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共有持分の交換とは「持ち分をお互いに移転することで共有状態を解消すること」
共有持分の交換とは「複数の不動産が同じメンバーで共有されている場合に、お互いの持分を譲り合ってどちらも単有にする、つまり共有状態を解消すること」です。
単に「交換」といった場合はどちらかといえば「A所有の甲不動産とB所有の乙不動産を交換し、甲不動産をBの所有に、乙不動産をAの所有にする」といった場合をさしていることが多くなります。
所有権全体ではなく「持分のみ」を交換する場合には「共有持分の交換」と表現した方が適切です。
不動産の交換とは
交換（不動産も含む）について規定した民法第586条を解説します。
（交換）
民法第586条
交換は、当事者が互いに金銭の所有権以外の財産権を移転することを約することによって、その効力を生ずる。
（以下省略）引用元：民法第586条
条文の中に「約することに」とありますが、交換は法的に言えば「契約」であるため、お互いの意思の合致が必要になります。
売買であれば「物を交付する代わりに相手から金銭を受領する」ことになりますが、交換の場合は金銭をもらう代わりに物を受領することになります。
平たく言えば「物々交換」ですが、単に相手方からの金銭が物に置き換わるだけなので、売買に関する民法の規定を準用する（あてはめる）ことになります。
共有不動産で交換（共有持分の交換）を行う場合には、共有を解消する目的で行われることもしばしばあります。
交換が起きる事例
共有持分の交換は具体的にどのようなイメージになるのか、事例を紹介します。
【共有持分の交換の例】
もともと「甲建物と乙建物、それぞれが兄弟2分の１ずつ」での共有であった。
甲建物と甲土地は「弟から兄へ持分を移転」、乙建物と乙土地は「兄から弟へ持分を移転」することにより、
持分交換後は「甲建物と甲土地は兄の単有」「乙建物と乙土地は弟の単有」となる。
上記に説明したように交換とは「契約」なので、兄と弟、両者の意思が合致しなければなりません。
しかし、甲不動産と乙不動産の価格が異なる場合などは、単純に持分を譲り合うだけでは価格が不均衡になることがあるため、損をする側が合意しないことも考えられます。
価格が不均衡な場合は、もらい過ぎた側が不足する側に金銭で補填する方法もあり、その金銭を「交換差金」とよびます。
共有持分の交換にかかる費用
共有持分を交換した場合はどのような費用がかかるのかを解説します。
- 譲渡所得税
- 登録免許税
- 司法書士への報酬
譲渡所得税
共有持分を交換した場合に「譲渡所得税」が課税されることがあります。
譲渡所得税を簡単に言えば「不動産を買った価格よりも売った価格が高かった、つまり儲けが出たことに対して課税される所得税や住民税」ということです。
上記のように、基本的に「交換」は「売買」と同様に契約行為、取引であり、対価を伴っていますが、売買と交換の違いは対価が「金銭なのか、物なのか」ということです。
固定資産の交換の特例
原則的に考えると、得た対価に対し所得税や住民税がかかるのですが、個人が土地や建物などの固定資産を同じ種類の固定資産と交換したときは、譲渡がなかったものとして課税されない「固定資産の交換の特例」という制度があります。
ただし、下記の条件を満たさなくてはなりません。
- （1）交換により譲渡する資産および取得する資産は、いずれも固定資産であること ※1
- （2）交換により譲渡する資産および取得する資産は、いずれも土地と土地、建物と建物のように互いに同じ種類の資産であること ※2
- （3）交換により譲渡する資産は、1年以上所有していたものであること
- （4）交換により取得する資産は、交換の相手が1年以上所有していたものであり、かつ交換のために取得したものでないこと
- （5）交換により取得する資産を、譲渡する資産の交換直前の用途と同じ用途に使用すること
- （6）交換により譲渡する資産の時価と取得する資産の時価との差額が、これらの時価のうちいずれか高い方の価額の20パーセント以内であること
※1・・・不動産業者などが販売のために所有している土地などの資産（棚卸資産）は、特例の対象になりません。
※2・・・この場合、借地権は土地の種類に含まれ、建物に附属する設備および構築物は建物の種類に含まれます。
なお、（5）の用途については以下の表の通り区分されます。
| 交換譲渡資産の種類 | 区分 |
|---|---|
| 土地 | 宅地、田畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場または原野、その他 |
| 建物 | 居住用、店舗または事務所用、工場用、倉庫用、その他用 |
参照元：No.3502 「土地建物の交換をしたときの特例」より
大まかに言えば、「個人間の交換において両方の物件が均等の価値、同種類であり、１年を超える保有期間の不動産を交換して従前と同じ用途で使用する」といった状況であれば、譲渡所得税についてはかかる可能性が低いということになります。
ただし、交換により取得した不動産を将来的に売却した場合は譲渡所得税の課税対象になることに注意が必要です。
つまり、「固定資産の交換の特例は免税というより、課税繰り延べである」ということなのです。
なお、固定資産の交換の特例が使えるか否かといった重要な点は、交換手続きを実行する前に税理士にアドバイスを求めることをおすすめします。
登録免許税
持分の交換を行う際には「登記手続き」が必要ですが、登記にあたって法務局に納める「登録免許税」がかかります。
交換を原因とする登記の登録免許税は「不動産の固定資産税評価額×1,000分の20」ですが、持分の交換を行う場合は「（不動産の固定資産税評価額×持分）×1,000分の20」となります。
例えば、5,000万円の価値を持つ不動産の持分2分の1を「交換」を登記原因として相手方に移転する場合、「（5,000万円×1/2）×1,000分の20＝50万円」となります。
司法書士への報酬
司法書士に登記を依頼すると報酬が発生します。
司法書士報酬は現在、自由化されているため、それぞれの事務所で金額や項目の立て方が異なります。
おおよその相場としては不動産一つについて「3万円～7万円」くらいが相場ですが、物件数が増えれば報酬が上がるのが一般的であり、交換契約書の作成などを依頼すると書類作成の手数料もかかります。
また、登記簿の取得で（物件の数にもよりますが）数千円、郵送料などで同じく数千円の実費がかかります。
合計の費用がどのくらいになるのかを把握しておくことが望ましいため、司法書士に依頼する前に費用の見積もりを取っておくとよいでしょう。
共有物分割請求と交換の違い
共有状態の解消を試みる時に「共有物分割請求」という手段もあります。
共有持分分割請求と交換の根本的な違いは「共有物分割請求は、共有状態を解消したい当事者から他の共有者への一方的請求」「交換は、共有者同士が合意して行われる契約」ということです。
共有物分割請求とは「共有状態の解消を求めること」
共有物分割請求は上記のとおり「共有を解消したい人が他の共有者に向けて行う請求」ですが、対象になる共有不動産が一つの場合もあれば二つの場合もあります。
上図に例として挙げたように、共有である二つの不動産の持分をそれぞれに譲り合って、最終的にそれぞれ単有不動産とする場合もあります。
いずれにしても、共有物分割とはその名前のとおり「共有だったことが前提」となる手続きです。
なお、交換の場合には甲不動産がＡ単有、乙不動産がＢ単有だったものをそっくり入れ替えて甲不動産をＢ単有、乙不動産をＡ単有にするような場合にも行われます。
つまり、交換の前提として必ずしも共有状態だったことが求められるわけではありません。
「共有持分分割請求」と「交換」の違い
共有物分割請求と交換の違いをまとめます。
| 共有物分割請求 | 交換 | |
|---|---|---|
| 行為の態様 | 分割を求める共有者から他の共有者への一方的請求 | 共有者同士の合意による契約 |
| 実施できる不動産の状態 | 共有名義であることが前提 | 共有名義でなくてもできる |
| かかる費用 | 登記費用、裁判になった場合の費用、分割のやり方によって譲渡所得税など | 登記費用、交換のやり方によって譲渡所得税など |
| 共有状態の解消の仕方 | 協議であれば現物分割、換価分割、価格賠償など自由に合意できるが、裁判になれば裁判所に定められてしまう | 持分または所有権を譲渡し合う |
| 他の共有者が拒否できるか | 裁判前は拒否できるが、共有物分割請求訴訟になれば裁判所により強制的に分割方法を定められてしまう | 契約であるため、合意しないことにより拒否可能 |
共有物分割請求で特に覚えておきたいのは「訴訟になった場合の特殊な取扱い」です。
他の訴訟とは異なり、共有物分割請求訴訟は「固有必要的共同訴訟」とよばれる形を取り、争っていない人も含めた共有者全員を訴訟の当事者にしなくてはなりません。
つまり、Aが請求した共有物分割に対してBは反対しCは賛成しているというパターンでは、AとBだけではなくCも訴訟に巻き込まれることとなります。
訴訟の結末としては、通常の民事訴訟では当事者による主張や立証が不十分な場合は「請求棄却」となりますが、共有物分割請求訴訟は裁判所により必ず何らかの判決が出されます。
また、共有物分割請求では裁判所が当事者の主張に拘束されず、独自の判断で分割の類型（現物分割、換価分割、価格賠償）を決めることが可能です。
共有物分割請求訴訟や分割の類型について、詳しく知りたい方はこちらの時期を参考にしてください。
共有持分の交換に伴う登記手続きの流れ
共有持分を交換した場合の登記手続きの流れを確認してみましょう。
- 共有者同士で話し合い、司法書士へ相談する
- 必要書類を準備する
- 所有権移転登記をおこなう
共有者同士で話し合い、司法書士へ相談する
交換について共有者間での合意ができたら、互いの登記簿上の持分を移転し合う登記手続きが必要です。
登記は法的には本人申請も可能ですが、極力、司法書士に依頼する方が間違いがなくスピーディに進められます。
司法書士に依頼すれば「交換契約書」など、登記に使用する書類も作成してもらうことが可能です。
必要書類の用意
登記に必要な書類を準備します。
上に解説した設例で必要書類を考えてみましょう。
【設例】
甲土地、乙土地はそれぞれAとBが2分の1ずつの持分で共有していた。
甲土地は「BからAへ持分を移転」、乙土地は「AからBへ持分を移転」のように持分交換を行う。
AとBそれぞれが用意するべき書類をご紹介します。
Aの必要書類
- 交換契約書または登記原因証明情報（司法書士が準備）
- 乙土地の登記識別情報または権利証（Aが乙土地持分を取得した際のもの）
- Aの印鑑証明書（3カ月以内）（土地の登記に使用）
- Aの住民票原本（甲土地の登記に使用）
- 司法書士への委任状（司法書士が準備）
Bの必要書類
- 交換契約書または登記原因証明情報（司法書士が準備）
- 甲土地の登記識別情報または権利証（Bが甲土地持分を取得した際のもの）
- Bの印鑑証明書（3カ月以内）（甲土地の登記に使用）
- Bの住民票原本（乙土地の登記に使用）
- 司法書士への委任状（司法書士が準備）
A、Bともに「自分が持分を譲る側」になる登記の場合は委任状に実印で押印しなければなりませんので、本件設例では両者とも実印を準備します。
例えばAは「乙土地」については自分が持分を譲る側なので、実印を使用します。
所有権移転登記
司法書士は書類が揃い、各共有者から署名と押印をもらったら法務局に登記の申請を行います。
だいたい2週間くらいで法務局の処理が終了し、名義が変更された登記事項証明書（登記簿謄本）を取得することが可能となります。
【登記事項証明書の見本】
年度末等の混雑時期や処理件数の多い法務局だと、もう少し期間がかかることもあります。
司法書士に依頼した場合は、法務局での登記簿取得まで代行してくれることが普通です。
共有名義の解消なら持分専門の不動産買取業者に相談
共有持分の交換や共有物分割のように、相手方と交渉したり一緒に手続きをしたりするのは困難というケースもあるでしょう。
無理に共有物分割を試みればトラブルになり、余計なストレスを抱えることもあり得ます。
もし、単純に「自分が共有関係から抜けたい」というだけなのであれば「持分のみを売却する」という方法もあります。
不動産全体の売却となると共有者全員が合意しなければ不可能ですが、持分のみの売却であれば自分だけの判断で行うことが可能です。
ただ、持分のみを売却しようとするとまず一般の買い手はつかないため、持分買取を専門とする不動産業者に直接売却しましょう。
業者であれば買い取りまでのプロセスもスムーズに進むことが多いため、速やかに面倒な共有関係から離脱することが可能です。
弊社Albalink（アルバリンク）も持分の買取に特化した専門の買取業者です。
「共有者と仲違いしていて交渉できる関係ではない」「そもそも連絡を取るのが難しい」という方はぜひ我々にご相談ください。
他の共有者に売却の旨が知られたり、売主様が不利益を被ったりすることがないよう、内密に、適正価格で買い取らせていただきます。
次項では、弊社がどのように共有持分の買取をおこなっているのか、事例をもとにご紹介します。
弊社Albalinkの共有持分の買取事例
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような複雑に利権が絡まる共有持分を多数買い取ってきました。
実際、弊社は下記のように全国各地の共有持分を買い取っており、中には1000万円以上で買い取ったこともあります。
ただ、上記のような買取事例だけを見せられてもピンとこない方もいるでしょう。
そこで、弊社が共有持分を買い取ったお客様からいただいた、直筆のメッセージも紹介します。
引用元：お客様の声（Albalink）
このお客様は共有者である親族と折り合いが悪く、話し合いができる関係ではありませんでした。
そのため、弊社が共有持分を買い取ったことで「（共有者と）やり取りをしなくて済むようになり、気持ちが楽になった」というメッセージをお寄せくださいました。
上記のお客様以外にも、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して共有持分を売却し、共有関係から解放されたい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（売却前提の問い合わせでなくても構いません）
まとめ
共有持分の交換も共有物分割請求も共有関係の解消のために行う選択肢の一つです。
ただ、交換は双方の合意で行われる契約であるのに対し、共有物分割請求は分割を求める共有者が他の共有者に一方的意思表示で行います。
共有持分の交換も共有物分割請求も、どのように持分を譲り合うのかによって譲渡所得税などの負担が変わってくるため、事前に税理士に相談するのが賢明です。
なお、共有持分の交換や共有物分割請求など、相手方と交渉しなければならない手続きを避けたいのであれば、共有持分に特化した専門の不動産業者に自己の持分のみを売却しましょう。
売主様自身が他の共有者と顔を合わせて話し合ったり面倒な手続きをしたりしなくても、スピーディーに後腐れなく共有関係から離脱できるからです。
弊社Albalink（アルバリンク）も、持分を積極的に買い取っています。
もちろん「まずは話だけ聞きたい」「査定金額だけ知りたい」という方のお問い合わせも大歓迎です。
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