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市に土地が売れるのは公的利用価値のある土地のみ
一般的に、市が土地を買い取ってくれるケースはほとんどありません。
市が土地を買い取ってしまったら、土地管理の手間や費用を市が負担しなければならないからです。
また、市は土地の所有者から固定資産税を徴収していますが、市が土地を買い取ってしまったら所有者から税金を徴収できなくなり、税収が減ってしまいます。
ですから、市が買い取れるのは「公益性がある土地のみ」と制限されています。
参照元：神戸市「神戸市における土地の寄附受けの現状」
公益性がある土地とは、公園や学校、自治会館など、公共施設として活用の目途が具体的に立っている土地に限られます。
そもそもその土地に学校や公園を造る計画がなければ、市は土地を買い取ってはくれません。
学校や公園を造る計画はそう頻繁にあるものでないですし、あえてその土地に公共施設を造る意義がなければ、市が土地を買い取ってくれることはないのです。
市に売れる対象となる土地
基本的に市が土地を買い取ることはないと前述しました。
しかし、一部、市に売却可能な土地があります。
「都市計画区域内の一定規模以上の土地」です。
「公有地の拡大の推進に関する法律」（以下「公拡法」）の第二章では、指定の土地の「先買い制度」が定められています。
「都市計画区域内の一定規模以上の土地」の取得を必要とする地方公共団体等に、該当の土地の買取を協議する機会を与える制度
「都市計画区域内の一定規模以上の土地」を第三者に有償で譲渡する際、売主は市をはじめとする自治体に「届出」をしなければなりません。
届出によって、自治体などの公共団体に土地の買取を協議する機会を与えなければならないのです。
もしくは、そもそも公共団体等への売り渡しを希望するのであれば「申出」を行って買取協議を行ってもらいましょう。
届出や申出を行った土地は、公共団体の買取協議が終わるまで（およそ3週間）、売却や有償での譲渡はできません。
協議の結果、土地の買取を希望する公共団体が現れた場合は、売主はその公共団体に土地を売り渡さなければなりません。
なお、公拡法で定められている「都市計画区域内の一定規模以上の土地」の条件は、具体的に以下のとおりです。
では「都市計画区域内の一定規模以上の土地」について、1つずつ簡単に解説していきます。
市街化区域内の5,000㎡以上の土地
市街化区域とは、都市計画法で指定されている都市計画区域のひとつです。
参照元：江戸川区｜姫路市「都市計画区域、市街化区域および市街化調整区域」
すでに街の整備が進められて市街地になっている地域と、10年以内の市街地化を目指すエリアの2つが該当します。
ただ、一般の住宅用の土地が5,000㎡以上であることはほとんどないので、住宅用の土地を売却したいのであればこの条件に当てはまることはあまりないでしょう。
都市計画区域内で市街化区域以外の10,000㎡以上の土地
都市計画区域【姫路市】内の、市街化区域以外の10,000㎡以上の土地は、売却前に管轄の市区町村に申出・届出をしなくてはなりません。
市街化区域以外の土地とは、画像上の「市街化調整区域」と「非線引き区域」を指します。
ただ、一般の住宅用の土地が10,000㎡以上であることはほとんどありません。
一般住宅用の土地を売却するのであれば、この条件はあまり気にする必要はないでしょう。
都市計画施設がかかる一定面積以上の土地
都市計画施設とは、道路や公園、下水道のような都市施設で、その中でも都市計画により建設が決定されたものを指します。
都市計画施設がかかる一定面積以上の土地は売却前に管轄の自治体に申出・届出しなくてはなりません。
なお、指定の面積は自治体ごとに異なりますが、例えば東京都と大阪市であれば200㎡以上です。
自身の土地を管轄する自治体に、指定の面積を各自確認しましょう。
参照元：東京都都市整備局｜公有地の拡大の推進に関する法律に基づく届出と申出
都市計画区域内で道路・公園・河川の予定地として計画決定された土地
都市計画区域内で、道路・公園・河川の予定地として計画決定された区域内の土地は、売却前に自治体に申出・届出しなくてはなりません。
参照元：府中町｜都市計画・都市づくり
計画決定とは、様々な都市計画が正式に決定されたということです。
売却したい土地が公園等の計画決定の区域内であるかは、管轄の自治体に確認しましょう。
一定の土地区画整理事業、住宅街区整備事業の施行区域内にある土地
新たな市街地の造成を目的として、土地区画整理事業や住宅街区整備事業となっている区域にある土地は、売却前に自治体に申出・届出する必要があります。
土地区画整理事業とは、土地の区画を整え、宅地の利用の増進を図る事業です。
土地の形を綺麗に整えて宅地として利用しやすい土地を増やすのが目的です。
また、住宅街区整備事業とは、土地区画整理事業の内容に加え、マンションの整備等も同時に行います。
参照元：国土交通省「住宅街区整備事業」
2つの事業の施行区域に指定されている土地は、売却前に自治体に申請する必要があります。施行区域であるかは、管轄の自治体に各自確認してください。
生産緑地地区内にある土地
生産緑地地区とは、一言で言うと市街化区域内の農地です。
その中でも、公害や災害の防止、農林漁業と調和した都市環境の確保に有用で、公共施設等の敷地と呼ぶに相応しい農地を指します。
農地なので、一般住宅用の土地を売却するのであればこの条件は関係ありません。
農地を売却する場合は、売却する土地が生産緑地であるかを確認しましょう。
管轄の自治体に直接問い合わせて確認することもできますし、毎年税務署から送られてくる固定資産税通知書の「農地区分」の欄で確認することもできます。
参照元：川崎市｜生産緑地買取り申出について
市に土地を売るメリット・デメリット
市に土地を売ることには、一般の不動産売却とは異なる独自のメリットとデメリットがあります。
「安心して取引できそう」という期待がある一方で、「思ったより条件が厳しい」と感じる方も少なくありません。
この章では、市への土地売却を検討する前に知っておきたいポイントを解説します。
メリット
市に土地を売る最大の魅力は、「相手が公的機関である」という点に尽きます。
民間の不動産業者との取引とは異なり、詐欺や契約トラブルのリスクがほぼゼロに近いため、不動産取引に不慣れな方でも安心して進めやすい環境が整っています。
具体的なメリットとしては、次の2点が挙げられます。
契約が安全
市との土地売買は契約トラブルが起きにくく、安全性の高い取引といえます。
市の土地購入は監査委員が監査するため、手続きや契約が厳格に管理され、トラブルが生じにくい仕組みになっています。
市の財務や事務が適正に行われているかをチェックする独立した機関
また、支払いも公的な予算から行われるため、「代金が払われなかった」「途中で話が流れた」といったリスクも心配する必要がありません。
一方、民間取引では、ローン審査の否決・直前の減額交渉・引き渡し後のクレームなど、想定外のリスクが生じる場合があります。
過去に不動産トラブルを経験したことがある方や、契約書の内容に不安を感じやすい方にとっては安心材料となるでしょう。
取引後の心理的な安心感
民間の買主に売った場合、その後その土地がどのように使われるかは基本的に関知できません。
しかし、市への売却は、公園・道路・公共施設など地域に役立つ用途に活用されるケースが大半です。
公拡法により、市が取得できる土地は公共・公益目的に限定されています。
そのため、市に売却することで「自分の土地が地域の役に立てた」という満足感を得やすい傾向にあります。
とくに、先祖代々の土地や思い出のある土地を手放す際、「後悔しないか」という不安を感じる方は少なくありません。
市への売却はそういった不安を和らげる効果もあり、気持ちの面でも納得して手放せる選択肢といえます。
デメリット
一方で、市への土地売却には無視できないデメリットも存在します。
「相手が市だから安心」という側面がある反面、「思い通りにいかないことが多い」という現実も知っておく必要があります。
主なデメリットは以下の3点です。
成立する可能性が極めて低い
前述のとおり、市が個人の土地を買い取るケースは稀です。
公拡法のもと、市の土地取得は公共・公益目的にのみ認められており、民間のような私的利用を目的とした購入はできないからです。
第一条 この法律は、都市の健全な発展と秩序ある整備を促進するため必要な土地の先買いに関する制度の整備、地方公共団体に代わつて土地の先行取得を行なうこと等を目的とする土地開発公社の創設その他の措置を講ずることにより、公有地の拡大の計画的な推進を図り、もつて地域の秩序ある整備と公共の福祉の増進に資することを目的とする。
つまり、市が必要と判断した土地のみが買取対象になるため、市から所有者へ交渉を行う順番になることがほとんどです。
所有者側から「売りたい」と申し出ても、応じてもらえる可能性は限りなく低いでしょう。
まず市の担当窓口に相談して、現実的な見込みがあるかどうかを確認することが第一歩です。
なお、市への売却の見込みがない場合は、土地に強い買取業者に売却する・国に帰属するなどの選択肢もあります。
詳細は、記事内の「市に売る以外で土地を手放す方法」で解説するので、ご確認ください。
買取相場が低い
市に土地を売却する場合、自分が希望する金額での売却が難しくなる可能性があります。
市が買取価格を決める際は、公示地価や固定資産税評価額をもとに算出した実勢価格に近い金額が基準となります。
地価公示法に基づいて国土交通省が毎年公示する土地の標準値となる価格を「公示価格」、固定資産税の算出に使われる土地の評価額を「固定資産税評価額」という。公示価格は「不動産ライブラリ」で確認できる地域もある
公拡法では、以下のとおり定められています。
公有地の拡大の推進に関する法律 第7条
地方公共団体等は、届出等に係る土地を買い取る場合には、地価公示法（昭和四十四年法律第四十九号）第六条の規定による公示価格を規準として算定した価格（当該土地が同法第二条第一項の公示区域以外の区域内に所在するときは、近傍類地の取引価格等を考慮して算定した当該土地の相当な価格）をもつてその価格としなければならない。
実勢価格の大まかな目安は、以下の計算式で確認することができます。
| 基準となる価格 | 計算式 |
|---|---|
| 固定資産税評価額をもとにする場合 | 固定資産税評価額 ÷ 0.7 ≒ 実勢価格 |
| 公示地価をもとにする場合 | 公示地価 ÷ 0.9 ≒ 実勢価格 |
また、SUUMOやat home等で、周辺の土地がいくらで売り出されているかを確認すると買取金額が大まかに予想できるでしょう。
公示区域・公示区域外のどちらで合っても、売主の希望通りの金額で買い取ってもらえるとは限りません。
売るまでに時間がかかる
市への土地売却は複数回の協議が必要となるため、平均3ヶ月〜6ヶ月、長いと1年以上かかる場合があります。
市に土地を売る流れは、以下のとおりです。
- 市役所に必要書類を提出する
- 地方自治体が買取するか否かを協議する
- 地方公共団体と所有者で協議が行われる
- 確定申告を行う
申し出から市の買取可否の決定・通知までは、通常3週間以内に結論が出ます。
しかし、買取が承認された後も、契約・引き渡しなどの手続きが続くため、全体を通すと1年以上かかるケースも珍しくありません。
「なるべく早く現金化したい」「相続の期限に間に合わせたい」といった急ぎの事情がある場合は、別の方法を検討することをおすすめします。
市に売る以外で土地を手放す方法
次に、自治体に買取を断られた土地や、そもそも先買い制度の適用外である土地を売却する方法をご紹介します。
4つの方法をご紹介しますが、土地をスムーズに買い取ってもらうなら「土地専門の買取業者に直接買い取ってもらう」のがおすすめです。
なお、不要な土地を手放す方法は以下の記事でも詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
土地専門の買取業者に依頼する
土地をスムーズに手放したいのであれば、専門の不動産買取業者への売却を検討しましょう。
買取業者であれば、自治体や国、個人の買主に買取を断られてしまった土地も高確率で現金化できます。
買い取れる秘訣を一言で言うと、買取業者は問題を抱えた土地や建物の適切な活用方法を見極め、買取後に不動産事業として運用できるからです。
国や自治体、個人の買主では活用できず「負動産」となってしまう土地にも、不動産買取業者は適切な処置を施し、活用できます。
また、土地をそのままの状態で売却できる点もメリットです。
土地に築古戸建てが建っていても、雑草が生い茂っていても、埋設物や土壌汚染があったとしても問題ありません。
もちろん、弊社AlbaLink（アルバリンク）も、様々な土地を適正価格で買取可能です。
土地の活用方法は買取後に我々が見極めますので、売主様はそのままの状態でご相談ください
隣地所有者に交渉する
結論からいうと、隣地所有者への売却交渉は、基本的には避けたほうが無難な方法です。
仮に興味を持ってもらえたとしても、個人間での不動産売買はトラブルに発展しやすい側面があるためです。
起こりやすいトラブル例として、以下のようなものが挙げらえます。
- 書類の不備
- 契約書類の欠陥を見落としたまま取引を進めてしまい、数年後に損害賠償を求められるケースがある
- 価格交渉の難航
- お互いの金額感が合わず交渉が平行線をたどり、売却が長期化してしまうケースがある
また、隣人がその土地を必要としていなければ交渉自体が成立しません。
隣人があなたの土地に明確な興味を持っていて、かつ冷静に話し合える関係性であれば、一度相談してみる価値はあります。
相続前なら放棄する
相続を知った日から3カ月以内であれば、相続放棄をして土地を手放すこともできます。
参照元：裁判所｜相続の放棄の申述
被相続人（亡くなった人）の財産を相続する権利を一切放棄すること
ただし、相続放棄は相続の権利を一切放棄することなので、土地のみを手放すことはできません。
土地以外のプラスの財産（預金や形見など）も一切放棄することになります。
相続財産の中に必要な財産が含まれている場合は、相続放棄は避けたほうがよいでしょう。
相続放棄のリスクについては、以下の記事で詳しく解説しています。
国の引き取り制度を確認する
売却したい土地が相続した土地であれば「相続土地国庫帰属制度」に基づいて、国に土地を引き取ってもらうこともできます。
相続または遺贈によって取得した土地の所有権を、一定の条件のもと国に帰属させることができる制度
ただ、相続土地国庫帰属制度で国に引き取ってもらえる土地にはいくつもの条件が定められています。
例えば、建物が建っていたり隣地との境界線が曖昧だったりする土地は引き取ってもらえません。
もし引き取ってもらいたいのであれば、所有者が高額な費用を負担して建物を解体したり、隣地との境界線を測量したりして、条件を満たす必要があります。
また、土地を国に引き取ってもらうためには、土地の管理費用としておよそ20万円を国に納めなければなりません。
土地の条件によっては20万円以上の高額な管理費用が必要になることもあります。
このように、国に引き取ってもらえる土地の条件は限られていますし、もし引き取ってもらえるとしても高額な管理費用を納めなくてはなりません。
相続土地国庫帰属制度を活用して土地を手放そうとするのは、賢明とは言えないでしょう。
ちなみに、相続土地国庫帰属制度の詳細は以下の記事で詳しく解説しているので、気になる方は参考にしてください。
まとめ
市や公共団体に買い取ってもらえる土地の条件や、買い取ってもらう方法を解説しました。
ただ、たとえ買い取ってもらえる土地の条件を満たしていたとしても、必ずしも土地を買い取ってもらえるわけではありません。
買取を断られてしまった土地や、そもそも条件を満たしていない土地は、不動産買取業者に直接売却するのがベストです。
不動産買取業者は、どんな土地もスムーズに買取可能だからです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、日本全国どんな土地でも買取できます。
複雑な手続きや、売主様自身が費用をかけて土地の整備を行ったりする必要は一切ありませんので、そのままの状態でご相談ください。
我々が売主様にお力添えできれば幸いです。
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