ゴミ屋敷を売却する3つの方法！片付け不要で手放す方法も紹介！

ゴミ屋敷の売却が難しい3つの理由

ゴミ屋敷とは本来は居住用であるにもかかわらず、ゴミが山積みの状態になった建物・土地です。

ゴミ屋敷は、以下3つの理由で売却が難しいとされています。

上記のような理由から、ゴミ屋敷を売却する際はリフォームして売却する・専門の不動産会社に依頼するなど、売却に一工夫が必要です。

次章で解説しますが、ゴミ屋敷の所有にはリスクがあるため、売却方法・売却先を工夫して早期売却を目指すのが賢明です。

ゴミ屋敷を放置せず今すぐ売却すべき5つの理由

活用する予定のないゴミ屋敷はすぐに売却すべきです。
所有しているだけでリスクがあるためです。

ゴミ屋敷を放置することで所有者に生じる金銭面での具体的なリスクは以下の2つです。

どのくらいの金額を負担しなければならないのか、詳しく解説します。

ゴミ屋敷を所有しているだけで固定資産税が課税される

ゴミ屋敷を所有している限り、所有者には毎年固定資産税が課されます。

固定資産税額はゴミ屋敷の立地や土地・建物の面積などによって異なりますが、1年間で数万円～15万円ほどかかります。つまり、利用用途のないゴミ屋敷を数年間所有するだけで、所有者は数十万円～数百万円にものぼるお金を無駄にしてしまうことになるのです。

正確な固定資産税額は、毎年4～6月頃に自治体から郵送される固定資産税納税通知書を見れば確認できます。自分が所有しているゴミ屋敷の固定資産税額を把握し、少しでも「もったいない」と感じたならすぐに売却したほうがよいでしょう。

ゴミ屋敷の売却方法については、後述の「ゴミ屋敷を売却するなら不動産買取業者に依頼するのがベスト」で詳しくご紹介します。

ゴミ屋敷を放置すれば強制撤去＆処分費用を請求される

ゴミ屋敷を放置すると、悪臭や害虫の発生、放火のリスクが上がるなど、近隣住民に迷惑をかけてしまいます。

そのため、ゴミを放置し続けると、各自治体が設けている「ゴミ屋敷条例」により、指導・処分を受ける恐れがあります。
ゴミ屋敷条例によって自治体ができるようになることは、主に以下のとおりです。

ゴミ屋敷の所有者に対して再三にわたってゴミの撤去に関する指導・命令をおこなったにもかかわらず、状況が一向に改善されない場合には自治体の判断によってゴミの強制撤去・処分が可能となります。

行政代執行によるゴミの撤去・処分費用は所有者が全額負担しなければなりません。400万円もの費用が請求された事例もあるため、今後もゴミ屋敷の使い道がなく、自分では片づけもできないときは、高額な処分費用を請求される前に早急に売却しましょう。

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ゴミ屋敷のまま放置すると資産価値が下がる

一般的に、建物は築年数に応じて価値が下がるといわれています。
築年数が古くなると、建物・設備が劣化し、耐久性を損ねるためです。

ゴミ屋敷は湿気が充満する・害虫が繁殖する・損傷箇所が放置されるなどの理由から、通常の家よりも資産価値が下落します。

売却価格が安価にならないためにも、劣化を進めないようゴミを片付けるなどの対策が必要です。

ゴミ屋敷に不満を募らせた近隣住民とトラブルになる

ゴミ屋敷から発生する悪臭・害虫が原因で、不満を募らせた近隣住民とトラブルになる可能性があります。

自宅のベランダがゴミ屋敷のほうにある場合、窓を開けたときに臭いが室内に入ったり、洗濯物に臭いが染み付いたりするためです。

また、ゴキブリ・ハエ・ネズミなどの害虫・害獣が発生すると周辺の家にも住み着きやすくなります。

自他ともに精神的ストレスを溜めないためにも、ゴミの撤去・売却は早期に行うのが賢明です。

ゴミ屋敷周辺の安全性を損ねる

ゴミ屋敷は可燃物が山積みにされているため、火災が発生しやすい環境下といえます。

タバコのポイ捨て・放火犯のイタズラなどがあるとゴミが燃え上がり、周辺の家まで延焼する恐れがあるためです。

また、火災が発生しなかった場合も、劣化が進行した家屋は倒壊の危険性があるため、近隣住民・通行人にケガをさせる可能性があります。

地域住民の安全を確保するためにも、ゴミの撤去・家屋の修繕だけでも早期に済ませたほううがよいでしょう。

ゴミ屋敷を売却する2つの方法

不動産の売却方法には、不動産仲介業者に買主を見つけてもらう「仲介」と、不動産買取業者に直接物件を買い取ってもらう「買取」の2種類があります。

ゴミ屋敷を売却するのであれば、買取業者に買取を依頼しましょう。買取業者に買い取ってもらえば、ゴミの撤去やリフォームなどをおこなわなくても現状で売却できるためです。

ここからは、2種類の不動産売却方法の特徴を解説するとともに、買取業者へゴミ屋敷を買い取ってもらうメリットをご紹介します。

【前提】売却方法は「仲介」と「買取」の2通りがある

不動産会社には「仲介業者」「買取業者」の2種類があり、両者には以下のような違いがあります。

仲介は一般の売り手と買い手を仲介業者が結びつけて売却する方法です。
仲介業者は不動産売買契約が成立した際に、報酬として売り手や買い手から仲介手数料を得ることで利益を生み出しています。

仲介のメリットは需要と供給がマッチすれば希望価格で売却できる可能性があることです。
デメリットは買い手を探す必要があるため、売却までに時間がかかることです。
ゴミ屋敷のような問題のある家は一般の買い手からは敬遠されるため、売れ残ってしまうリスクがあります。

一方、買取は買取業者が売主から直接物件を買い取る方法です。
買取業者は買い取った物件を運用・再販することで利益を得ています。

買取のメリットは、買い手を探す必要がないため、短期間で売却できることです。
また、仲介で売れ残るようなゴミ屋敷でも買取なら売却できます。
買取業者はゴミ屋敷を活用して利益を生み出すノウハウがあるためです。

この章では仲介と買取、それぞれの方法でゴミ屋敷を売却する方法について具体的に解説します。

なお、買取と仲介の違いについては以下の記事で詳しく解説していますのでご確認ください。

仲介と買取の違いをサクッと理解しよう！【どちらが最適か教えます】

不動産売却における仲介と買取の違い、仲介と買取が向いている不動産の特徴を解説します。この記事を読むと不動産の売却時に仲介と買取のどちらがよいのかを適切に選択できるようになり、不動産売却を成功に導けます。

albalink.co.jp

2023.04.27

仲介業者に売却する

仲介業者でゴミ屋敷を売却する方法は以下の2つです。

• ゴミを処分し、リフォームして売却する
• ゴミ屋敷を解体して更地にして売却する

それぞれ解説します。

ゴミを片付けて、リフォームして売却する

ゴミ屋敷の売却を仲介業者に依頼する場合の買主は、一般の方です。

そのため、仲介でゴミ屋敷を売却するのなら、売主自身が多額の費用をかけてゴミを撤去したり、汚損箇所をリフォームしたりしなければなりません。

一般の買い手はマイホームとしての物件を探している方が多いため、ゴミ屋敷を買いたいと思う人はまずいないためです。

ただ、ゴミの撤去やリフォームをおこなうには、数百万円もの費用がかかります。
また、ゴミの撤去やリフォームを行っても売却できる保証はないため、もし売却できなければ、多額の費用が赤字になってしまいます。

なお、ゴミ処分業者への依頼費用については「【仲介のみ】売主がゴミを処分する」をご確認ください。
また、リフォーム費用については「【仲介のみ】売主がリフォームをおこなう」で解説しています。

ゴミ屋敷を解体して更地にして売却する

ゴミ屋敷を解体して仲介で売却する方法もります。
解体してしまえば、「ゴミ屋敷」というマイナス要素はなくなりますので、買い手がつく可能性があります。

ただし、解体費用が少なくとも150万円程度かかります。
また、駅や街の中心部に徒歩圏内で行けるなど、利便性の良い立地でないと解体しても買い手がつかず、解体費用が無駄になってしまう恐れがあります。

さらに、建物を解体すると土地の固定資産税が最大6倍になってしまいます。
なぜなら、土地の固定資産税を軽減している「住宅用地の特例」が適用されなくなるためです。

もし解体して売れ残ってしまったら、増額した固定資産税を払い続けることになります。

ゴミ屋敷を解体する場合は、事前に売却できる可能性について、仲介業者とよく話しあいましょう。
もし、解体しても売れる見込みがないのであれば、次項でかたる、買取業者への売却をおすすめします。

ゴミ屋敷のまま買取業者に売却する

買取業者に依頼すれば、ゴミ屋敷の状態のままでも買い取ってもらえます。

買取業者は買取後に業者自ら活用方法に合わせてゴミの処分やリフォームなどを行うためです。
ただし、そうした費用が差し引かれるため買取価格は仲介での売却価格よりは安くなってしまいます。
それでも売れ残るリスクがないのは売主にとっては安心材料といえるでしょう。

なお、弊社Albalinkはゴミ屋敷の買取に強い専門の買取業者です。

あなたのゴミ屋敷も適正価格で買い取りますので、仲介で売れずに困っている方や、手早くゴミ屋敷を売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって無理な営業は行いませんのでご安心ください）。

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弊社Albalinkのゴミ屋敷買取事例

ゴミ屋敷でも専門の買取業者であれば買い取れるとお伝えしてきましたが、それでも「本当に買い取ってもらえるのだろうか」と不安に感じている方もいるかもしれません。
そうした方に、実際に弊社が買い取ったゴミ屋敷を紹介します（下記参照）。

【不用品で室内があふれてしまっている空き家の買取事例】

引用元：Albalinkの空き家買取事例

上記の方は、他の不動産業者から「不用品の回収だけで100万円近くかかる」と言われ、途方に暮れていたそうです。 それだけに「（弊社に）そのまま買い取ってもらえてとても助かりました」と言っていただけました。

上記の方々だけでなく、弊社に買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「色々不安だったがスムーズに売却できた」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）

また、弊社は不動産買取業者として上場している企業でもあり、社会的信用も得ています。 信頼できる買取業者に安心して空き家を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。

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ゴミ屋敷を売却する7つの流れと費用

ゴミ屋敷を売却するための流れと費用をお伝えします。

上記を見ていただけばわかるとおり、仲介より買取の方が手続きも少なく短期間で売却できます。
また、費用も買取の方がかかりません。

次項で詳しく見ていきましょう。

【仲介のみ】売主がゴミを片付ける

仲介でゴミ屋敷を売却する場合、まずは売主自身がゴミを処分しなくてはなりません。
再三お伝えしているように、ゴミ屋敷を買いたいと思う一般の方はいないためです。

「ゴミ屋敷」という状態までゴミが増えてしまった場合、ゴミの処分は業者に任せるのが一般的です。
ゴミ処分業者へ支払う費用相場は、ゴミ屋敷の間取りやゴミの量によって以下の表のように異なります。

基本的にゴミの量が多いほど作業スタッフの数やトラックによるゴミの運搬回数などが増えるため、処分費用も高くなりがちです。

また、テレビや冷蔵庫など家電リサイクル法の対象となっている粗大ゴミは処分費に別途リサイクル料金が上乗せされます。

仲介で売却する場合、ゴミの処分だけで十万円以上費用がかかるということです。

【仲介のみ】売主がリフォームをおこなう

ゴミ屋敷を仲介で売却する場合、ゴミの処分だけでなく、リフォームも売主が行わなくてはなりません。ゴミを処分しても、建物が傷んでいることが多いためです。

たとえば、以下の事例に該当する場合は現状のままでは使い物にならないため、売却前にリフォームをしなければならないでしょう。

設備の状態やリフォームをおこなう箇所によってリフォーム費用は異なりますが、おおまかな目安は以下の表のとおりです。

ゴミ屋敷をリフォームするにあたって数百万円ほどの費用が発生するケースも少なくありません。多額の費用をかけてリフォームをしても、買主が見つかるとは限らない点にも注意が必要です。

解体する場合の流れと費用

建物の損傷がひどい場合は、リフォームではなく解体を検討しましょう。

損傷した箇所をすべてリフォームするよりも、解体費用のほうがコスパがよいケースもあるためです。

ゴミ屋敷を解体する場合にかかる解体費用は、以下のとおりです。

参照元：NPO法人 空家・空地管理センター｜解体費用について

敷地内に残置物が多い場合は上記よりも割高になるため、ゴミの処分を終えた段階で解体業者に依頼しましょう。 

【仲介のみ】売主が建物内の収集作業をおこなう

ゴミ屋敷内のゴミを撤去してリフォームを施したとしても、生ゴミやカビなどの臭いが残ってしまうことがあります。建物にゴミの臭いが染みついていると売却が難しいため、特別な消臭作業をおこなって臭いを除去しなければなりません。

特別な消臭作業の具体例としては、オゾンの働きを利用して殺菌や悪臭物質の成分の分解をおこなって臭いを除去する「オゾン消臭」などが挙げられます。

オゾン消臭を業者に依頼した際にかかる費用は、部屋の広さや臭いの強さによって異なります。たとえば部屋の広さが30㎡（約18畳）未満で軽度な臭いであれば3,000円ほど、強烈な臭いであれば3万6,000円ほどです。

このように、仲介で売却するには売り出す前にゴミの撤去やリフォーム、清掃が必要で、そのために数十万円～場合によっては100万円以上もの費用がかかります。
一方、買取であればこうした費用負担なしで売却可能です。

【仲介のみ】仲介業者が販売活動をおこなう

売却を依頼する仲介業者を選んだら媒介契約を結びます。

媒介契約を結ぶと仲介業者が下記のような販売活動を行い、買い手を募ります。

レインズとは不動産業者など、不動産のプロが売買のために活用する不動産のネットワークシステムです。

こうした販売活の末、買い手が見つかるのが平均3ヶ月～半年後になります。
ただし、いつまでたっても買い手がつかず売れ残る可能性もあります。
そのため、半年以上売れない場合は、買取業者への売却を検討しましょう。

【仲介・買取共通】売買契約を結ぶ

仲介で買い手が見つかったら、売り手と買い手で不動産売買契約を結びます。
また、買取の場合も、買取業者が提示した買取価格に売主が同意すれば、売主と業者間で不動産売買契約を結ぶことになります。

なお、先述したように仲介の場合、不動産売買契約が締結されると仲介業者へ仲介手数料の支払いが発生します。
仲介手数料は売却金額に応じて以下のように上限が定められており、通常上限額いっぱいまで請求されます。

さきほど、弊社がゴミ屋敷を260万円で買い取った事例を紹介しましたが、もし同額で仲介で売却した場合、13万円もの仲介手数料がかかります。
買取の場合は仲介手数料はかかりません。

また、これは仲介、買取共通ですが、不動産売買契約を締結する際は印紙税（契約などの取引で作成する書類に対してかかる税金）の支払いが必要です（下図参照）。

印紙税は切手のような印紙を不動産売買契約書に貼付することで収めます（下図赤枠参照）。

【仲介・買取共通】決済・引き渡し

売買契約を締結したら、決済と物件の引き渡しを行い、売却は完了です。

なお、物件を売却し、名義人が売主から買主へ移ったら、所有権移転登記が必要です。
通常、不動産業者が提携している司法書士が行うことが多いですが、依頼費用として1万円～5万円程度かかります。

【仲介・買取共通】確定申告をおこなう

ゴミ屋敷を売却し利益(譲渡所得）が発生した場合、確定申告をして譲渡所得税の支払いが必要です。

確定申告は、譲渡所得税を納めるための申告で売却の翌年の2月16日〜3月15日の間に物件のある地域を管轄する税務署に申請します。

譲渡所得は、以下の計算式によって求められます。

また、譲渡所得税の税率は不動産の保有期間により以下のように変わります。

具体例をあげて、譲渡所得税を算出してみましょう。

上記の例だと約300万円もの譲渡所得がかかることになります。
ただし、譲渡所得税には特例も多く、大幅に軽減することも可能です。
譲渡所得税や特例については、以下の記事で紹介していますのでご確認ください。

【世界一わかる】不動産売却に関する税金完全ガイド！お得な特例も紹介！

不動産売買に関する税金について、網羅的に解説。具体的には、印紙税・登録免許税・譲渡所得税について、求め方、試算・納付方法を解説。また譲渡所得税を軽減する各種特例についても完全解説。さらに税金のことで困ったら時のとっておきの対処法も公開。

albalink.co.jp

2023.06.27

ゴミ屋敷を売却する2つの注意点

ゴミ屋敷を売却する際の注意点は、以下の2つです。

むやみにリフォームや解体をしない

前述したように、リフォーム・解体を行うと多額の費用がかかります。

そのため、採算がとれる価格で売れるか・確実に売却できるかなど、費用をかける前に慎重な判断が必要です。

また、売却先が不動産買取業者の場合、現状のままで買い取ってもらえるケースが多いため、売主側が工事をする必要がありません。

買取業者に依頼する際は、売主がリフォームや解体をするケース・しないケースの2パターンを提示してもらい、メリットが大きいほうを選択しましょう。

安すぎる価格で妥協しない

ゴミ屋敷を売却する場合、安すぎる価格で妥協しないようにしましょう。

所有者自身が「ゴミ屋敷だから、安くても仕方ない」と弱気になっているケースは少なくありません。

ただ、ゴミ屋敷の売却価格は不動産会社の裁量によります。

たとえば、買取業者の場合は各業者と連携があるか・活用ノウハウがあるか・再販ルートが豊富かによって買取価格に雲泥の差が生じます。

ゴミ屋敷をできる限り高く売却するためにも、次項のゴミ屋敷をより高額で買い取ってくれる業者の選び方を参考にしてください。

ゴミ屋敷をより高額で買取してくれる専門業者の選び方

ゴミ屋敷をより高額で買い取ってくれる専門の買取業者の選び方のポイントは以下の3点です。

それぞれ解説しますので、ゴミ屋敷を少しでも高く売却するためにも、ポイントを押さえたうえで買取業者を探しましょう。

ゴミ屋敷の買取実績が豊富な業者を複数社ピックアップする

1つ目のポイントは、ゴミ屋敷の買取実績が豊富な買取業者を複数ピックアップすることです。
ゴミ屋敷の取り扱いに慣れている専門の買取業者であれば、より高い金額でゴミ屋敷を買い取ってくれます。

専門の買取業者には、買い取ったゴミ屋敷を効率よく運用するためのノウハウが蓄積されています。
そのため、ゴミの処分やリフォームなどを必要最低限のコストでおこなうことができ、コストを抑えられる分、高額買取が可能となります。

一方、ゴミ屋敷の買取実績がない買取業者にはノウハウがありません。
そのため、活用するためにかかるコストがかさんでしまいがちです。また、売れ残りのリスクも考慮しなければならないため、どうしても買取価格が安くなってしまいます。

そのため、買取業者を探す際にはホームページ上の買取実績や買取事例などをくまなくチェックするようにしましょう。

必ず複数の専門の買取業者に査定を依頼する

2つ目のポイントは、必ず複数の専門の買取業者にゴミ屋敷の買取査定を依頼することです。

買取業者によって買い取ったゴミ屋敷の活用方法が異なるため、査定価格にも差が生じます。
買取の場合は査定価格が売却価格に直結するので、ゴミ屋敷を少しでも高く売却したいのであれば査定価格を比較しましょう。

ただし、1社から提示された査定価格がもっとも高額であったとしても、安易に買取を依頼してはいけません。買取業者の中には、高額な買取価格を提示しておいて、契約直前で理由をつけて買取価格を下げてくる悪徳業者も存在するためです。

なお、弊社は査定額の根拠をお客様に提示したうえで買い取らせていただいております。
悪徳業者につかまり、損したくない方は、ぜひ弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって無理な営業は行いませんのでご安心ください）。

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まとめ

本記事では、ゴミ屋敷の売却について解説しました。

ゴミ屋敷の売却には仲介と買取の2通りがありますが、仲介で売却する場合、ゴミの処分やリフォームなど、売主負担の売却費用がかさみます。
しかも、そうした費用を負担して売り出したところで、売却できる保証はありません。

そのため、ゴミ屋敷を費用をかけず、確実に売却したい場合は専門の不動産買取業者に売却することをお勧めします。
専門の買取業者であればゴミ屋敷であってもそのまま買い取ってくれます。
専門の買取業者はゴミ屋敷を活用し、利益を生み出す独自のノウハウがあるためです。

弊社AlbaLinkも、ゴミ屋敷の買取に強い専門の買取業者です。
これまでも数多くのゴミ屋敷を買い取ってまいりました。

ゴミ屋敷を再生するノウハウも豊富なため、より高額な査定価格をご提示できます。
ゴミ屋敷の売却をお考えの方は、ぜひ一度、弊社の無料買取査定をご利用ください（まずは相談したいという方も大歓迎です）。

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