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アパートの外国人入居者を追い出すことは可能
所有者の都合で外国人入居者を追い出すことは原則できませんが、正当な理由がある場合は追い出すことが可能です。
アパートやマンションなどの賃貸経営では、入居者を決定する際に審査を行うことが一般的です。
しかし、入居審査をクリアした人であっても、家賃滞納したり、騒音などで隣人と揉めたりとトラブルになることも少なくありません。
賃貸経営を円滑に行うためにはトラブルを起こす入居者は追い出したいものですが、追い出すためには正当な理由が必要になります。
追い出せるケース
入居者を追い出せるのは、以下のようなケースが該当します。
- 家賃滞納が3ヶ月以上続いている場合
- 家賃滞納において催促を行っている、または訴訟を起こしている場合
- 騒音や異臭などで近隣住民とトラブルになっている場合
1ヶ月間の滞納など短期間の家賃滞納では難しいですが、3ヶ月以上家賃を滞納している場合は、入居者を追い出す正当な理由となります。
ただし、家賃滞納が3ヶ月以上続いていて電話や書面などで催促を行っている、訴訟を起こしているなどの条件を満たしている必要があります。
また、騒音や異臭などで近隣住民とトラブルになっている場合も入居者を追い出すことが可能ですが、契約書に記載されているかが焦点になるでしょう。
上記のような入居者を追い出せるケースでは、話し合いによって退去してもらうことが多いですが、外国人入居者の場合は話し合いに応じてもらえないことも少なくありません。
訴訟を起こせない場合などは契約更新の時期を待って、契約更新を拒否することによって外国人入居者を追い出せます。
追い出すには時間と費用がかかる
入居者を追い出す正当な理由がある場合でも、すぐに追い出せるわけではありません。
家賃滞納が理由の場合は、3ヶ月以上滞納が続く必要があります。
家賃滞納が3ヶ月以上続いている場合でも、話し合いで合意するまでに時間がかかったり、訴訟を起こす場合は追い出すまでに半年以上かかるケースもあります。
また、訴訟を起こす場合は裁判費用、話し合いで解決する場合でも弁護士費用や新居のための費用など入居者を追い出すための費用が必要です。
外国人入居者を追い出す場合は、時間と費用がかかることは覚悟しておきましょう。
アパートの外国人入居者を追い出す方法3選
アパートの外国人入居者を追い出すためには、以下の3つの方法があります。
状況に応じて、適した方法を選択しましょう。
合意解約して追い出す
アパートの外国人入居者を追い出す方法として、合意解約して追い出すことが挙げられます。
合意解約とは賃貸契約を締結している当事者が合意して契約を終了させることです。
物件の所有者か不動産会社が入居者に退去してほしい旨を直接伝えます。
しかし、家賃滞納やトラブルを起こす外国人入居者は素直に要望を受け入れて退去してくれることは少ないでしょう。
退去してもらうためには、立ち退き料を支払い、新居を探すための期間を設けることが必要です。
外国人入居者に退去してもらうための立ち退き料には、以下のような費用があります。
- 引っ越し費用
- 新居の契約で発生する仲介手数料
- 新居のための礼金
- 新居のための敷金
- 謝礼金 など
現在の家賃よりも新居の家賃が高い場合は、差額の1～2年間分を負担することもあります。
スムーズに話し合いを進めるためには、退去してもらうことに対する謝礼金が必要なケースもあり、立ち退き料の総額は数十万円にものぼります。
退去後のトラブルを未然に防ぐためには、最適な方法といえるでしょう。
弁護士に相談して追い出す
アパートの外国人入居者を追い出すために弁護士に相談する方法もあります。
物件の所有者か不動産会社と入居者が直接話し合っても合意しない場合は、弁護士に相談しましょう。
法律の専門家である弁護士が間に入ることによって、あきらめる外国人入居者も多いため、難航していた話し合いが解決する可能性があります。
仮に話し合いがうまく運ばなかったケースであっても、訴訟を起こす場合はサポートしてくれます。
ただし、弁護士に依頼する場合は、相談料や着手金、成功報酬などの費用が必要です。
また、弁護士は得意としている分野が異なるため、不動産トラブルに強い弁護士に依頼することをおすすめします。
訴訟による強制解約で追い出す
アパートの外国人入居者は訴訟による強制解約で追い出すことも可能です。
話し合いで解決しない場合や、話し合いに応じない場合は訴訟を起こして強制退去させます。
不動産トラブルにおける訴訟は、専門的な知識が必要になるため、弁護士に依頼しましょう。
実際に強制退去させるためには、裁判所の判決が必要です。
また、裁判を行う際は、何度督促をしても支払う意思がないと認められる客観的な事実が必要になります。
訴訟を起こして強制退去させる流れは、以下のとおりです。
- 口頭や文書で家賃の催促を行う
- 内容証明郵便を送付する
- 賃貸契約を解除する
- 電話や書面などで明け渡しを求める
- 明け渡し請求の訴訟を起こす
- 立ち退きの判決を得て強制退去させる
訴訟を起こして強制退去させる方法は、高い確率で追い出せますが、弁護士費用や強制執行費用などで相当の費用がかかり、裁判のための時間も要します。
できるだけ時間と費用をかけたくない場合は、話し合いによる合意解約で追い出すことを目指しましょう。
アパートの外国人入居者を強制的に追い出すデメリット3選
家賃滞納やトラブルによって追い出したい場合であっても、アパートの外国人入居者を強制的に追い出すと、以下のようなデメリットがあります。
それぞれのデメリットについて詳しく解説します。
トラブルが悪化する恐れがある
アパートの外国人入居者を強制的に追い出すデメリットとして、トラブルが悪化する恐れがあることが挙げられます。
たとえば、退去における話し合いに応じないため、鍵を交換して強制的に追い出そうと考える人もいるでしょう。
しかし、勝手に鍵を交換して強制的に追い出そうとする行為は、民法における自力救済に該当します。
自力救済とは司法手続きによらず私的に実力を行使して自己の権利を回復することで、民法によって禁止されています。
そのため、アパートの所有者が訴えられてトラブルが悪化する可能性があるでしょう。
鍵を交換するためには、明け渡し請求の訴訟を起こして裁判所からの判決が必要になります。
悪い評判を流される恐れがある
アパートの外国人入居者を強制的に追い出すと、悪い評判を流されるデメリットもあります。
現在ではSNSなどで、さまざまな企業の評判や口コミが投稿されており、誰でも簡単に閲覧することが可能です。
そのため、いくら外国人入居者に非があるからといっても、強制的に追い出すと悪い評判を投稿される恐れがあるのです。
賃貸物件を探すときに物件の評判や口コミを調べる人も少なくないため、新たな入居者を募集する際は影響が出る可能性があるでしょう。
嫌がらせを受ける恐れがある
アパートの外国人入居者を強制的に追い出した場合は、物件に対して嫌がらせを受ける恐れもあります。
たとえば、深夜に車で物件にきて大音量の音楽やクラクションで騒音をおこしたり、悪い評判を書いた紙をポストに入れたりするなどの迷惑行為が考えられます。
警察に相談して対応してもらえる場合もありますが、基本的に警察は民事不介入なので期待できません。
嫌がらせが長く続くと、ほかの入居者が退去して空室が増える可能性があるでしょう。
アパートの外国人入居者におけるトラブル事例4選
アパート経営で外国人が入居する場合は、以下のようなトラブル事例があります。
それぞれのトラブル事例について詳しく解説します。
文化の違い
アパート経営で外国人が入居する場合は、日本との文化の違いでトラブルになります。
生活や家事のスタイル、ゴミの出し方などは国によって異なるため、隣人とトラブルになるのです。
たとえば、国によっては夜遅くにパーティーをすることがあたりまえな場合でも、日本人にとっては夜中に騒ぐことは非常識ととらえるでしょう。
また、ゴミ出しの考え方も国によって大きく異なるケースもあるため、文化の違いでトラブルになることは少なくありません。
家賃滞納
アパート経営で外国人が入居するトラブルとして、家賃滞納の問題が挙げられます。
賃貸経営においては日本人の入居者でも家賃滞納のリスクはありますが、外国人の入居者は連帯保証人を立てられないケースが多く、滞納した家賃を回収できない場合もあります。
家賃を滞納したまま帰国するケースもあり、契約解除ができないために長期間次の入居者の募集ができないリスクがあるでしょう。
訴訟を起こす場合は時間と費用がかかるため、外国人を入居させる場合は家賃滞納したときの対処を考えておきましょう。
又貸し、転貸
アパート経営で外国人が入居するトラブルとして、又貸しや転貸の問題もあります。
たとえば、母国に一時帰国している間に部屋をほかの外国人に又貸ししたり、別の部屋を借りてほかの外国人に転貸したりといった事例があります。
海外では日本と違って又貸しや転貸が当たり前に行われているため、又貸しや転貸には十分注意する必要があるでしょう。
契約書に又貸しや転貸は禁止している旨を記載して、入居前に理解させておくことをおすすめします。
部屋の使い方
アパート経営で外国人が入居する際は、部屋の使い方でトラブルになることもあります。
日本と違って海外では、部屋の中でも土足で過ごすことが一般的です。
日本のアパートは土足で過ごすことを前提に作られていないため、仮に外国人が入居して土足で過ごした場合は、退去した後に床材を張り替えが必要なケースがあるでしょう。
床材の張替え費用を請求しても支払ってもらえないケースも考えられるため、入居する前に土足厳禁であることを理解させておくことが重要です。
アパートの外国人入居者を追い出す前にしておきたいこと7選
アパート経営で外国人を入居させる際は、以下の点に注意しましょう。
一旦入居させると、外国人入居者を追い出すことは難しいため、できるだけ準備することが大切です。
ビザで属性を確認しておく
アパート経営で外国人を入居させる際は、ビザで属性を確認しておきましょう。
ビザとは海外へ渡航する際、あらかじめ渡航先の国に申請して発行される許可証のことで、国や渡航目的によってさまざまな種類がありますが、以下の2つに分けられます。
仕事や留学などの目的で一時的に滞在することを認めるビザ
永住することを認めるビザ
移民ビザは永住権を所得していることを意味しますが、以下のような厳しい要件を満たす必要があります。
- 素行が善良である（法律を順守して平穏に暮らしている）
- 独立の生計を営むに足りる資産又は技能を有している（日本で暮らしていくための収入やスキルがある）
- 永住することが日本国の利益になると認められる
永住権を取得するためには日本での長期滞在実績が必要となり、10年以上日本に在留し、かつ、就労資格・居住資格をもって5年以上在留していることが条件です。
また、日本人の配偶者を持つなど特例によって10年間の在留がなくても永住権を申請できる場合があります。
どのようなビザを取得しているかである程度の属性は判断できるでしょう。
契約解除のルールを明確にしておく
アパート経営で外国人が入居した際のトラブルを回避するためには、あらかじめ契約解除のルールを明確にしておくことが重要です。
入居前に契約解除のルールを設定しておけば、家賃滞納などのトラブルになった場合に対処しやすくなります。
たとえば、実際に家賃滞納となった場合には、訴訟を起こすまでの流れを契約書に記載しておくことをおすすめします。
入居する外国人がわかる言語で契約書に記載するだけでなく、口頭でも説明して理解させておくことが重要です。
外国語に対応したマニュアルを準備する
アパート経営で外国人が入居した際のトラブルを回避するためには、外国語に対応したマニュアルを準備しておくことも大切です。
先述のとおり、国によって文化の違いがあるため、入居する外国人が読めるマニュアルを準備して周知させましょう。
また、騒音やゴミの出し方などで住民から苦情が出ている場合は、入居する外国人が読める張り紙を掲示板に貼って置くことをおすすめします。
実際にトラブルになった際に、「知らなかった」「理解していなかった」と言い逃れさせない準備が必要です。
契約書を外国語対応にする
アパート経営で外国人を入居させる際は、賃貸契約書を外国語対応にすることも重要なポイントです。
さらに契約する際に口頭で説明することによって、認識の相違によるトラブルを軽減できるでしょう。
賃貸契約書を外国語対応にすることは入居する外国人にとっても安心できる材料となり、入居後のトラブルを回避するためにも対応させることをおすすめします。
国土交通省は外国人の民間賃貸住宅への円滑な入居を目的として、「外国人の民間賃貸住宅入居円滑化ガイドライン」を作成しているので、参考にしましょう。
参照元：国土交通省｜外国人の民間賃貸住宅への円滑な入居について
外国人対応可能な管理会社に依頼する
アパート経営で外国人の入居を募集する場合は、外国人対応可能な管理会社に依頼することも大切なポイントです。
外国人の対応に慣れている管理会社であれば、入居の募集や契約の手続きなどもスムーズに行えるでしょう。
また、入居後にトラブルになった場合も外国人の対応経験が豊富なため、適切なアドバイスが期待できます。
入居する外国人の国によって異なりますが、外国人を採用している管理会社や外国語に精通した担当者がいる管理会社を探して依頼することをおすすめします。
家賃の支払いをクレジットカード払いできるようにしておく
アパート経営で外国人を入居させる際は、事前に家賃の支払いをクレジットカード払いできるようにしておくことも必須といえます。
外国人入居者の家賃滞納は深刻なトラブルの1つであるため、クレジットカード会社を通してお金のやり取りを行うクレジット払いに対応していると家賃滞納リスクが軽減できるでしょう。
外国人入居者は母国の金融機関の口座に資金を貯蓄しているケースが多く、クレジット払いの引き落とし口座にも設定しています。
ただし、家賃の支払いをクレジットカード払いで対応できる管理会社は少ないため、事前に確認することをおすすめします。
土足OKにする
アパート経営で外国人を入居させる際は、土足OKにすることも検討しましょう。
先述のとおり、外国では室内でも土足で生活することが一般的です。
和室がある場合は難しいですが、フローリングであれば土足OKにしておくことで、退去時のトラブルを軽減できるでしょう。
ただし、退去後にはフローリングの張替えが必要なケースもあるため、事前に外国人入居者と相談しておくことをおすすめします。
入居する外国人によっては修繕費を負担したくないために、土足厳禁のルールを守ることを選択するケースもあります。
また、一度外国人が入居した部屋を、退去後も外国人専用として土足OKの部屋として運用することも選択肢の1つです。
ただし、2月、3月などの繁忙期には日本人が入居したい場合も考えられるため、柔軟に対応しましょう。
アパートの外国人入居者を追い出すのが面倒な場合はアルバリンクへ売却！
アパート経営をしていて外国人入居者を追い出すのが面倒な場合はアルバリンクへ売却しましょう。
弊社アルバリンクは売れない外国人入居者がトラブルを起こしているアパートなどを含めた訳あり物件専門の買取業者として、他社では断られるような物件なども多数買い取ってきました。
以下は、弊社が実際に「買取を行ったアパート」の事例です。
【買取したアパートの概要】
| 物件の所在地 | 群馬県高崎市 |
|---|---|
| 物件種別 | アパート |
| 買取価格 | 1,000万円 |
上記の例では、築年数の古いアパートで構造を含めて老朽化が進んでおり、空室が多くて困っているのでいるので売却したいとのご相談でした。
資金的にも苦しいので投資物件専門の仲介業者に買取を依頼しましたが、リフォームをしないと入居者が募集できない状態ということで安い金額を提示されたため、弊社に買取査定を依頼されました。
弊社は買取後に費用をかけてリフォームし、時間をかけて賃貸付けすることで再生しようと考え、他の業者より300万円高い1,000万円の金額提示をさせて頂きました。
買取価格にも納得いただけたため、そのまま買取しました。
実際に築年数の古いアパートをはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「売れずに困っていたが買い取ってもらえた」「他社よりも高く買い取ってもらえた」などの感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
弊社は2011年に創業以来、2020年から2023年までの間で500件以上の空き家を買い取っている業者で、2023年に上場して社会的信用も得ています。
査定依頼をいただいても、無理な営業は行いませんので、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
まとめ
今回は、アパートの外国人入居者を追い出す方法について詳しく解説しました。
アパートに入居している外国人を追い出すことは可能ですが、時間と費用がかかります。
そのため、アパートに外国人を入居させる場合は、解説したとおり、事前に準備をすることをおすすめします。
しかし、いくら入念に準備をしていてもアパートの外国人入居者がトラブルを起こす可能性があります。
既に所有しているアパートで外国人入居者がトラブルを起こして悩んでいる人は、専門の買取業者に売却しましょう。
専門の買取業者であれば、外国人入居者がトラブルを起こしているアパートでも1週間から1ヶ月の短期間で現金化することが可能です。
また、築年数が古いアパートでも買取業者に売却すれば、契約不適合責任を免責して契約できるメリットもあります。
築年数がアパートは把握できていない欠陥や不具合も多いため、契約不適合責任を免責できれば物件の引渡し後も安心です。
なお、弊社アルバリンクもトラブルを起こしている投資物件などの訳あり不動産を全国から積極的に買い取っている業者で、「フジテレビ」をはじめとする各メディアにも取り上げられた実績があります。
所有する物件でトラブルが起こってお困りの方は、査定のみ、相談のみのお問い合わせでも受け付けておりますので、お気軽にご相談ください。
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