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【家が売れるか不安な人が読むべき】買手が見つからない４つの主な原因
「どうして自分の家は中々売れないのか」や「築年数が古いうえに悪立地にある家だけど本当に売れるのか」と疑問や不安を抱いている方は多くいるかと思います。
家が売れない原因は様々考えられますが、主な原因として下記の４つが考えられます。
また、買い手が見つからない物件を売却するための対策については記事内の「買い手が見つからない物件を売却するテクニックを解説（業者別）」で解説しています。
原因①売り出し価格が高すぎる
売却相場よりも高値で家を売りに出しているときは、中々買手が見つかりません。
買い手は「絶対にその物件じゃないと嫌だ」という考えではなく、同じ条件の物件があれば安価な家の方を選ぶからです。
例えば、同じ地域に同じ間取りの競合物件が売りに出されていたとき、その競合物件が相場価格の1,000万円で売りに出しているのに、自分の物件の売り出し価格が1,500万円だとしたら、当然安価な家を買手は選択します。
売却相場はスーモやアットホームなどの不動産ポータルサイトで物件の所在エリアの中から「駅からの距離・間取り」など自分の物件と類似条件を記入して、該当物件の売り出し価格をいくつか見ることである程度予想できます。
相場価格よりも売り出し価格を高く設定しないように近隣の類似物件を確認しましょう。
原因②立地が悪い
「市街地まで車で30分かかる」など立地が悪い家は中々買い手が見つかりません。
買い手は居住用として家を購入するため、日常生活を送る上で不便な立地にある家をわざわざ購入しないからです。
例えば、都内だと「駅から徒歩10分圏内にある家」と「駅から徒歩15分以上かかる家」だったら、多少家の購入価格が高くなっても多くの人は駅から徒歩10分圏内の家を選ぶでしょう。
地方だと「市街地まで車で10分圏内にある家」と「市街地まで車で15分以上かかる家」だったら、多少家の購入価格が高くなっても利便性が高い「市街地まで車で10分圏内の家」を多くの人は選ぶでしょう。
また、売れやすい立地の要素として「駅から10分圏内」「閑静な住宅街」「近隣に生活利便施設がある」があります。これらに該当しない家は特に下記で解説している対策方法を実践しましょう。
原因③築年数が40年以上
もちろん建物のメンテナンス具合によりますが、築年数が古くなればなるほど家を売却するのが難しくなります。
実際に、2021年の東日本不動産流通機構が発表した「築年数別中古住宅の成約率に関する調査」を見てみると、築年数が増加するごとに中古住宅の成約率が減少しています。
特に築年数が40年を超えてくる家は「旧耐震基準」で建築されているので、買手が耐震性に対して不安を感じやすく購入を見送られる可能性があります。
耐震基準とは、物件の耐震性が十分であることを保証する基準です。1981年6月以降に建設された物件は「新耐震基準」として、震度６強から７程度でも建物が倒壊しない構造基準で建てられています。
しかし、1981年5月31日以前に建築された物件は震度5強程度の揺れでも建物が倒壊せず、破損したとしても補修することで生活が可能な構造基準（旧耐震基準）で建てられています。
原因④買手が避ける要素がある物件
買い手が購入を避ける要素がある家は、売却するのに苦労する可能性があります。
買い手は居住するのが目的のため、不快感を抱く要素のある家をわざわざ選ばないからです。
一般個人の買い手が家の購入を避ける要素について下記で解説します。
再建築ができない家
以下の画像のように接道義務（幅員4ｍ以上の道路に土地が2ｍ以上接する必要がある）を満たしていない家は「再建築不可物件」と呼ばれ、物件の建て替えや増改築ができません。
ですので、再建築不可物件は、売りに出しても買い手はほとんど見つかりません。
当然ですが、一般的に家を購入するときは、永遠に住むことを前提に買い手は選んでいるからです。
再建築不可物件は地震や火災などによって倒壊したときに、接道義務を満たさない限り二度と建物を建築することができません。
「自分の家が再建築不可なのか」確認したい方は、再建築不可物件を専門に扱う不動産会社に相談してみてください。
ちなみに当サイトを運営している「株式会社AlbaLink（アルバリンク）」は、再建築不可物件の買い取り実績が豊富にある専門の買取業者です。
相談したら必ず売却しなければいけないわけではないので、まずは気軽にご相談ください。
>>【売れるか不安な不動産も高額売却！】無料で買取査定を依頼する
隣接する土地との境界線が未確定な家
売主は家の売却時に買主に対して土地の境界を明示する義務があるので、隣地との境界線が未確定な家は基本的に売却できません。
隣地境界線とは、隣接している物件との境界を明確にする線。隣地境界線が明確ではないと隣人とトラブルになるケースが多くなります。
もし隣地との境界線が未確定な家を売却したいならば、隣地の住人が立会いのもと土地家屋調査士に依頼して境界を確定させる必要があります。
しかし、「隣地の住人との間で境界の合意を得られない」などのトラブルも起こりうるので土地の境界線が未確定な物件を売却する方法について詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。
災害リスクが高いエリアにある家
土砂災害の危険性が高いエリアは、土砂災害（特別）警戒区域に指定されています。
土砂災害警戒区域とは、傾斜度が三十度以上ある土地（急傾斜地）が崩壊した際に、住民の身体に危害が生じる恐れがある土地の区域のことです。
土砂災害（特別）警戒区域にある家は、一般個人に売却するのが難しいのが現状です。
地震や台風などの災害が発生したときに命を脅かす危険性があるため、一般個人は土砂災害（特別）警戒区域にある家の購入を避けるからです。
自分の家が土砂災害（特別）警戒区域に該当するかは国土交通省が運営するハザードマップポータルサイトの入力欄に自分の家が所在している市区町村を記入して確認しましょう。
家が売れるか不安になる必要はない！最適な売却方法を解説
家が売却できない原因を上記で解説してきましたが、下記で解説する適切な売却方法を選択することで、買い手が見つからない家でも売却できます。
この章では最適な売却方法を語るうえで欠かせない「仲介業者」と「買取業者」について説明してから、物件別におすすめの売却方法を解説していきます。
仲介業者と買取業者の違い
家を売却するときは、「仲介業者」か「買取業者」のどちらかに依頼します。
不動産仲介業者
仲介業者とは、不動産を売主と買主の間に入って価格交渉や契約を成立させる業者
不動産買取業者
買取業者とは、不動産を誰にも経由せず売主から直接買い取る業者
以下の画像のように仲介業者か買取業者に依頼したときの大きな違いは、売却先が異なることです。
仲介業者の特徴
不動産仲介業者に依頼する場合は、売却先は一般個人になります。
仲介業者に売却を依頼したときは、インターネットを通じて多くの購入希望者から選ぶことができるので売主が希望する金額で家を売却できます。
しかし、立地が悪い上に一般個人が避ける要素のある物件は、永遠に買い手が見つからない恐れがあります。
そのうえ、仲介業者の利益は売主と買主の契約が成立したときの仲介手数料なので、買手が見つからない家は、仲介業者も積極的に広告費を掛けて宣伝をしてくれません。
買取業者の特徴
不動産買取業者に依頼する場合は、依頼を受けた業者自身が直接買い取ります。
買取業者の特徴として一般個人には売却できないような物件でも、買い取ることができます。
物件を買い取った後に居住を目的にせず、リフォームして商品化後に事業として運用するからです。
また、買取業者は商品化にかかるリフォーム費用などを差し引いて買い取るため、買取価格は安くなる傾向にあります。
しかし、そもそも買手が見つからない物件は、そのままの状態では仲介業者に依頼しても売れません。
一般個人の買い手は居住目的で家を探しているので、不快感を抱く要素のある家をわざわざ購入しないからです。
いずれにしても、売却前に高額な費用をかけて割に合わなくなるくらいなら不動産買取業者に売却したほうが結果的に満足する可能性があります。
ここまで仲介業者と買取業者の違いを解説してきましたが、自分の家がどちらの業者に依頼すべきかわからない人のために、下記で最適な売却方法を解説します。
立地が良くて、買手が避ける要素がない物件は仲介業者に売却
立地が良いうえに、買い手が避ける要素がない物件は一般個人に売却できる可能性が高いので、仲介業者に売却を依頼しましょう。
一般個人は居住用として家を探すので、下記の表のような家だと買い手が見つかりやすい傾向にあるからです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 立地 | 徒歩10分圏内・市街地まで車で10分圏内 |
| 物件 | 20年以内・再建築可能・境界線明確・災害リスク低 |
しかし、家が売り出し中にも関わらず買手が見つからないときは、現状のままでは売却できない可能性があるので、次章で詳しく解説する「買手が見つからない物件を売却するための対策」を実践しましょう。
また、注意点として仲介業者に家の売却を依頼したときは、永遠に売却できない恐れがあります。
ですので、売却価格を下げるなどの対策を立てても買い手が見つからないときは、買取業者に売却しましょう。
立地が悪くて、買手が避ける要素がある物件は買取業者に売却
立地が悪いうえに、買い手が避ける要素がある物件は、買取業者に依頼しましょう。
一般個人には需要がない以下の表のような物件でも、買取業者に依頼すれば適正価格で売却できるからです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 立地 | 徒歩10分圏外・市街地まで車で10分圏外 |
| 物件 | 築20年以上・再建築不可・境界線未確定・災害リスク高 |
ただ、なんとなくで業者を選ぶと安価で買い叩かれる恐れがあります。
下記で買取業者について解説しますが、可能な限り高値で売却するためには業者選びが重要です。
ちなみに弊社アルバリンクは、訳アリ物件を専門にしている不動産買取業者です
年間600件以上（※2023年1月～10月の実績）の実績をもとに一般個人には売却できない物件でも積極的に買い取ります。
不動産の売却でお悩みの方は気軽にご相談ください。
>>【売れるか不安な不動産も高額売却！】無料で買取査定を依頼する
買い手が見つからない物件を売却するテクニックを解説（業者別）
ここまで仲介業者と買取業者にわけて最適な売却方法を解説してきました。
ただ、先ほど述べた通り、対策を講じずに家を売りに出しても買い手は見つかりません。
仲介業者と買取業者のどちらに売却するかで、どんな行動をするべきか変わってくるので、下記で業者別に分けて解説します。
【仲介】買い手をみつけるためのテクニック7選
仲介業者に売却を依頼している状態で買い手が見つからないときは、以下の7つの対策を実行することで、一般個人の買い手を見つけることが可能になります。
- 売り出し価格を見直す
- 不動産会社を変える
- 担当の営業マンを変える
- 専任媒介契約へ変更する
- 家をリフォームする
- 家を解体して更地にする
- ホームインスペクションを実施する
売り出し価格を見直す
家が売れないときは、売り出し価格を下げましょう。
類似物件の売却相場より価格を下げることによって、物件に興味を持って内覧に来る買主を増やすことができ、結果的に早く売却できる可能性があるからです。
どれくらい売り出し価格を下げるかは、売却を依頼している仲介業者と相談して「周辺の競合物件より少し低い金額」で再度売り出しましょう。
不動産会社を変える
長期間に渡って家が売れないときは、売却を依頼している不動産会社に問題があるかもしれないので、思い切って依頼する会社を変えてみるのもおすすめです。
そもそも不動産会社によって取り扱う物件の得意・不得意が存在します。
たとえば、築浅都心マンションの売却が得意な会社に、地方築古戸建て物件の売却を依頼しても、取り扱いに長けていないためノウハウもなく売却できない恐れがあります。
ですので、インターネットで「築古戸建て 仲介業者」などと検索して、自分の物件を得意としている会社を選びましょう。
担当の営業マンを変更する
担当の営業マンが頼りない場合は担当を変えてもらいましょう。
不動産会社選びも重要ですが、担当の営業マンの能力も売却のしやすさに影響するからです。
一概には言えませんが、下記のような条件に該当する人は、優秀な営業マンである可能性があります。
- 勤続年数が長い
- 納得できる提案力がある
- レスポンスが早い
- 宅建士の資格を所有している
上記の内容を踏まえたうえで信頼できる担当者を選びましょう。
専任媒介契約へ変更する
仲介業者と売却を依頼するときは媒介契約を結びます。
媒介契約とは、家を売却するための営業を宅建業を営む不動産会社に依頼する契約のことです。媒介契約の中には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の３つがあります。
各契約ごとにメリットデメリットがあるので、下記の表をご覧ください。
| 媒介契約の種類 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 一般媒介契約 | ・複数の仲介業者に売却依頼できる
・自分で買手を探すことができる |
・レインズ（※）への登録は任意（他の仲介業者が見れない可能性がある） |
| 専任媒介契約 | ・仲介業者は7日以内にレインズに登録する義務あり
・仲介業者は2週間に1回以上、依頼主に状況報告する義務あり ・自分で買手を探すことができる |
・依頼主は1社にしか仲介を依頼できない |
| 専属専任媒介契約 | ・仲介業者は5日以内にレインズに登録する義務あり
・仲介業者は1週間に1回以上、依頼主に状況報告する義務あり |
・1社にしか仲介を依頼できない
・自分で買手を探すことができない |
基本的に一般媒介よりも専任媒介契約と専属専任媒介契約のほうが早く売却できる傾向にあります。
（専属）専任媒介契約だと他社で成約される心配がなく、売主から売却を依頼された仲介業者が営業に専念しやすいからです。
ただ、注意点として業者のなかには「囲い込み」をおこなう業者が一定数存在します。
囲い込みとは、売主と買主の両方から仲介手数料をもらうために他社からの申し込みをさせないようにする行為
自社の利益ばかり考えている業者に引っかからないためには、依頼する前に過去に行政処分を受けているか確認しましょう。
確認方法についてはこちらの記事を参考にしてください。
家をリフォームする
家をリフォームしてから売却するのは推奨しません。
リフォームの規模によって変わりますが、家の価値を高めるためのリフォームは数百万円から数千万円程度の費用が生じるからです。
ですので、建物をリフォームせずに現況のまま売却したほうが最終的に手元に多くのお金が残る可能性があります。
また、仲介業者に依頼するときは、売却前に高額な費用をかけてリフォームしても、永遠に買い手が見つからないことを考慮しないといけません。
家を解体して更地にする
家を解体して更地にしてから売却するのは推奨しません。
家を更地にするためには、解体費用だけで数百万円程度の費用を払う必要があるからです。
更地にするメリットは、土地だけを探している人にも売却できる可能性があることです。
しかし、リフォームと同様に、更地の状態で家を売却しても解体費用にお金がかかるので最終的に手元に残るお金は現況のまま売却するよりも少なくなる恐れがあります。
ホームインスペクションを実施する
ホームインスペクションとは、新築や中古の住宅の施工や劣化などの状態を客観的に診断するために、ホームインスペクターなど第三者の住宅建築の専門家が行う調査のことです。
「建物の基礎部分に不具合が生じていないか」「雨漏りが発生した形跡がないか」などを確認して、建物の状態を教えてくれます。
ホームインスペクションを実施することで、中古住宅だけど安全であることを証明できるので、買い手が対象の家を購入するか悩んでいるときの後押しにもつながります。
【家売れるか不安な人向け】高額売却するための買取業者の選び方
家を売却する際に「買取業者は何を基準に選べばいいのか」悩まれると思います。
この章では、家をできる限り高い金額で売却するための買取業者の選び方について解説します。
複数の業者に査定依頼をしたうえで査定価格が高い業者を選ぶ
高額売却するためには、必ず複数の査定価格を比較したうえで買取業者を選びましょう。
１つの業者だけだと、査定価格が高いか低いか判断できないからです。
逆に多すぎても手に負えない可能性があるので、３社程度の買取業者に査定依頼して金額面と条件面を比較するのが重要です。
物件の買取実績が豊富な業者を選ぶ
上記でも説明しましたが、買取業者には取り扱う物件の得意・不得意が存在します。
立地が悪いうえに買い手が避ける要素のある物件は、取り扱いが難しいので通常物件を取り扱う業者は買取相場より安価に買い叩いてくる恐れがあります。
ですので、上記のような家は訳アリ物件を専門にしている買取業者を選びましょう。
訳あり物件の取り扱いに長けているため、そのような物件を商品化して事業として運用するノウハウがあり、強気な価格で買い取ることができるからです。
ちなみに弊社アルバリンクは、「立地が悪いうえに買い手が避ける要素のある物件」などの訳アリ物件を専門に取り扱う不動産買取業者です。
年間600件以上の実績（※2023年1月～10月の実績）をもとに、可能な限り高い金額で上記のような物件を買い取ります。
また、その活動が認められてテレビなどのメディアでも紹介していただきました。
相談したら絶対に売却しないといけないわけではないので、立地が悪いうえに買い手が避ける要素のある家を売却するかお悩みの方は是非一度ご相談ください。
>>【売れるか不安な不動産も高額売却！】無料で買取査定を依頼する
口コミや利用者の声を確認する
買手が見つからない物件を高額売却するためには、買取業者の口コミや利用者の声を確認することが重要です。
口コミの評判がいい買取業者はお客様からの金額面で満足している可能性が高いからです。
ただ、何も考えずお客様からの評価が高い業者を選んではいけません。
中には、サクラと呼ばれる業者を利用して嘘の口コミを記載している買取業者も存在するからです。
ですので、直筆の口コミは実際に利用したお客様しか書くことが出来ないので、買取業者のホームページに直筆の口コミが載っているかで判断しましょう。
ちなみに弊社アルバリンクのサイトにはお客様からの直筆の口コミが記載されているので、こちらを確認してみてください。
家が売れないまま放置し続けるリスクについて解説
売れないからといって家を使用せず放置していると、下記のように様々なリスクが発生します。
- 築年数が古くなりさらに売却しにくくなる
- 維持・管理費や税金で出費が発生し続ける
- 【空き家】近隣住民からクレームが発生する
- 【空き家】特定空き家に指定されると固定資産税が6倍になる
築年数が古くなりさらに売却しにくくなる
記事内の「家が売れるか不安な人が読むべき買手がみつからない主な４つの理由」で解説しましたが、築年数が古くなればなるほど売却価格も比例して安くなる傾向にあります。
１年程度で売却相場価格が大幅に下落する可能性は低いですが、年々売却しづらくなることは覚えておきましょう。
長期間に渡って家が売れていないときは、売却することを決めたら、なるべく早く買い手をみつけましょう。
維持・管理費や税金で出費が発生し続ける
家が売れないまま所有し続けていると、以下のように維持管理の費用や固定資産税がかかります。
- 固定資産税の大まかな目安は年間で10～15万円（戸建て住宅）
- 都市計画税の大まかな目安は年間で3～5万円（戸建て住宅）
固定資産税と都市計画税だけでも、年間で 13～20万円程度は支払わなければいけません。
そのため「売り出しても中々買い手が見つからないけど、いつか売れればいいや」と楽観視していると、維持管理の費用だけが自分の財布から流れ出ていく状況になってしまいます。
家を売ると決めたなら記事内の「買い手が見つからない物件を売却するテクニックを解説（業者別）」で解説した対策を実行して早めに売却しましょう。
【空き家】近隣住民からのクレームが発生する
空き家の管理を怠ると以下のような理由が原因で、近隣住民から苦情を言われる恐れがあります。
- 不法投棄でごみが散漫して悪臭が漂う
- 枝木が伸びて景観が悪化している
- 枝葉や落ち葉が入ってきて困る
また、空き家を放置しているとシロアリなどに建物の基礎部分を侵食される影響で建物の劣化が進行して、倒壊につながる恐れがあります。
もし、建物が倒壊したせいで、第三者に怪我をさせてしまったときは、第三者から損害賠償を請求されることを覚悟しときましょう。
公益財団法人日本住宅総合センターの調査によると、空き家の倒壊による隣接の住宅が全壊・死亡事故が発生した場合は損害額が2億860万円になると試算されています。これは極端な例ですが、リスクがあることに変わりないので空き家を早急に売却するのが賢明です。
【空き家】特定空き家に指定されると固定資産税が最大で6倍になる
空き家の維持管理を怠ったまま放置し続けると、行政から「特定空き家」に指定される恐れがあります。
特定空き家とは、国土交通省が示している「著しく景観を損なっている状態」「倒壊などの著しく保安上危険となる恐れがある状態」「著しく衛生上有害となる恐れがある状態」「放置することが不適切である状態」のいずれかに該当する空き家のことです。
参照元：国土交通省
住宅用の家屋は固定資産税が本来の１/６に軽減されていますが、特定空き家に指定されると住宅用の家屋に該当しなくなります。
もし特定空き家に指定されれば、固定資産税が最大で6倍に増加するので、空き家のまま放置せずに売却しましょう。
ちなみに弊社アルバリンクは、空き家の買い取り実績が豊富にある不動産買取業者です。
弊社は「一般個人には売却しづらい空き家」でも年間5,000件以上（※）の相談実績を活かして、適正価格で買い取らせていただきます。
※2023年1月1日～2023年10月25日現在の物件査定に関する相談実績5,555件
当然ですが、「とりあえず相談だけしたい」というお客様も大歓迎です。必ず売却しないといけないわけではないので、気軽にお問い合わせください。
まとめ
家が売れるか不安な人向けに原因と対策を詳しく解説してみました。
買手が見つからない物件でも、対策を講じて適切な売却先を選択すれば買手が見つかります。
しかし、立地が悪くて一般個人が避ける要素がある物件は、対策を立てて実践しても買手が見つからない可能性があります。
ただ、対策を立てて実践しても買手が見つからない家でも不動産買取業者に依頼すれば売却できます。
弊社は訳アリ物件を専門に取り扱う買取業者です。一般個人に断られた物件でも買い取ることができます。
無料査定してますのでお気軽にお問い合わせください。
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