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夫婦の別居中に住んでいる家を勝手に売ることは可能なのか
夫婦が別居をしている際に、それまで家族で住んでいた家を勝手に売却できるのかどうかは以下のように家の名義で異なります。
それぞれのケースについて、詳しく解説します。
登記名義が夫のみの場合は売却できる
家を購入する際は、住宅ローンを組む形が一般的です。このとき、夫の口座から頭金を支払い、残りの金額を夫名義のローンを組んで返済する場合は夫ひとりの単独名義で不動産を登記します。つまり、その家の所有権はすべて夫にあるということです。
家の所有者である夫には、その家を自由に使ったり、処分したりする権利が与えられます。
（所有権の内容）
第二百六条 所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する引用元：e-Gov法令検索「民法第二百六条」
たとえ夫婦が別居中であり、現在妻が住んでいる家であっても、夫の単独名義となっている場合は夫の意思で自由に売却が可能です。このとき、妻の承諾を得る必要もありません。
登記名義が夫婦共有の場合は不動産全体の売却はできない
「家を購入する際の頭金を妻の口座から支払い、残りの金額を夫名義のローンを組んで返済する」「夫と妻の収入を合算し、共有名義の住宅ローンを組む」場合は、それぞれの返済割合に応じて不動産を登記する必要があります。
たとえば2,000万円の家を購入する際に、妻が貯蓄から500万円を支払い、夫が残りの1,500万円のローンを組む場合は以下の割合で登記をおこない、夫婦の共有名義とします。
つまりこのケースでは、夫が所有権の4分の3，妻が所有権の4分の1を所有するということです。共有者が不動産に対して有する割合的な権利のことを「共有持分」、その割合のことを「持分割合」といいます。
このとき、家を夫婦の共有財産と考えて持分割合を「1：1」にしようと考える方もいるかもしれません。しかし返済割合と持分割合に差が生じる場合、その差額分に対して贈与税が課される恐れがある点に注意しましょう。
夫婦共有名義の不動産は、共有名義人の同意がなければ売却できません。つまり妻が承諾しない限り、夫は家を勝手には売却できないということです。
（共有物の変更）
第二百五十一条 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない引用元：e-Gov法令検索「民法第二百五十一条」
自身の共有持分のみなら売却可能
夫婦共有名義の家の場合、妻の同意がなければ夫は勝手には売却できないので、安心感を抱いている方もいるのではないでしょうか。ただし、夫が所有している共有持分のみであれば、妻の承諾がなくても自由に売却することが可能です。
たとえば、夫がXという第三者に共有持分を売ってしまうと、家は妻とXの共有名義となってしまいます。このとき、新たに共有者となったXから賃料などを請求される恐れがある点に注意が必要です。
夫婦の別居中に住んでいる家を夫に勝手に売られた場合に起こり得るリスクについては、次の項目で詳しく解説します。
住んでいる家を勝手に売られたら取り返すのは難しい
前述のように、夫単独名義の家は夫の意思で自由に売却できます。また、共有名義の家であっても、夫の共有持分を売却する際に妻の承諾はいりません。
もし別居中に何の断りもなく夫に家を勝手に売られてしまった場合、妻が家を取り返すのは難しいのが現実です。夫名義の家や夫が所有する共有持分を夫が売却する行為は違法ではないためです。売買契約後の決済が完了し、夫から第三者へと名義が変更されてしまったら、妻が家の返還を訴えたところで認められることはほぼないといわざるを得ません。
そればかりか、以下のリスクを負う可能性がある点に注意が必要です。
ただし、共有名義にもかかわらず勝手に家を売却されてしまった場合には訴訟で対抗できます。
ここからは、住んでいる家を勝手に売られた場合に起こり得るリスクや、共有名義の家を勝手に売却された場合に取れる対抗措置について解説します。
不動産全体を売却された場合は立ち退き請求を受ける
夫の単独名義であっても、婚姻生活中に取得した家は夫婦の共有財産と見なされます。そのため、民法752条の「同居、協力及び扶助の義務」に基づき、妻には夫単独名義の家に居住する権利が与えられます。
（同居、協力及び扶助の義務）
第七百五十二条 夫婦は同居し、互いに協力し扶助しなければならない引用元：e-Gov法令検索「民法第七百五十二条」
また、それまで家族で暮らしていた家に妻が住み続け、夫が家を出る場合には別居を開始した時点で「使用貸借」が成立したと見なされるため、妻は離婚で婚姻関係が解消するまで、夫単独名義の家に住み続けることが可能です。
（期間満了等による使用貸借の終了）
第五百九十七条２ 当事者が使用貸借の期間を定めなかった場合において、使用及び収益の目的を定めたときは、使用貸借は、借主がその目的に従い使用及び収益を終えることによって終了する引用元：e-Gov法令検索「民法第五百九十七条２」
しかし夫が勝手に夫単独名義の家を売却してしまい、家の名義が第三者Xに移ってしまったときには、妻は「不法占拠者」として扱われてしまいます。そしてXから立ち退き請求を受けた場合には家を出て行かなければならないのです。
共有持分のみを売却された場合は賃料請求などを受ける恐れがある
前述のように、夫婦共有名義の家の場合は共有者の同意がない限り家全体の売却はできませんが、自身の共有持分のみの売却は可能です。そのため、別居中の夫が自分の共有持分を第三者Xに売却してしまい、家が妻とXの共有名義となってしまう可能性も十分考えられるところでしょう。
共有名義の不動産において、共有者には物件を使用する権利があります。したがってXが共有持分を取得したとしても、不動産から妻を追い出すことはできません。
しかし、共有不動産に妻が住んでいて占有している場合はXが本来享受するはずだった利益を侵害していると見なされるため、Xは妻に対して持分割合に応じた家賃を請求することが可能です。妻はXから家賃を支払うよう請求されたら、それに応じなければならないのです。
たとえば妻とXの持分割合が「1：1」であり、周辺の賃料相場が月10万円のケースでは、妻はXに対して月5万円の家賃を支払わなければなりません。もし家賃の支払いに応じなかった場合は、Xから裁判を起こされる恐れがあるので注意しましょう。
共有名義なのに不動産全体を売却された場合は訴訟で対抗できる
前述のとおり、共有名義の不動産を売却する際には、共有者全員の同意が不可欠です。このとき、所有権を売主から買主へと移す所有権移転登記をおこなう必要がありますが、それには共有者全員の印鑑と印鑑証明書が必要です。つまり、共有者の協力がなければ不動産を共有名義から単独名義へは変更できないということです。
もし共有者の同意を得ずに共有不動産全体を売却しようとしても、仲介を依頼した不動産業者や担当の司法書士、さらには法務局の登記官などが細かくチェックをおこなうので、通常は売買自体が成立しません。そのため、自身が同意していないにもかかわらず、共有名義の不動産の名義が変更されて売却されてしまったケースでは委任状などを偽造された可能性が高いといえるでしょう。
この場合は法務局へ行って登記添付書類を閲覧し、それを証拠として民事訴訟を起こすか、もしくは警察へ行って有印私文書偽造罪で告訴するかの2択が考えられます。
他人のはんこや署名、もしくは偽造したはんこや署名を使って書類を偽造した場合は3か月以上5年以下の懲役に課せられる
自分ひとりで裁判を進めることも可能ですが、法律に関する専門的な知識がない場合には弁護士に相談して手続きを進めることをおすすめします。
また、登記申請人以外の方が登記添付書類を閲覧するには、訴状など「正当な理由」があることを証明する書面を提出する必要なため、合わせて弁護士に相談しながら進めるとよいでしょう。
参照元：法務局「令和５年４月１日から登記簿の附属書類（登記申請書及び添付書面）の閲覧請求の手続が変わります。」
住んでいる家を勝手に売られないための予防方法
ここまで解説してきたように、たとえ夫単独名義の家でも妻には住む権利がありますが、夫の意思で売却されてしまう可能性は否めません。突然家を追い出されるといった事態に陥ることを防ぐためにも、あらかじめ対策を講じておきましょう。
ここでは、住んでいる家を勝手に売られないためにしておきたい予防方法について解説します。
登記識別情報を預かる
かつて法務局で不動産を登記した際には、登記名義人に対して「登記済証（権利証）」と呼ばれる書類が発行されていました。共有名義の建物であっても、発行される登記済証は1通のみです。不動産を売却するときは登記済証を法務局へ提出する必要があるため、登記済証を預かることで売却を防げました。
登記権利証（登記識別情報通知書）
ただし不動産登記法の改正に伴って登記済証は廃止され、現在はオンラインでも利用可能な登記識別情報の通知へと切り替わっています。
書類自体が効力を発揮する登記済証とは異なり、登記識別情報は12桁の符号で登記名義人本人を識別する点に特徴があります。したがって、登記識別情報を通知する書類を預かったとしても、12桁の番号を控えられていたら売却を防止できません。
また通知書の再発行はできませんが、司法書士に依頼して登記識別情報に代わる「本人確認情報」を作成すれば代用できてしまうため、100％確実に売却を防止できるわけではない点に注意が必要です。
公正証書で売却しないように明記する
別居に際して「家を勝手に売らない」という約束を夫婦間で交わし、公正証書という形で保管しておく方法も有効です。
公正証書とは、法務局に所属する公証人が当事者から聞き取った内容に基づいて公証役場で作成する書類のことです。原本は1部しか作成されず、当事者には謄本（原本の写し）が交付されます。原本は公証役場で保管されるため、第三者によって改ざんされる心配はありません。裁判において、公正証書に記載された内容を証拠として利用することも可能です。
別居・離婚に伴い公正証書を作成する大まかな流れは以下のとおりです。
- 夫婦で別居・離婚に関する条件などを話し合う
- 夫婦で公証役場へ行き、契約内容を説明して書類の作成を申し込む
- 公証役場で公正証書を作成する準備が整ったら、夫婦で予約日に役場を訪れ、公正証書を完成させる
- 手数料を支払い、完成した公正証書の謄本を受け取る
ただし、公正証書は別居・離婚条件に関する夫婦の契約書ともいうべき書類であるため、当然ながら相手の協力を得られなければ作成できません。また、目的の価額に応じて手数料が異なる点も押さえておきましょう。
その行為によって一方が得られる利益、もしくは一方が被る不利益をお金で評価したもの
| 目的の価額 | 手数料 |
| 100万円以下 | 5,000円 |
| 100万円超200万円以下 | 7,000円 |
| 200万円超500万円以下 | 1万1,000円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 1万7,000円 |
| 1,000万円超3,000万円以下 | 2万3,000円 |
| 3,000万円超5,000万円以下 | 2万9,000円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 4万3,000円 |
参照元：e-Gov法令検索「公証人手数料令」
仮差押登記する
仮差押とは、裁判所が債務者に対して不動産の売却などの行為の一時的な禁止を命じることです。仮差押の申請が裁判所に受理されれば登記簿に「仮差押登記」という文言が記載されるので、不動産業者などの関係者も該当の不動産の処分行為が一時的に凍結されているということが分かります。そのため、勝手に不動産を売却されるという事態には陥らずに済むでしょう。
ただし、仮差押登記を申請する際には差し押さえる不動産価格の20％ほどの担保金を納めなければなりません。たとえば、不動産価格が2,000万円の場合は400万円前後の担保金が求められます。
また、不動産を仮差押したことによって損害を被った相手方から損害賠償請求訴訟を起こされる可能性がある点にも注意が必要です。訴訟に負けたら多額の損害賠償金を支払わねばならなくなることもあるため、仮差押登記をする場合には弁護士に相談したうえで慎重に検討することをおすすめします。
住んでいる家を勝手に売られても離婚時の財産分与で売却代金は取り返せる
婚姻期間中に築いた財産は、離婚時に夫婦で公平に分配する必要があります。これを「財産分与」といいます。婚姻期間中に取得した不動産は財産分与の対象となるため、たとえ住んでいる家を夫に勝手に売られたとしても、売却代金の半分は取り返すことが可能です。
ここでは、財産分与の概念と婚姻期間中に取得した不動産の扱いについて解説します。
財産分与の概要
財産分与とは、夫婦が婚姻期間中に協力して形成した財産を公平に分配することです。財産の分配割合はケースバイケースですが、家庭裁判所では夫婦で2分の1ずつ分けるよう判決が下されることが多い傾向にあります。
財産分与の対象となるのは、婚姻期間中に築いた財産です。たとえ名義が夫婦のいずれかになっている場合でも、財産分与の対象となります。
ただし、あくまでも「夫婦の協力によって形成されたものかどうか」がポイントです。そのため、別居期間中に購入した不動産や車などの財産は財産分与の対象とはなりません。
婚姻中に取得した不動産は売却しても財産分与の対象物となる
前述したとおり家が夫の単独名義であったとしても、婚姻期間中に取得したものであれば財産分与の対象です。別居中でも夫婦の共有財産であることに変わりはありません。そのため、妻の住んでいる家を別居中の夫が勝手に売却してしまった場合、妻は家の売却代金の半分を夫に請求できます。
家には住み続けられないものの、その金額をもとに新生活を始めることは十分可能でしょう。
夫婦の離婚時にトラブルなく不動産を分ける方法
前述のように、離婚をする際には婚姻期間中に築いた財産を夫婦で公平に分ける必要があります。しかし預貯金や現金とは異なり、不動産は簡単には分割できません。
離婚後の不動産の分け方は、「その後もどちらかが住み続けるのか」「どちらも住まないのか」によって大きく異なります。ここでは、それぞれのケースにおける不動産を分ける方法について解説します。
共有不動産の財産分与については以下の記事でも詳しくまとめています。
離婚後にどちらかが住み続ける場合
離婚後も夫と妻のどちらかが家に住み続ける場合は、家を出て行く配偶者に対して不動産評価額の半分の金額を現金で渡すか、ほかの財産でその金額分を相殺する必要があります。（代償分割）
たとえば不動産価格が1,000万円で預貯金も1,000万円ある場合は、妻が不動産を取得し、預貯金を夫が取得すれば財産を公平に分配できます。
しかし、必ずしもこのようにうまくいくとは限りません。1,000万円の不動産を妻が取得し、500万円の預貯金を夫が取得するケースでは、妻は夫に対して現金で250万円を手渡して互いに750万円ずつ財産を得るように調整する必要があります。
ただし上記のケースはあくまでも法律に則った基本的なルールのため、夫と妻双方の合意があれば分配金額を自由に決めることが可能です。
またのちのトラブルを防ぐためにも、必ず不動産業者に査定を依頼し、正確な不動産評価額を把握するようにしましょう。
離婚後にどちらも住まない場合
夫婦で話し合った結果、どちらも家には住まないといった結論にいたることもあるでしょう。その場合は不動産を売却し、現金で分割することをおすすめします（換価分割）。不動産は物理的には分配できませんが、現金化することで1円単位で分けられるようになるため、トラブルが起こりにくいメリットもあります。
ただし、住宅ローン残債のある家を売却する際には注意が必要です。基本的には、住宅ローンを完済して金融機関の抵当権を抹消しなければ家は売れません。
金融機関が不動産に担保として設定する権利。住宅ローンを借りた方が返済不能に陥った際、金融機関は抵当権を実行して家を強制的に売却し、その金額を返済に充てることができる
家の売却金額がローン残高を上回るアンダーローンの場合は売却と同時にローンを完済できるため、問題はありません。ただし物件の条件によっては、通常の不動産業者の仲介で売りに出したとしてもまったく買手が見つからない可能性がある点に注意が必要です。
一方、家の売却金額がローン残高を下回るオーバーローンの場合は家を売却してもローンを完済できず、抵当権を外せないので簡単には売却できません。
そもそもオーバーローンの不動産は売却しても利益が発生しないため、財産分与の対象外です。このケースでは債務者（夫婦共有なら2人）と金融機関とで交渉し、金融機関の同意を得たうえで任意売却という方法を取る形となります。
金融機関から任意売却の承諾を得られれば、一時的に抵当権を外してもらえるので通常の不動産同様の売却が可能です。しかし任意売却は通常の不動産売買とは異なり専門的な知識が必要な特殊な売却方法のため、通常の不動産業者の中には手間をかけたくない、期限内に売却できずに案件がダメになるリスクがあるなどの理由で取り扱い自体を断るところが多いのが現実です。
もし仲介では一般の買手が見つかりにくい物件の場合は、専門の不動産買取業者に買い取ってもらうことをおすすめします。専門の買取業者に依頼すれば、アンダーローンの物件でも、オーバーローンの任意売却物件でも問題なく買い取ってもらえます。そのような訳あり物件を数多く取り扱っており、買い取った物件を確実に収益化できるノウハウに長けているためです。
基本的に1週間から1か月ほどで買い取ってくれるので、財産分与をスムーズにおこないたい方は専門の買取業者に相談してみてはいかがでしょうか。
協議がまとまらない場合は自身の共有持分のみで売却する手もある
夫婦共有名義の不動産を売却するには、両者の同意が不可欠です。しかし「夫は売りたいが、妻は住み続けたい」など話し合いがまとまらないケースもあるでしょう。
話し合いでは不動産の分割方法が決められない場合は、自身の共有持分のみを売却し、後腐れなく共有名義から離脱する方法もあります。
ただし共有持分を売りたいと考えても、一般の買手はほぼ見つかりません。共有持分だけを取得しても共有者の同意がない限り、家の建て替えや増改築などをおこなったり、賃貸物件として貸したりといった行為はできないためです。
しかし、共有持分を専門に扱っている不動産買取業者に依頼すれば確実に買い取ってもらえます。買取価格は市場価格の半分ほどとなってしまいますが、ほかの共有者に知られることなく売却できるので、なるべく早く共有状態を解消したいと考えている方におすすめです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）でも共有持分のみを買い取っております。自身の共有持分を売却して共有状態から抜け出したい方は、お気軽にご相談ください。
まとめ
婚姻期間中に取得した家は夫婦の共有財産と見なされるため、夫の単独名義であっても離婚しない限り、妻にはその家で生活を送る権利があります。しかし、夫の単独名義の場合は夫の意思で自由に売却が可能です。万が一勝手に売られてしまい、名義も変更されてしまっているときには取り返すのは難しく、立ち退かなければならなくなる点に注意が必要です。
離婚に伴う別居中に住んでいる家を勝手に売られるのではないかと不安に感じる方は、「勝手に売却しない」旨を約束した公正証書を作成するとよいでしょう。また、婚姻期間中に取得した家は財産分与の対象となるため、たとえ勝手に売却されたとしても売却代金の半分を請求することが可能です。
一方、夫婦共有名義の不動産の場合は共有者全員の同意がなければ売却ができません。ただし、自身の共有持分のみであれば共有者の同意を得なくても自由に売却できます。離婚時の協議がまとまらず、不動産を分割する方法が決まらない場合には共有持分のみを売却して共有状態を解消するのも選択肢のひとつです。
共有持分を一般の買手に売却するのは困難ですが、専門の買取業者であれば確実に買い取ってもらえます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、共有持分の買取を専門としている買取業者です。全国どこでも無料で査定価格をご提示いたします。共有持分を売却できずにお悩みの方は、ぜひ弊社にお任せください。
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