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弁護士は何をしてくれるのか
説明するまでもなく、法律の専門家としての弁護士には、法的なアドバイスを期待できますし、依頼人の代理人として訴訟を進めてくれるなど幅広い職務があります。
ただし、弁護士は頼めば何でもしてくれるような便利屋ではありません。
法律関係の紛争解決を受任することで、職務遂行のために許されている多くの権限を発揮できるようになっています。
当事者間の交渉を代理
弁護士は当事者ではないので、感情に左右されず交渉を淡々と進めてくれます。
もっとも、任意の委任契約による代理は、弁護士に限られたものではないですが、交渉の窓口が弁護士になる利点は大きく、防御方法として弁護士以上の存在はないでしょう。
交渉相手に与えるプレッシャーが、弁護士と弁護士以外では格段に変わります。
戸籍謄本等の職務上請求
弁護士を含め、一部の士業（司法書士、行政書士など）には、業務遂行に必要な場合に、戸籍謄本や住民票などの請求が認められており、これを職務上請求と呼びます。
職務上請求を重宝するとすれば、相続絡みのトラブルでしょうか。
一度でも相続を経験しているとわかるのですが、出生から死亡までの戸籍謄本を集めるのは、思っているよりも大変です。
書類作成・手続代理
当事者間の合意書・契約書など、弁護士に介在してもらうと、法的な間違いが無くなって安心できます。
無効な合意・契約を書面に残しても意味がありませんよね。
また、裁判所手続全般においては、書類作成から代理人として裁判所への出頭まで、当事者の負担が大幅に軽減されるサポートを受けられます。
訴訟になってしまうと、最初の訴状提出から素人には難しいので、弁護士への依頼がベストでしょう。
なお、訴訟代理人になることができるのは弁護士だけです（簡易裁判所を除く、民事訴訟法第54条第1項）。
弁護士会照会
弁護士は、所属弁護士会を通じて、官公庁や民間企業に情報を照会できる「弁護士会照会」と呼ばれる制度を使うことができます。
（報告の請求）
第二十三条の二 弁護士は、受任している事件について、所属弁護士会に対し、公務所又は公私の団体に照会して必要な事項の報告を求めることを申し出ることができる。申出があつた場合において、当該弁護士会は、その申出が適当でないと認めるときは、これを拒絶することができる。引用元：弁護士法第23条の2第1項
例えば、銀行へ預金口座の問い合わせ、相手の勤務先への問い合わせ、電話会社への問い合わせなど、一般人なら門前払いされるような情報も、弁護士は業務遂行に必要な範囲で集められます（問い合わせ先が拒否する可能性はあります）。
このように、法律で認められた情報収集方法があるのは弁護士の特権です。
弁護士に依頼したくなる共有不動産のトラブル
共有名義の不動産では、いくらでもトラブルが起こりますので、良くあるトラブルを紹介します。
弁護士に依頼したくなる共有名義トラブルは、以下の7つです。
- 賃料を独り占めされている
- 維持管理費を負担してくれない
- 共有物分割請求をしたい
- 共有者間の持分売買をしたい
- 遺産分割で揉めている
- 共有者の所在がわからない
- 共有者が認知症で法律行為ができない
上記に該当しなくても解決できないときは弁護士へ相談してみましょう。
賃料を独り占めされている
賃貸アパート・マンションの賃料だけではなく、居住用不動産において、共有者の一人が不動産を独占使用しているときにも、他の共有者へ支払うべき賃料が支払われていないと言えます。
したがって、賃料または不動産を独占している共有者に対しては、民法に規定された不当利得の返還義務に基づき、他の共有者から持分に応じた賃料の不当利得返還請求が可能です。
（不当利得の返還義務）
第七百三条 法律上の原因なく他人の財産又は労務によって利益を受け、そのために他人に損失を及ぼした者（以下この章において「受益者」という。）は、その利益の存する限度において、これを返還する義務を負う。引用元：民法第703条
不当利得返還請求は、その請求方法について特に定められておらず、自分の持分割合に相当する賃料を請求して問題ありません。
ただし、相手が請求に応じなければ当然にトラブルとなりますので、交渉だけではなく訴訟まで視野に入っているときは、早めに弁護士へ相談したいところです。
不当利得返還請求については、以下の記事で詳しく解説しています。
維持管理費を負担してくれない
不動産の所有者に課税される固定資産税や都市計画税、不動産の維持に必要な修繕費、マンションでは管理費・修繕積立金など、共有不動産の維持管理費は、各共有者が持分に応じて負担します。
（共有物に関する負担）
第二百五十三条 各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。
２ 共有者が一年以内に前項の義務を履行しないときは、他の共有者は、相当の償金を支払ってその者の持分を取得することができる。引用元：民法第253条
維持管理費を共有者の誰かが立て替えて支払うと、他の共有者に対して立替分を請求する権利が生まれます（求償権といいます）。
不当利得返還請求と同じように、請求してみて相手が応じないときは、弁護士へ相談してみましょう。
また、1年を超えて維持管理費の負担をしない共有者には、他の共有者が持分価格相当のお金を支払うことで強制的に持分を買い取ることができます。
この点においても、買取りの進め方などを弁護士に相談しておくと心強いです。
なお、共有不動産の維持費の支払いからすぐ解放されたい場合、専門の不動産買取業者への売却も有効な手段です。
専門の買取業者は共有持分の買取・再販を積極的におこなっているため、平均1ヶ月程度で売却ができます。
弊社AlbaLinkも共有持分に強い専門の買取業者です。
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共有物分割請求をしたい
共有物分割請求とは、共有を解消するための請求で、民法に規定された権利です。
（共有物の分割請求）
第二百五十六条 各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。ただし、五年を超えない期間内は分割をしない旨の契約をすることを妨げない。引用元：民法第256条第1項
具体的には、次の三つの方法によって共有が解消されます。
| 現物分割 | 土地の場合に分筆によって物理的に分ける方法 |
|---|---|
| 代償分割 | 共有者が他の共有者の持分を買い受ける方法 |
| 換価分割 | 不動産全体を売却して売却代金を各共有者が分ける方法 |
どの方法で共有を解消するのかは、共有者間の協議によって決めますが、中には分割請求に応じない共有者や、協議すらしてもらえない共有者が出てくるでしょう。
その場合は、裁判所の調停で話し合うか、訴訟を起こして裁判所に決めてもらいます。
共有物分割請求を裁判所で申し立てることを「共有物分割請求訴訟」といいます。
ただし、共有物分割請求訴訟で解決する場合、どのような分割方法に決めるのかは裁判所の判断です。
希望している分割方法になるとは限りません。
また、当事者で協議しようとした経緯さえあれば調停は省略できますが、訴訟になると弁護士抜きでは難しく、調停または訴訟の段階で依頼を考えておくべきです。
共有物分割請求訴訟の概要については、以下の記事で詳しく解説しています。
共有者間の持分売買をしたい
共有者の持分を買い取りたい、または共有者の持分を売って欲しいとしても、相手がいることなので拒まれるとそれ以上は話が進みません。
しかし、共有物分割請求を交渉材料に、持分売買を進めていくことはできるはずです。
なぜなら、共有物分割請求が訴訟になれば、共有者の誰かが持分を買い受けるか、不動産全体を売却して全員が持分を手放すことになるため、相手にとって望ましい結果になる保証がどこにもないからです。
さらに、弁護士から相手に伝えてもらうと、より具体性・信憑性が増すことで、相手が持分売買に応じる可能性が出てきます。
加えて、持分売買に合意したときにも、売買契約に不都合がないか確認してもらえるのですから、弁護士へ依頼することがプラスに作用するでしょう。
遺産分割で揉めている
遺産分割は、相続人の数が多ければもちろんのこと、相続人の数が少ないからといって、簡単にまとまるとは限りません。
相続関連の法律は難しいので、相続トラブルは弁護士にすぐ依頼すべきです。
- 相続人や財産の調査
- 仲が悪い相続人との連絡
- 分割内容・分割協議書の確認
上記のような依頼が考えられるところですが、遺産分割が揉めに揉めると、裁判所手続に頼らざるを得ない状況となり、結局は弁護士への依頼を考えることになります。
共有者の所在がわからない
共有者の所在がわからないということは、その共有者から同意を得ることが不可能になり、共有不動産の活用が大きく制限されます。
良くあるのは、過去の相続時に遺産分割をしてこなかったことで、誰が現在の共有者なのかもわからない、共有者が何人いるのかもわからない状況です。
弁護士は、前述の職務上請求や弁護士会照会を使って、いわゆる人探しも可能ですが、人探しだけを目的とした依頼は受けてもらえません。
つまり、遺産分割のように前提となる法律トラブルの受任があり、その解決のために必要なときは、職権で様々な調査ができる建前です。
共有者が認知症で法律行為ができない
共有者が認知症になると、同意を得られたように思っても、認知症の進行度によっては本人に判断能力がなく、無効な法律行為となってしまう可能性があります。
したがって、共有者が自ら判断できないほどの認知症になったときは、家庭裁判所に成年後見人を選任してもらい、成年後見人と共有不動産の処分を検討しなければなりません。
判断能力を失った本人に代わって、生活に必要な福祉サービスなどの契約や財産管理等の支援を職務として、家庭裁判所に選任される人のこと。
成年後見人は、親族を候補者にすることが多いですが、利害関係のない公平な立場の弁護士なら選任されやすいです。
ただし、支援が必要な人を保護するための成年後見制度ですから、たとえ認知症になった共有者の持分を処分できたとしても、成年後見は継続されます。
成年後見制度については、以下の記事で詳しく解説しています。
弁護士に依頼するメリットは多い
弁護士に依頼するメリットは、これまで説明してきた以外にもありますので、まとめの意味を含めて整理してみます。
- 依頼者の代理人として対応してくれる
- トラブル相手と直接話さなくて良くなり、訴訟等の代理人として依頼者の負担が軽減されます。共有者との関係が悪いときはとても助かります。
- トラブルに対して法的判断をしてもらえる
- 法令や過去の判例などから、相談の時点でもその後の道筋が見えやすくなります。自分が無理を言っているのか、相手が無理を言っているのか客観的な視点で判断してもらえます。
- 他の士業との連携を期待できる
- 弁護士は、他の士業と関わることが多く、司法書士、土地家屋調査士、不動産鑑定士、税理士など、個別に依頼すべき案件のワンストップ窓口となってくれるか、そうではなくても紹介してもらうことを期待できます。
- 相手の不当な請求に法的根拠で反論できる
- 法的根拠を持って相手へ反論するのは、法律の素人にはなかなか難しいです。「にわか知識」で対応せず、法律を熟知した弁護士に任せるべきでしょう。
弁護士に依頼するデメリットは費用
弁護士費用は、平均的なサラリーマンの収入とはかけ離れていることが知られています。
ですから、トラブルを解決してもらった結果、得られる金額（または持分の価値）が小さいと、費用倒れになる可能性を考えておかなくてはなりません。
少なくとも50万円〜100万円、不動産が高額ならそれ以上を見込んでおく必要があります。
また、費用以外のデメリットには、弁護士を立てることで相手の態度が硬化しやすい側面もありますが、弁護士に依頼する段階なら、もはや当事者同士の解決は困難でしょう。
弁護士費用に規定はなく、各弁護士が自由に報酬を決めています。以下は一般的な報酬体系だと思って読み進めてください。
- 相談料
- 依頼者の話も聞かずに受任できないので、どの弁護士も法律相談を受け付けています。相場としては、1時間5千円〜1万円程度、初回無料の場合もあります。
- 着手金
- トラブルが解決できなくても発生します。相場は20万円〜30万円、固定制と歩合制があります。難しい案件ほど高くなる傾向で、着手金は無料の場合もありますが、トータルで安くなるとは限りません。
- 成功報酬
- トラブルが解決した場合に発生します。依頼人が得た経済的利益に対する一定率（5%〜10%）としている弁護士が多いようです。例えば、1,000万円×5%で50万円など。
- 日当
- 弁護士が事務所外に出張、法廷に出頭で拘束される場合に発生します。契約しだいですが、着手金に含まれる場合もあります。例えば、半日3万円、1日5万円など。
- 実費
- 弁護士の報酬ではなく、業務遂行に必要な費用です。印紙代、切手代、交付手数料、交通費、宿泊費などが該当します。
なお、共有状態解消を弁護士に相談する費用等については、以下の記事でも詳しく解説しています。
共有の解消には持分売却もおすすめ
共有関係が嫌になって、すぐにでも共有から抜けたいなら、持分売却がおすすめです。
持分売却は、自分だけの判断でできて、他の共有者の同意を必要としませんが、売却相手としては持分を専門に買い取る買取業者になるでしょう。
持分のみの売却は価格が安くなる
共有持分には、一般の不動産市場での需要がほとんどなく、それは持分だけ手に入れても共有不動産を自由にできないことが理由です。
競売においても、持分のみが対象のときは、競売であることの減価に加えて、持分であることが減価の対象になります。
つまり、総合的に考えて、持分は不動産全体の時価×持分割合の価格では取引されません。
共有持分の売却相場については、以下の記事でも詳しく解説しています。
持分を高く売りたいなら他の共有者か全体売却
持分が高く売れるとしたら、他の共有者に時価で買い取ってもらうか、不動産全体を時価で売却して、持分割合に応じた売却代金を受け取る場合です。
それでも、売却に至るまでの過程で弁護士にトラブルを解決してもらったり、不動産会社に仲介手数料を支払ったりすることで、どうしても手残りは少なくなります。
また、不動産全体の売却は、確実に売れる保証がありませんし、長期化・値下げなど不確実な要素が多いのに対し、専門の買取業者への持分売却は短期間で確実性が高いです。
「共有トラブルからいち早く解放されたい」という方は、専門の買取業者への売却するのが賢明です。
なお、弊社AlbaLinkは共有持分に強い専門の買取業者です。
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弊社Albalinkの共有持分の買取事例
ここまで共有関係を解消したい場合は「専門の買取業者への売却が最適」とお伝えしました。
そこでこの章では、弊社Albalinkを例にとり、実際の共有持分の買取事例を紹介します。
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような複雑に利権が絡まる共有持分を多数買い取ってきました。
実際、弊社は下記のように全国各地の共有持分を買い取っており、中には1000万円以上で買い取ったこともあります。
ただ、上記のような買取事例だけを見せられてもピンとこない方もいるでしょう。
そこで、弊社が共有持分を買い取ったお客様からいただいた、直筆のメッセージも紹介します。
引用元：お客様の声（Albalink）
このお客様は共有者である親族と折り合いが悪く、話し合いができる関係ではありませんでした。
そのため、弊社が共有持分を買い取ったことで「（共有者と）やり取りをしなくて済むようになり、気持ちが楽になった」というメッセージをお寄せくださいました。
記のお客様以外にも、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して共有持分を売却し、共有関係から解放されたい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（売却前提の問い合わせでなくても構いません）
まとめ
共有者とのトラブルで泥沼にハマるくらいなら、弁護士へ依頼したほうが間違いないです。
高い弁護士法費用はネックですが、法律のプロに任せる安心感と、代理人として動いてくれるメリットは大きいので、冒頭では費用対効果がポイントだと説明しました。
「共有関係を解消したいけど費用が惜しい」という方は、専門の不動産買取業者への売却がおすすめです。
専門の買取業者は弁護士などの士業と連携をとりながら共有持分の買取・再販をおこなうため、トラブルのない共有関係の解消ができます。
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