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家が売れない時代になった背景と実態
あなたが感じている「家が売れない」という感覚は、決して間違いではありません。
日本の住宅市場は一昔前と比べて複数の要因が重なり合って、家が売れない状況に直面しています。
家が売れない時代になった背景には、以下のような要因があります。
全国の空き家率は過去最多の13.8%に達している
日本の空き家率は、2023年10月時点で13.8%という過去最高を記録しています。
30年前と比較すると1993年時点では約448万軒だった空き家の数が、2023年では約900万軒と約2倍にまで膨らんでいます。
現在の日本では人口減少により住宅を購入する人が減っているにもかかわらず、空き家の数は過去最多を更新し続けています。
つまり、家が売れにくいのは日本全体で起きている構造的な問題の一部です。
中でも地方部の深刻さは際立っており、和歌山県（21.2%）・徳島県（21.3%）・山梨県（20.4%）では、いずれも全国平均を大きく上回る空き家率を記録しています。
空き家問題が解決されない場合、住宅市場における供給過多はさらに進行し、売りたくても売れずに困る所有者の数が拡大していくと見込まれます。
少子高齢化により人口が減少し続けている
家が売れない要因の一つとして、日本の急速な人口減少が挙げられます。
国立社会保障・人口問題研究所の資料によると、日本の人口は2070年には8,700万人まで減少すると予測されています。
2000年〜2023年の総人口・増加率の推移を以下にまとめました。
| 西暦 | 人口（1,000人） | 年平均人口増加率（%） |
|---|---|---|
| 2000年 | 126,926 | 0.21 |
| 2005年 | 127,768 | 0.13 |
| 2010年 | 128,057 | 0.05 |
| 2015年 | 127,095 | -0.15 |
| 2020年 | 126,146 | -0.15 |
| 2021年 | 125,502 | -0.51 |
| 2022年 | 124,947 | -0.44 |
| 2023年 | 124,352 | -0.48 |
参照元：国立社会保障・人口問題研究所「人口統計資料集（2025）」
上記のように、2015年以降は人口の減少が続いており、2070年には今より約4,000万人減少すると予想されています。
また、国内では高齢化が続いており、高齢者の割合は2020年時点の28.6%から2070年には38.7%まで拡大すると推計されています。
くわえて、国内の出生率は2020年の1.33から、2070年でも1.13～1.36の範囲に留まると予想されている現状です。
少子高齢化が急速に進んでいる現状から、人口の減少や住宅需要の低下が自然と回復するとは考えにくい状況といえます。
日本人の海外移住が年々増加している
日本を離れて海外に移住する日本人の数も着実に増加しており、これも国内の住宅需要を押し下げる一因となっています。
外務省の「令和6年海外在留邦人数調査統計」によると、海外に住む日本人の数の変化が次のように示されています。
| 西暦 | 長期滞在者・永住者の総数 |
|---|---|
| 2000年 | 811,712 |
| 2005年 | 1,012,547 |
| 2010年 | 1,143,357 |
| 2015年 | 1,317,078 |
| 2020年 | 1,357,724 |
| 2024年 | 1,293,097 |
コロナ禍の2020年以降に一時的な落ち込みは見られたものの、2000年と比べると約50万人も「海外に住む日本人」が増えていることがわかります。
住宅購入者が国外に流出することで、国内不動産の買い手不足が深刻化しているといえます。
住宅ローンの金利上昇や建築費の高騰も影響している
住宅ローン金利の上昇と建築費の高騰も、「家が売れない時代」を加速させている重要な要因です。
2024年3月に日本銀行がマイナス金利政策を解除し、2025年1月までの間でも0.25%・0.5%と段階的に引き上げられています。
参照元：日本経済新聞「日銀、0.5%に利上げへ 17年ぶり金利水準に」
金利が上昇すると同じ物件でも月々の返済額が増えるため、住宅購入を検討していた層の購入意欲が減退しやすくなります。
また、建築費の高騰も中古住宅市場に影響を与えています。
建築費は2013年から上昇傾向にあり、とくに木造住宅は鉄骨造などに比べて値上がりが大きくなっています。
建築費高騰の主な原因は以下のとおりです。
- ウッドショック：世界的な木材需給ひっ迫による価格急騰
- 資材価格上昇：鉄鋼、セメント、原油関連資材の値上がり
- 2024年問題：建設業の残業規制による人手不足と人件費上昇
- 円安の影響：輸入資材コストの増加
建築費の高騰はリフォーム費用にも影響を与えるため、中古住宅を買っても修繕費用が高くなり、結果として買い手が付きづらくなります。
金利上昇と建築費高騰の両方の影響を受けて、住宅市場全体の需要を冷え込ませていると考えられます。
家が売れない時代に起こりやすい5つのトラブル
家が売れないと売却に時間がかかるだけでなく、さまざまなトラブルが発生する可能性があります。
家が売れない時代に起こりやすいトラブルは、以下の4つです。
資産価値が減少していく
家が売れない状況が長期化するほど資産価値は減少し、売却価格に悪影響を与えます。
資産価値の低下は年月の経過による自然劣化にくわえて、管理が不十分なことで劣化スピードが早まることが主な要因です。
空き家は湿度管理や換気ができないため、カビや空気の淀みで建物の状態が急速に悪化します。
その結果、「売れない→劣化→価値下落→さらに売れにくくなる」という悪循環に陥ってしまうのです。
上記の悪循環を断ち切るためには、売却活動中であっても定期的な清掃・換気・修繕を行い、物件の状態を維持することが大切です。
空き家の適切な管理方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
住宅ローンの完済が難しくなる
マイホームを売却する場合、家が売れない期間が長引くことでローンの完済が困難になる場合があります。
住宅ローンが残っている家を売るには、完済して抵当権を抹消しておく必要があります。
売却代金でローンを完済できない場合は自己資金での補填が必要です。
たとえば、ローン残高が1,500万円あるのに家の売却価格が1,000万円にしかならない場合、500万円は自己資金で対応しなくてはなりません。
しかし、売却期間が長引くほど資産価値が減少するので、当初1,000万円で売れると想定していた家が値引きをしても売れない状況に陥る可能性があります。
売れない期間の長期化によって返済計画が狂うと、所有者の精神的・経済的負担は一層重くなります。
維持費がかかり続ける
家が売れない限り、所有者はさまざまな維持費を負担し続けなければなりません。
まったく利用していない空き家だとしても、維持し続けるには以下のような費用がかかります。
- 固定資産税：約10万円
- 火災保険料：約10万円
- 水道・電気料金：約2万円
上記のほかにも現地までの交通費がかかり、不定期で修繕費なども発生します。
空き家状態が2年・5年・10年と長期になればなるほど負担は大きくなり、家計を圧迫する要因となりかねません。
金銭的な負担を軽減するためにも、家はできる限り早く手放すのが賢明です。
空き家にかかる維持費については、以下の記事で詳しく解説しています。
老朽化により建物が倒壊する恐れがある
家が売れずに管理が行き届かない状態が続くと、建物の老朽化が加速し倒壊のリスクが高まります。
適切に管理されていない家は損傷しやすく、台風で外装材や屋根材が飛んだり地震により倒壊したりする可能性が高くなるからです。
所有者の管理体制に問題があって他人にケガをさせた場合、土地工作物責任を問われて損害賠償責任を請求される恐れがあります。
経済的な損失を最小限に抑えるためにも売却活動中は最低限のメンテナンスを継続し、建物を適切に管理することが大切です。
空き家の適切な管理方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
犯罪の温床になる恐れがある
管理されていない空き家は犯罪者に狙われやすく、さまざまな犯罪の温床となるリスクがあります。
人の出入りがない家は、不法侵入・放火・不法投棄といった犯罪や迷惑行為をしても発見されにくい環境にあるためです。
実際に、群馬県では空き家を狙った窃盗が急増しており、2024年に発生した窃盗被害は前年比48.3％増の1,009件を記録しています。
また、犯罪の温床となった空き家は地域の治安を悪化させるため、周辺の不動産価値にも影響を与えます。
犯罪に悪用されるリスクを回避するためにも、定期的な見回りにくわえて防犯対策も実施することが重要です。
空き家が遭いやすい犯罪については、以下の記事で詳しく解説しています。
家が売れない時代に売却するための4つ対処法
従来の売却方法にこだわらず、発想を転換するだけで家が売れない悩みを解決できる場合があります。
家が売れない時代に売却するための対処法は、以下の4つです。
賃貸物件として活用する
売れない家でも賃貸物件として活用することで収益を生み出し、維持費をカバーできる可能性があります。
家が売れない時代だからこそ、賃貸市場に対する需要が拡大していると考えられます。
建築費の高騰などの影響により住宅購入のハードルが上がっているため、賃貸物件として提供することで安定した収入源にできるかもしれません。
ただし、家が古い場合は現状のままで貸し出すのは難しく、リフォーム費用などの初期投資が必要です。
家のリフォームを検討する際、多くの方が希望する水回りの工事は150万円～200万円程度かかります。
過度なリフォームは収益性を悪化させる一方、最低限に抑えすぎると入居付けが難しくなる可能性もあるため、慎重に修繕計画を立てることが重要です。
更地にして売却する
建物を解体して更地にすることで、売却しやすくなるケースがあります。
一般的には、老朽化した建物が残る土地よりも更地のほうが売れやすいといわれています。
古い家屋がなくなることで、買い手が解体費用を心配する必要がなくなるでしょう。
ただし、解体工事には相応の費用がかかり、30坪程度の住宅でも120万円〜200万円程度が必要です。
くわえて、解体後は住宅用地の特例が適用されなくなるため、税負担が翌年以降に増加することも考慮しなくてはなりません。
住宅が建っている土地の固定資産税が200㎡以下の部分は6分の1に、200㎡を超える部分は3分の1に軽減される特例制度
更地にして売却を検討する場合は解体費用と税負担の増加分を計算した上で、メリットが上回るかどうかを慎重に判断しましょう。
更地にして売却するメリット・デメリットについては、以下の記事で詳しく解説しています。
空き家バンクを利用する
売れない家は「空き家バンク」を利用することで売却できる場合があります。
空き家バンクとは、地方自治体が運営する空き家と移住希望者を結びつけるマッチングサービスです。
空き家バンクを利用すれば、地域活性化に貢献しながら移住希望者との出会いの機会を広げられるメリットがあります。
ただし、空き家バンクは広く知られていない制度であるため、買い手が付くまでに時間がかかる傾向にあります。
空き家バンクを通じて実際に取引が成立した件数は、全国の空き家数に対して1%にも満たないのが現状です。
空き家バンクは登録料がかからないので、急がずじっくりと買い手を探したい方には向いている選択肢といえます。
空き家バンクのメリットデメリットについては、以下の記事で詳しく解説しています。
不動産買取業者に直接売却する
家が売れない時代にもっとも適した対処法は、不動産買取業者に直接売却する方法です。
買取業者とは、所有者から直接物件を買い取る仕組みの業者を指します。
不動産に付加価値を付けて運用・再販するビジネスモデルであるため、どのような市場状況でも家を買い取るのが特徴です。
くわえて、老朽化が深刻な家であっても、そのままの状態で売却できる点も買取業者に売却するメリットです。
所有者が売却できる状態にするためのリフォームや解体に、手間や費用をかける必要がありません。
ただし、買取業者であればどこに依頼してもよいわけではありません。
築年数が古い・残置物があるなど、あなたの家と類似した物件の買取実績が多い業者を選ばなくては買取の拒否や安価な売却となる可能性があります。
適正価格で家を売却するためにも、類似物件の買取実績が多い買取業者を選定して依頼しましょう。
次項では、全国の築古物件や相続物件を積極的に買い取っている弊社アルバリンクの買取事例をご紹介します。
不動産買取業者ランキングについては、以下の記事で詳しく解説しています。
アルバリンクなら売れない家でも高確率で売却できる
弊社アルバリンクは訳あり物件専門の買取業者として、他社では断られるような不動産も数多く買い取ってきました。
たとえば下記のように「20年以上放置されて老朽化が進んだ家」や「不用品で室内があふれてしまっているゴミ屋敷」を買い取った実績もあります。
【20年以上放置された家の買取事例】
【不用品で室内があふれてしまっているゴミ屋敷の買取事例】
引用元：Albalinkの空き家買取事例
【不用品で室内があふれてしまっているゴミ屋敷の買取事例】 
上記のような訳あり物件でも弊社が適正価格で買い取れる理由は、長年築いてきた専門家との信頼関係があるからです。
各業者と直接取引により商品化コストを削減することで、高確率かつ適正価格での買取を実現できています。
上記の方々だけでなく、弊社に買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「色々不安だったがスムーズに売却できた」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して空き家を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
まとめ
近年、不動産市場の変化により家が売れにくい時代となり、多くの所有者が売却に苦労している状況です。
家が売れない背景には空き家率の増加や人口減少といった社会全体の構造的問題があり、個人レベルでの対処には限界があるといえるでしょう。
もし、家が売れず、精神的・金銭的な負担を感じている場合は、不動産買取業者への直接売却を検討してみてください。
一般的な不動産売却と異なり、市場環境に左右されないので、売主が買取価格に合意をすれば平均1ヶ月程度で売却できます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は時代を問わず、全国の訳あり物件を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
フジテレビの「newsイット！」でも、市場での流通が難しい家の買取に特化した不動産会社として特集された実績があります。
家が売れない時代だからこそ新しい売却方法で問題を解決し、心の負担を軽くしませんか。
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