょう。
少子高齢化の進行
近年、日本では少子高齢化が進んでいます。すでに1997年には65歳以上の人口（15.7%）が0～14歳の人口（15.3%）を上回り、2018年には65歳以上の人口が全体のじつに28.1%を占めるまでになりました。2065年には、高齢化率がさらに10％ほど上昇すると予想されています。
また、日本では核家族世帯の数が増加傾向にあり、親元とは別の場所に住まいを構えるケースも少なくありません。
その結果、「高齢の親が老人ホームや子世帯の家へ転居することになって持ち家に住まなくなった」、あるいは「親が亡くなって相続が発生しても誰も住む人がいない」といった原因のために、空き家が増加してしまう傾向にあるのです。
所有者が空き家を放置している
相続で実家を取得した場合、たとえ利用予定がなかったとしても思い入れがあるために解体せず、そのままの状態にしておく方は少なくありません。また、「いつか使うかもしれない」「解体費用がもったいない」などの理由により、とくに活用することもなく放置を続ける方も一定数います。
空き家を流通させたり、活用したりといった意思が所有者にないことも、放置された空き家が増え続ける要因のひとつといえます。
日本人は新築住宅を求める傾向にある
日本人の新築志向の強さも、空き家が増加する原因のひとつです。
欧米と比較すると、日本人は中古よりも新築の住宅を求める傾向にあります。実際、国土交通省住宅局が公表している「令和3年度住宅市場動向調査報告書」によると、注文住宅や分譲戸建住宅、分譲マンションを購入した方の60～70％が「新築のほうが気持ちよいから」という理由で中古住宅を選ばなかったと回答しています。
参照元：国土交通省住宅局「令和3年度住宅市場動向調査報告書」
新築住宅の着工件数はバブル期をピークとして減少傾向にありますが、それでも毎年80万戸以上の住宅が新たに作られているのが現状です。少子高齢化で世帯数は減少しているにもかかわらず、それ以上に新築の住宅数が増えている点も、空き家の増加を加速化させる一因となっています。
空き家を解体すると固定資産税が増額する
空き家を解体して更地にすると、固定資産税が増額します。
というのも、毎年1月1日時点における不動産の所有者は固定資産税を納める必要があります。
なかでも、建物が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用されるので、更地と比較すると納税額が最大で6分の1にまで抑えられています。
住宅用地の特例
| 住宅用地の面積 | 固定資産税額 |
|---|---|
| 200㎡までの部分（小規模住宅用地） | 固定資産税評価額×1/6×1.4% |
| 200㎡超の部分（一般住宅用地） | 固定資産税評価額×1/3×1.4% |
参照元：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」
しかし、空き家を解体して更地にすると住宅用地の特例が適用されなくなってしまうため、固定資産税が大幅に上がってしまいかねません。
たとえば敷地面積が150㎡、固定資産税評価額が2,000万円の空き家にかかる固定資産税を、住宅用地の特例が適用されるケースと適用されない場合とで比較してみましょう。
「固定資産税評価額×1/6×1.4%」の計算式より、土地の固定資産税＝2,000万円×1/6×1.4%＝約4万6,666円（住宅用地の特例が適用されない場合にかかる土地の固定資産税）
「固定資産税評価額×1.4%」の計算式より、土地の固定資産税＝2,000万円×1.4%＝28万円
このように、建物があるとないとで固定資産税額に数十万円以上の差が生じるケースは少なくありません。
また、建物を解体するには当然解体費も負担する必要があります。解体費は家の構造によって異なりますが、木造は坪3～5万円、鉄骨造は坪5～7万円が相場です。たとえば30坪の木造家屋を解体するには、90～150万円ほどの費用を支払わなければならないということです。
お金をかけて更地にしても固定資産税が上がってしまう点は、空き家の所有者にとっては大きなデメリットといえます。経済面における負担の増大を防ぐべく、空き家のまま放置し続ける方がいるのも現状です。
空き家の放置は所有者や地域住民にとってリスクが大きい
空き家の所有者として、空き家を放置することで以下のようなリスクが生じる点は押さえておく必要があるでしょう。
- 老朽化し住宅の資産価値が下落する
- 近隣や通行人に危害や損害を与える
- 景観の悪化を招き、地域全体の価値が下がる
- 犯罪の拠点として悪用される
このような事態に陥るのを防ぐため、国や自治体は空き家問題に取り組んでいます。今後も空き家の利用予定がないのであれば、放置はせずに活用することをおすすめします。空き家の活用方法は後述する「空き家は放置せずに活用しよう」の項目で解説するので、合わせて参考にしてください。
ここからは、空き家を放置することで生じる4つのリスクについて解説します。
老朽化し住宅の資産価値が下落する
誰も住んでおらず、定期的な換気や清掃などがおこなわれていない家は、老朽化のスピードが早く、資産価値の減少は避けられません。
いざ売却しようと考えても、劣化が進んだ家を購入する方は見つかりにくいでしょう。売却できたとしても、相場よりも大幅に売却価格が下がってしまう点に注意が必要です。
将来的な売却を視野に入れているのであれば、定期的なメンテナンスが不可欠です。遠方に住んでいて維持管理が難しかったり、費用をかけたくなかったりする場合は劣化が進む前に売却することをおすすめします。
近隣や通行人に危害や損害を与える
老朽化して耐久性や耐震性などが大きく損なわれた空き家は、地震や台風などの自然災害発生時に倒壊したり、屋根瓦や外壁材が飛散したりする恐れがあります。
所有している空き家が原因で近隣の方や通行人に被害を与えた場合には、所有者の管理責任を問われて損害賠償を請求されかねません。
人が亡くなってしまった場合には損害賠償額が数千万円から数億円にのぼることもあるため、空き家を所有する際は他人に危害を与えないように適切に管理し続ける必要があります。
景観の悪化を招き、地域全体の価値が下がる
空き家を放置すると老朽化に伴う外壁の変色、雑草などの繁殖、ゴミの不法投棄などによって地域の景観を悪化させてしまう恐れがあります。また、ネズミなどの害獣やゴキブリなどの害虫が発生し、近隣トラブルの原因にもなりかねません。
このような空き家がひとつ存在するだけで、周辺の土地や建物の価値まで下がってしまうリスクがあります。
犯罪の拠点として悪用される
人の出入りがまったくない空き家は、犯罪者に目をつけられてしまいかねません。不審者が空き家に住み着き、周辺の治安が悪化してしまうこともあるでしょう。また、詐欺や暴行などの犯罪の拠点として悪用されるケースも少なくありません。
所有している空き家が犯罪者に利用されるのを防ぐには、やはり定期的なメンテナンスや見回りが重要です。
空き家問題の解決を目指す！国や自治体による対策事例
国や自治体では、空き家のこれ以上の増加を防ぐためにさまざまな対策を講じています。自治体によっては空き家の解体やリフォーム時に補助金を支給しているところもあるので、空き家を手放したくないという方は、制度を利用して空き家を活用してみるという手段もあります。
ここからは、空き家問題を解決するために国や自治体が取り組んでいる対策事例についてご紹介します。
管理不足の空き家を「特定空き家」に指定し管理指導をおこなう
前述のように、空き家を解体すると住宅用地の特例が適用されなくなって固定資産税が増額することから、空き家が老朽化しても放置したままにしている方は少なくありません。しかし、老朽化の進んだ空き家を放置すると倒壊や景観の悪化といったリスクが生じる可能性があります。
そこで、そのような空き家の増加を食い止めるために2015年5月に施行されたのが、「空き家対策特別措置法」です。これにより、各自治体は以下の要件に該当する物件を「特定空き家」に指定し、適切な管理をおこなうよう所有者へ指導・勧告することができるようになりました。
- 倒壊など著しく保安上危険となる恐れがある
- 著しく衛生上有害となる恐れがある
- 適切な管理がおこなわれずに著しく景観を損なっている
- その他、周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切
参照元：古賀市｜特定空家等の認定と法的措置について（ガイドラインより）
特定空き家に指定された場合に所有者が被るデメリットは以下の3つです。
- 勧告を受けると固定資産税が増額する
- 命令に従わなければ50万円以下の罰金が科される
- 強制的に空き家を解体して費用を全額所有者に請求することも可能
それぞれについて詳しく解説します。
勧告を受けると固定資産税が増額する
空き家が特定空き家に指定されるまでの流れは以下のとおりです。
- 自治邸による現地調査
- 所有者への聞き取り
- 特定空き家に指定
- 空き家の状態改善に向けて助言・指導
- 空き家の状態を改善するよう勧告
- 空き家の状態を改善するよう命令
- 行政代執行により空き家を解体
特定空き家に指定されると、まず自治体から建物の修繕や草木の伐採などをおこなうように「助言・指導」されます。しかし、それでも事態が改善しない場合には修繕などの「勧告」がおこなわれます。
所有者が自治体からの勧告に応じなかった場合は住宅用地の特例が解除され、固定資産税が上がってしまう点に注意が必要です。いわばこの段階においては、固定資産税の増額が罰則であるといえるでしょう。
命令に従わなければ50万円以下の罰金が科される
勧告をおこなっても空き家の状態が改善されない場合は、自治体から「命令」措置が下されます。当然勧告よりも厳しい措置となりますが、それでも空き家の所有者が修繕などに応じないときは、命令違反として50万円以下の罰金が科されます。
参照元：政府広報オンライン｜空き家の活用や適切な管理などに向けた対策が強化
自治体による命令措置は罰金刑が科される一歩手前の段階なので、命令を受けたら指示に従って速やかに対応しましょう。
強制的に空き家を解体して費用を全額所有者に請求することも可能
自治体からの命令にも従わず、そのまま空き家の放置を続けると、最終的には行政代執行によって空き家を強制的に解体されてしまいます。このときに発生する解体費用は、空き家の所有者が負担しなければなりません。
解体費用は数百万円にのぼることも少なくなく、預貯金では支払えない可能性もあるでしょう。その場合は残された土地や給料などを差し押さえられてしまいかねないため、注意が必要です。
「空き家バンク」を設けて空き家の流通を促す
自治体が空き家問題を解決するための施策のひとつに「空き家バンク」があります。
空き家バンクとは、空き家の売却を希望する所有者と購入希望者を結びつけるマッチングサイトです。
地方へ移住したい、エリアを絞って物件を探したい方へ向けて各自治体の管轄地域に存在する空き家の購入を促し、地域の活性化につなげるという目的があります。
しかし、空き家バンクの運営者はあくまでも地方自治体であって不動産のプロではありません。売主が直接買主と交渉しなければならず、金額や契約条件などを巡ってトラブルが起こるケースは多い傾向にあります。
現状としては、空き家バンクがうまく機能しているとはいえません。空き家の売却を検討しているのであれば、不動産会社に相談したほうがよいでしょう。仲介では買い手が見つかりにくい空き家の場合は、専門の不動産買取業者に買い取ってもらうことをおすすめします。
不動産の買取を専門としているAlbaLink（アルバリンク）には、これまでに数多くの空き家を買い取ってきた実績があります。空き家を売りに出しても買い手が見つからない、すぐに現金化したいといった方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
>>【全国各地の空き家をスムーズに買い取ります】無料相談＆無料査定はこちら
なお、空き家バンクのメリット、デメリットについては、以下の記事で詳しく解説しています。
各自治体で補助金制度を設けて空き家の解体や活用を促す
自治体によっては、放置された空き家の数を減らすために、独自の補助金制度を設けているところもあります。補助金の対象は解体費用やリフォーム費用などさまざまなので、所有している空き家を管轄する自治体ではどのような補助金制度を設けているのかを調べてみるとよいでしょう。
ここでは、各自治体が取り組んでいる補助金制度の実例をいくつかご紹介します。
なお、空き家の補助金については、以下の記事でも詳しく解説していますので、参考にしてください。
東京都墨田区「老朽危険家屋の除却費等助成制度」
東京都墨田区では、老朽化が進んでいて倒壊などの恐れがある空き家を対象とした解体費用の助成制度を設けています。
建物解体後の更地を区へ10年間無償貸与する場合、解体費用を最大で200万円まで助成してもらえます。
一方、空き家が住宅地区改良法に規定された「不良住宅」に該当する場合は、解体費用の半分、最大で50万円までの補助を受けられます。
参照元：東京都墨田区「老朽危険家屋の除却費等助成制度を実施します」
岡山県岡山市「空家等適正管理支援事業（リフォーム）」
岡山県岡山市では、特定空き家に指定された空き家のリフォームにかかる費用の3分の1（上限50万円）を補助する制度を実施しています。
ただし、補助制度を利用するためには空き家の着工日が昭和56年6月1日以降でなければなりません。昭和56年5月31日以前に着工された空き家に関しては、耐震診断を受けて現行の耐震基準を満たしていることを証明できれば補助を受けられます。
また、補助制度を利用して改修した空き家は賃貸や売却などで活用する必要があります。
新潟県糸魚川市「UIターン促進空き家取得支援事業補助金」
新潟県糸魚川市では、いえかつ糸魚川の空き家バンクを通じて空き家を購入したUIターン者に対して購入費の一部を補助する制度を実施しています。
補助金は物件価格の10％で、上限は100万円です。また、糸魚川市への移住・定住の促進を目的とした制度であることから、補助制度を利用できるのは20歳以上40歳未満のUIターン者に限定されています。
空き家は放置せずに活用しよう
空き家を放置するとさまざまなデメリットが生じることはわかっていても、どのように活用したらよいのかがわからない方も多いのではないでしょうか。
空き家の処分・活用方法には、主に以下の5つがあります。
- 空き家管理サービスを利用して維持する
- 賃貸物件として活用
- 自治体に寄付する
- 国に返還する
- 売却する
これらの処分・活用方法のうち、「無駄な出費をかけたくない」「空き家の管理から解放されたい」と考えている方には、売却をおすすめします。詳しくはこれから解説しますが、空き家を売却すればまとまった現金が手元に入ってくるだけでなく、維持管理費や固定資産税といったコストも一切かかりません。
ここからは、それぞれの処分・活用方法のメリット・デメリットについて見ていきましょう。
なお、空き家を活用方法については、以下の記事でも詳しく解説しています。
空き家管理サービスを利用して維持する
将来的に空き家を利用する予定があるものの、自身では定期的なメンテナンスがおこなえない場合は、空き家管理サービスの利用を検討するとよいでしょう。
空き家の管理をプロの業者に任せることで、手間や時間をかけることなく建物の資産価値を維持できます。不法侵入や近隣トラブルなどの発生を未然に食い止められる点もメリットです。自治体から特定空き家に指定されてしまうのも防げるでしょう。
ただし、空き家管理サービスを利用すると料金が発生する点はデメリットといえます。別途オプション料金がかかるサービスもあるので、空き家管理サービスを利用する場合は利用料金のなかにどこまでのサービスが含まれているのかを確認することが重要です。
賃貸物件として活用
空き家を賃貸物件として第三者に貸し出せば、定期的な家賃収入を得られます。思い入れのある建物を解体せずに活用できる点もメリットといえるでしょう。
しかし、必ずしも借り手が見つかるとは限りません。
物件の状態によっては事前にリフォームをおこなって設備や内装を一新しなければならないでしょう。ただし、リフォーム内容によっては工事費用を家賃収入では回収できなくなる恐れがあるので、事前に収支シミュレーションをおこなったうえで検討する必要があります。
また、建物の経年劣化に応じて家賃は下落する傾向にありますが、一方で修繕費や維持管理費が高くついてしまう点にも要注意です。
このように、不動産投資に詳しくない方が賃貸経営を始めると、家賃収入を得るどころか維持費ばかりがかさみ、利益を出せずに失敗してしまう恐れがあります。そのため、不動産投資の知識や経験の無い方は、売却によって空き家を手放す方が賢明です。
自治体に寄付する
自治体によっては、空き家の寄付制度を設けているところもあります。たとえば、兵庫県尼崎市では特定空き家に指定された木造、もしくは軽量鉄骨造の建物の寄付を受け入れる「空家等寄付受け事業」を実施しています。
参照元：尼崎市「空家等寄付受け事業」
自治体ごとに寄付の対象となる空き家の条件は異なるので、空き家の寄付を検討する場合は空き家の所在地を管轄する自治体に問い合わせて確認しましょう。
ただし、空き家が自治体の所有になると税収が減少してしまうほか、税金によって維持・管理する必要が生じるため、自治体が空き家の寄付を受け入れることはほぼありません。
国に返還する
2023年4月27日より、相続土地国庫帰属法が施行されます。これにより、相続で取得した不要な土地を国に引き取ってもらうことが可能となります。
ただし、引き取ってもらえるのは抵当権などの設定や共有者とのトラブルがなく、建物がない更地のみです。つまり、空き家の場合はまず解体しなければならないのです。
土壌が汚染されている土地や境界が不明確な土地は、そもそも申請すらできません。管理に支障をきたす崖や樹木、工作物などがある土地に関しても受け入れてもらえない点に注意が必要です。
また、条件をクリアし国庫帰属の承認を得られたとしても、10年分の土地管理費用の一部として原則20万円の負担金も納めなければなりません。
空き家の処分方法としては現実的とはいえないため、国に返還するのであれば売却を検討したほうがよいでしょう。
売却する
空き家の処分方法としてもっともおすすめなのは「売却」です。空き家を売却すれば、管理責任からは解放されます。また、まとまった現金を手に入れられる点も大きなメリットといえるでしょう。
ただし、立地や建物の状態によっては売りに出しても買い手が見つからない場合もあるので、空き家の条件に応じた適切な売却方法を選択する必要があります。
ここでは、空き家を売却する3つの方法を解説します。所有している空き家に合った売却方法を選び、確実に売却しましょう。
高い居住ニーズを見込める空き家なら仲介業者に依頼する
立地条件がよく、住宅としての需要が見込める空き家は不動産仲介業者に依頼し、中古物件として売却しましょう。建物の状態がよければ相場に近い価格で売却できる可能性があります。
ただし、中古物件として売却するのであれば、買主に対して契約不適合責任を負わなければなりません。売却後に契約書に記載されていない不具合や欠陥などが見つかれば、修繕費や損害賠償を請求される恐れがある点に注意が必要です。
売買契約にもとづいて引き渡された目的物の種類や品質などが契約内容に適合していなかった場合に、売主が買主に対して負う責任のこと
また、不動産仲介業者に対して仲介手数料を支払わなければならない点もデメリットといえます。
ニーズがなければ数ヶ月、数年、あるいは一生売れ残ってしまうおそれもありますので、「確実に空き家を手放したい」「少しでも早く空き家を売却したい」という方は、後述する専門の買取業者に依頼して買い取ってもらうことをおすすめします。
ニーズのない空き家でも専門の買取業者なら買い取れる
築年数が古く、物件の状態が悪い空き家は、不動産仲介業者に売却を依頼しても一般の買い手はほぼ見つかりません。
しかし、そのような空き家であっても専門の買取業者であれば買い取ってくれます。
というのも、不動産買取業者は空き家を買い取ったあと、リフォーム等を施して商品化し、自社での運用や再販といった事業をおこなうことを目的としています。
そのため、いくら状態が悪かろうと、買取業者は買い取った物件を再生させて活用できます。
ただし、全ての不動産買取業者が空き家を買い取れる訳ではありません。業者によっても、得意不得意があるからです。
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なお、空き家の買取業者については、以下の記事で詳しく解説しています。
ローンの返済が残っている空き家は「任意売却」
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抵当権とは、簡単にいえば「担保」のことです。住宅ローンを借りた方が万が一返済できなくなった場合、金融機関は抵当権を設定している不動産を差し押さえて強制的に競売にかけ、その売却金額をローン残債の一部に充当します。
このような家を売却する際は、ローンを完済して抵当権を抹消する必要がありますが、任意売却を利用すれば売却金額でローン残債を返済できない場合でも売却が可能です。
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空き家活用時に知っておきたい注意点2つ
ここからは、空き家を活用するにあたって押さえておきたい以下2つの注意点をご紹介します。
- 安易に建物を解体しない
- 空き家バンクをあてにしすぎない
それぞれについて詳しく見ていきましょう。
安易に建物を解体しない
空き家の売却を検討する際に、古家を解体して更地にしたほうがよいのではないかと考えている方もいるでしょう。しかし、安易な解体はおすすめできません。
前述のように、建物を解体すれば住宅用地の特例が適用されなくなるので、翌年以降の固定資産税が高くなってしまいます。
また、解体して更地にしたからとはいえ、必ずしも売却できるとは限りません。立地条件によっては買い手が見つからず、数百万円もの解体費用が無駄になってしまう可能性も十分考えられるでしょう。
空き家を解体するかどうかは、不動産業者に相談してから決めることをおすすめします。また、不動産買取業者であれば解体しなくてもそのままの状態で買い取ってもらえるので、費用をかけずに売却したい場合は不動産買取業者に依頼しましょう。
なお、建物を解体して更地にするリスクについては、以下の記事で詳しく解説しています。
空き家バンクをあてにしすぎない
自治体が運営している空き家バンクをあてにしすぎない点も、空き家の活用を考えるうえで押さえておきたいポイントのひとつです。
空き家バンクに登録したからとはいえ、空き家が売れやすくなるわけではありません。需要が見込めない空き家であれば、結局売却できずに手放せないのがオチです。
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まとめ
空き家を適切に管理せずに放置すると、建物の老朽化が進む一方です。倒壊や火災などによって近隣の方に被害を与えた場合には、賠償金を支払わなければなりません。また、自治体から特定空き家に指定されると固定資産税の軽減措置が適用されなくなり、納税額が上がる恐れもある点に注意が必要です。
今後も空き家を利用する予定がない、維持管理ができない、維持管理費や固定資産税などを負担したくない場合には売却を検討することをおすすめします。
たとえ築年数が古く、物件の状態や立地条件が悪い空き家であっても、専門の不動産買取業者であれば現状で買い取ってもらうことが可能です。いますぐに手放したい、まとまった現金がすぐにほしいといった方は、不動産買取業者に空き家の買取を依頼するとよいでしょう。
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