株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
【前提】まずは「事故物件」と「競売」の関係を理解しよう
本章では、解説を始める前の前提として、事故物件と競売の関係について理解していきましょう。
・競売とは何か？どのようなリスクがある？
事故物件とは？
事故物件とは、一般的に心理的瑕疵が強く、その物件に居住することで大きなストレスを感じるような物件を言いますが、明確な定義はないものとなっています。
物件自体に瑕疵はないものの、居住することで精神的若しくは心理的に不安や不快感、ストレスを感じること。
心理的瑕疵は無形であり、捉え方は人ぞれぞれであることが事故物件の定義が曖昧な要因にもなっている。
事故死や自殺、孤独死、自然死でも特殊清掃が必要であった場合は心理的瑕疵が強く、一般的にこのような事象があった物件が事故物件と言われています。
事故物件になると、売買では資産価値の低下、賃貸では賃料の下落を引き起こす要因となります。
その理由は、事故物件は一般的に心理的瑕疵が強いと感じる人が多く、住みたいと思う人が少ないからです。
引用元：ブームの兆し！事故物件はあり？なし？983人にアンケート調査をしてわかった年収別の超意外な傾向とは？【アルバリンク】
上記アンケート結果によると、「事故物件に住むのはあり」と答えた人は全体の3割に満たない数となっており、7割超は「事故物件に住むのはなし」と回答しています。
事故物件の定義は曖昧であるものの、人の死を容易に想像できる事柄が起きた物件については一般的に事故物件と言われています。
また、事故物件と言われると市場では敬遠される傾向や、事故物件を選ぶ人は周辺相場と比べてのお得感を優先しているため、売買や賃料相場はどうしても下落してしまいます。
事故物件なら売買の際に告知義務がある
一般的に心理的瑕疵が強く事故物件と言われる物件を売買するときには、告知義務があります。
取引する物件に瑕疵があることを売買契約前に買主に伝えること。
買主には売買契約に影響する事象や瑕疵の内容について、重要事項説明などの書面や口頭にて説明する。
売買時の告知義務は、原則取引ごとに行われ時効はありません（賃貸の場合は、事故から3年を経過すると時効があります）。
参照元：宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン
また、所有する一戸建てが事故物件で、その後に建物が取り壊しになったとしても「過去に事故があった土地」という告知義務が残るので注意が必要です。
上記で仮に、「売主が事故物件であったことを知らなかった」場合、買主から「事故があった土地である」と申し立てを受けてしまえば、告知義務違反に問われてしまいます。
このとき、売主は買主より契約不適合を理由に多額の損害賠償請求を受けるおそれがあります。
買主が売買契約前に思ったような物件でなかった場合に、売主に異議申し立てができる権利。
損害賠償請求の他にも、追完請求（主に修補）、代金減額請求、契約解除がある。
一方で、マンションなどの集合住宅の場合、専有部分以外にもバルコニーやエレベーター、居室が所在する階の共用廊下など、日常生活で使用する部分で自殺等の事象が起きた場合も、告知義務の対象となっています。
また、隣接住戸や日常生活で使用する共用部で起きた自然死や不慮の死、若しくは隣接住戸や日常生活で使用しない共用部（居住する階以外の共用廊下等）で特殊清掃を必要とする事象が起きた場合は、原則告知義務は不要です。
ただし、事件性や周知性（メディアで大々的に報道された等）、社会に与えた影響が特に高い事象については告知義務が生じるとされています。
参照元：宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン【国土交通省】
このように、事故物件の告知義務は居住形態や起きた事象により変わってくるので、告知が必要か否かは国土交通省のガイドラインを参考にすると良いでしょう。
事故物件の告知義務についてくわしく知りたい場合には、以下の記事を参考にしてください。
競売とは？どんなリスクがある？
競売とは、入札制で行われる不動産取引のことです。
競売を希望する場合には、裁判所に申し立てを行い、裁判所が選任した執行官と不動産鑑定士の評価をもとに入札基準額を決めていきます。
競売には原則誰でも参加ができ、落札後に落札金の即支払いと物件の引き渡しとなるため、原則現金決済となります。
なお、競売を利用するリスクは、売却価格が周辺相場より相当安価となることです。
安価となる理由は、事故物件であることの資産価値下落に加えて、競売では事故物件の売却相場に対して5割～6割程度の価格になる可能性が高いからです。
事故物件を競売にかけることで、周辺相場の半分以下の金額での売却となるおそれがあります。
事故物件が競売にかけられた場合の価格相場
本章では、事故物件が競売にかけられた場合の価格相場について、以下の内容を解説します。
・落札価格は物件評価通りではない
なお、事故物件の売却で競売の金額では安すぎると思った人には、事故物件専門の買取業者への売却がおすすめです。
事故物件専門の買取業者は、孤独死や自殺などどんな状態の事故物件でも現況のまま買い取りができます。
買取業者への告知義務は不問で現金決済となるので、業者さえ決まれば売買契約から引き渡しが迅速且つ現金化が早いことも特徴です。
株式会社アルバリンクも、事故物件などいわゆる訳あり物件を専門で買い取る不動産会社です。
一般的な事故物件の買取では、相場より相当な範囲で安価になりますが、弊社アルバリンクでは事故物件を商品化する豊富なノウハウと、商品化した不動産を投資家等多方面に売却できる独自販路があるので、他社よりも高値売却ができます。
まずは、弊社の無料査定をご利用ください。
>>【事故物件でも高額売却】無料の買取査定を依頼する
また、事故物件の売却相場についてくわしく知りたい場合には、以下の記事を参考にしてください。
競売時の物件評価額は市場よりも安くなる
競売時の物件評価額は、市場より安くなります。
その理由は、周辺市場に則った物件評価額（＝入札基準額）にしてしまうと、競売自体が成り立たないおそれがあるからです。
一般消費者などが競売に参加する目的は、相場より安く不動産を取得することです。
相場通りの評価額の不動産であれば、建物の状態が確認できないなど買主にとってデメリットがある競売物件に手を出すことには、リスクがあります。
例えば、周辺相場では3,000万円で売却できるマンションが、孤独死が原因の事故物件となることで資産価値が2割減、さらに競売で4割減の場合は、以下で計算された金額が物件評価額になるでしょう。
よって、競売対象の物件評価額は、競売が成立するように裁判所が敢えて低く設定しています。
落札価格は物件評価通りではない
落札価格は、物件評価通りとは限りません。
その理由は、物件評価額は入札基準額を決めるに過ぎないからです。
実際は、入札基準額を元にオークション形式で落札者を決めていくので、一般的には物件評価額を上回る落札額となります。
よって、落札価格は物件評価通りではありません。
競売対象が事故物件かどうかは自分で判断する必要がある
競売対象が事故物件かどうかは、自分で判断する必要があります。
その理由は、以下のとおりです。
・仮に、裁判所（執行官）が事故物件の事実を見落としても瑕疵担保責任はないから
以下に詳しく解説していきましょう。
なお、事故物件の見分け方についてくわしく知りたい場合には、以下の記事を参考にしてください。
裁判所（執行官）は事故物件の事実を見落とす3つの理由
裁判所（執行官）が、意図せずに事故物件の事実を見落としてしまう理由が3つあります。
・競売では、所有者の協力を得にくいケースがあり、情報を完全にヒアリングできないことがあるから
・物件調査から競売が行われるまでにタイムラグがあるから
裁判所が事故物件を見逃す根本的な原因は、競売の申し立て件数が多く全ての物件を滞りなく処理するためには、調査に掛ける時間や人の手配などにどうしても制限があるからです。
そのため、事故物件であるなどの重要な情報が抜けてしまうことがあります。
また、競売時に掛かる調査費用は競売で売却した資金からの捻出となるので、なるべく費用を抑えるためという理由もあります。
一方で、競売の場合には、所有者の意に反して売却されるケースがあります。
そのため、所有者の協力が得にくいという事情や、なかには失踪してしまい連絡自体が取れないこともあります。
最後に、競売では裁判所の執行官と不動産鑑定人の物件調査から、競売開始までに3か月～半年程度時間が掛かります。
仮に所有者の自殺がこの期間にあった場合に、事故物件と気づかれずに普通の物件として売却されるケースがあります。
このように、裁判所が競売の申し立てを受ける件数が多く、処理を円滑に進めるために調査等に制限があることや、そもそも物件により情報自体が出にくいという事情があることにより、事故物件と気づかれずに競売に出品されることがあるようです。
裁判所（執行官）が事故物件を見落としても瑕疵担保責任はない
裁判所（執行官）が、事故物件を見落としても瑕疵担保責任はありません。
売主が事前に把握することができなかった不具合（隠れた瑕疵）が売買契約後に発覚した場合、買主が損害賠償若しくは契約解除ができる権利。
2020年4月の民法改正で契約不適合責任になった。
そのため、落札金の納付を済ませ所有権移転登記を完了させていたら、あとから事故物件と発覚しても裁判所に落札金の返還や損害賠償の請求はできないことになります（詳しくは後述します）。
よって、競売で事故物件を落札してしまっても、裁判所に瑕疵担保責任はないので、競売に参加するときには安易に物件を選ばないなどの注意が必要です。
裁判所（執行官）に瑕疵担保責任がないと判断された事例
裁判所（執行官）に瑕疵担保責任がないと判断された事例として、平成21年のさいたま地裁の判例をご紹介します。
家屋の直近の占有者が自殺した競売物件につき、現況調査を担当した執行官が自殺の事実を調査しなかったことに過失があるとはいえないとして、買受人の国家賠償法に基づく損害賠償の請求が認められなかった。
引用元：自殺のあった競売物件につき、執行官が自殺の事実の調査をしなかったことに過失がないとされた事例【さいたま地裁平成21年1月30日】
このように実際の判例をみても、裁判所から物件調査を命じられた執行官は、限られた時間のなかで調査を迅速に行う必要や所有者の協力が必ずしも得られないことがある、と記しています。
そのため、実態と調査内容に相違があったとしても、直ちに執行官が注意義務に違反したものとは言えないとしています。
つまり、競売で事故物件を落札したとしても、裁判所に損害賠償等を求めることはできません。
事故物件を落札した不動産業者が消費者に売買する際は告知義務がある
事故物件を落札した不動産業者が、消費者に売買する際には告知義務があります。
参照元：宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン【国土交通省】
その理由は、事故物件の売却時には、告知義務に時効はなく取引ごとに告知することがガイドラインで決められているからです。
そのため、仮に事故物件であることを隠して売買を進めると、契約不適合責任による多額の損害賠償を請求されるリスクがあります。
よって、不動産業者が競売で落札した事故物件を売買する場合は、告知義務を果たしているかについて確認します。
競売対象が事故物件かどうかは「競売資料」で見分ける
競売対象が事故物件かどうかは、「競売資料」で見分けるしかありません。
競売資料とは、「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」を指します。
つまり、競売物件を調査した裁判所の執行官と不動産鑑定人が記したものが主な競売資料です。
競売では、物件の内見ができないため、事故物件の落札を回避するにはこれら競売資料の内容をよく確認して物件の詳細を読み取るしかありません。
なお、競売資料に「事故物件」と記載があればはっきりとわかりますが、死因や経緯などのみが書かれている場合には、事故物件か否かの判断は以下のようなところが基準となります。
事故物件に該当するのは、自殺や孤独死など心理的瑕疵が強い物件や事故後に特殊清掃やリフォーム工事を行った物件が該当します。
このあたりの事故物件に該当するか否かは、国土交通省が発表するガイドラインを参考に判断するのが良いでしょう。
参照元：宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン【国土交通省】
事故物件を競売で落札しても「売却許可決定取消し」が可能！
事故物件を競売で落札しても、落札金を納付する前であれば「売却許可決定取消し」ができる可能性があります。
事故物件を競売で落札するときの流れは、以下のとおりです。
- 落札（入札時には売却基準金額の2割程度を保証金として納めている）
- 売却許可の決定（裁判所がその人に売ってよいと認めること）
- 代金納付（落札金を支払うこと。所有権移転登記が行われ所有者となる）
代金納付の完了前に事故物件と気づけば、所有権移転登記前であることや民事執行法第75条により売却許可決定の取り消しができる可能性があるということです。
（不動産が損傷した場合の売却の不許可の申出等）第七十五条 最高価買受申出人又は買受人は、買受けの申出をした後天災その他自己の責めに帰することができない事由により不動産が損傷した場合には、執行裁判所に対し、売却許可決定前にあつては売却の不許可の申出をし、売却許可決定後にあつては代金を納付する時までにその決定の取消しの申立てをすることができる。ただし、不動産の損傷が軽微であるときは、この限りでない。２ 前項の規定による売却許可決定の取消しの申立てについての決定に対しては、執行抗告をすることができる。３ 前項に規定する申立てにより売却許可決定を取り消す決定は、確定しなければその効力を生じない。
競売では入札時に保証金として入札基準額の2割程度を保証金として納付しますが、売却許可決定の取消しが認められれば、保証金も返還されます。
「売却許可決定取消し」が認められなかったらどうなる？
売却許可決定の取消しが認められるかは、ケースバイケースなので事故物件であるからと言って必ず認められるとは限りません。
競売の落札後に「自殺が起きた事故物件だった」「孤独死があった事故物件だった」という理由でも売却許可決定取消しが認められなかったら、一旦裁判所に不服申し立てを行います。
その後、不服申し立てについても裁判所が棄却した場合には、売却許可決定の取り消しは不可能です。
よって、売却許可決定の取消しができなかった場合の選択肢は、「残代金を振り込まずに事故物件を所有しない」若しくは「残代金の納付を行い事故物件の所有者となる」の二択となります。
つまり、保証金の2割で被害を最小限に留めるか、代金を納付し事故物件を所有後に売却して保証金を含めた資金回収を図る方法が考えられるでしょう。
なお、競売で誤って落札した事故物件を所有するも今後使い道がない場合には、買取業者への売却がおすすめです。
事故物件買取の専門業者は、どんな状態の事故物件でも現況のまま現金決済で買取します。
株式会社アルバリンクも、事故物件を専門で買い取る不動産会社ですが、他社よりも高値売却できることが最大の特徴です。
その理由は、事故物件を流通しやすい商品にする豊富なノウハウと、商品化した不動産を投資家など多方面への独自販路の確立をしているからです。
事故物件の所有でお困りの際は、まずは弊社の無料査定をお試しください。
「代金納付後」は競売を取り消すことができない
代金納付後は、いかなる場合でも競売を取り消すことはできません。
なぜなら過去の判例では、裁判所の執行官と不動産鑑定人が事故物件であることを見逃した点について調査義務違反を否定する判決が出ているからです。
例えば、福岡地裁平成17年9月13日の判例「競売マンションが自殺物件であったことについて、執行官・評価人の調査義務違反を否定した事例」などがあります。
参照元：★競売マンションが自殺物件であったことについて、執行官・評価人の調査義務違反を否定した事例【福岡地裁平成17年9月13日】
つまり、競売で落札金の残代金を納付した後に事故物件と気づいても、現在の法律では取消はできずに引き渡しを受けるしかありません。
競売で落札した事故物件はどうすれば？【専門の買取業者へ売却しよう】
万が一、競売で事故物件を所有してしまい、不動産としての使い道がなければ専門の買取業者への売却がおすすめです。
本章では、以下の内容について解説します。
・弊社アルバリンクが事故物件を買い取った事例
専門の買取業者ならどんな事故物件でも高確率で買い取る
事故物件専門の買取業者なら、どんな事故物件でも高確率で買い取りができます。
不動産業者自らが買主となり、売買を進めていく方法。
買取では一般消費者への売却活動は必要なく、通常現金決済となるので手続きが早い。
なぜなら、買取業者は買取した事故物件を商品化して投資家等への売却、若しくは賃貸物件として運用するなど、事故物件の取扱いに関する高いノウハウがあるからです。
例えば、買取業者は買取した事故物件の状況により特殊清掃やリフォーム、若しくは建物を取り壊して新たに収益不動産を建設するなど、売却若しくは資産運用できる不動産に変えていきます。
このように買取業者は、買取した事故物件をリユースや活用などができるため、現況のままでも積極的な買取を行っています。
なお、株式会社アルバリンクも事故物件を専門で買い取る不動産会社です。
一般的な事故物件の買取では、相場より相当な範囲で安価になりますが、弊社アルバリンクにも事故物件を商品化する高いノウハウがあります。
さらに、商品化した不動産を多くの投資家に売却する独自販路を確立しているので、他社よりも高値売却ができます。
実際、事故物件など訳あり物件を高く買い取る不動産会社として、フジテレビ「イット」など多くのメディアで紹介されています。
まずは、弊社の無料査定をご利用ください。
>>【事故物件でも高額売却】無料の買取査定を依頼する
事故物件に強い買取業者についてくわしく知りたい場合には、以下の記事を参考にしてください。
弊社アルバリンクが事故物件を買い取った事例
ここまで、事故物件を競売で取得したときの対処法やそもそも競売で事故物件の取得を防止する方法などについてお伝えしてきました。
本章では、弊社アルバリンクが実際に事故物件を買い取った事例についてご紹介します。
弊社アルバリンクは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような事故物件を多数買い取ってきました。
実際、弊社は下記のように「孤独死」「自殺」「溺死」など、さまざまな事故物件を全国から買い取っています。
上記の買取金額を見ていただけばわかる通り、弊社は事故物件であっても物件全体の価値を適切に評価し、適正価格で買い取っています。
買取業者の中にはホームページなどで「事故物件を買い取ります」とアピールしておきながら、実際はタダ同然の買取価格しかつけない業者も存在します。
弊社がそうした業者とは違うことが、この買取価格を見て頂けばわかっていただけると思います。
実際、事故物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「思った以上の高値で買い取ってもらえた」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
そのため、事故物件というデリケートな対応が求められる物件も、売主様のプライバシーを守りながら、速やかに高値で買い取らせていただきます。
信頼できる買取業者に安心して事故物件を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
まとめ
本記事では、事故物件を競売で取得したときの対処法や、競売で事故物件を掴まないための抑止法について解説しました。
競売対象になっている物件が事故物件であるか否かは、競売資料で見分けるなど自分で判断する必要があります。
競売は、不動産を相場よりだいぶ安く手に入れられるメリットがある反面、安いなりに訳あり要素がある物件も含まれているので注意が必要です。
また、仮に事故物件を競売で落札してしまっても、代金納付前であれば売却許可取消しが可能となっているので、落札後に事故物件でないか否かを再度調査しておくことがおすすめと言えます。
なお、競売で誤って事故物件を落札してしまい、売却許可取り消しもできなかったときには、専門の買取業者への売却がおすすめです。
事故物件専門の買取業者は、どんな事故物件でも原則現況のまま買い取りができます。
さらに、買取業者への売却では告知義務は不問となり、引き渡し後に契約不適合責任による損害賠償を請求されることもないので安心です。
株式会社アルバリンクも、事故物件などいわゆる訳あり物件を専門で買い取る不動産会社です。
一般的な事故物件の買取では、相場より相当な範囲で安価になるものの、弊社アルバリンクの買取では事故物件を商品化するノウハウと、商品化した事故物件を投資家など多方面に売却できる独自販路を確立しているので、他社よりも高値売却ができます。
まずは、弊社の無料査定をご利用ください。
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