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本当に相続人がいない土地なのか調べる方法
自分には相続人がいないと思っていても、じつは遠縁にあたる親戚が民法で定められている法定相続人だったというケースは少なくありません。
そこでまずは本当に相続人がいないかどうかを確認するためにも、自分の出生時から現在までの戸籍謄本を本籍地の役所で取得しましょう。
戸籍謄本には自分を含め戸籍に入っている全員の名前や身分関係などがすべて記載されているので、相続人不存在であるかを確認できます。
被相続人に法定相続人がいない状態のこと
ただしケースによっては、結婚や本籍地の移転、死亡などの理由により、戸籍に記載されていた人が「除籍」されていることがあります。
そのため、相続人の有無を確かめるために明治時代や大正時代などに作成された古い戸籍謄本まで取得しなければならないことがある点に注意が必要です。
自分で相続人の有無を確認するには相当の手間がかかるため、役所へ行く時間を確保できない場合には司法書士や行政書士などの専門家に依頼することをおすすめします。
弊社AlbaLinkでは、不動産相続でお困りの方に向けた「不動産相続・相談会」を開催しています。
弁護士や税理士といった法律のプロ、不動産の専門家に「無料で」相談ができます。
オンラインでの開催も行なっていますので、実家や土地など、相続した不動産のことでお困りの場合は、以下のバナーからお気軽にご相談ください。
相続人がいない土地となる3つのケース
民法上の相続人がいない、いわゆる「相続人不存在」の土地となるケースとして、以下の3通りが挙げられます。
- 法定相続人がいない
- 相続放棄している
- 相続権を欠格・排除されている
それぞれのケースについて、詳しく見ていきましょう。
法定相続人がいない
相続人不存在となるひとつ目のケースは、法定相続人がいないときです。
前述のように、法定相続人は民法で定められた被相続人の財産を相続できる人を指します。
民法では、法定相続人の範囲と相続の優先順位を以下のように定めています。
| 法定相続人になれる人 | 相続の優先順位 |
|---|---|
| 配偶者 | 必ず相続人になる |
| 子および代襲相続人 | 第1順位 |
| 両親などの直系尊属 | 第2順位 |
| 兄弟姉妹および代襲相続人 | 第3順位 |
代襲相続は、本来の法定相続人である方が相続発生時にすでに亡くなっている場合に、その子などが代わりに相続することです。
あなたに配偶者や子、両親、兄弟姉妹などがいないときは法定相続人となれる人がひとりも存在しないと見なされ、相続人不存在となります。
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相続放棄している
あなたの法定相続人が全員相続放棄を選択しているケースでも、相続人不存在に該当します。
相続放棄とは、被相続人のすべての遺産を受け継がないことです。
相続の開始があったことを知ったときから３か月以内に家庭裁判所へ申し立てると、相続放棄できるようになります。
相続人が相続放棄を選択する主な理由として、現金や預貯金などのプラスの財産よりも借金などのマイナスの財産が多いことが挙げられます。
また、地方にある土地など資産価値や利用価値が低い不動産が相続財産に含まれている場合に相続放棄を選択する方は少なくありません。
相続放棄を選択すると初めから相続人ではなかったことになるので、前述の「法定相続人が存在しない」ケース同様、相続人不存在の状態となります。
相続放棄しても管理責任は残る
相続人が相続放棄を選択しても、財産の管理責任がなくなるわけではありません。
たとえば、あなたに子と弟という2人の法定相続人がいたとしましょう。
相続人の第1順位にあたる子が「土地を相続したくない」という理由で相続放棄を選択すると、相続権は第2順位である弟へと移行します。
このとき弟も相続放棄を選択すれば相続人不存在の状態となりますが、土地を管理する人が誰もいなくなったら荒れ果てる一方であり、周辺環境などに悪影響を及ぼしかねません。
そこで民法では第940条第1項にて、相続財産を事実上管理・支配している方は相続放棄をしても管理を継続しなければならないと定めているのです。
相続人が相続財産の管理から解放されるには、裁判所に「相続財産清算人」を選任してもらう必要があります。
相続財産清算人は、相続人がいない方の相続財産を管理・処分する人のことです。
相続財産清算人選任の流れについては、後述の「相続人のいない土地が国庫に帰属されるまでの3つの手順」で詳しく解説します。
なお、以下の記事でも相続放棄後の管理責任について解説しているので、併せて参考にしてください。
相続権を欠格・廃除されている
相続人が相続権を「欠格」「廃除」されているケースでも、相続人不存在の状態となります。
欠格とは、被相続人を殺害しようとしたなどの理由により相続人の相続権を法律上剥奪する措置です。
それに対して廃除とは、相続人から虐待などを受けた被相続人が家庭裁判所に訴えて相続人の地位を奪う行為を指します。
相続欠格、または廃除により相続権を剥奪された相続人は、民法で保証された遺留分すら相続することができません。
被相続人の遺言があっても奪うことのできない、兄弟姉妹以外の法定相続人に最低限保証された遺産取得分
相続人が相続欠格・廃除でいなくなった場合も、相続人不存在と見なされます。
なお、遺留分について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
相続人のいない土地はどうなる？【基本的には国庫帰属となる】
相続人がいない状態で亡くなった場合、所有していた土地は基本的に国庫に帰属します。簡単にいえば相続人のいない土地を国が引き取るということです。
具体的には、土地の売却金額が国庫に納められることになります。
ただし、知人や生前にお世話になった方、慈善団体などへ「財産を譲る」旨を記載した遺言書を作成していた場合は、その方が財産を相続します。
これを「遺贈」といいます。
遺言書を残す方法は、後述の「相続人がいない土地の3つの手放し方」の章で解説します。
また、内縁の妻や子どもの配偶者など生前に親しい関係にあった特別縁故者も遺産を受け取ることが可能です。
特別縁故者が遺産を受け取る方法は、「相続人のいない土地が国庫に帰属されるまでの3つの手順」の章で解説します。
遺言書がなく、また特別縁故者もいない場合には、民法第959条に基づいて土地が国庫に納められるということです。
申し立てがないと土地は放置される
相続人不存在の状況であっても、自動的に土地が国庫に納められるわけではありません。
土地を国庫に帰属させるには、次の章で解説するように特別縁故者など遺産相続の利害関係者が「相続財産清算人の選任」を家庭裁判所に申し立てなければならないのです。
もし相続人ばかりか特別縁故者なども存在せず、相続財産清算人を選任できなければ、土地はそのまま放置される事態となりかねません。
所有していた土地が原因で近隣の方に被害を与える事態となることを避けたいなら、生前のうちに土地を売却するなどの対策を講じる必要があるといえます。
現在使用していない土地があり、相続人もいなくてどうしようか悩んでいる場合には、ぜひ弊社AlbaLink（アルバリンク）へご相談ください。
弊社ならあなたの土地をスピーディーに買い取ることが可能です。
司法書士などの専門家と連携したうえであなたのお悩みを解決するサポートをいたしますので、お気軽にお問い合わせいただければ幸いです。
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相続人のいない土地が国庫に帰属されるまでの3つの手順
相続人のいない土地が国庫に帰属されるまでの流れは、大きく分けて以下の3つです。
- 相続財産清算人選任の申立てを行う
- 相続人捜索の公告が行われる
- 国庫へ帰属する
それぞれのステップで何を行うのか、具体的に解説していきます。
相続財産清算人選任の申立てを行う
相続人がいないことが確定したら、まずは被相続人の最終住所地を管轄する家庭裁判所で相続財産清算人の選任の申立てを行います。
申立てに必要な書類は以下の通りです。
- 被相続人の出生時から死亡時までのすべての戸籍（除籍、改製原戸籍）謄本
- 被相続人の父母の出生時から死亡時までのすべての戸籍（除籍、改製原戸籍）謄本
- 被相続人の子（およびその代襲者）で死亡している方がいる場合、その子（およびその代襲者）の出生時から死亡時までのすべての戸籍（除籍、改製原戸籍）謄本
- 被相続人の直系尊属の死亡の記載のある戸籍（除籍、改製原戸籍）謄本
- 被相続人の兄弟姉妹で死亡している方がいる場合、その兄弟姉妹の出生時から死亡時までのすべての戸籍(除籍、改製原戸籍）謄本
- 代襲者としての甥・姪で死亡している方がいる場合，その甥・姪の死亡の記載がある戸籍（除籍、改製原戸籍）謄本
- 被相続人の住民票除票または戸籍附票財産を証する資料（不動産登記事項証明書、預貯金および有価証券の残高が分かる書類など）
- 利害関係人からの申立ての場合、利害関係を証する資料（戸籍謄本、金銭消費貸借契約書写しなど）
- 財産管理人の候補者がある場合にはその住民票または戸籍附票
なお、相続財産清算人の申立ての手続きができるのは、被相続人と利害関係にある人（お金を貸していた人、特別縁故者など）、もしくは検察官です。
利害関係者が被相続人の財産から借金を回収したり、財産分与を受けたりする場合には相続財産清算人の選任を申立てなければなりません。
一方、相続人不存在の場合、被相続人の財産は最終的に国庫に帰属するため、検察官も公益の代表者として相続財産清算人選任の申立てができるとされています。
相続財産清算人選任の申立てには費用がかかる
相続財産清算人選任の申立てにかかる費用は、以下の表の通りです。費用は申立て人が支払います。
| 名目 | 費用 |
|---|---|
| 申立て手数料 | 800円（収入印紙） |
| 郵便切手代 | 約1,000円（裁判所によって異なる） |
| 官報広告料 | 約5,000円 |
| 予納金 | 20～100万円 |
| 司法書士報酬 | 8～10万円 |
予納金とは、相続財産清算人の報酬や財産の管理費用としてあらかじめ裁判所へ納めるお金のことです。
原則として、相続財産清算人への報酬や財産の管理費用は相続財産の中から支払われます。
しかし相続財産が少ない場合には、裁判所から予納金を請求されるケースがある点に注意が必要です。
また、相続財産清算人選任の申立ては書類の準備や手続きが複雑なことから、司法書士に依頼して行うことが一般的です。
司法書士に手続きを代行してもらう場合は、別途報酬を支払う必要があります。
相続人のいない土地の固定資産税は相続財産清算人が払う
相続人がいない土地にも、固定資産税は課されます。
固定資産税とは毎年1月1日時点における不動産の所有者に課される地方税のひとつです。
被相続人に代わって固定資産税を納めるのは、被相続人の利害関係者の申立てによって選ばれた相続財産清算人です。
もし土地の所有者が1月1日以前に亡くなっている場合には、1月1日現在において土地を現に所有している方が納税義務者となると地方税法第343条にて定められています。
つまり、被相続人の利害関係者による相続財産清算人の申立てが家庭裁判所に認められたら、土地を管理することになった相続財産清算人が固定資産税を納めるということです。
なお、固定資産税の計算方法は後述の「使い道のない土地を放置する4つのリスク」の章で解説します。
相続人捜索の公告が行われる
相続財産清算人が選任されたら、官報などへの掲載を通じて相続人を探す公告が行われます。
「被相続人には本当に相続人がいないのか」を改めて確認するためです。
相続人捜索の公告期間は、原則として6か月以上です。
なお、この間に相続財産清算人により、相続財産の債権者、および受遺者（遺言で財産を受け取る人）を確認するための公告も併せて行われます。
相続人捜索の公告期間を過ぎても相続人が見つからなかったら、相続人不存在が確定されます。
相続人不在なら特別縁故者への分与財産の申立てが行われる
相続人捜索の公告が行われても相続人が見つからなかったら、被相続人の特別縁故者に財産分与を受け取る権利が与えられます。
ただし、被相続人の特別縁故者が財産分与を請求するには「特別縁故者に対する相続財産分与」の申立てを家庭裁判所へ行わなければなりません。
また財産分与を請求できる期間は、相続人捜索の公告期間満了後3か月以内です。
国庫へ帰属する
家庭裁判所に選ばれた相続財産清算人は、被相続人の相続財産を債権者や受遺者、特別縁故者へと分配します。
利害関係者への分配を終えてもなお相続財産が残った場合は、国庫へと帰属する流れです。
ただし不動産のままでは国庫には帰属させられないので、相続財産清算人は土地を売却して現金化し、それを国庫へ納めます。
相続人がいない土地の3つの手放し方
後述の「使い道のない土地を放置する4つのリスク」の章で解説するように、相続人がいないからといって土地をそのまま放置するのはデメリットしかありません。
他人に迷惑をかけたくない、特定の人物に財産を遺したい、老後の資金を確保したい場合には、以下3つの方法のいずれかを検討するとよいでしょう。
- 自治体に寄付する
- 遺言書を残す
- 売却する
ここでは、相続人がいない土地を手放す方法を3つご紹介します。
自治体に寄付する
相続人がいない土地を自治体へ寄付するのは選択肢のひとつです。
土地は所有しているだけで固定資産税や維持管理費がかかりますが、自治体に不要な土地を寄付できれば税負担や管理負担からは解放されます。
あなたが所有している土地が以下の条件に該当するなら、土地を自治体へ寄付できる可能性はあるでしょう。
- 災害時の避難場所の確保など公的利用が見込める
- 利用しやすい場所にある
- 資産価値が高い
実際、東京財団の『土地の「所有者不明化」～自治体アンケートが示す問題の実態～』によると、「公的利用が見込める場合に土地の寄付を受け取る」と回答した自治体の割合は94％にのぼっています。
そのほか、「自治体がすでに所有する土地の隣接地にある」「更地で除雪などの際に活用できる」土地の寄付を受けると回答した自治体も存在します。
しかし現実問題として、自治体へ土地を寄付するのは難しいといわざるを得ません。
なぜなら、土地の寄付を受け入れることで自治体が得られる税収入が減ってしまうためです。
また、土地の管理コストがかかる点も自治体が寄付を受け入れない理由のひとつとして挙げられます。
ただし必ずしも土地の寄付を受け入れてもらえないとは限らないので、まずは自治体の窓口で相談してみるとよいでしょう。
土地を自治体へ寄付する手順や寄付を受け入れてもらえなかった場合の対処法については以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
遺言書を残す
一緒に暮らしている内縁の夫や妻、献身的に介護を行ってくれた方、慈善団体など特定の人物・団体に土地を贈与したい場合は、遺言書を作成しましょう。
【遺言書（自筆証書遺言）見本】
前述のように、相続人がいない土地は最終的には国庫に帰属します。
しかし遺言書により特定の人物・団体に土地を贈与すれば、有効活用してもらえるようになります。
お世話になった方への恩返しや社会貢献にもつながるでしょう。
ただし、遺言書は民法が定める方式に従って作成しなければなりません。
要件を満たしていないと遺言としての効力が失われる恐れがあるので、遺言書は弁護士などの専門家に相談したうえで作成することをおすすめします。
売却する
相続人がおらず、有効活用もできていない土地は生前のうちに売却しておくのもひとつの方法です。
土地を売却すればまとまった現金が手に入るため、老後の生活費として活用できます。
また、土地そのものよりも現金のほうが寄付しやすくなる点もメリットです。
土地の売却方法には、仲介と買取の2種類があります。
仲介は仲介業者が見つけてきた買主へ土地を売却する方法、買取は買取業者へ直接土地を売却する方法です。
ただし、あなたが所有している土地の条件によって適した売却方法は異なります。
ここからは土地の条件別に向いている売却方法をご紹介するので、あなたが所有している土地と照らし合わせながら参考にしてください。
なお、仲介と買取の違いについては以下の記事でも詳しく解説しています。
立地が良い土地なら仲介業者に売却を依頼する
もしあなたが所有している土地が以下の条件に該当するなら、仲介業者に売却を依頼するとよいでしょう。
- 駅から徒歩10分以内
- 整形地
- 周辺に商業施設が建ち並んでいて利便性が高い
- 周辺に閑静な住宅街が形成されている
- 日当たりが良い
土地の立地が良ければ、仲介で買主が見つかる可能性は高いといえます。
実際弊社が行ったアンケート調査によると、マイホームの購入を検討している方がもっとも優先した条件は「立地」でした。
参照元：訳あり物件買取プロ｜【家を購入する際に優先したことと妥協したこと】経験者493人アンケート調査
仲介ではマイホームの購入を検討している方が買主となるので、市場相場に近い価格で売却できる可能性があります。
ただし一口に仲介業者といっても、一戸建てやマンション、土地など得意としている物件種別は異なります。
あなたが所有している土地をより高く、早く売却したいなら、土地の売買仲介実績が豊富な仲介業者に依頼しましょう。
立地が悪い土地なら専門の買取業者に売却する
あなたが所有している土地の立地が以下のように悪いのなら、専門の買取業者に相談することをおすすめします。
- 駅から徒歩15分以上
- 旗竿地など不整形地
- 周辺に商業施設がなく利便性が低い
- 土地が接している道路の幅が狭い
立地や条件の悪い土地を仲介で売りに出しても、買い手が見つかることはまずありません。
そのような土地にマイホームを建てて住みたいと考える方はほぼいないためです。
また、土地に接している道路の幅が狭い場合も要注意です。
建物を建てる際には、建築基準法で定められている道路に2ｍ以上接していなければなりません。
これを「接道義務」といいます。
接道義務を満たしていない土地は、建物の再建築や新築ができません。
土地の活用方法が限られてしまうことから、仲介で買主を見つけるのはほぼ難しいのが実情です。
しかし専門の買取業者なら、立地の悪い土地や接道義務を満たしていない土地でも問題なく買い取ってくれます。
専門の買取業者には需要のない土地を活用して収益を上げられる独自のノウハウがあるためです。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）でも、これまでに立地の悪い土地をはじめ、買い手が見つかりにくい土地を積極的に買い取ってまいりました。
以下のように、実際に不動産を売却するにあたって弊社をご利用いただいたお客様からも、ありがたいお言葉をいただいております。
相続人がいない不要な土地をスピーディーに売却したい方は、ぜひお気軽にご相談ください。
無料査定のご利用だけでも大歓迎です。
査定を依頼したからとはいえ、無理な営業などは一切行いませんので、安心してご活用ください。
>>【相続人がいない土地を高額売却！】無料の買取査定を依頼する
なお、以下の記事では売れない土地の特徴や買取業者を選ぶポイントを解説しています。
併せて参考にしてください。
使い道のない土地を放置する4つのリスク
活用予定がないとはいえ、土地をそのまま放置すると以下4つのリスクがあなたに降りかかる恐れがあります。
- 固定資産税がかかり続ける
- 近隣住民とのトラブルに発展する
- 建物老朽化による倒壊で第三者に危害を与えてしまう
- 建物老朽化によって資産価値が低下する
土地を放置することで生じるリスクを避けたいなら、前述の方法により土地を手放すことをおすすめします。
土地を放置する4つのリスクについて、詳しく見ていきましょう。
固定資産税がかかり続ける
土地を所有する限り、固定資産税は納め続けなければなりません。
土地にかかる固定資産税は以下の計算式で求めます。
固定資産税を算出する際の基準となる金額。毎年自治体から送られてくる固定資産税納税通知書に記載されている
【固定資産税納税通知書の見本】
たとえば、あなたが所有している土地の固定資産税評価額が2,000万円のときにかかる固定資産税は以下の通りです。
固定資産税＝2,000万円×1.4%＝28万円
つまり上記のケースでは、土地を何の用途にも活用していないときでも毎年28万円を納めなければならないということです。
固定資産税の負担をなくしたいなら、土地を売却するなどして手放したほうがよいでしょう。
近隣住民とのトラブルに発展する
土地を放置すると、近隣住民とのトラブルに発展する恐れがある点にも注意が必要です。
所有者による適切な管理が行き届いていない土地には雑草が生い茂り、荒れ地となってしまいます。
雑草をそのまま放置すると害虫や害獣が発生しやすくなり、近隣の方に被害を与えてしまいかねません。
また土地が荒れ果てていることにつけ込み、ゴミを不法投棄されたり、放火されたりするリスクも考えられます。
土地を管理する責任は、所有者であるあなたが負わなければなりません。
最悪のケースでは、被害を受けた近隣住民から損害賠償を請求される恐れもあります。
土地が遠方にあって頻繁には行けないなどの理由で管理が行き届いていない場合は、近隣の方に被害を与える前に売却して手放すことをおすすめします。
建物老朽化による倒壊で第三者に危害を与えてしまう
築年数が古く、老朽化が進んだ空き家が土地上に建っている場合は倒壊リスクに注意が必要です。
誰も住んでいない空き家は適切な換気や掃除などが行われないことから建物内部に湿気が溜まりやすく、構造材の劣化が早まります。
また外壁のひび割れから雨が侵入したり、湿気を好むシロアリが増殖したりして老朽化が加速し、地震などの自然災害発生時に倒壊してしまう恐れもあります。
もし所有している空き家が倒壊して第三者に被害を与えた場合、多額の賠償金を請求されかねません。
実際、公益財団法人日本住宅総合センターの「空き家発生による外部不経済の実態と損害額の試算に係る調査」では、空き家の倒壊で隣人が亡くなったときの損害賠償額を約2億円と試算しています。
自分では空き家を管理できないものの近隣の方からの損賠賠償請求リスクを回避したいなら、できる限り早く手放すことを検討したほうがよいでしょう。
空き家が倒壊するリスクについては以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
建物老朽化によって資産価値が低下する
土地に建物が建っている場合、建物の老朽化が進むと資産価値が下がる点も使い道のない土地を所有するリスクのひとつです。
建物には税法上の耐用年数が定められており、木造の一戸建ての場合は築22年を過ぎると資産価値がほぼゼロになるといわれています。
耐用年数を過ぎたとはいえ、住めなくなるわけではありません。
しかし、老朽化が進んだ物件を市場相場で買いたいと考える方はほぼいないのが現状です。
老朽化した家を売却するには、市場相場よりもかなりの価格を割り引かなければならないでしょう。
放置期間が長引くほど建物の老朽化が進んで売りにくくなるため、売却を検討しているなら、できる限り早く行動に移すことが大切だといえます。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）では、老朽化が進んでいる空き家でも問題なくスピーディーに買い取ることが可能です。
過去には、フジテレビの「newsイット！」に訳あり物件を買い取る専門業者として紹介されました。
弊社には買い取った空き家にリフォームなどを施して再生し、収益化を図れるノウハウがあるので、あなたの空き家をより高い価格で買い取ることができます。
放置している空き家をできる限り早く売却したいとお考えの方は、弊社までお気軽にお問い合わせください。
>>【老朽化が進んだ空き家を高額売却！】無料の買取査定を依頼する
なお、以下の記事では空き家を売却する際に知っておきたい情報を網羅的に解説しています。
併せて参考にしてください。
まとめ
相続人がいない土地は、最終的には国庫に帰属されます。
しかし、特別縁故者など被相続人と利害関係にある方が家庭裁判所に相続財産清算人の申立てを行わないと、そのまま放置される事態となりかねません。
土地を放置すると、近隣の方に被害を与えて損害賠償トラブルにまで発展する恐れもあります。
相続人がおらず、今後も利用予定がないのなら、生前のうちに土地を売却などして手放したほうがよいでしょう。
土地を売却する方法は、仲介と買取の2種類です。
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あなたが所有している土地の立地が悪く買い手が見つからない状況であっても、弊社ならスピーディーに買い取ることが可能です。
相続人がいない土地をできる限り早く売却したいとお考えの方は、ぜひ弊社へお気軽にご相談ください。
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