相続した住宅の持分割合の決め方！土地・建物で揃える必要があるかも解説！

土地と建物の共有持分は揃えなくても良い

土地と建物の共有持分は同一にする必要はありません。そもそも、「土地」と「建物」は別々の財産として考えられているため、同一にしなくても良いのです。

たとえば、相続によって建物付きの土地を取得する際に、Aが土地の1/3を取得、建物の2/3を相続する。Bが土地の2/3、建物の1/3を取得する、と決めて登記しても問題ありません。

ただし、相続あるいは通常に不動産を取得した場合は、ある程度共有持分の決め方が定められています。

土地と建物の共有持分を揃えなくても問題はありませんが、トラブルが少なくなるように共有持分を決定する必要があります。共有持分の取得割合で困った場合には、税理士や弁護士などの専門家に介入してもらうことも検討してください。

土地・建物の共有持分決め方

相続によって土地や建物を取得する場合、相続人が複数人いると「どのように共有持分を決めれば良いのか？」と悩むこともあるでしょう。

基本的な考え方としては、被相続人（亡くなった人）が遺言を残している場合は原則、遺言に記載されている通りに相続しなければいけません。しかし、急に相続が発生して、遺言書がない場合は、相続人同士で話し合いをして決定する必要があります。

また、相続以外で複数人が同一の建物や土地を取得した場合は、出資割合に応じて共有持分を決定するのが一般的です。

次に、相続と購入それぞれで不動産を取得した場合の共有持分の決め方について、詳しく解説します。

相続で取得する場合は遺言に従って共有持分を決定

相続で建物や土地を相続する場合は、被相続人が残した遺言に従って相続をします。

たとえば、被相続人が残した財産が建物と現金であり、相続人が子A・子B・子Cの3人だったとしましょう。そして、遺言に以下のように記載されていたとします。

このように記載されていた場合、原則、遺言に従って相続が発生するため、子Aのみが土地と建物を単独相続することになります。

しかし、被相続人が所有していた財産が土地や建物のみであり、「私の持つ財産はすべて子に相続させる」と書かれていた場合は相続人全員(子A・子B・子C)が平等に相続をします。遺言書が残っている場合は、相続時に共有持分の決め方で争う必要はありません。

また、相続人全員が同意をしている場合は、かならずしも遺言書に従う必要はありません。たとえば、子Aが被相続人の残した不動産以外の財産を相続し、子B・子Cで土地と建物を相続して共同所有しても問題ありません。

遺言書による相続が偏っている場合も、その他の相続人が遺留分を請求することができます。

たとえば、相続人が子A・子B・子Cの3人いる場合で、被相続人が以下のように遺言書を残したとします。

このように記載されていた場合、遺言書の指示に従えば「子A」のみが土地や建物を単独相続します。しかし、子B・子Cは自分の遺留分を請求できるため、子Aに対して遺留分侵害額に相当する金銭の支払いを請求できます。

つまり、相続によって土地や建物を取得する場合の共有持分は、遺言書に従うのが大前提。

その上で、相続人全員の同意がある場合は自由に共有持分を決定可能、偏った遺言が残されていた場合は、それぞれが遺留分を主張できるということです。

遺言がない場合は話し合いで決定

被相続人の突然死などで遺言書がない場合は、相続人同士の話し合いによって自由に取り分を決められます。たとえば、相続人A・B・C（全員、被相続人の子）だった場合で、遺産が土地と建物、金融資産1,000万円だったとしましょう。

Aが被相続人と同居しており、今後もその家に住み続ける場合はA・B・Cそれぞれが同意すれば、Aのみの単独名義にできます。その上で、残った金融資産をB・Cで分配しても良いです。

被相続人が遺した財産が土地や建物しかなかった場合は、それぞれで話し合いを行い、A・B・Cそれぞれの貢献度に応じて共有持分を決定してください。

たとえば、それぞれが納得すれば、「Aは被相続人の面倒をみていたから、1/2を取得して良い」というのも可能です。話し合いで共有持分がまとまらないのであれば、法定相続分に従ってそれぞれが相続をします。

順位別の法定相続分

配偶者がいる場合は、上記が法定相続分です。

しかし、A・B・C全員が子である場合は、被相続人が残した土地や建物をすべて3人で相続できます。よって、共有持分はそれぞれが1/3ずつです。

参照元：民法｜第887条（子及びその代襲者等の相続権）・第889条（直系尊属及び兄弟姉妹の相続権）

複数人で建物を購入する場合は出資割合に応じて決定

複数人でひとつの建物を取得する場合は、出資割合に応じて共有持分が決定します。

たとえば、夫婦で5,000万円のマンションを購入する場合、夫が4,000万円、妻が1,000万円出したとしましょう。この場合、共有持分は夫が4/5、妻が1/5になります。

基本的に、「複数人で建物を取得する場合は、出資割合に応じて共有持分が決定する」と理解しておけばトラブルに発展する可能性は少ないでしょう。

出資割合と共有持分が異なると贈与税の対象になり得る

出資割合と共有持分が異なる場合は、贈与と見なされて贈与税が発生する場合があるので注意してください。

たとえば、A（兄）・B（弟）の兄弟で5,000万円のアパートを購入して賃貸するとします。仮に、Aが4,000万円を出資し、Bが1,000万円を出資した場合、本来の共有持分はAが4/5でBが1/4です。

しかし、共有持分を1/2ずつにした場合、AからBに対して1,500万円の贈与が行われたと見なされます。なぜなら、Bは出資分以上の部分が自分の共有持分となり、自由に処分できるためです。

贈与税は、贈与が発生した年の1月1日から12月31日までに、受け取った額の合計に対して課税されます。特別控除額は110万円であるため、上記のケースでは1,390万円に税率をかけた金額を納めなければいけません。

土地・建物の共有持分に応じてできること

土地や建物を共有持分で有している人は、自分が所有している部分について、以下のことを請求したり使用したりできます。

次に、土地や建物の共有持分について主張できることについて、詳しく解説します。

家賃請求が可能

共有持分を所有している人は、自分の持分割合に応じて家賃を請求できます。

たとえば、複数人で共同所有している場合は、実際に得られる収入の一部を共有持分に基づいて請求できます。仮に、共有持分が1/2で家賃が毎月10万円の場合は、5万円の請求が可能です。

また、A・Bでそれぞれ1/2ずつ所有している建物にAのみが住んでいる場合、BはAに対して家賃を請求できます。請求できる金額は、建物や周辺の家賃相場に照らして判断しなければいけませんが、2人で話し合って決めた場合はその金額で良いです。

自分の持分を売却できる

自分が所有している部分の持分は、他の所有者の同意がなくても自由に処分できます。

たとえば、A・Bそれぞれで1/2ずつ共有持分を持っていたとしましょう。Aは、当該建物を売却することに反対しており、Bが売却したいと考えている場合、BはAの同意を得ることなくBが所有する部分のみを売却できます。

ただし、Bが所有している部分のみの売却は非常に難しいです。なぜなら、買い手がなかなか見つからないためです。

建物の一部分のみの権利を取得しても、その権利に基づいて行える行為は限定されています。そのため、共有持分の一部のみを取得したいと考える人は少なく、なかなか売却ができません。

共有不動産の使用

共有持分を有している人は、自分が所有する権利に基づいてその建物に住むことができます。

共有持分はあくまでも、ひとつの建物に対して複数の持ち主がいることを意味しています。そのため、自分が持っている権利に対して、処分や使用を主張しても良いです。

相続した建物を共有持分で所有するメリット・デメリット

相続した建物を共有持分で所有する場合は、以下のようなメリット・デメリットが考えられます。

メリット

相続した不動産を共同持分で所有するメリットは以下の通りです。

税制面や相続時のトラブルの観点で、メリットが多いです。それぞれ詳しく解説します。

譲渡益に対する税額控除を各々が受けられる

不動産を売却する場合の各種控除は、所有者全員で受けられるため、相続した建物を売却する際に税制面で大きな控除を受けられる可能性があります。

たとえば、不動産売却で代表的な控除は「3,000万円特別控除」（※）です。

仮に、不動産評価額1億円相当の建物を相続人A・B・Cの3人で相続し、その後売却したとしましょう。

この場合、3,333…万円ずつ取得したことになります。

それぞれが3,000万円特別控除を利用した場合、課税対象になるのはA・B・Cいずれも333…万円です。結果的に、単独名義で取得して売却するよりも税制面でお得になる可能性があります。

公平な相続が可能

「この建物は相続人全員で平等に共有持分を取得しよう」と話がまとまるため、公平な相続が可能です。

仮に、Aは「家を売りたくない」Bは「家を売りたい」と意見が分かれても、それぞれ自分の共有持分に従って自由に処分できるため、揉める心配がありません。相続時に話がまとまらない場合に有効な解決方法になるでしょう。

デメリット

相続した不動産を共同持分で所有するデメリットは以下の通りです。

相続した建物を共同持分で所有する場合は、今後の相続時に所有者が増加する可能性があったり、思わぬトラブルが起こったりする可能性があります。それぞれ、詳しく解説します。

相続発生で所有者が増加する

新たな相続が発生した場合に、共有持分の所有者がさらに増加し、建物の処分がややこしくなる可能性があります。

たとえば、被相続人が死亡したことによって、被相続人の子であるA・Bが当該建物を1/2ずつ取得したとしましょう。その後、Aが死亡してAの法定相続人であるC・DがAの持分を取得したとします。

この場合、Bの持分は1/2で変わりありませんが、新たにC・Dという所有者が生まれ、それぞれが1/4ずつ共有持分を取得することになります。

このように、相続が発生するたびにどんどん共有者が増え続け、最終的に建物を処分する際にできなくなる恐れがあります。建物を物理的に処分するためには、所有者全員の同意が必要であるためです。

連絡先を知らない人が共有持分を取得している可能性もあるため、手続きが非常に煩わしくなるでしょう。

意見の相違でトラブルが起こり得る

複数の人でひとつの建物を所有しているため、それぞれの意見が異なる場合は、トラブルの原因になり得ます。

たとえば、共有者の1人が「この建物を売却したい」と言い、もう1人は「残して私が住む」さらにもう1人は「賃貸に出したい」と言ったとしましょう。

このように意見が分かれてしまうと、思わぬトラブルに発展してしまう可能性が高いです。

本来であれば「家を残したい」と言っている人が、「売却したい」と言っている人の共有持分を買い取ることで決着します。かならずしも家を残したいという人が、買い取れるほどの財力があるとは限りません。そのため、共有持分は思わぬトラブルに発展しやすいでしょう。

まとめ

今回は、土地と建物の共有持分は揃えるべきなのか、各々の持分はどのように決定するべきなのかについて解説しました。

基本的に、土地と建物は別々の財産として考えられるため、共有持分を揃える必要はありません。また、共有持分の決定方法は、相続の場合は遺言書の指定通りもしくは話し合い、法定相続分で決定するのが一般的です。そして、相続以外で建物を取得する場合は、出資割合に応じて決定します。

複数の人でひとつの建物を所有し、各々が持分を取得することによって、税制面でメリットがあります。一方で、意見の相違でトラブルに発展する可能性があるので注意しなければいけません。

相続などによって建物を取得するときは、今回解説したことをぜひ、参考にしてください。